Cour de cassation, 04 mars 2021. 20-10.419

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10087 F Pourvoi n° P 20-10.419 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021 La société Inter centrale immobilière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 20-10.419 contre l'arrêt rendu le 9 octobre 2019 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Dane, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Inter centrale immobilière, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Dane, après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Inter centrale immobilière aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Inter centrale immobilière. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le cabinet ICI de sa demande de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE le 23 juin 2016, la Sci Dane et le Cabinet ICI ont conclu un mandat exclusif de vente portant sur le bien immobilier sis [...] ; que le mandat était consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter du 23 juin 2016 avec prorogation pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires, sauf dénonciation, au terme de laquelle le mandat prendrait automatiquement fin ; qu'il était expressément indiqué que chacune des parties pourrait, moyennant un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec avis de réception, mettre fin au mandat au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation ; qu'une clause pénale était en outre prévue en cas de non-respect par le mandant de ses obligations contractuelles avec le versement d'une indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue pour le mandataire ; que la Sci Dane soutient avoir résilié le mandat de vente par lettre recommandée avec avis de réception, en date du 24 septembre 2016, revenue « pli avisé et non réclamé » ; que s'il n'est pas contesté que la société Cabinet ICI n'a pas réceptionné ce courrier, la Sci Dane produit cependant une copie de la lettre ainsi que de l'avis de réception portant mention « Pli avisé et non réclamé », étant en outre précisé qu'il n'appartient pas à l'expéditeur de rapporter la preuve du contenu de ladite lettre ; qu'à défaut de preuve contraire, il y a donc lieu de relever que la Sci Dane a respecté les termes du mandat exclusif de vente pour y mettre fin ; que le Cabinet ICI estime subsidiairement que la Sci Dane a renoncé au bénéfice de la résiliation et verse aux débats pour le démontrer un constat de Maître V..., huissier de justice, en date du 25 août 2017, portant sur des échanges de SMS entre la Sci Dane et le Cabinet ICI à compter du 26 septembre 2016 ; que cependant, si ce constat fait ressortir que les deux parties sont restées en contact après cette date s'agissant de la vente du bien immobilier, les premiers échanges font néanmoins clairement référence à une volonté de dénonciation du mandat ; qu'il ne peut dès lors se déduire des SMS échangés que la Sci Dane aurait renoncé en connaissance de cause, de manière volontaire et non équivoque, au bénéfice de la dénonciation du mandat exclusif de vente ; qu'en conséquence, il y a lieu de considérer que le mandat exclusif de vente a pris fin le 10 octobre 2016 ; qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré que la Sci Dane ait agi de manière déloyale ou qu'elle ait commis une faute ; qu'en effet, les pièces justificatives produites aux débats démontrent que la partie défenderesse a refusé une proposition d'achat au prix de 250 000 € net vendeur ; que si la société Cabinet ICI soutient que la Sci Dane avait donné mandat pour un prix de 270 000 € « ou selon offre du prix du marché », force est de relever que l'original du mandat exclusif de vente produit par la Sci Dane ne fait mention au titre des conditions particulières que d'un prix de vente net vendeur de 270 000 € ; qu'elle n'a donc commis aucune faute en refusant une proposition d'achat à un prix inférieur à celui fixé contractuellement ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte sous seing privé du 23 juin 2016, la Sci Dane et la Sarl Cabinet ICI ont conclu un contrat de mandat exclusif de vente portant sur le bien immobilier sis [...] appartenant à la Sci Dane ; que le mandat était consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de la signature du contrat, soit le 23 juin 2016 ; qu'il stipulait que sauf dénonciation, à l'expiration de la période initiale, il serait prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendrait automatiquement fin ; que chacune des parties pourrait moyennant un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec avis de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation ; que la Sci Dane produit aux débats copie d'un courrier qu'elle soutient avoir adressé à la Sarl Cabinet ICI daté du 24 septembre 2016, faisant état de sa volonté de résilier le mandat de vente exclusif signé le 23 juin 2016, conformément aux conditions du contrat, avec une prise d'effets au 10 octobre 2016 ; qu'elle verse par ailleurs, l'original du courrier dans son enveloppe, envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, portant cachet de la Poste en date du 26 septembre 2016, et revenu avec la mention "Pli avisé et non réclamé" ; que la Sci Dane a ainsi respecté les conditions contractuelles relatives à la résiliation du mandat ; que la Sarl Cabinet ICI soutient néanmoins qu'au vu des échanges écrits téléphoniques ayant existé entre les parties du 26 septembre 2016 jusqu'au mois de juin 2017 dont elle a fait constater l'existence par acte d'huissier de justice, la Sci Dane a renoncé à la résiliation du mandat, d'autant qu'elle-même n'a jamais eu connaissance de la résiliation, la lettre recommandée étant revenue "non réclamée" ; qu'ainsi que l'a relevé le tribunal, si le constat d'huissier fait ressortir que la Sci Dane et la Sarl Cabinet ICI sont