Cour d'appel, 17 février 2026. 23/02406

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 17/02/2026 la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES la SELARL RENARD - PIERNE ARRÊT du : 17 FEVRIER 2026 N° : - 26 N° RG 23/02406 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G33Y DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Président du TJ de TOURS en date du 08 Juin 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265295150138302 Madame [X] [G] [S] née le 25 Janvier 1959 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS Monsieur [Y] [G] [S] né le 22 Septembre 1951 à [Localité 3] (PORTUGAL) [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265291725527112 Monsieur [C] [T] né le 30 Août 1937 à [Localité 4] (25) [Adresse 2] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD - PIERNE, avocat au barreau de TOURS, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LE BRUN de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES Madame [A] [F] épouse [T] née le 27 Janvier 1936 à [Localité 6] (Algérie) [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Jacqueline PIERNE de la SELARL RENARD - PIERNE, avocat au barreau de TOURS, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LE BRUN de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 06 Octobre 2023. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 novembre 2025 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 16 Décembre 2025 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de : Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller, GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats, M. Alexis DOUET, Greffier lors du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 17 FEVRIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 17 juillet 2019, Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] ont consenti à M. [N] [G] [S] et à Mme [X] [L] épouse [G] [S] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] (44), cadastré section YV n°[Cadastre 1], à un prix de 395 000 euros. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2019 et prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire au plus tard le 17 septembre 2019, ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de 39 500 euros. Par acte d'huissier du 18 mars 2022, Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] ont fait assigner M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de condamnation à leur payer le montant de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 8 juin 2023, le tribunal judiciaire de Tours a : - Condamné solidairement M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] à payer à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] la somme de 39 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 17 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - Dit que la somme séquestrée entre les mains du Notaire sera versée à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 39 500 euros prononcée à l'encontre de M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] ; - Autorisé en conséquence Maître [V] [I], notaire associé de la société Altanot, à se libérer de la somme séquestrée, entre les mains de Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] ; - Condamné in solidum M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] à payer à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] aux dépens. M. [N] [G] [S] et à Mme [X] [L] épouse [G] [S] ont interjeté appel de la décision le 6 octobre 2023. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] demandent à la cour de': - Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 8 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Tours ; - Débouter M. et Mme [T] de leurs demandes fins et conclusions ; En conséquence, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 8 juin 2023 en ce qu'il a : - Condamné solidairement M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] à payer à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] la somme de 39 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 17 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - Dit que la somme séquestrée entre les mains de Maître [V] [I], notaire au sein de la SCP « [M] [Z] et [B] [D], notaires associés », titulaire d'un office notarial à Nantes, sera versée à Mme [A] [F] épouse [T] et à M. [C] [T] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 39 500 euros prononcée à l'encontre de M. [N] [G] [S] et de Mme [L] épouse [G] [S] ; - Autorisé en conséquence Maître [V] [I], notaire associé de la société Altanot, à se libérer de la somme séquestrée, entre les mains de Mme [A] [F] épouse [T] et de M. [C] [T] ; - Condamné in solidum M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] à payer à Mme [A] [F] épouse [T] et à M. [C] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] aux dépens. Et statuant à nouveau : - Déclarer recevables mais mal fondées les demandes de Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] ; En conséquence, - Débouter Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ; - Condamner Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] à verser à M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] demandent à la cour de': - Débouter M. et Mme [G] [S] de l'ensemble de leurs prétentions ; - Dire M. et Mme [T] recevables et biens fondés en leurs demandes ; En conséquence, - Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [G] [S] à payer à M. et Mme [T] la somme de 39 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre les dépens de première instance ; - Réformer le jugement attaqué en ce qu'il a dit que la somme séquestrée entre les mains de Maître [I] ' et qui en réalité n'existe pas ' s'imputera sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de M. et Mme [G] [S] ; - Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a limité l'indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 500 euros ; Statuant à nouveau, - Condamner in solidum M. et Mme [G] [S] à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ; - Condamner in solidum M. et Mme [G] [S] à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; - Condamner in solidum M. et Mme [G] [S] aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025. MOTIFS I- Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation : Moyens des parties : A l'appui de leur appel, M. et Mme [G] [S] font valoir que la promesse du 17 juillet 2019 a été conclue par eux dans le dessein d'acheter le bien par l'intermédiaire d'une SCI ; que lors de la conclusion de la promesse, cette SCI n'était pas encore formée ; que c'est la raison pour laquelle ils ont conclu la promesse en leur nom propre ; et qu'ils démontrent que cette société a été immatriculée le 4 septembre 2019. Ils ajoutent justifier avoir sollicité auprès de la Banque Populaire Grand Ouest un prêt répondant à toutes les conditions visées par la clause contenue dans la promesse ; que le prêt leur a finalement été refusé par l'organisme ; que la condition suspensive ne prévoit pas qu'ils devaient réaliser plusieurs demandes de prêts ; qu'ils l'ont toutefois fait en sollicitant également le Crédit Agricole Atlantique Vendée pour un montant légèrement supérieur à celui prévu ; que celui-ci leur a été refusé ; qu'ils ont donc satisfait à leurs obligations ; et que la condition suspensive est donc défaillie en raison du refus de la demande de prêt par les banques. Ils soulignent que la motivation du tribunal judiciaire de Tours ne pourra qu'être réformée ; qu'en effet, concernant le motif selon lequel la demande de prêt a été formulée au nom d'une SCI ne figurant pas dans la promesse, cette promesse prévoit une clause de substitution ouverte ; que la formalité prévue pour l'exercice de la substitution n'est pas sanctionnée dans l'acte ; et que les vendeurs étaient parfaitement informés de cette substitution. Ils font également remarquer que l'absence d'obtention de la part de la SCI de la reconnaissance que la substitution n'emporte pas novation n'est prévue à peine d'aucune sanction ; que la clause de substitution ne prévoit aucune forme pour cette reconnaissance ; que la promesse ne prévoit pas qu'une demande de prêt formulée par une SCI représentée par les bénéficiaires d'origine entraînerait la réalisation fictive de la condition suspensive ; et que la validité de la substitution ne pouvant être remise en cause, le tribunal ne pouvait pas juger que la condition suspensive aurait été réalisée. M. et Mme [T] répliquent qu'en dépit d'une mise en demeure préalable, M. et Mme [G] [S] ne justifient pas avoir présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations et délais contractuels ; qu'ils ne justifient ni de la date, ni des demandes précises de financement présentées aux établissements bancaires, s'agissant du taux d'intérêt et de la durée du prêt, seuls les refus étant versés aux débats ; qu'ainsi les refus se sont limités à des prêts sur 240 mois alors que la promesse prévoyait une durée maximale de remboursement sur 25 ans ; et que l'augmentation de la durée du prêt aurait permis de diminuer les mensualités, de sorte que l'impossibilité de financement n'est pas rapportée. Ils ajoutent que les refus n'ont pas été opposés à M. et Mme [G] [S] mais à une SCI DSA ; que les appelants ne justifient donc pas d'une demande de prêt conforme, nonobstant la faculté de substitution prévue à l'acte ; que les promettants n'ont jamais été informés de la volonté des bénéficiaires de mettre en oeuvre la clause de substitution, alors qu'ils y étaient contractuellement tenus ; et que la correspondance entre les notaires versée par les appelants pour démontrer que les promettants en avaient été informés est postérieure à la date d'expiration de la validité de la promesse, constitue un échange entre notaires couvert par le secret professionnel et doit être écartée des débats. Ils estiment que la mise en oeuvre de la clause de substitution constitue une cession de contrat ; que la clause de substitution suppose l'information du promettant conformément à l'article 1216 du code civil ; que le bénéficiaire initial de la promesse (cédant) demeure tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué ; que la substitution ne vaut pas novation ; que les conditions de mise en oeuvre de la cession de contrat n'ont pas été respectées par M. et Mme [G] [S] ; et que, notamment, l'absence d'écrit emporte nullité de l'acte. Ils font remarquer que le tribunal judiciaire a pertinemment relevé que la mise en oeuvre de la clause de substitution imposait aux époux [G] [S] d'obtenir la reconnaissance par le bénéficiaire substitué de ce que la substitution n'entraînait pas novation ; qu'il n'est versé aux débats par les appelants aucune pièce démontrant que la substitution invoquée aurait été factuellement et régulièrement mise en oeuvre ; que les promettants justifient en outre du fait que la vente qu'ils ont réalisée ultérieurement s'est faite au prix inférieur de 360 000 euros ; et qu'il en résulte un préjudice financier indéniable pour eux. Réponse de la cour : L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l'article 1304-3 alinéa premier du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, par la promesse de vente du 17 juillet 2019, les promettants, M. et Mme [T], ont donné aux bénéficiaires, M. et Mme [G] [S], la faculté d'acquérir une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 7] (44) au prix de 395 000 euros. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2019. Il est précisé dans l'acte (page 5) qu'au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option, ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir. La promesse de vente comporte deux conditions suspensives de droit commun, liées aux servitudes, charges et vices non indiqués et à la justification d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans, et au contenu de l'état hypothécaire. Elle comprend également une condition suspensive particulière d'obtention de prêt par laquelle le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir à un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de 424 400 euros, d'une durée maximale de remboursement de 25 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 1,6% l'an hors assurances. Il est précisé dans la promesse que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. Il est également indiqué que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 17 septembre 2019. La promesse de vente contient ensuite une faculté de substitution selon laquelle 'la réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu'il substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges.' Il est également prévu que le promettant devra être averti de cette substitution et que la faculté de substitution devra être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant la date d'expiration de la promesse. Il est enfin indiqué que la substitution 'devra comporter de la part du bénéficiaire substitué la reconnaissance que substitution n'est pas novation et que la relation contractuelle entre promettant et bénéficiaire concernant la condition suspensive légale de l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est modifiable qu'avec l'agrément du promettant.' C'est à bon droit que le premier juge a rappelé qu'il revenait aux débiteurs de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. M. et Mme [G] [S] justifient en premier lieu d'un refus de prêt daté du 10 octobre 2019, par la société Banque Populaire, pour une demande de financement d'un montant de 424 400 euros. Ce refus est adressé à la SCI DSA. Le courriel du 12 septembre 2019, antérieur au refus, auquel est annexée une simulation de prêt permet de retenir que la demande de prêt a été formulée par la SCI DSA, composée de cinq associés dont M. et Mme [G] [S], qu'elle porte sur la somme de 424 400 euros, est d'une durée de 240 mois et est proposée au taux hors assurance de 1,25%. Le courriel contient la précision suivante : ' vous trouverez en pièce jointe la proposition de financement qui m'a été accordée par la direction (après pas mal d'échange sur ce sujet) pour vous suivre ce projet sur Vigneux à travers la SCI'. M. et Mme [G] [S] produisent en second lieu un courrier daté du 15 octobre 2019 adressé par le Crédit Agricole Atlantique Vendée à la SCI DSA, par lequel la banque fait part de son refus de donner suite à la demande de prêt que la SCI a formulée pour un montant de 425 000 euros et une durée de 240 mois. Le montant du taux d'intérêt n'y est pas précisé. Ces deux refus ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse, les acquéreurs ne pouvant pas solliciter un prêt d'un montant supérieur à ce qui était prévu, ou à un taux plus bas que le taux plafond, y compris quand celui-ci constitue un taux maximum, outre pour une durée inférieure au maximum mentionné dans la promesse, sauf à ce qu'ils apportent la preuve qu'une demande conforme aux montants maximum contractuels aurait également fait l'objet d'un refus eu égard à leurs capacités financières et à leur situation. En outre, M. et Mme [G] [S] ne peuvent se prévaloir de ces refus pour s'exonérer de leur obligation de payer l'indemnité d'immobilisation, dans la mesure où les demandes proviennent d'une SCI non mentionnée dans la promesse de vente. Si la promesse de vente prévoit une faculté de substitution, il ne ressort pas des pièces produites par les parties que celle-ci a été mise en oeuvre par la SCI DSA, puisque d'une part la faculté de substitution devait être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant la date d'expiration de la promesse, d'autre part la substitution doit alors mentionner de la part du bénéficiaire substitué la reconnaissance que substitution n'est pas novation et que la relation contractuelle entre promettant et bénéficiaire concernant la condition suspensive légale de l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est modifiable qu'avec l'agrément du promettant. Le courriel produit par M. et Mme [G] [S] pour justifier de l'information des promettants quant à cette substitution - courriel dont il n'est pas établi qu'il serait couvert par le secret professionnel au vu de son destinataire final - est en effet daté du 15 novembre 2019, soit postérieurement à la date fixée pour la réalisation de la vente. En outre, le fait que son objet mentionne la SCI DSA ne signifie pas que les formalités nécessaires pour la substitution ont été accomplies. Le fait que les formalités mentionnées ci-dessus au titre de la substitution ne soient accompagnées dans la promesse d'aucune sanction est inopérant, en ce que la preuve de l'exercice de la substitution dans le délai fixé n'est elle-même pas rapportée. C'est dès lors à bon droit que le tribunal judiciaire de Tours a retenu que M. et Mme [G] [S] ne justifiaient pas d'une demande de prêt formée à leur nom, n'établissaient pas que s'ils avaient présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente leur demande aurait également été refusée et qu'ils ne peuvent donc pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de prêt, celle-ci étant réputée accomplie. Il y aura donc lieu de confirmer la décision du premier juge qui a condamné solidairement M. et Mme [G] [S] au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 39 500 euros prévue dans la promesse de vente. Il y aura en revanche lieu d'infirmer cette décision en ce qu'elle a dit que la somme séquestrée entre les mains du notaire sera versée à M. et Mme [T] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de 39 500 euros puis autorisé le notaire à se libérer de la somme, les intimés démontrant qu'aucune somme n'a été séquestrée et ne pouvait donc faire l'objet d'un versement en leur faveur et les appelants n'apportant aucune contestation en la matière. II- Sur les frais de procédure': Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] la somme de 3'500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formulée par M. et Mme [G] [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel sera quant à elle rejetée. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 8 juin 2023, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Tours, sauf en ce qu'il a : - Dit que la somme séquestrée entre les mains de Maître [V] [I], notaire au sein de la SCP [M] [Z] et [B] [D], notaires associés, titulaire d'un office notraial à Nantes, sera versée à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 39 500 euros prononcée à l'encontre de M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] ; - Autorisé en conséquence Maître [V] [I], notaire associé de la société Altanot, à se libérer de la somme séquestrée, entre les mains de Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] ; Y Ajoutant': CONDAMNE in solidum M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] aux entiers dépens d'appel ; CONDAMNE in solidum M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] à payer à Mme [A] [F] épouse [T] et M. [C] [T] la somme complémentaire de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; DEBOUTE M. [N] [G] [S] et Mme [X] [L] épouse [G] [S] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M. Alexis DOUET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT