Cour de cassation, 13 novembre 2013. 11-28.341

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Atelier repoussage et annexe ARA du désistement partiel de son pourvoi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 septembre 2011), que la société Villa Durmar a acquis par acte du 29 décembre 2004 divers biens immobiliers donnés à bail à la société civile immobilière Buzzacaro immobilier (la SCI), venant aux droits de la société Atelier de repoussage et annexe en vertu d'un acte de cession d'un bail renouvelé le 3 mars 1995 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1995 ; que la SCI a consenti en 1999, 2003 et 2005 diverses sous-locations sur ces locaux ; que la bailleresse a notifié à la SCI, le 19 janvier 2006, un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction pour défaut d'exploitation commerciale des lieux loués ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de valider le congé, alors, selon le moyen, que un bailleur peut faire bénéficier son locataire d'un droit au renouvellement que la loi ne lui permettrait pas à ce dernier de revendiquer ; qu'en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'exploitation d'un fonds de commerce par le preneur ne constitue pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de vente du 29 décembre 2004, la SCCV Villa Durmar a reconnu que l'immeuble sis 154 bis rue Oberkampf était loué « à des charges et conditions qu'elle déclarait parfaitement connaître pour s'être renseignée elle-même tant auprès du gérant que des occupants et pour lesquelles elle se reconnaissait purement et simplement subrogée dans les droits et obligations du vendeur » ; qu'en outre, la cour d'appel a expressément relevé que le bail commercial conclu le 3 mars 1995 entre les consorts X... et la société ARA avait été cédé le 29 décembre 1998 à la SCI Buzzacaro immobilier avec l'agrément des propriétaires, que cette SCI avait consenti des baux commerciaux les 1er mars 1999 et 1er février 2003 à la société ARA et à M. Y... et que par lettres des 20 mars et 10 avril 2007, la société Villa Durmar avait sollicité la révision du loyer ; qu'il résultait de l'ensemble de ces éléments et constatations la pleine conscience du bailleur, lors de chacun de ces actes successifs, de l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce par la SCI Buzzacaro Immobilier et la volonté non équivoque de ce dernier de faire bénéficier le preneur du droit au statut des baux commerciaux que la loi ne lui permettait pas d'exiger en raison de l'absence d'exploitation personnelle d'un fonds de commerce sur le terrain loué ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce ; Mais attendu qu'ayant relevé que ni l'accord donné par les consorts X... à la cession du bail commercial à la SCI ni la réclamation de la révision du loyer à effet du 1er avril 2007 effectuée par la société Villa Durmar ne pouvait valoir renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir d'un défaut d'exploitation dans les lieux d'un fonds appartenant au preneur, motif pour lequel le congé a été délivré, la cour d'appel devant laquelle la SCI n'a pas invoqué un moyen tiré des énonciations de l'acte d'acquisition du 29 décembre 2004, a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Buzzacaro immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la SCI Buzzacaro immobilier de sa demande ; la condamne à verser 3 000 euros à la société Villa Durmar ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Buzzacaro immobilier. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR validé le congé délivré le 19 janvier 2006 pour le 30 septembre 2006 par la société Villa Durmar à la société Buzzacaro Immobilier, dit que celle-ci n'avait droit ni au renouvellement de son bail ni au paiement d'une indemnité d'éviction et ordonné en conséquence son expulsion ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « aux termes du renouvellement de bail du 03 mars 1995, clause 14 : « Il est interdit au preneur de louer le terrain ou les constructions qui seront élevées à un marchand de vin ¿ Dans le cas ou lui ou ses sous-locataires auraient à se servir ¿ » et, aux termes de la clause 13 « Le preneur pourra céder ses droits au présent renouvellement de bail mais à charge pour lui de rester garant et répondant solidaire de son cessionnaire ¿ Toute cession devra être faite en présence du bailleur ou lui-même dûment appelé ¿ » ; que la cession de bail intervenue le 29 décembre 1998 entre la Société ARA-Atelier de Repoussage et Annexe- et la SCI BUZZACARO IMMOBILIER l'a été en présence du mandataire des consorts X..., alors propriétaires que l'acte de vente intervenu le 29 décembre 2004 entre ceux-ci et la Société VILLA DURMAR mentionne que l'acquéreur déclare parfaitement connaître la situation locative des biens vendus ; que la SCI BUZZACARO IMMOBILIER verse aux débats : - le bail commercial qu'elle a consenti le 1er mars 1999 à la société ARA sur un local n° 11, - le bail commercial qu'elle a consenti le 1er février 2003 à Monsieur Y... sur un atelier, - l'extrait K BIS du 14 septembre 2007 relatif à l'immatriculation, en date du 23 mai 2007, au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris, de l'EURL Atelier 154 dont le gérant est Monsieur Y..., - le bail commercial qu'elle a consenti le 15 mars 2005 à la Société SOULOGIC pour un local de 50 m², - l'extrait K BIS du 29 janvier 2006 relatif à l'immatriculation, en ce qui concerne un établissement principal sis à Paris 1er, de la Société SOULOGIG ; qu'elle n'établit toutefois pas l'agrément exprès ou tacite par le bailleur de ces sous-locations dont le bail acceptait le principe ; que la Société VILLA DURMAR dénie à la Société Civile Immobilière BUZZACARO IMMOBILIER tout droit au statut de la propriété commerciale et demande que soit validé le congé à elle délivré le 19 janvier 2006 ; (¿) ; que l'article L. 145-1, 2ème du code de commerce, relatif aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ne permet le bénéfice du statut des baux commerciaux qu'au locataire propriétaire du fonds de commerce qui y est exploité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce de la SCI BUZZACARO IMMOBILIER ; que si les parties peuvent adopter volontairement le régime des baux commerciaux, c'est à la condition qu'elles aient manifesté leur intention de façon non équivoque ; que le seul fait que par lettres des 20 mars et 10 avril 2007, le bailleur ait réclamé la révision du loyer à compter du 1er avril 2007 ne saurait suffire à établir sa volonté non équivoque de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, en l'absence d'autres éléments, alors que le simple agrément de la SCI BUZZACARO IMMOBILIER en qualité de locataire lors de la cession de bail du 29 décembre 1998 ne saurait pas davantage suffire à établir la volonté des bailleurs de permettre à la nouvelle locataire de bénéficier conventionnellement du statut des baux commerciaux ; qu'il convient dès lors de valider le congé délivré le 19 janvier 2006 pour le 30 septembre 2006 à la SCI BUZZACARO IMMOBILIER et d'autoriser l'expulsion, celle-ci ne pouvant prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « (¿) que ce bail était par nature un bail commercial soumis de par sa durée de 9 ans au statut des baux commerciaux de sorte que le preneur, pour pouvoir bénéficier de la propriété commerciale, devait remplir les conditions exigées de l'article 1 du décret du 23/9/1953 actuellement L. 145-1 du code de commerce ; que le fait pour les consorts X... l'ayant consenti d'avoir donné leur accord à sa cession au profit d'une société civile ne peut à lui seul valoir, sans manifestation expresse de volonté à cet égard, renonciation de leur part à se prévaloir, lors du renouvellement, de l'absence des conditions requises du texte susvisé ; que de même le fait pour la société VILLA DURMAR leur ayant succédé en 2004 d'avoir en mars 2007 après la délivrance du congé, réclamé la révision du loyer à effet du 1er/4/2007 comme le prévoyait le contrat visant à cet égard la révision légale, ne saurait valoir renonciation non équivoque de sa part au motif pour lequel le congé avait été par elle délivré et tenant, comme susdit, à la dénégation du statut pour absence d'exploitation dans les lieux d'un fonds appartenant au preneur ; qu'aucune extension volontaire du statut ou renonciation à se prévaloir du motif de refus visé au congé ne pouvant ainsi être utilement alléguées par la SCI BUZZACARO, celle-ci sera déclarée infondée en son appel » ; ALORS QUE un bailleur peut faire bénéficier son locataire d'un droit au renouvellement que la loi ne lui permettrait pas à ce dernier de revendiquer ; qu'en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'exploitation d'un fonds de commerce par le preneur ne constitue pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de vente du 29 décembre 2004, la SCCV Villa Durmar a reconnu que l'immeuble sis 154 bis rue Oberkampf était loué « à des charges et conditions qu'(elle) déclar(ait) parfaitement connaître pour s'être renseigné(e) (elle)-même tant auprès du gérant que des occupants et pour lesquelles (elle) se reconnai(ssait) purement et simplement subrogée dans les droits et obligations du vendeur » ; qu'en outre, la cour d'appel a expressément relevé que le bail commercial conclu le 3 mars 1995 entre les consorts X... et la SARL ARA avait été cédé le 29 décembre 1998 à la SCI Buzzacaro Immobilier avec l'agrément des propriétaires, que cette SCI avait consenti des baux commerciaux les 1er mars 1999 et 1er février 2003 à la société ARA et à Monsieur Y... et que par lettres des 20 mars et 10 avril 2007, la société Villa Durmar avait sollicité la révision du loyer ; qu'il résultait de l'ensemble de ces éléments et constatations la pleine conscience du bailleur, lors de chacun de ces actes successifs, de l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce par la SCI Buzzacaro Immobilier, et la volonté non équivoque de ce dernier de faire bénéficier le preneur du droit au statut des baux commerciaux que la loi ne lui permettait pas d'exiger en raison de l'absence d'exploitation personnelle d'un fonds de commerce sur le terrain loué ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce.