Cour de cassation, 02 octobre 2012. 11-24.222

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 22 juin 2011), que Mme X... a donné à bail à Mme Y..., avec la caution solidaire de M. Y..., des locaux commerciaux à usage de salle de sports ; que, par acte du 9 mars 2007, elle a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à mettre un terme aux bruits et aux vibrations causés par les machines de musculation utilisées par sa clientèle ; que, par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2007, Mme Y... a déclaré accepter la rupture du bail et a donné congé pour le 30 juin 2007 ; qu'elle a par la suite assigné la bailleresse en constatation de la résiliation amiable du bail ; que Mme X... a contesté l'existence d'un accord et demandé, à titre reconventionnel, l'exécution du bail et des dommages-intérêts ; Sur le second moyen : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 2 000 euros l'indemnisation de son préjudice, alors, selon le moyen, que les juges du fond doivent réparer intégralement le dommage ; qu'en allouant une indemnité purement "symbolique" à la bailleresse au titre des vibrations et des nuisances sonores auxquelles elle avait été exposée pendant plus de deux ans, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale ; Mais attendu qu'ayant relevé que le préjudice personnellement souffert par la bailleresse était exclusivement un préjudice moral, l'expert ayant très clairement exclu un préjudice économique, dès lors que les nuisances n'ont pas gêné la mise en location des lieux, aucun des locataires n'ayant quitté les lieux en raison d'une gêne, et retenu que, selon l'expert, le trouble causé par les nuisances sonores et les vibrations était relativement faible, la cour d'appel, a souverainement fixé le montant de ce préjudice à la somme de 2 000 euros sans la qualifier de symbolique ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande de paiement des loyers, l'arrêt retient que, dans le délai d'un mois après le commandement, par courrier recommandé du 26 mars 2007, la locataire a contesté les infractions reprochées contestant ainsi la clause résolutoire et a donné congé pour le 30 juin 2007 constatant que sa bailleresse souhaitait son départ et que la cour doit considérer que l'absence de production du courrier de protestation présenté par Mme X... comme l'expression de son refus caractérise en réalité son accord à la résiliation amiable du bail ; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause résolutoire était stipulée en faveur de la bailleresse qui avait la faculté de ne pas s'en prévaloir et que le commandement de payer ne constituait qu'une simple mise en demeure adressée à la locataire de régulariser sa situation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté la résiliation amiable du bail commercial au 30 juin 2007 et débouté Mme X... de ses demandes en paiement, l'arrêt rendu le 22 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation amiable du bail au 30 juin 2007, constaté que Madame Y... a quitté les locaux à la mi-novembre 2007, et débouté Mademoiselle X... de ses demandes en paiement, AUX MOTIFS QUE la première question à régler porte sur la résiliation amiable ou non du bail, une telle résiliation devant résulter de la volonté des parties expressément formulée et insusceptible d'interprétation ; que par commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 mars 2007, Mlle Isabelle X... a d'une part rappelé à sa locataire la clause du bail visant l'occupation paisible des lieux et d'autre part demandé de « justifier des mesures prises pour faire cesser les troubles de jouissance apportés aux locataires de l'immeuble du fait des bruits générés par les machines de type Power Plate (...) et à fournir l'attestation d'assurance concernant l'occupation des lieux » ; qu'elle lui accordait ainsi un délai d'un mois à compter de la signification de l'acte « valant mise en demeure dans les termes de l'article L.145-17 du code de commerce », pour se mettre « en conformité avec les conditions du bail » ; que dans le délai d'un mois, par courrier recommandé du 26 mars 2007 la locataire a contesté les infractions reprochées contestant ainsi la clause résolutoire et elle a donné congé pour le 30 juin 2007 constatant que sa bailleresse souhaitait son départ ; que pour s'opposer au constat d'accord, Mlle Isabelle X... invoque à titre principal une lettre du 4 avril 2007 rédigée par elle ; qu'en