Cour de cassation, 13 décembre 2018. 17-29.044

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10635 F Pourvoi n° W 17-29.044 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. X... Y..., 2°/ Mme Z... Y..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant à la société Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), société d'économie mixte, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La société Régie immobilière de la ville de Paris a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Régie immobilière de la ville de Paris ; Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation du pourvoi principal, et celui du pourvoi incident, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois principal et incident ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 7 août 1998 liant la RIVP et M. X... Y... et Mme Z... Y..., et D'AVOIR en conséquence ordonné l'expulsion de M. X... Y... et Mme Z... Y... ainsi que de tous occupants de leur chef, et condamné solidairement M. X... Y... et Mme Z... Y... à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges, à compter de l'arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux ; AUX MOTIFS QUE « l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef ; qu'en l'espèce, qu'il ressort des pièces versées aux débats par l'appelante, et notamment des rapports de police établis les 22 janvier et 12 septembre 2011 et le 28 février 2013, que M. Mahamadou Y..., fils majeur des locataires comme étant né le [...] , a participé très activement durant plusieurs années à des faits de trafic de stupéfiants ayant pour cadre les parties communes de l'immeuble sis [...] ; que l'appartement donné à bail a servi, à l'occasion, de lieu de repli à des trafiquants en cas d'intervention des forces de police ; que ces agissements se sont poursuivis alors même que le fils des locataires n'était plus domicilié chez ses parents, ainsi qu'il résulte des indications figurant sur les jugements rendus le 31 janvier et le 5 décembre 2013, qui ont déclaré M. Mahamadou Y... coupable de faits de transport, détention, offre ou cession, acquisition de stupéfiants en récidive, commis respectivement du 1er août 2009 au 10 septembre 2011 et du 21 au 27 février 2013 ; qu'il apparaît, ainsi, au vu du rapport établi le 28 février 2013 par le commissariat de police du 20ème arrondissement de Paris que, dans le cadre d'une surveillance mise en place à la suite de doléances formulées par des riverains, M. Mahamadou Y... a été vu se livrant à des transactions de produits stupéfiants dans le hall de l'immeuble du [...] ; qu'une perquisition effectuée le 27 février 2013 dans le logement loué a permis la découverte de 5,1 grammes de résine de cannabis, les policiers notant que 350 euros et une pochette contenant 61 grammes d'herbe conditionnée en sachets et 53 grammes de résine en barrettes avaient été jetés du balcon de l'appartement avant l'entrée des forces de l'ordre ; que si la preuve de troubles imputables à des occupants du chef des locataires survenus postérieurement au mois de février 2013 n'est pas rapportée, il n'en demeure pas moins que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail est justifié, eu égard à la gravité des troubles liés au trafic de stupéfiants se déroulant dans l'immeuble auquel, notamment, M. Mahamadou Y... fils majeur de M. et Mme Y..., a activement participé durant plusieurs années et du climat persistant d'insécurité pour les autres locataires qui en est résulté ; qu'il convient, par conséquent, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la RIVP de sa demande de résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de M. et Mme Y... ainsi que de tous occupants de leur chef, sans qu'il y ait lieu toutefois d'assortir cette mesure du prononcé d'une astreinte, le recours possible à la force publique se révélant suffisant, ni de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution étant notamment observé que les intimés occupent les lieux depuis 1998 ; qu'il y a lieu également de condamner solidairement M. et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et ce à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, la demande tendant à voir condamner les intimés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % étant, en conséquence, rejetée » ; 1°) ALORS, de première part, QUE des manquements contractuels commis par le preneur au cours du bail expiré ne peuvent fonder la résiliation du bail renouvelé ; qu'en l'espèce, le contrat de bail conclu le 7 août 1998 par les époux Y... et C... , produit aux débats par la RIVP, stipulait qu'il était conclu pour une première période s'achevant le 30 juin 1999, et qu'il pourrait ensuite être reconduit par période triennale (production n° 4) ; que le bail avait donc été renouvelé pour la dernière fois le 1er juillet 2014, ce dont il résultait que le bailleur ne pouvait invoquer des manquements antérieurs à cette date à l'appui de sa demande de résiliation ; que dès lors, en se fondant uniquement sur des manquements antérieurs au mois de mars 2013, relatif au bail expiré, pour décider que la résiliation du bail renouvelé était justifiée, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 1741 du code civil ; 2°) ALORS, de deuxième part, QUE le juge saisi d'une demande de résiliation judiciaire du bail par le bailleur doit apprécier la situation au jour de sa décision ; que la réparation du manquement par le preneur peut intervenir jusqu'à cette date ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que « la preuve de troubles imputables à des occupants du chef des locataires [M. et Mme Y...] survenus postérieurement au mois de février 2013 n'[était] pas rapportée » (arrêt attaqué, p. 5 § 4) ; que dès lors, en prononçant la résiliation du bail eu égard aux troubles et à l'insécurité liés au trafic de stupéfiants auquel le fils des époux Y... avait participé pendant plusieurs années, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que lesdits troubles avaient déjà cessé depuis plus d'un an lorsque la RIVP avait engagé son action aux fins de résiliation du bail, le 19 août 2014, et depuis plus de quatre ans au jour où elle statuait, la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de la réparation par les époux Y... de leurs éventuels manquements au jour où elle statuait, a violé les articles 1184 et 1741 du code civil, ensemble l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en se fondant sur des troubles antérieurs à février 2013 pour décider que la résiliation du bail était justifiée, sans s'expliquer sur les raisons pour lesquelles la période postérieure, pendant laquelle les locataires avaient respecté leur obligation d'user paisiblement des locaux loués – réparant ainsi leurs éventuels manquements plus d'un an avant l'assignation de la RIVP et quatre ans avant la décision d'appel –, n'excluait pas que le bail puisse être résilié, ce d'autant que les premiers juges avaient précisément rejeté les demandes de la RIVP aux motifs que les troubles avaient déjà cessé lors de l'assignation (jugement entrepris, p. 5 § 2), et que les époux Y..., intimés, avaient intérêt à ce que cette motivation du jugement soit reprise en appel ce qui exigeait des juges d'appel qu'ils s'expliquent sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du code civil, ensemble l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils pour la société Régie immobilière de la ville de Paris Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Y... à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges, à compter de l'arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux ; Aux motifs que « il y a lieu également de condamner solidairement M. et Mme Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges, et ce à compter de l'arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux, la demande tendant à voir condamner les intimés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50% étant en conséquence rejeté » ; Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la demande de la RIVP tendant à la condamnation de ses anciens locataires à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 50%, était fondée sur une clause du contrat de location stipulant qu'en cas de résiliation judiciaire, ces derniers seraient débiteurs, à compter de sa date, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à « une fois et demi le montant du loyer principal mensuel en vigueur, augmentée des charges locatives » (cf. prod. n° 3); qu'en refusant de faire application de cette clause pénale, dont la validité n'était pas contestée, sans caractériser l'abus ou l'excès qui aurait pu l'affecter, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.