Cour de cassation, 08 avril 2021. 19-25.820

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10198 F Pourvoi n° G 19-25.820 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 La société American surplus, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° G 19-25.820 contre l'arrêt rendu le 9 octobre 2019 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant à la société Pierre, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société American surplus, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Pierre, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société American surplus aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société American surplus. Il est fait grief à l'arrêt d'avoir constaté les manquements graves et continus de la société American Surplus aux dispositions du bail commercial du 30 avril 2001, et le non-respect des délais de paiement accordés par ordonnance de référé du 20 août 2015, d'avoir prononcé en conséquence la résiliation judiciaire du bail du 30 avril 2001 à la date du jugement, avec toutes conséquences de droit, d'avoir ordonné l'expulsion de la société American Surplus, et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux [...] (44), à compter du jugement, jusqu'à la libération effective du local et de toute personne et de tout objet, d'avoir autorisé la société Pierre en tant que de besoin à recourir à l'assistance de la force publique, d'avoir dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L 433-1 et suivants et R . 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, d'avoir fixé l'indemnité d'occupation due par la société American Surplus à compter du jugement, et jusqu'à la libération effective des lieux, le cas échéant, au double du montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, d'avoir débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, et d'avoir rejeté toute autre demande, Aux motifs propres que « Sur le fond, que se prévalant d'une ordonnance de référé du 20 août 2015 qui après l'avoir condamnée à payer la somme de 26 970 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayées au 8 juillet 2015 lui avait accordé des délais de paiement pour se libérer en 24 mensualités égales et avait ordonné la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire, la société American Surplus soutient que dès lors qu'elle a respecté les échéances, le bailleur sollicite de mauvaise foi la mise en œuvre de la clause résolutoire; que cette ordonnance de référé, qui autorise le paiement de la provision en 24 mensualités égales en plus du loyer courant, prévoit qu'à défaut d'une seule mensualité à son terme ou de paiement du loyer courant, l'intégralité de la créance deviendra exigible; que la société American Surplus ne produit aucune pièce, ni n'invoque aucun moyen de nature à remettre en cause la décision du tribunal qui au visa de l'article 1184 du code civil, après avoir constaté que la locataire ne justifiait pas du paiement des échéances tandis que la bailleresse se prévaut du non paiement des causes du jugement du 27 février 2014 et des indemnités d'occupation pour un montant de 87 875 euros au 19 septembre 2014 a constaté que l'importance et l'ancienneté de la dette présentant un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré qui, à bon droit, a prononcé la résiliation du bail à la date du jugement, ordonner l'expulsion de la société American Surplus et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ; » Et aux motifs adoptés que Sur les demandes au fond de la SCI Pierre : qu'en application des dispositions de l'article 1184 du code civil applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; que les articles 1224 et suivants nouveaux du code civil prévoient d'ailleurs que si la résolution ne résulte pas de l'application d'une clause résolutoire, elle peut, en cas d'inexécution suffisamment grave, être demandée en justice et prendre effet notamment à la date fixée parle juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ; qu'en l'espèce, la Sci Pierre fonde sa demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 30 avril 2001 à la date du jugement à intervenir sur les défauts et retards répétés de paiement des loyers et charges ; qu'elle verse aux débats pour justifier de l'importance de l'arriéré de loyers le jugement définitif en date du 27 février 2014 du Tribunal de Grande Instance de Nantes, qui a condamné la société American Surplus au paiement de 35 530 euros HT HC au titre de l'indemnité d'occupation du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2012 inclus suite à l'exercice par la Sci Pierre de son droit de repentir et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 41 800 Euros HT HC à compter du 20 septembre 2012 ; qu'elle indique que la société American Surplus ne s'est jamais exécutée spontanément et est aujourd'hui débitrice depuis plus de deux ans, au titre de l'indemnité d'occupation et de l'arriéré de loyer, au minimum d'un montant de 87 875,89 euros HT remontant à la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014, dette qui a donné lieu à diverses procédures d'exécution vaines ; que la société American Surplus verse aux débats en défense une ordonnance contradictoire en date du 20 août 2015, définitive, par laquelle le juge des référés: condamne la S.A.R.L. American Surplus à régler à la S.C.I. pierre la somme de 26 970,44 euros à titre de provision sur les loyers et charges dus au 8 juillet 2015 ; lui accorde un délai de grâce pour se libérer en 24 mensualités égales, la première exigible dans le mois de la signification de la présente décision, en sus des loyers courants; ordonne la suspension de la réalisation et des effets de la clause de résiliation et dit qu'elle ne jouera pas si le locataire se libère dans ce délai; dit que le loyer courant devra être réglé à sa date à compter du trimestre à échoir le 1er octobre 2015; à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou de paiement des loyers courants, dit que l'intégralité de la créance deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire produira effet et qu'il pourra être procédé à l'expulsion; fixe en ce cas l'indemnité d'occupation précaire due jusqu'à parfaite libération des lieux à une somme égale au montant du loyer et des charges actuel ; que la société American Surplus affirme qu'elle s'acquitte régulièrement des échéances ainsi mises à sa charge, mais ne verse aucune pièce pour en justifier ; que l'article 1315 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier de ses paiements ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, alors que la charge de la preuve des paiements de ces échéances repose sur la société défenderesse ; qu'en conséquence, il doit être constaté que l'importance et l'ancienneté de la dette présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier de la résiliation du bail ; qu'il sera donc fait droit à la demande de la Sci Pierre de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 30 avril 2001 à la date du présent jugement et de voir ordonner l'expulsion de la société American Surplus, aux conditions telles que précisées dans le dispositif du jugement ; que l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. American Surplus à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux sera fixée au double du montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, sans qu'il soit nécessaire de prévoir en sus une astreinte ; » 1°) Alors que l'obligation du preneur à bail commercial de verser l'indemnité d'occupation prévue par l'article L.145-28 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019, applicable en la cause, qui n'est que la contrepartie légale de la jouissance prolongée des locaux par le preneur, après l'expiration du bail commercial non renouvelé, et avant l'entrée en vigueur du bail commercial renouvelé en cas d'exercice du droit de repentir du bailleur, ne constitue pas une obligation contractuelle dont la violation est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail commercial; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Pierre avait fondé sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial sur le défaut de paiement par la société American Surplus d'une dette de 87 875,89 euros HT, correspondant, sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014, à un arriéré de loyers, ainsi qu'à l'indemnité d'occupation qui avait été allouée par le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 27 février 2014 et fixée à la somme annuelle de 35530 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2012 inclus, comprise entre la notification par le bailleur du refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2010, et la notification de son droit de repentir avec offre de renouvellement le 20 septembre 2012 (arrêt, p.4, pénult.§, p.2, §1-5 ; jugement, p.3, §8 ; p.5, §5 ; p. 2 ; p. 3, §1) ; qu'il résultait de ces constatations que l'indemnité d'occupation ainsi allouée correspondait à l'indemnitéd'occupation légale, prévue par l'article L.145-28 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019, applicable en la cause, et qu'elle ne constituait donc pas une obligation contractuelle dont la violation était de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux; qu'en fondant néanmoins le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux sur le défaut de paiement de cette indemnité d'occupation légale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, ensemble l'article L.145-28 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019, applicable en la cause ; 2°) Alors, subsidiairement, que la résolution ou la résiliation judiciaire d'un contrat suppose l'existence d'un manquement contractuel suffisamment grave du débiteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Pierre avait fondé sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial sur le défaut de paiement par la société American Surplus d'une dette de 87 875,89 euros HT, correspondant, sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014, à un arriéré de loyers, ainsi qu'à l'indemnité d'occupation qui avait été allouée par le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 27 février 2014,et fixée à la somme annuelle de 35 530 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2012 inclus (arrêt, p.4, pénult. §, p. 2, §1-5 ; jugement, p.3, § 8 ; p.5, § 5; p.2; p.3, §1) ; qu'en se fondant néanmoins, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement de l'arriéré de loyer et de l'indemnité d'occupation, sur la seule absence de preuve par la société American Surplus du paiement des échéances prévues par l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nantes du 20 août 2015, correspondant aux loyers et charges dus au 8 juillet 2015, et aux loyers courants, sans constater le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ; 3°) Alors, subsidiairement, que la résolution ou la résiliation judiciaire d'un contrat suppose l'existence d'un manquement contractuel suffisamment grave du débiteur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Pierre avait fondé sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial sur le défaut de paiement par la société American Surplus d'une dette de 87 875,89 euros HT, correspondant, sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014, à un arriéré de loyers, ainsi qu'à l'indemnité d'occupation qui avait été allouéepar le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 27 février 2014,et fixée à la somme annuelle de 35 530 euros hors taxes et hors charges pour la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2012 inclus (arrêt, p.4, pénult. §, p.2, § 1-5 ; jugement, p.3, §8 ; p.5, §5 ; p.2 ; p.3, §1) ; qu'en se fondant néanmoins, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement de l'arriéré de loyer et de l'indemnité d'occupation, sur la seule absence de preuve par la société American Surplus du paiement des échéances prévues par l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nantes du 20 août 2015, correspondant aux loyers et charges dus au 8 juillet 2015 à hauteur de la somme de 26 970,44 euros, et aux loyers courants, sans constater le défaut de paiement des loyers dus sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014,la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ; 4°) Alors, plus subsidiairement, que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nantes du 20 août 2015 a condamné la société American Surplus à régler à la société Pierre la somme de 26 970,44 euros à titre de provision sur les loyers et charges dus au 8 juillet 2015, avec un délai de grâce pour se libérer en 24 mensualités égales, en sus des loyers courants, ordonné la suspension de la réalisation et des effets de la clause de résiliation, et dit qu'elle ne jouera pas si le locataire se libère dans ce délai ; qu'il résultait clairement de cette ordonnance qu'elle ne portait pas sur l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2012 inclus ; qu'en se fondant néanmoins sur l'absence de preuve par la société American Surplus du paiement des échéances prévues par l'ordonnance de référé, pour retenir l'existence d'un défaut de paiement de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel a dénaturé cet acte clair et précis, et violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; 5°) Alors, plus subsidiairement, que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nantes du 20 août 2015 a condamné la société American Surplus à régler à la société Pierre la somme de 26 970,44 euros à titre de provision sur les loyers et charges dus au 8 juillet 2015, avec un délai de grâce pour se libérer en 24 mensualités égales, en sus des loyers courants, ordonné la suspension de la réalisation et des effets de la clause de résiliation, et dit qu'elle ne jouera pas si le locataire se libère dans ce délai ; qu'il résultait clairement de cette ordonnance qu'elle ne portait pas sur les loyers dus sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014 ; qu'en se fondant néanmoins sur l'absence de preuve par la société American Surplus du paiement des échéances prévues par l'ordonnance de référé, pour retenir l'existence d'un défaut de paiement de l'arriéré de loyer dû sur la période du 1er janvier 2011 au 19 septembre 2014, la cour d'appel a dénaturé cet acte clair et précis, et violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; 6°) Alors, très subsidiairement, que s'il incombe à celui qui se prétend libéré de justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation, il appartient avant tout au demandeur à une action en résiliation judiciaire d'un contrat de prouver l'existence d'un manquement contractuel suffisamment grave de son débiteur ; qu'en considérant qu'il appartenait à la société American Surplus de rapporter la preuve du paiement de la dette alléguée par la société Pierre, et non à la société Pierre de justifier avant tout du défaut de paiement invoqué au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, la cour d'appel, qui a fait peser la charge exclusive de la preuve sur l'exposante, et libéré la société Pierre de toute charge probatoire, a violé l'article 9 du code de procédure civile, et l'ancien article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause.