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CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10767 F
Pourvoi n° G 16-21.070
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Marcelle X..., veuve Y...,
2°/ M. Jean-Marc Y...,
domiciliés [...] ,
3°/ Mme Thérèse Y..., domiciliée [...] ,
contre l'arrêt rendu le 11 mars 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Grégory Z...,
2°/ à Mme Julia C... ,
domiciliés [...] ,
3°/ à la société AGAPE SM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat des consorts Y..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. Z..., de Mme C... et de la société AGAPE SM ;
Sur le rapport de M. A..., conseiller, l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leur demande aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du bien immobilier situé [...] conclue au profit de M. Z... et de Mme C... par acte authentique du 22 juillet 2008 faisant suite à une promesse synallagmatique de vente datée du 3 avril 2008 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en application des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, I que « Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit » et que l'agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune commission ni indemnité compensatrice en l'absence de mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant ; qu'en l'espèce l'exemplaire du mandat de vente consenti par Mme Paulette X... et Mme Marcelle X... veuve Y... au profit de l'agence AGAPE, daté du 22 septembre 2007 ne comporte pas la signature de l'agent immobilier ni de numéro d'inscription sur le registre exigé par l'article 72 du décret précité ; que ce défaut de contrat écrit, en l'absence de fraude établie de l'agent immobilier, interdit de retenir que celui-ci a reçu mandat de vente, étant observé que les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser que ce prétendu mandat aurait reçu exécution ; qu'il s'en déduit que les appelants sont mal fondés à demander la nullité de la vente litigieuse sur le fondement des dispositions de l'article 1596 du Code Civil »;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« qu'aux termes de l'article 2003 du même code, la mort du mandant met fin au mandat; qu'en outre l'article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis peuvent, à cette majorité, donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration de sorte que même si ce texte n'exige pas expressément un mandat spécial, il n'en reste pas moins que le consentement de tous les indivisiaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale du bien indivis, tel que le manda(...)t donné à un agent immobilier pour vendre; qu'il résulte de ces dispositions que pour se prévaloir de l'article 1596 du code civil il faut établir que l'agent immobilier a reçu un mandat écrit de ceux qui l'ont chargé de vendre et que ce mandat est toujours valable au moment où il a acquis; (...) Toutefois, Madame Paulette X... est décédée le [...] et les ayants droits de Mme Paulette X... n'ont pas mandaté l'agence immobilière pour vendre de sorte que le 3 avril 2008 lorsque la vente a été passée, la société AGAPE n'avait plus aucun mandat d'entremise valable; que le gérant pouvait par conséquent acquérir »;
1°) ALORS QUE ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personne interposée, les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; que la constatation du défaut de contrat écrit, requis en matière de mandat confié à un agent immobilier, interdit au juge de retenir que ce dernier a reçu un mandat de vente, sauf en cas de fraude établie dudit agent ; qu'en se bornant, pour retenir l'absence d'un mandat écrit de vente confié à l'agence Agape concernant le bien immobilier appartenant aux consorts Y... et situé [...] compte tenu de l'absence de signature de l'agent immobilier, à affirmer qu'aucune fraude de ladite agence ne serait établie, sans rechercher si en procédant à l'évaluation du bien avant de remettre aux vendeurs l'exemplaire d'un mandat de vente dûment rempli sans toutefois y apposer sa signature, cette agence n'avait pas agi par fraude à seule fin de contourner la règle lui interdisant d'acquérir le bien pour elle-même ou par une personne interposée, le bien ayant été acquis par le gérant de ladite agence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble l'article 1596 du code civil ;
2°) ALORS QUE la preuve du mandat confié à un agent immobilier peut être administrée par un commencement de preuve par écrit pouvant être complété par tous moyens de preuve ; qu'en se bornant par ailleurs, pour conclure à l'absence d'un mandat écrit de vente confié à l'agence Agape, à relever que les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser que le mandat non signé par l'agent immobilier aurait reçu exécution, sans rechercher si l'acceptation de ce contrat par l'agence Agape ne résultait pas de la circonstance qu'elle en avait remis un exemplaire entièrement complété à Mme Marcelle Y... et à sa soeur, Paulette X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1347 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'agent immobilier ne peut se prévaloir de la nullité du mandat pour échapper à l'interdiction qui lui est faite de ne pas se porter acquéreur du bien sur lequel porte le mandat ; qu'en retenant encore, pour débouter les consorts Y... de leur action en nullité de la vente, que le mandat daté du 22 septembre 2007 ne comportait pas le numéro d'inscription sur le registre exigé par l'article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, quand l'agence Agape ne pouvait pas se prévaloir d'une telle cause de nullité, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1596 du code civil ;
4°) ALORS QU'en cas de pluralité de mandants, le décès de l'un n'a pas d'incidence quant au maintien du mandat à l'égard des autres ; qu'en considérant, par motifs éventuellement adoptés du jugement, que lorsque la promesse de vente a été conclue le 3 avril 2008, l'agence Agape n'avait plus aucun mandat d'entremise valable du fait du décès de Paulette X... survenu le [...] , quand cette agence était toujours tenue par le mandat que lui avait confié Mme Marcelle Y..., la cour d'appel a violé l'article 2003 du code civil ;
5°) ALORS QUE le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s'il est inopposable, sauf ratification, aux coindivisaires, n'est pas nul et produit ses effets entre les cocontractants ; qu'en considérant, par motifs éventuellement adoptés du jugement, que lorsque la promesse de vente a été conclue le 3 avril 2008, l'agence Agape n'avait plus aucun mandat d'entremise valable du fait du décès de Paulette X... survenu le [...] , quand cette agence était toujours tenue par le mandat que lui avait confié Mme Marcelle Y... en qualité de coindivisaire, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 2003 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y... de leur demande aux fins de voir condamner la société Agape à leur payer la somme de 30 000 euros au titre d'un manquement à son obligation de conseil et de loyauté ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par ailleurs (...) les appelants ne caractérisent aucun manquement de l'agence Agape à ses prétendues "obligations de conseil et de loyauté", étant rappelé qu'il n'est caractérisé l'existence d'aucun mandat de vente entre les vendeurs et cette agence » ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « sur le fondement du devoir de conseil et de loyauté: que les indivisaires vendeurs n'avai(en)t pas chargé l'agence AGAPE de mettre en vente le bien; qu'ils ne peuvent donc lui reprocher une exécution fautive du contrat de mandat; qu'en conséquence le demandes sont rejetées »;
ALORS QUE la cour d'appel ayant rejeté la demande indemnitaire des consorts Y... au titre d'un manquement de l'agence Agape à son devoir de conseil et de loyauté au motif que les parties n'étaient pas liées par un mandat de vente, la cassation à intervenir sur le premier moyen, relatif à la nullité de la vente conclue en méconnaissance de la règle de l'article 1596 du code civil selon laquelle à peine de nullité, les mandataires ne peuvent se rendre, par eux-mêmes ou par personne interposée, adjudicataires des biens qu'ils sont chargés de vendre, entraînera, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation du chef du second moyen.
