Cour de cassation, 17 décembre 2013. 12-26.129

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le bâtiment dont la démolition était demandée avait été édifié par M. X..., sur la zone de sa parcelle sur laquelle toute construction était interdite en vertu de la servitude instituée le 13 avril 2004 et souverainement retenu que la démolition de ce bâtiment constituait le seul moyen de faire cesser la transgression de cette servitude, la cour d'appel, qui en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la construction entreprise en violation de la convention constitutive de servitude devait être démolie, a par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Attendu, d'autre part, que le vice allégué par le moyen s'analyse en une omission de statuer qui peut être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Montplaisir MG et Winston ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Olivier X... à procéder, sous astreinte, dans le délai de trois mois à compter de la signification, à la démolition de l'immeuble construit au mépris de la servitude de prospect stipulée dans l'acte de vente du 13 avril 2004 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : quel que soit l'intitulé de la clause dans laquelle son engagement est contenu, M. X... a grevé son fonds d'une charge réelle interdisant de surélever les bâtiments existants et d'édifier de nouvelles constructions, à l'exception de celles qui seraient implantées dans la moitié ouest de ce fonds, à condition que leur hauteur n'excède pas six mètres en limite ouest et ne dépasse jamais neuf mètres, et que la pente de leur toit ne dépasse pas 35 % ; (¿) ; que les constatations de M. Z... ont permis d'établir que le terrain de M. X... avait une longueur de 28 mètres dans le sens ouest-est et que ce dernier avait construit un bâtiment dont la hauteur était comprise entre 8, 25 mètres et 8, 40 mètres, dont la façade ouest était implantée à 12, 50 mètres de la limite ouest, et dont la façade se trouvait sur la limite est du terrain ; qu'il en résulte qu'à l'exception d'une bande de 1, 50 mètre au droit de sa façade ouest et des escaliers accolés à cette façade, à 9 mètres de la limite ouest, ce bâtiment est implanté sur la zone de la parcelle CV 484 sur laquelle toute construction est interdite en vertu de la servitude instituée le 13 avril 2004 ; que la démolition de ce bâtiment constituant le seul moyen de faire cesser la transgression de cette servitude, c'est à bon droit que le premier juge l'a ordonnée, que compte tenu de l'importance des travaux, un délai d'exécution d'un an sera toutefois accordé à M. X... ; que c'est enfin par des motifs pertinents et une juste appréciation que le premier juge a condamné M. X... à payer à la SCI Winston une indemnité de 4. 000 ¿ en réparation du préjudice que cette transgression lui a causé ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : l'acte de vente reçu par deux notaires représentant chacune des parties en présence, a institué en page 5 et 6 une servitude de prospect libellée ainsi : fonds dominant : section CV 412 ; fonds servant : CV 484 ; Afin de sauvegarder le point de vue du fonds dominant, le propriétaire du fonds servant s'interdit, à titre de servitude réelle et perpétuelle, au seul profit dudit fonds dominant et de ses propriétaires successifs, d'effectuer aucune construction nouvelle ni surélévation des bâtiments ¿ sauf des constructions ¿ dont la hauteur n'excéderait pas six mètres, en limite ouest avec la parcelle CV n° 412 ; de cette limite ouest, l'acquéreur pourra construire un toit ayant une pente maximale de 35 % jusqu'à la moitié du fonds servant pris dans le sens ouest-est, mais sans pouvoir dépasser la hauteur maximale de neuf mètres ; de plus, l'acquéreur ne pourra faire aucune ouverture dans le mur de clôture en limite ouest ou dans la pente côté ouest du toit, à l'exception du puits de lumière par pavé de verre opaque ou autre matériau opaque qui devront être installés à une hauteur minimale de 1, 80 mètre du plancher de ladite construction ; que cette servitude de prospect oblige le propriétaire du fonds servant à construire seulement en limite de propriété avec la parcelle 412 et à respecter une hauteur maximale (la construction pouvant atteindre 6 mètres au confront de la parcelle 412 pour s'élever avec une pente de 35 % dans le sens ouest-est au maximum à 9 mètres) ; qu'ainsi, il résulte de la lecture de cette clause que tout autre construction qui ne serait pas en aplomb de la limite divisoire de la parcelle 412 est interdite ; qu'au surplus, la servitude prévoit une clause « non modificandi » puisqu'il est interdit à M. Olivier X... de surélever le bâtiment déjà existant sur son fonds ; qu'aucun élément ne permet de considérer que la clause litigieuse ne refléterait pas la volonté des parties ; que bien au contraire, les notaires attestent que les parties ont voulu par l'insertion de cette clause, longuement débattue, préserver l'intimité du fonds 412 ; que force est de relever que la présence d'une façade aveugle (toute ouverture étant prohibée) en bordure de la propriété 412 était de nature à atteindre cet objectif en constituant un rempart contre toute vue et nuisance provenant du fonds servant 484, dédié à des activités commerciales ; qu'il n'est pas établi que la SCI WINSTON a renoncé ultérieurement à se prévaloir de la servitude ; qu'une telle renonciation ne se présume pas et ne peut découler de la donation par M. Olivier X... de trois oliviers ; que la proposition transactionnelle formulée le 2 juin 2006 par Mme Y... pour le compte de la SCI MONTPLAISIR et adressée au notaire, consistant à accepter les constructions nouvelles à condition qu'elles soient munies sur le côté ouest de façon définitive d'une paroi en verre opaque et que M. Olivier X... verse un dédommagement de 12. 500 ¿ est devenu caduque en l'absence d'accord de ce dernier ; qu'il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble édifié par M. Olivier X... l'a été à une distance de plus de 9 mètres de la ligne divisoire avec la parcelle 412, l'expert ayant constaté que la distance du pignon à la limite séparative est de 12, 50 m, celle des coursives et de l'escalier à 9, 50 m ; qu'il est également établi que des étages supérieurs de ce bâtiment élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, il existe des vues directes sur divers endroits de la parcelle 412 et notamment sur la piscine et ses abords ; que la construction ne respecte donc pas la servitude conventionnelle de prospect ; qu'en vertu des dispositions de l'article 701 du code civil, le propriétaires du fonds servant ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à la rendre plus incommode ; que la démolition est la seule sanction d'un droit réel transgressé ; que par suite, il y a lieu d'ordonner la démolition de la construction litigieuse, selon les modalités précisées au dispositif ; que la démolition de l'ouvrage entraînera la disparition des vues sur la propriété 412 et par conséquent, le préjudice de jouissance subi par la SCI WINSTON ; que le préjudice subi par cette dernière est constitué par l'atteinte à son intimité en raison des vues créées sur son fonds à partir des étages supérieurs de l'immeuble construit ; qu'il apparaît que ce préjudice se concentre essentiellement pendant la période estivale au cours de laquelle les occupants de l'immeuble 412 peuvent utiliser la piscine et être gênés alors par les regards en provenance de l'immeuble édifié par M. Olivier X... ; que ce préjudice existant depuis l'édification de la construction en 2006, il sera alloué à la SCI WINSTON à ce titre la somme de 4. 000 ¿ de dommages et intérêts ; ALORS 1°/ QUE : le propriétaire du fonds débiteur d'une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; que dans l'hypothèse où la violation d'une servitude de prospect a été constatée, des aménagements de nature à assurer l'exercice de cette servitude peuvent faire obstacle à la démolition des immeubles construits en violation de celle-ci ; qu'en l'espèce, il résultait du rapport d'expertise de Monsieur Z... en date du 2 avril 2008 qu'il existait deux possibilités de remise en état, à savoir « soit démolir et reconstruire le bâtiment nouvellement construit : coût 500. 000 ¿, soit réaliser un « pare-vues » formant écran à construire contre l'escalier : coût 10. 000 ¿ », de sorte que « la solution du litige pourrait passer par l'interposition d'un écran entre les deux parcelles, arrêtant les regards issus des ouvertures, des coursives et de l'escalier côté ouest de l'immeuble créé. Cet écran serait constitué de panneaux rigides opaques fixés au niveau des étages sur les garde-corps des coursives et des volées d'escalier » ; qu'en décidant que la démolition du bâtiment litigieux constituait le seul moyen de faire cesser la transgression de la servitude de prospect stipulée dans l'acte de vente du 13 avril 2004 sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si des aménagements permettant d'occulter les vues sur la parcelle 412 pouvaient constituer une solution alternative permettant le respect de la servitude précitée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 701 du code civil ; ALORS 2°/ QUE : le propriétaire du fonds débiteur d'une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; que dans l'hypothèse où la violation d'une servitude de prospect a été constatée, des aménagements de nature à assurer l'exercice de cette servitude peuvent faire obstacle à la démolition des immeubles construits en violation de celle-ci ; qu'en l'espèce, il résultait du rapport d'expertise de Monsieur Z... en date du 2 avril 2008 qu'il existait deux possibilités de remise en état, à savoir « soit démolir et reconstruire le bâtiment nouvellement construit : coût 500. 000 ¿, soit réaliser un « pare-vues » formant écran à construire contre l'escalier : coût 10. 000 ¿ », de sorte que « la solution du litige pourrait passer par l'interposition d'un écran entre les deux parcelles, arrêtant les regards issus des ouvertures, des coursives et de l'escalier côté ouest de l'immeuble créé. Cet écran serait constitué de panneaux rigides opaques fixés au niveau des étages sur les garde-corps des coursives et des volées d'escalier » ; qu'en décidant que la démolition du bâtiment litigieux constituait le seul moyen de faire cesser la trangression de la servitude de prospect stipulée dans l'acte de vente du 13 avril 2004, la cour d'appel a prononcé une sanction disproportionnée au regard du but recherché tendant au respect de la servitude précitée, violant les articles 701 du code civil et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et de libertés fondamentales. ALORS 3°/ QUE : la contradiction entre les motifs et le dispositif d'un arrêt équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant confirmé en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de grande instance de TARASCON ayant ordonné la démolition dans le délai de trois mois à compter de la signification, tout en ayant indiqué dans les motifs de son arrêt que, compte tenu de l'importance des travaux, un délai d'exécution d'un an sera accordé à Monsieur X... la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.