effet, dans ses premières écritures devant la cour d'appel, déposées le 16 avril 2010, en page 3, dans un encadré elle indique avoir contesté les termes de la correspondance du 27 mars 2007 par lettre du 4 avril 2007 ; que dans ses dernières écritures déposées le 6 mai 2011, en page 13, elle fait encore référence à cette correspondance du 4 avril 2007 par laquelle elle aurait contesté le congé donné alors que dans leurs écritures du 6 avril 2011, au bas de la page 5, les intimés font état, en caractères gras, du défaut de production de la lettre du 4 avril 2007 ; qu'or, la lecture du dernier bordereau des pièces communiquées par Mlle Isabelle X... révèle l'absence de mention d'un courrier du 4 avril 2007, alors que sa cote de plaidoirie n°6 mentionne en caractères gras et soulignés : courrier de Mlle Isabelle X... du 4 avril 2007 et courrier officiel du conseil de Mlle Isabelle X... ; que cependant, l'examen particulièrement attentif du contenu de toutes les cotes de plaidoirie n'a pas permis de déceler une erreur de classement de ladite pièce ; qu'il est à relever que l'appelante disposait d'un temps suffisant pour produire la lettre du 4 avril 2007 avant la clôture de la procédure intervenue le 10 mai 2011 clôture reportée à la demande de son avoué à la veille de l'audience ; qu'en conséquence, la cour doit considérer que l'absence de production de ce courrier présenté par Mlle Isabelle X... comme l'expression de son refus caractérise en réalité son accord à la résiliation amiable du bail ; que cette résiliation amiable du bail commercial ainsi établie rend inopérants les moyens tirés de l'absence de congé régulier et de la renonciation à la cessation du bail à la fin de la première période triennale ; que la date de la résiliation doit être au 30 juin 2007 ; qu'étant établi par constat d'huissier que les locaux ont été libérés à la mi-novembre 2007, Mme Y... était redevable du loyer jusqu'à la première date et d'une indemnité d'occupation jusqu'au 30 novembre 2007 ; que comme les sommes réclamées par Mlle Isabelle X... dans le cadre de la présente instance ont pour point de départ le 1er janvier 2008, il convient de la débouter ; que dès lors, la demande des intimés concernant l'exclusion de la pénalité de 20% devient sans objet, 1- ALORS QUE lorsque, selon le bail, la résiliation de plein droit, consécutive à l'invocation de la clause résolutoire, ne constitue pour le bailleur qu'une simple faculté, la signification d'un commandement visant cette clause résolutoire ne vaut pas manifestation de volonté du bailleur de résilier le contrat ; qu'en l'espèce, le bail conclu le 16 juin 2005 stipulait clairement que la résiliation de plein droit, consécutive à l'invocation de la clause résolutoire, ne constituait qu'une simple faculté pour la bailleresse ; que cette clause était rappelée dans le commandement délivré le 9 mars 2007 qui rappelait à la locataire son obligation d'occuper paisiblement les lieux et de justifier, dans un délai d'un mois, des mesures prises pour faire cesser les troubles de jouissance litigieux ainsi que de l'attestation d'assurance concernant l'occupation des lieux ; que si la Cour d'appel a jugé que la signification par la bailleresse du commandement du 9 mars 2007, en ce qu'il visait la clause résolutoire, valait manifestation de volonté de cette bailleresse de résilier le contrat, elle a violé l'article 1134 du Code civil. 2- ALORS QU'il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation amiable d'un bail de prouver l'accord des parties à cette résiliation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a déduit l'accord de la bailleresse à la résiliation amiable du seul fait que cette bailleresse ne produisait pas le courrier du 4 avril 2007, par lequel elle avait exprimé son refus d'accepter la résiliation réclamée par le courrier du 26 mars 2007 de la preneuse ; qu'en reprochant ainsi à la bailleresse de ne pas établir son absence d'accord à la résiliation amiable, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil. 3- ALORS QUE le silence ne vaut pas, à lui seul, acceptation ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a déduit l'accord de la bailleresse à la résiliation du seul fait que cette bailleresse ne produisait pas le courrier du 4 avril 2007, par lequel elle avait exprimé son refus d'accepter la résiliation réclamée par le courrier du 26 mars 2007 de la preneuse ; qu'elle a ainsi considéré que le silence de la bailleresse après réception du courrier du 26 mars 2007 permettait d'établir l'accord de cette dernière à la résiliation amiable ; qu'en déduisant ainsi l'acceptation de la résiliation du seul silence conservé par la bailleresse à réception du courrier de la preneuse, la Cour d'appel a violé les articles 1101, 1108 et 1134 du Code civil. 