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AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Axxfinance (anciennement dénommée Société financière et foncière Urvoi), dont le siège social est sis à Paris (15e), ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 13 juin 1990 par la cour d'appel de Paris (2e Chambre, Section A), au profit :
1°) de M. Arnaud de Z..., demeurant à Paris (16e), ...,
2°) de M. Pascal X..., demeurant à Paris (7e), ...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 avril 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Monnet, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Axxfinance, de Me Cossa, avocat de MM. de Z... et X..., les conclusions de M. Monnet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
! Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 juin 1990), que la société Urvoi, aux droits de laquelle se trouve la société Axxfinance, a consenti, le 8 octobre 1987, à MM. de Z... et X... une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d'hôtel meublé, la réalisation de la promesse devant intervenir au plus tard le 22 janvier 1988 ; que, sur la déclaration d'intention d'aliéner, adressée le 27 octobre 1987 à la ville de Paris, celle-ci a répondu, le 12 novembre suivant, qu'elle renonçait à exercer son droit de préemption ; que, le 21 janvier 1988, tout en déclarant lever l'option d'achat, MM. de Z... et X... ont fait connaître à la société Urvoi que l'acte authentique ne pouvait pas être établi en raison de la procédure que les occupants de l'hôtel avaient engagée, en prétendant au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'après établissement, le 29 janvier 1988, d'un premier procès-verbal de difficultés, la société Urvoi, qui avait proposé la restitution du cautionnement, tenant lieu de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, a assigné MM. De Z... et X... pour obtenir leur condamnation au paiement de cette indemnité ; que, le 8 juin 1988, est intervenu, sur la sommation faite par les bénéficiaires de la promesse, un nouveau procès-verbal de difficultés, dans lequel les bénéficiaires déclaraient faire leur affaire personnelle de la procédure intentée par les occupants de l'hôtel, déboutés en première instance de leurs prétentions, et demandaient la régularisation de la vente aux conditions de la promesse ; que, par jugement du 26 octobre 1988, le tribunal de grande instance de
Paris a constaté que les conditions de réitération de la vente étaient réunies depuis le 8 juin 1988 et a ordonné cette
réitération ; que, tout en interjetant appel de cette décision, la société Urvoi a fait signaler par ses notaires à la ville de Paris une erreur, qui se serait glissée dans la déclaration d'intention d'aliéner quant aux conditions d'occupation de l'immeuble ; qu'ayant alors reçu de la ville l'indication que toute modification dans les renseignements à fournir dans une déclaration d'intention d'aliéner devait entraîner une nouvelle déclaration, la société a souscrit celle-ci, au vu de laquelle la ville de Paris lui a notifié, le 16 mars 1989, une déclaration d'intention d'acquérir pour un prix inférieur à celui de la promesse de vente ; que la société Urvoi a fait savoir que, dans ces conditions, elle n'entendait pas donner suite à la vente et qu'elle a invoqué, en appel, cette renonciation pour l'opposer aux bénéficiaires de la promesse ;
Attendu que la société Axxfinance fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement en précisant que la vente était devenue parfaite le 8 juin 1988, alors, selon le moyen, "qu'il était constant qu'en date du 29 décembre 1988, la SCP Broquisse-Monassier-Agasse, notaire de la société Urvoi, après avoir relevé que la déclaration d'intention d'aliéner, adressée à la direction de la construction et du logement de la mairie de Paris le 27 octobre 1987, contenait une indication erronée concernant l'usage et l'occupation de l'immeuble litigieux, avait interrogé la mairie de Paris sur la nécessité de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, que, sur la réponse positive du 9 janvier 1989 de la mairie de Paris, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner lui avait été adressée le 18 janvier 1989, qu'au vu de cette nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la mairie de Paris, par acte extrajudiciaire du 16 mars 1989, avait fait savoir à la société Axxfinance qu'elle entendait, conformément à l'article R. 213-8 du Code de l'urbanisme, acquérir l'immeuble litigieux pour le prix de 3 480 000 francs, en "l'état actuel d'occupation" et que, le prix offert par la bénéficiaire du droit de préemption étant inférieur au prix de vente fait dans la promesse, la société Axxfinance avait fait savoir à la mairie de Paris, le 6 avril 1989, par l'intermédiaire de son notaire, qu'elle n'entendait pas donner suite à la vente, conformément aux dispositions
de l'article R. 213-10-C du Code de l'urbanisme ; qu'il s'ensuit que viole le principe de la séparation des pouvoirs et la loi des 16-24 août 1790 l'arrêt attaqué qui écarte la décision du 16 mars 1989, prise par la ville de Paris, d'acquérir l'immeuble litigieux, sur la considération que la ville de Paris avait, en toute connaissance de cause, renoncé à l'exercice de son droit de préemption le 12 novembre 1987 et que la deuxième déclaration d'intention d'aliéner du 18 janvier 1989 se trouvait sans objet" ;
Mais attendu qu'en constatant que la vente promise par la société Urvoi était devenue parfaite le 8 juin 1988, à une date antérieure à la seconde déclaration d'intention d'aliéner, alors que la collectivité publique, titulaire du droit de préemption, avait fait connaître, sur la première déclaration, qu'elle n'entendait pas exercer son droit, la cour d'appel n'a pas violé le principe de la séparation des pouvoirs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Axxfinance fait grief à l'arrêt de décider
que la vente, devenue parfaite le 8 juin 1988, portait sur l'immeuble et le fonds de commerce d'hôtel meublé, alors, selon le moyen, "1°) que non seulement la promesse de vente du 8 octobre 1987, établie en l'étude de Me Y..., notaire associé à Paris, ne fait aucune mention de la cession d'un fonds de commerce, mais elle ne comporte aucune des mentions devant obligatoirement figurer, sans aucune exception, selon l'article 12 de la loi du 29 juin 1935, dans tout acte constatant une cession amiable d'un fonds de commerce, de sorte que manque de base légale, au regard de l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué qui considère que la promesse de vente litigieuse visait, outre la cession d'un immeuble, celle d'un fonds de commerce ; que ce manque de base légale est d'autant plus caractérisé que, dans son procès-verbal de difficultés du 8 juin 1988, le notaire Lacourte avait constaté que le bénéficiaire prenait note "du refus de promettant de lui vendre un fonds de commerce" ; 2°) qu'ayant constaté que le notaire Lacourte avait dressé un procès-verbal de difficultés le 8 juin 1988 parce que le promettant proposait la vente pour le prix de 5 millions de francs
et le remboursement d'une somme de 177 575 francs correspondant à des factures de travaux effectués depuis le 29 janvier 1988, tandis que le bénéficiaire de la promesse n'acceptait de payer que le prix de 5 millions de francs initialement envisagé, manque de base légale, au regard des articles 1134 et 1583 du Code civil, l'arrêt attaqué qui considère qu'à ladite date du 8 juin 1988, l'accord des parties sur la chose et sur le prix avait été concrétisé" ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, dans la promesse de vente, la société Urvoi déclarait que l'immeuble était exploité par elle à usage d'hôtel meublé, un état du mobilier, qui n'avait plus de valeur marchande, devant être annexé à l'acte de vente, qu'aux termes mêmes des dires du représentant de la société dans le procès-verbal du 8 juin 1988, la vente concernait l'immeuble et le droit d'exploiter l'hôtel meublé, et que les documents relatifs au fonds de commerce, réclamés par le bénéficiaire, avaient été fournis par la société Urvoi le 8 juin 1988, la cour d'appel a légalement justifié sa décision sur l'accord des parties quant à la chose et quant au prix en constatant que le prix principal proposé par le promettant était de 5 000 000 francs, le bénéficiaire ayant confirmé sa volonté d'acquérir dans les termes de la promesse ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Axxfinance, envers MM. de Z... et X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt mai mil neuf cent quatre vingt douze.