restées en contact après le 26 septembre 2016 s'agissant de la vente du bien immobilier de Vichy, les premiers échanges font référence à une volonté de dénonciation du mandat : "26/09/2016 : Bonjour, Monsieur K..., pour dénoncer un mandat pour dans 6 mois, vous pouvez le faire au moment venu : il n'y a donc pas d 'urgence. Sachez cependant que tout le nécessaire commercial est en place et que j''attend des confirmations de visites pour dès mi-octobre ainsi que novembre. Bien cordialement. Mr D.... Même jour : Bonjour monsieur D.... Je vous fais confiance. Pas pressé de vendre. Je n'aime pas les contrats. Je veux l'annuler. Vous avez rajouté la clause de 6 mois supplémentaires à partir de la dénonciation, donc 9 mois en dénonçant à 3 mois. Ca ne m'encourage pas, vous gardez l'exclusivité, ou vous vendez, ou je garde. Je ne mettrai pas d 'autres agences...Même jour : Cher Monsieur K..., bonsoir, Merci de votre confiance, mais lisez bien, car vous avez mal compris concernant les "6mois"..je vous expliquerai lorsque nous nous verrons. J'apprécierais que vous ne fassiez rien en attendant..."Des messages ont ensuite été échangés les 25, 26 et 27 octobre 2016, les 4 et 5 novembre 2016, au début et à la fin du mois de janvier 2017, les 13 et 14 février 2017, les 26 et 27 mai 2017, messages dans lesquels l'agent immobilier a fait état de visites, et a sollicité des renseignements sur l'immeuble ; que la Sarl Cabinet ICI verse parallèlement trois bons de visite postérieurs au 26 septembre 2016 : ils sont en dates des 24 octobre 2016, 3 janvier 2017 et 9 février 2017 ; que le 5 juin 2017, le gérant de la Sci Dane a répondu à la Sarl Cabinet ICI: 'je ne suis plus vendeur du moins avant la fin de crédit. Et je soupçonne les documents d'exclusivité ou de vente ss compromis. Je vous ai déjà dit que je ne voulais pas. G signé le 1er. N'ai pas voulu faire le 2ème » ; que dans ces conditions, il ne peut se déduire de ces échanges que la Sci Dane a renoncé en connaissance de cause, de manière volontaire et non équivoque, au bénéfice de la dénonciation du mandat exclusif de vente ; que le mandat a ainsi été régulièrement résilié au 10 octobre 2016 ; qu'en l'état de cette résiliation, la Sarl Cabinet ICI n'est donc pas fondée à reprocher à la Sci Dane d'avoir refusé une proposition d'achat en date du 28 mai 2017, au prix de 250 000 euros, frais d'agence inclus ; que la demande de la Sarl Cabinet ICI est d'autant moins justifiée qu'elle repose sur une pièce manifestement surchargée, puisqu'alors que la Sci Dane produit aux débats l'original du mandat signé, faisant état d'un prix de vente net vendeur de 270 000 euros, sans autre précision, la Sarl Cabinet ICI verse une copie de ce mandat comportant la même mention quant au prix complétée par l'ajout des mots "ou selon offre au prix du marché" ; que le tribunal, par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter, a considéré que la Sci Dane n'avait commis aucune faute en refusant une proposition d'achat à un prix inférieur à celui fixé contractuellement ; 1/ ALORS QUE la renonciation à un droit s'évince de toute manifestation de volonté incompatible avec l'intention de se prévaloir de ce droit ; que la société ICI faisait valoir que, dans un sms du 26 septembre 2009, la Sci Dane indiquait « Vous gardez l'exclusivité. Ou vous vendez, ou je garde. Je ne mettrai pas d'autres agences ( ) » et que les parties avaient continué à échanger des sms les 25, 26 et 27 octobre 2016, les 4 et 5 novembre 2016, au début et à la fin du mois de janvier 2017, les 13 et 14 février 2017, les 26 et 27 mai 2017, messages dans lesquels l'agent immobilier avait fait état de visites, et avait sollicité des renseignements sur l'immeuble, ce dont il s'évinçait clairement que la Sci Dane avait poursuivi les échanges concernant les visites et la vente du bien, toutes circonstances incompatibles avec une résiliation du mandat de vente intervenue le 10 octobre 2016 et démontrant en conséquence la renonciation à une telle résiliation ; qu'en jugeant du contraire la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 2/ ALORS QUE la renonciation à un droit s'évince de toute manifestation de volonté incompatible avec l'intention de se prévaloir de ce droit ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ne pouvait se déduire des échanges des 25, 26 et 27 octobre 2016, des 4 et 5 novembre 2016, du début et de la fin du mois de janvier 2017, des 13 et 14 février 2017, et des 26 et 27 mai 2017, messages dans lesquels l'agent immobilier faisait état de visites, et sollicitait des renseignements sur l'immeuble, que la Sci Dane avait renoncé en connaissance de cause, de manière volontaire et non équivoque, au bénéfice de la dénonciation du mandat exclusif de vente, sans analyser la teneur de ces échanges et les circonstances dans lesquelles ils étaient intervenus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable ; 3/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, le Cabinet ICI faisait valoir que le fait pour la SCI Dane de s'être abstenue de réadresser au cabinet ICI un courrier de résiliation alors qu'elle avait vu que le courrier Rar du 24 septembre 2016 n'avait pas été réceptionné par son destinataire, témoignait, ce que confirmaient les échanges postérieurs, de la renonciation de la Sci Dane à se prévaloir de la résiliation du mandat de vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 4/ ALORS QUE le Cabinet ICI faisait valoir que la Sci Dane avait fait preuve de mauvaise foi à son égard, en continuant ses relations avec le Cabinet ICI et en le laissant dans la croyance de la poursuite des relations dans le cadre du mandat de vente exclusif consenti, alors qu'elle savait que la lettre de résiliation qu'elle lui avait envoyée n'était pas parvenue à son destinataire ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.