Cour de cassation, 08 avril 2021. 19-17.912

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 344 F-D Pourvoi n° N 19-17.912 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 1°/ la société Sorodi Romilly, 2°/ la société Jean-Paul Pageau & cie, société par actions simplifiée, 3°/ la société Decor A'brico, société civile immobilière, ayant toutes trois leur siège [...] , ont formé le pourvoi n° N 19-17.912 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2019 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la société CSF, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Ortscheidt, avocat des sociétés Sorodi Romilly, Jean-Paul Pageau & cie et Decor A'brico, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société CSF, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 28 mai 2019), le 4 mai 2005, la SCI Sorodi Romilly, la société Jean-Paul Pageau et Compagnie et la SCI Décor A'Brico ont donné en location à la société CSF des locaux à usage commercial destinés à l'exploitation d'un supermarché. 2. Le 11 janvier 2016, la société CSF a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé le 4 mai 2014. Examen du moyen Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches Enoncé du moyen 4. La SCI Sorodi Romilly, la société Jean-Paul Pageau et Compagnie et la SCI Décor A'Brico font grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme le montant annuel hors taxes et hors charges du loyer du bail renouvelé et de les condamner à rembourser le trop-perçu à la société CSF à compter du 4 mai 2014, alors : « 3°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen opérant tiré de ce que le droit de préférence accordé à la société CSF par le bail litigieux, en cas de vente des locaux loués, constituait un avantage exorbitant justifiant une majoration de leur valeur locative, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen opérant tiré de ce que le droit pour la société CSF de réaliser tous travaux sans aucune autorisation des bailleresses constituait un avantage exorbitant justifiant une majoration de la valeur locative des locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour Vu l'article 455 du code de procédure civile : 5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. 6. L'arrêt fixe le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux commerciaux exploités par la société CSF à la somme annuelle de 288 583 euros hors taxes et hors charges à compter du 4 mai 2014. 7. En statuant ainsi, en fixant le loyer du bail renouvelé au 4 mai 2014, sans répondre au moyen de la SCI Sorodi Romilly, de la société Jean-Paul Pageau et Compagnie et de la SCI Décor A'Brico qui soutenaient que le droit de préférence accordé à la société CSF par le bail litigieux, en cas de vente des locaux loués, et le droit pour ladite société de réaliser tous travaux sans autorisation des bailleresses constituaient un avantage exorbitant justifiant une majoration de la valeur locative des lieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Reims autrement composée ; Condamne la société CSF aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour les sociétés Sorodi Romilly, Jean-Paul Pageau & cie et Decor A'brico Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le loyer du bail renouvelé le 4 mai 2014 est fixé à la somme annuelle de 288.583, 50 euros hors taxes et hors charges et que les sociétés Sorodi Romilly, Jean-Paul Pageau & cie, et A'Brico Romilly devront rembourser le trop-perçu à la société CSF à compter du 4 mai 2014 ; AUX MOTIFS QUE : A titre liminaire, il y a lieu de relever qu'aucune des parties à l'issue du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ne valide la valeur locative annuelle proposée par Madame Q.... Il ressort des débats que les locaux dont s'agit sont particulièrement grands et que l'expert a été confronté à la difficulté de trouver des références de même surface dans la même zone géographique ; ainsi les termes de comparaison retenus par ce dernier portent sur des surfaces grandement inférieures à celle des locaux, objets du litige. Aussi, la cour, rappelant que l'expertise judiciaire est un des éléments du débat mais pas le seul, se reportera également aux autres documents produits au dossier par les parties, lesquels s'ils n'ont pas la qualité d'expertise judiciaire, ont été soumis au principe de la contradiction dans le cadre des débats. A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l'article L.145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction. L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1°- les caractéristiques du local considéré, 2°- la destination des lieux, 3°- les obligations respectives des parties, 4°- les facteurs locaux de commercialité, 5°- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Il convient d'examiner successivement les cinq critères précités : - sur les caractéristiques du local : Il s'agit de divers lots de copropriété sis au centre commercial « Le marais » à [...] et comprenant : -un supermarché de 5.110 m² dont 2.150 m² de surface de vente, des réserves, sas de livraison, cour de service et quai, une partie du parking, - des locaux techniques (parties communes), - une station de lavage, - une station de distribution de carburants, - une partie du parking, le parking étant en partage avec les autres commerçants situés sur le site ; - sur la destination des lieux : Les lieux loués sont destinés exclusivement à l'exploitation d'un commerce à prédominance alimentaire, de distribution de carburants et de station de lavage de type supermarché sous l'enseigne « Champion » ou toute enseigne du groupe Carrefour. Un avenant au bail initial a été signé le 16 mai 2006 autorisant la SAS CSF à conclure une convention de sous-location avec la SARL SNLV pour l'exploitation de la station de lavage. Il s'agit d'une destination spécialisée conforme aux usages courants en matière de baux commerciaux ; - les obligations respectives des parties : En vertu de l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire, au-delà de celles qui découlent de la loi et des usages. En l'espèce, il résulte des baux qu'il existe des clauses exorbitantes du droit commun Ainsi d'une part, le paiement des taxes foncières, les réparations de l'article 606 du code civil (l'expert judiciaire a relevé un montant global de factures de ce chef d'un montant de 15.528,93 euros ht sur la période allant jusqu'à la date de renouvellement) et le paiement des honoraires du syndic de la copropriété sont à la charge du preneur. L'expert judiciaire retient à ce titre un abattement de 13% et la SAS CSF de 20%. Au vu des éléments débattus, la cour retient un abattement à hauteur de 17% ; et d'autre part, le preneur dispose de l'autorisation de sous-louer la station de lavage, ce qui constitue un réel avantage pour ce dernier. L'expert judiciaire retient à ce titre une majoration de 2%, montant auquel acquiescent les bailleresses, de sorte que la cour fixe la majoration à hauteur de 2%. - sur les facteurs locaux de commercialité : Il résulte des éléments du dossier que le bien est situé au sein d'une intercommunalité structurée en cinq pôles commerciaux : le centre-ville de Romilly-sur-Seine, le centre commercial la « Belle Idée » ouvert en 2005 et qui accueille un centre E.Leclerc ainsi qu'une sélection de boutiques, la zone commerciale « Le Marais », l'équipement commercial Robespierre et le linéaire commercial à [...]. L'expert judiciaire indique que « La réalisation du centre commercial de la « Belle idée » a eu pour effet de modifier les contours de l'ensemble de l'aire d'attraction de l'équipement commercial de [...]. Cette modification a entraîné un élargissement de son périmètre augmentant par là-même, le poids démographique du potentiel de consommation » et conclut : « D'un avis général, les professionnels de l'immobilier commercial interrogés verbalement par nos soins, dans le cadre d'échanges téléphoniques classent unanimement le centre commercial « Le Marais » en « zone sinistrée ». Il y a le bon secteur et le mauvais secteur et ce dernier se trouverait dans le mauvais ». L'expert judiciaire recense comme suit : * Les forces : - depuis le [...] sur la D 619, bonne visibilité, - centre commercial en cours de relooking et en recherche de nouvelles enseignes attractives, - bâtiment de qualité globalement en bon état d'entretien général même si traces d'infiltrations au niveau des plafonds des bureaux situés en étage, -sous-location de la station de lavage générant un loyer soumis aux mêmes charges et conditions que le bail principal. * Les faiblesses : - secteur subissant de plein fouet la concurrence des nouvelles zones « La Belle Idée » et « Aéromia » notamment qui bénéficie de subventions européennes permettant à la communauté de communes de proposer un prix au m² attractif, - signalétique du centre commercial à améliorer, - montant des charges de copropriété (année 2013 :16.576,71 euros ht), -développement économique dépendant de l'électrification de la ligne SNCF Paris-Bale prévue d'ici 2022, - des surfaces qui correspondent davantage à une attractivité de logistique mais des locaux inadaptés à cette activité en termes de circulation, proximité immédiate axes autoroutiers, quais de déchargement, dimensions des ouvertures... - Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 du code de commerce. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le bâtiment loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Il est constant que compte tenu des difficultés pour trouver un immeuble de référence dans le même secteur géographique, l'expert judiciaire a été contraint d'élargir sa recherche à d'autres départements (Ardennes, Marne, Vosges) pour retenir 11 valeurs de références produites concernant des super et hypermarchés. C'est ainsi que l'expert judiciaire retient la valeur de 93 euros le m² pour le supermarché (station-service comprise) et de 10 euros du m² pour la station de lavage, cette dernière bénéficiant d'un statut différent y compris dans les clauses spécifiques du bail, ce que ne peuvent sérieusement pas contester les bailleresses. La SAS CSF produit comme éléments de référence deux valeurs de référence relatives à un magasin de prêt à porter et un magasin de chaussures sis dans la ZAC « La Belle Idée » avec des surfaces de vente de 1.153 m² et de 916 m² faisant ressortir des valeurs locatives de 85 et 85,50 euros le m². Au vu de ces éléments ci-dessus développés, la cour décide de retenir une valeur locative de 90 euros pour le supermarché et de 10 euros pour la station de lavage. Il y a également lieu d'appliquer une pondération sur la surface concernée par la valeur locative. Ainsi, cette pondération doit s'appliquer à l'ensemble des locaux loués par le bailleur avec un principe : la zone la meilleure est celle située à l'entrée des lieux loués : plus le chaland à vocation à s'éloigner de cette première zone, plus la valeur des zones suivantes décroît. Aussi, au vu du descriptif contenu dans le bail et des surfaces retenues par l'expert et non contestées par les parties s'agissant de la répartition de la surface de vente y compris le sas d'entrée, les réserves, les annexes (chambres froides, laboratoire et point chaud) ainsi que les bureaux et vestiaire, il convient d'appliquer un coefficient de pondération de 0,60% pour les annexes, de 0,30% pour les réserves et de 0,25% pour les bureaux et vestiaires, ce qui porte à 3.639 m² la surface pondérée hors station de lavage. Il y a lieu de préciser qu'aucun coefficient de pondération n'est appliqué à la surface de la station de lavage de 1.200 m² puisque la valeur locative précitée a déjà pris en considération la différence d'affectation et les spécificités commerciales de cette surface. Ainsi la valeur locative s'établit comme suit : 3.639 m² X 90 = 327.510 euros ; 1.200 m² X 10 = 12.000 euros / 339.510 euros ; abattement de 17% : - 57.716, 70 euros ; majoration de 2% + 6.790, 20 euros -> 288. 583,50 euros. Dans ces conditions, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux commerciaux exploités par la SAS CSF à la somme annuelle de 288.583 euros hors taxes et hors charges à compter du 4 mai 2014 et par conséquent d'infirmer de ce chef le jugement déféré. Le montant du bail renouvelé étant inférieur, il convient de dire que les bailleresses seront tenues de rembourser le trop-perçu à la SAS CSF à compter du 4 mai 2014 et d'ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'ancien article 1154 du code civil ; 1°) ALORS QUE les caractéristiques propres au local loué s'apprécient tout d'abord en considération de sa surface totale ; qu'en retenant une surface pondérée, hors station de lavage dont la surface a été fixée de manière indépendante à 1.200 m², de 3.639 m², comprenant la surface de vente, les annexes, les réserves, les bureaux et les vestiaires, pour fixer la valeur locative des locaux loués à 288.583, 50 euros, sans intégrer la surface de la station de distribution de carburant dont elle a pourtant relevé l'existence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en retenant un taux de pondération de 0,30% pour les réserves, uniquement fonction de l'éloignement de ces réserves par rapport à l'entrée des locaux loués, sans répondre au moyen opérant (concl., p. 14-15) tiré du caractère essentiel de ces réserves pour l'exploitation d'un hypermarché la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen opérant (concl., p. 27) tiré de ce que le droit de préférence accordé à la société CSF par le bail litigieux, en cas de vente des locaux loués, constituait un avantage exorbitant justifiant une majoration de leur valeur locative, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen opérant (concl., p. 25) tiré de ce que le droit pour la société CSF de réaliser tous travaux sans aucune autorisation des bailleresses constituait un avantage exorbitant justifiant une majoration de la valeur locative des locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.