Cour de cassation, 16 mars 2022. 21-14.200

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 mars 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10148 F Pourvoi n° U 21-14.200 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022 1°/ Mme [O] [S], domiciliée [Adresse 1], 2°/ Mme [X] [Y], domiciliée [Adresse 8], 3°/ Mme [H] [S], domiciliée [Adresse 3], 4°/ Mme [C] [S], domiciliée [Adresse 8], ont formé le pourvoi n° U 21-14.200 contre l'arrêt rendu le 28 janvier 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 chambre 7), dans le litige les opposant : 1°/ au Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), dont le siège est [Adresse 5], établissement public, devenu Ile-de-France mobilité (IDFM), 2°/ à la Direction départementale des finances publiques Essonne (DDFIP), dont le siège est [Adresse 4], service du domaine, 3°/ au ministre l'économie, des finances et de la relance, domicilié [Adresse 2], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat des consorts [T], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du Syndicat des transports d'Ile-de-France, après débats en l'audience publique du 8 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [T] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts [T] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 704 700 euros l'indemnité totale de dépossession due par le syndicat des transports d'Ile-de-France STIF devenu Ile-de-France Mobilité à Mmes [X], [H], [C] et [O] [S], ès qualités de propriétaires indivis de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] située [Adresse 7] se décomposant comme suit : indemnité principale de 639 727 euros et indemnité de remploi de 64 973 euros et d'AVOIR débouté les consorts [S] de leurs demande plus amples ou contraires ; AUX MOTIFS QUE - Sur la méthode et les surfaces : (…) s'agissant du duplex au rez-de-chaussée et au premier étage, les expropriés demandent de retenir l'attestation de surface habitable (pièce numéro 22) à savoir la surface au sol total de 178,70 m², incluant un garage de 28,89 m², une terrasse de 28,94 m², un dégagement de 2,43 m² et une cave de 38,94 m² ; cependant, comme l'indique exactement le commissaire du gouvernement, ces surfaces en application de l'article R 111–2 du code de la construction de l'habitation alinéa 2 et 3 ne font pas partie de la surface habitable, il convient de retenir comme l'indique le certificat de mesurage la surface habitable totale de 78,41 m² ; en outre, la valorisation des parties communes par le premier juge de manière distincte pour une surface de 18,25 m² ne sera pas retenue ; en effet, les parties privatives et les quotes-parts de parties communes sont indissociables, l'expropriation de parties privatives sans celle des quotes-parts de parties communes ne pouvant être réalisée, ceux-ci formant une unité fondamentale de la copropriété ; en conclusion, la surface habitable retenue indemnisable est de : 32,60 + 36,30 + 34 + 30,17 + 40,41 + 33,17 + 78,41 = 285,06 m² ; le jugement sera en conséquence infirmée en ce sens ; ET AUX MOTIFS QUE ces références comparables seront retenues pour une valeur de 2350 euros/m² ; il convient d'appliquer un abattement de 10 % pour une plus grande superficie du bien évalué soit : 2 350 x 0, 90 = 2 115 euros/le m² ; la valeur vénale pour le duplex est donc de : 78,41 m² x 2 115 euros = 165 837,15 euros ; la valeur totale est donc de : 774 937,50 euros + 165 837,15 = 940 774,65 euros il convient en outre comme proposé par le commissaire du gouvernement d'appliquer un abattement de 15 % pour vente en bloc soit : 940 774,65 euros x 0,85 = 799 658,45 euros ; il convient enfin d'appliquer un abattement supplémentaire de 20 % pour tenir compte de l'occupation de l'immeuble soit : 799 658,45 x 0,80 = 639 726,76 euros arrondis à 639 727 euros ; le jugement sera infirmé en ce sens ; 1) ALORS QUE les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que les indemnités d'expropriation d'un immeuble en copropriété sont évaluées lot par lot ; qu'en pratiquant un abattement de 15 % pour la « vente en bloc » de l'emprise expropriée, après avoir pourtant constaté que cette emprise était constituée d'un immeuble d'habitation soumis au statut de la copropriété, divisé en sept appartements distincts, ce dont il résultait que chacun des lots pouvait être vendu séparément et que la réparation intégrale du préjudice impliquait l'évaluation lot par lot, sans abattement, la cour d'appel, qui n'a pas indemnisé les expropriés de l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation, a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 221-2 du même code ; 2) ALORS QUE les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en retenant que les parties privatives et les quotes-parts de parties communes étaient indissociables et que l'expropriation de parties privatives sans celle des quotes-parts de parties communes ne pouvait être réalisée pour exclure toute indemnisation des consorts [S], propriétaires indivis de l'immeuble exproprié soumis au statut de la copropriété, pour les parties communes dudit immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas réparé intégralement le préjudice subi par les consorts [S], a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 3) ALORS QUE les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en retenant qu'il y avait lieu de prendre uniquement en considération la surface habitable du duplex situé en rez-de-chaussée et premier étage, sans que puisse être prise en compte les surfaces du garage, 28,89 m², de la terrasse, 28,94 m², du dégagement 2,43 m² et de la cave, 38,94 m², pour ensuite fixer l'indemnité principale de dépossession de ce duplex en considération de la seule surface habitable, refusant ainsi de prendre en considération les surfaces expropriées du garage, de la terrasse, du dégagement et de la cave, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 704 700 euros l'indemnité totale de dépossession due par le syndicat des transports d'Ile-de-France STIF devenu Ile-de-France Mobilité à Mmes [X], [H], [C] et [O] [S], ès qualités de propriétaires indivis de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] située [Adresse 7] se décomposant comme suit : indemnité principale de 639 727 euros et indemnité de remploi de 64 973 euros et d'AVOIR débouté les consorts [S] de leurs demande plus amples ou contraires ; AUX MOTIFS QUE 2° sur l'indemnité pour perte de droit au bail : en l'absence de pièces versées par les expropriés, le premier juge a rejeté la demande formulée au titre de l'indemnité pour perte du droit au bail ; les expropriés indiquent que pour pouvoir louer leur immeuble ils ont effectué de nombreux travaux d'une valeur totale d'environ 250 000 euros et qu'ils subissent la perte de leur droit au bail pour un montant pouvant être évalué à 300 000 euros ; en l'espèce, il s'agit de l'expropriation de logements occupés par des particuliers qui ne correspond pas à la situation d'un commerçant évincé pouvant prétendre à une indemnité de perte de droit au bail ; en outre, les expropriés comme en première instance ne versent aucune pièce à l'appui leurs demandes ; il convient en conséquence de confirmer le rejet de cette demande ; 3° sur l'indemnité pour dépréciation du surplus : En l'absence de pièces versées par les expropriés, le premier juge a rejeté la demande formulée au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus ; les expropriés indiquent que l'expropriation ne concerne pas l'ensemble des parcelles leur appartenant, ce qui entraîne la perte de valeur de la parcelle restante, à savoir la parcelle cadastrée [Cadastre 6], laquelle est constituée d'un terrain nu de 18 box qui sont loués 175 euros par mois, soit un revenu mensuel de 3150 euros principalement loués par leurs locataires et ils sollicitent à ce titre une indemnité de 200 000 euros ; cependant, cette demande qui correspond à une indemnité au titre de la dépréciation du surplus du fait de l'expropriation partielle, exige que la dépréciation de surplus soit la conséquence directe de l'expropriation ; en l'espèce, l'emprise se fait sur la totalité de l'immeuble d'habitation et n'impacte pas les box, qui pourront continuer à être loués ; en outre, l'argument selon lequel les box sont loués principalement à l'usage des locataires de l'immeuble, soit les occupants de 6 appartements, n'est pas recevable dans la mesure où la copropriété dispose de 18 box dont certains sont donc nécessairement loués à d'autres personnes que les locataires ; enfin les expropriés ne versent aucune pièce, tels que les beaux et les quittances ; il convient en conséquence de confirmer le rejet de cette indemnité au titre de la dépréciation du surplus ; 1) ALORS QUE les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que lorsque les biens expropriés sont donnés en location, l'exproprié a droit à une indemnité pour la perte des revenus locatifs ; qu'en refusant d'octroyer aux consorts [S], expropriés, une indemnité pour la perte de droit au bail au motif inopérant qu'il s'agissant de logement occupés par des particuliers, situation ne correspondant pas à celle d'un commerçant évincé pouvant prétendre à une indemnité de perte de droit au bail, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 2) ALORS QUE les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que lorsque les biens expropriés sont donnés en location, l'exproprié a droit à une indemnité pour la perte des revenus locatifs ; qu'en refusant d'octroyer aux consorts [S], expropriés, une indemnité pour la perte de droit au bail après avoir pourtant appliqué un abattement supplémentaire de 20 % pour l'occupation de l'immeuble par des locataires, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 3) ALORS QUE le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l'existence en son principe, motif pris de l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en retenant, après avoir pourtant constaté que les locaux étaient donnés en location, ce dont il résultait que les expropriés subissaient un préjudice en raison de l'expropriation, qu'aucun élément de preuve n'était versé aux débats sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil, ensemble l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.