4- ALORS en tout état de cause QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve produits par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la bailleresse, pour établir son refus d'accepter la résiliation du bail, produisait les lettres de son conseil adressées à celui de la preneuse en dates du 21 mai 2007, exposant qu'elle ne souhaitait pas voir la preneuse quitter les lieux, du 25 mai 2007, contestant la validité du « congé » émanant de la preneuse, et du 28 novembre 2007, faisant mention de son « intention de continuer le bail » ; qu'en jugeant que le défaut de production de la lettre du 4 avril 2007 caractérisait l'accord de la bailleresse à la résiliation amiable du bail, sans analyser, même sommairement, les autres courriers produits qui démontraient clairement l'absence de tout accord sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 5- ALORS QUE la résiliation amiable d'un bail suppose que les parties soient tombées d'accord sur la date, les motifs et les conséquences de la résiliation ; qu'en déduisant l'accord de la bailleresse à la résiliation du bail du seul fait que cette bailleresse ne produisait pas le courrier du 4 avril 2007 par lequel elle avait exprimé son refus d'accepter la résiliation réclamée par la preneuse par courrier du 26 mars 2007, sans caractériser à aucun moment que la bailleresse et la preneuse seraient tombées d'accord sur la date, les motifs et les conséquences de la résiliation, accord qui était contesté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 1108 et 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant limité à 2.000 € l'indemnisation allouée à Madame au titre des nuisances subies, AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le préjudice, les premiers juges ont alloué à Mlle Isabelle X... 2000 euros ; que devant la cour d'appel, Mlle Isabelle X... élève sa demande à 25.000 euros ; mais que comme l'a jugé pertinemment le tribunal de grande instance, la bailleresse n'est pas habilitée à invoquer un préjudice dont elle n'a pas souffert personnellement tel celui d'un autre de ses locataires ; que d'autre part, ce préjudice personnellement souffert par la bailleresse est exclusivement un préjudice moral, l'expert ayant très clairement exclu un préjudice économique dès lors que les nuisances n'ont pas gêné la mise en location des lieux et aucun des locataires n'ayant quitté les lieux en raison d'une gêne ; que dans ces conditions le préjudice indemnisable subi par Mlle Isabelle X... en raison des vibrations et nuisances sonores, relativement faibles selon les conclusions de l'expert judiciaire, pendant 2 ans, justifie la confirmation de l'allocation de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Mlle X... sollicite la réparation du préjudice distinct résultant de la gêne dans la jouissance de la totalité de l'immeuble depuis l'origine du bail et pendant plus de 2 ans en raison des vibrations de nature à nuire à la solidité de l'immeuble et nuisances sonores lors de l'utilisation des machines Power Plate de 6h du matin à 23h ; que toutefois la bailleresse n'est pas habilitée à invoquer un préjudice dont elle n'a pas souffert personnellement tel celui d'un autre de ses locataires ; que ce préjudice subi par la bailleresse est exclusivement un préjudice moral, l'expert ayant très clairement exclu un préjudice économique dès lors que les nuisances n'ont pas gêné la mise en location des lieux et aucun de locataires n'ayant quitté les lieux en raison d'une gêne ; que dans ces conditions, le préjudice indemnisable souffert par Mlle X... en raison des vibrations et nuisances sonores relativement faibles aux dires de l'expert, pendant 2 ans, doit être indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 €, ça doit rester symbolique, ALORS QUE les juges du fond doivent réparer intégralement le dommage ; qu'en allouant une indemnité purement « symbolique » à la bailleresse au titre des vibrations et des nuisances sonores auxquelles elle avait été exposée pendant plus de deux ans, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale.