Cour de cassation, 12 mai 2021. 20-15.575

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10252 F Pourvoi n° T 20-15.575 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021 1°/ [R] [M] [A], ayant été domiciliée [Adresse 1], décédée, 2°/ Mme [T] [M], 3°/ M. [I] [A], 4°/ M. [O] [A], domiciliés tous trois [Adresse 1], et agissant en leur qualité d'héritiers de [R] [M] [A] ont formé le pourvoi n° T 20-15.575 contre l'arrêt rendu le 2 mars 2020 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Baikal, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à M. [M] [R], domicilié [Adresse 3], 3°/ à la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre-Loire, société coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 4], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des consorts [M] [A] de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Baikal, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre-Loire, après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte aux consorts [M] [A] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [R]. 2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [M] [A] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts [M] [A]. PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [M] [A] de sa demande de résolution de la vente par la SCI Baikal de l'immeuble situé [Adresse 5], en date du 7 août 2013, et, en conséquence, d'avoir débouté Mme [M] [A] de l'ensemble des demandes en paiement formées à l'encontre de la SCI Baikal ; AUX MOTIFS QUE, sur la garantie des vices cachés, [?], l'acte authentique de vente comporte la clause suivante : « L'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs : Prendre le BIEN vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : Soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées ci-après » ; qu'il est également précisé que le vendeur «ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui » ; que l'appelante se prévaut de l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés en soutenant qu'elle une SCI familiale qui ne saurait en aucun cas être assimilée à un professionnel, ce que soutient au contraire Mme [M] [A] ; que si le caractère familial d'une SCI, comme tel est le cas en l'espèce, ne fait nullement obstacle à sa qualité de professionnelle, au regard de son activité et de l'opération réalisée, le tribunal ne pouvait toutefois déduire du fait que la société civile était une société immobilière, le fait qu'elle avait la qualité de professionnelle de l'immobilier ; que les pièces versées aux débats établissent que la SCI Baïkal a acquis l'immeuble le 24 janvier 2002, soit 11 années avant de vendre un lot à Mme [M] [A] ; que la SCI et a modifié la destination de trois locaux à usage de bureaux en locaux à usage d'habitation, a établi un acte de division de l'immeuble par lots et un règlement de copropriété ; qu'il ne peut se déduire de cette seule opération la qualité de professionnelle de la SCI, dont il n'est ni allégué ni justifié qu'elle ait conçu et réalisé des travaux avant de vendre les lots divisés ; que le fait que les gérants de la SCI Baïkal exercent plusieurs autres mandats sociaux dans d'autres sociétés exerçant dans le secteur immobilier n'est pas de nature à influer sur la qualité de la SCI Baïkal dans la vente litigieuse ; que Mme [M] [A] qui allègue de la qualité de professionnelle de la SCI, ne verse pas aux débats l'extrait K-bis de ladite société qui permettrait à la cour de connaître les activités exercées par celles-ci, d'autant plus que l'appelante conteste exercer l'activité de vente de biens immobiliers ; qu'il ne peut donc être considéré que la SCI Baïkal avait la qualité de professionnelle de l'immobilier, de sorte que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés incluse à l'acte ne peut être écartée ; qu'en outre, Mme [M] [A] n'allègue ni ne justifie que la SCI avait connaissance des vices cachés allégués ; que la garantie des vices cachés par la SCI Baïkal n'est donc pas due, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal (arrêt, p. 8 et 9) ; 1°) ALORS QUE la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer au profit du vendeur professionnel ; que doit être assimilée à un vendeur professionnel une SCI qui, propriétaire d'un immeuble, procède à sa division pour constituer une copropriété avant de revendre séparément chacun des lots, usuellement qualifiée de « vente à la découpe », dès lors qu'elle poursuit alors dans cette vente un but spéculatif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la SCI Baikal n'était pas une professionnelle de l'immobilier, car elle avait acquis l'immeuble 11 ans avant de vendre un lot à Mme [M] [A], et que la qualité de professionnelle de l'immobilier de la SCI ne pouvait se déduire de la seule modification de la destination de trois locaux à usage de bureaux en locaux à usage d'habitation, avec l'établissement d'un acte de division de l'immeuble par lots et d'un règlement de copropriété (arrêt, p. 9 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 13 § 4 et s), si la SCI Baikal avait entrepris une opération immobilière empreinte d'une certaine complexité, avec le changement de destination des lieux, la création de places de parking et l'établissement d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, assumant le rôle de syndic de la nouvelle copropriété, afin de poursuivre un objectif financier, ce qui montrait qu'elle avait la qualité de professionnelle de l'immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 2°) ALORS QUE la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer au profit du vendeur professionnel ; que la qualité de professionnel ou non doit s'apprécier, s'agissant d'une société de personnes, dans la personne de son dirigeant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la SCI Baikal n'était pas une professionnelle de l'immobilier en énonçant que « le fait que les gérants de la SCI Baikal exercent plusieurs autres mandats sociaux dans d'autres sociétés exerçant dans le secteur immobilier n'est pas de nature à influer sur la qualité de la SCI Baikal dans la vente litigieuse » (arrêt, p. 9 § 3) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la qualité de professionnelle d'une société de personnes s'apprécie en la personne de ses dirigeants, et sans rechercher dès lors, comme elle y était invitée (concl., p. 14), si les gérants successifs de la SCI Baikal, Mme [K] [B] puis son fils M. [Y] [B], assumaient des fonctions de gérance similaire dans cinq autres SCI, ce qui démontrait qu'ils étaient des professionnels habitués des opérations immobilières et de la gestion de plusieurs SCI, et si, partant, la SCI Baikal avait elle-même la qualité de professionnelle de l'immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 3°) ALORS QUE la preuve d'un fait peut être rapportée par tout moyen ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que « Mme [M] [A], qui allègue de la qualité de professionnelle de la SCI, ne verse pas aux débats l'extrait K-bis de ladite société qui permettrait à la cour de connaître les activités exercées par celles-ci » (arrêt, p ; 9 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la preuve de la qualité de professionnelle de la SCI pouvait être établie par tout moyen, sans qu'il soit nécessaire de produire son extrait Kbis, écrit dont, au demeurant, les indications sur l'activité sont formulées en termes généraux, et ne suffisent pas à apprécier la nature exacte de cette activité, la cour d'appel a violé l'article 1353 anciennement 1315 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [M] [A] de sa demande de sa demande de résolution des contrats de prêts souscrits auprès de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire ; AUX MOTIFS QUE, sur les contrats de prêt, le tribunal a prononcé la résolution des contrats de prêt par suite de la résolution du contrat de vente, en indiquant que « la nullité du contrat principal s'étend aux contrats accessoires de prêt », alors que le contrat de vente n'était pas annulé mais résolu ; que l'infirmation du jugement quant à la résolution du contrat de vente du bien immobilier s'étend nécessairement, par voie de conséquence aux chefs du jugement prononçant la résolution des contrats de prêt et ordonnant la restitution par l'emprunteur des capitaux prêtés par la banque, et la restitution par la banque à l'emprunteur des sommes réglées au titre de ces prêts ; qu'en l'absence de résolution des contrats de prêt, la banque ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice qui serait imputable au vendeur du bien immobilier (arrêt, p. 11 et 12) ; ALORS QUE la cassation qui sera prononcée sur le premier moyen, d'où il résultera la résolution du contrat de vente conclu entre Mme [M] [A] et la SCI Baikal le 7 août 2013, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef de dispositif par lequel la demande de Mme [M] [A] tendant à la résolution des contrats de prêts conclus accessoirement à la vente, a été écartée, en application de l'article 624 du code de procédure civile.