Cour d'appel, 18 septembre 2015. 14/02061

Chambre del'Expropriation ARRÊT N° 36 R.G : 14/02061 COMMUNE DE [Localité 1] C/ Mme [K] [Q] M. [E] [T] Melle [D] [T] M. [S] [T] M. [X] [N] Mme [U] [N] EPOUSE [H] épouse [H] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2015 Arrêt prononcé publiquement le 18 Septembre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats par Monsieur DELCAN, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier La cause ayant été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2015 En présence de : - Monsieur le Commissaire du Gouvernement d'Ille et Vilaine - Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier DEVANT : - Monsieur DELCAN, Président - Monsieur [B], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique - Monsieu [P], Juge de l'Expropriation du Département du Morbihan ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation. QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ **** LA COUR statuant dans la cause entre : COMMUNE DE [Localité 1] [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES APPELANT d'un jugement rendu le 07 FEVRIER 2014 par le Juge de l'Expropriation du Département de Ille et Vilaine ET : Madame [K] [Q] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES Monsieur [E] [T] [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES Mademoiselle [D] [T] [Adresse 6] [Adresse 6] Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES Monsieur [S] [T] [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES Monsieur [X] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES Madame [U] [N] épouse [H] [Adresse 4] [Adresse 3] Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES INTIMES Par délibération du 27 février 2009, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé de créer une réserve foncière dans la ZAD établie par arrêté préfectoral du 11 avril 2005. Les parcelles cadastrées ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 3], d'une superficie de 5760 m² et de 2730 m², appartenant aux consorts [N]-[T], sont situées dans le périmètre. Par jugement du 7 février 2014, le juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine a fixé la date de référence au 11 avril 2005, a retenu la qualification de terrain à bâtir, a évalué les terres en zone non humide (7710 m²) au prix de 23 € le mètre carré et les terres en zone humide (780 m²) au prix de 11,50 €, soit 186 300 € ; il a procédé à un abattement de 10 % pour occupation et sur le solde de 167 670 €, il a calculé l'indemnité de remploi à 17 767 €, allouant aux expropriés un total de 185 437 €, ainsi qu'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté la demande d'indemnisation du four à pain. La commune de [Localité 1] a interjeté appel le 17 mars 2014. Par mémoire déposé le [Cadastre 2] mai 2014 et notifié aux autres parties le 21 mai 2014, elle dénie la qualification de terrain à bâtir et offre une somme de 0,40 € du mètre carré, soit un total de 3 667,68 €, après abattement de 10 % pour occupation. Elle soutient que les parcelles ne se trouvent pas dans une partie urbanisée de la commune et que la partie en zone humide est inconstructible. De plus, la desserte en eau potable et en électricité, de capacité suffisante, n'est pas prouvée. Par mémoire du 19 juin 2014, notifié aux autres parties le 24 juin 2014, les consorts [N]-[T] forment appel incident, sollicitent la rectification du jugement qui a considéré, à tort, Mme [U] [N] épouse [H] comme indivisaire, soutiennent que les parcelles ont la qualité de terrain à bâtir mais que le premier juge a fixé une valeur insuffisante qui doit être portée à 60 € pour l'emprise extérieure à la zone humide et à [Cadastre 2] € pour l'emprise située en zone humide, soit une indemnité principale de 370 283,63 €, une indemnité de remploi de 38 028,36 € et une indemnité pour perte de four à pain de 3000 €. Les intimés demandent une somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 20 juin 2014 et notifiées aux autres parties le 24 juin 2014, le commissaire du gouvernement estime que les parcelles ZM [Cadastre 1] et [Cadastre 3] sont très proches du bourg mais que les réseaux ne sont pas de capacité suffisante pour desservir l'ensemble exproprié, sauf à proximité de la [Adresse 9], pour une partie constructible de 4000 m². Pour l'emprise agricole en zone humide, inconstructible, le commissaire du gouvernement conclut à une valeur de 0,40 € du mètre carré, soit 312 € pour les 780 m² concernés, à une valeur de 20 € le mètre carré pour les 4000 m² constructibles, sous réserve d'obtenir un permis de construire et de viabiliser les terrains, soit 80 000 €, et une valeur de 4 € le mètre carré pour les 3710 m² restants soit 14 840 €. Le total de 95 152 € doit faire l'objet d'un abattement de 10 % pour occupation ; le solde de l'indemnité principale serait de 90 363,35 € et une indemnité de remploi d'un montant total de 10 036,33 €. La commune de [Localité 1] a déposé un mémoire en réplique et récapitulatif le 30 octobre 2014, par lequel elle développe ses arguments et sollicite l'octroi d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [N]-[T] ont également déposé un mémoire complémentaire et récapitulatif le 2 avril 2015. Par mémoire du 13 mai 2015, la commune de [Localité 1] produit une nouvelle pièce, suivie des consorts [N]-[T] le 26 mai 2015 qui versent aux débats quatre nouvelles pièces. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la rectification : La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des mémoires (article 954 du code de procédure civile). Les consorts [N]-[T] n'ont pas demandé dans le dispositif de leurs mémoires la rectification d'une erreur de composition de l'indivision. Sur l'indemnisation des parcelles : Les parties sont d'accord sur la date de référence du 11 avril 2015. À cette date, la commune de [Localité 1] ne disposait pas d'un document d'urbanisme. Dans cette hypothèse, il convient de rechercher si la parcelle était située dans une partie actuellement urbanisée de la commune (article L. 13-15, II b du code de l'expropriation article et L. 111-1-2 du code de l'urbanisme). Un terrain peut-être considéré comme constructible s'il se situe dans un compartiment qui n'est pas nettement distinct d'un secteur déjà bâti suffisamment dense et s'il est desservi par les réseaux. En l'espèce, même si elles ne sont pas bâties, les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 3], qui constituent un tènement avec la parcelle ZM [Cadastre 2], sont très proches du centre bourg et de l'église, sont bordée par des habitations tout le long de la [Adresse 8], au nord, et de la [Adresse 9], à l'ouest. Il n'y a pas de rupture de continuité avec ces parties urbanisées. L'ensemble se trouve dans le même compartiment. À la date de référence, la desserte en eau et l'assainissement étaient assurés par les réseaux de la [Adresse 9] (pièce 5 des expropriés). La carte communale, qui classait le traitement en zone inconstructible, était caduque à la date de référence du 11 avril 2005 et la suivante, du 28 septembre 2007, est postérieure. Le plan cadastral n'a pas d'incidence sur l'appréciation des zones urbanisées. Le réseau électrique basse tension est suffisant pour servir 4 lots à bâtir en bordure de la [Adresse 9] (pièce 6 des expropriés), dans l'ensemble du tènement. La note technique conclut : 'Les travaux de raccordement seront alors limités à des branchements sans renforcements ni extensions complémentaires des réseaux électriques existants'. La mention 'sous réserve d'une étude détaillée des services d'ERDF' n'est qu'une précaution évitant au scripteur une éventuelle responsabilité. Ainsi, il est rapporté la preuve que les parcelles expropriées peuvent être qualifiées de terrains à bâtir. Le jugement sera confirmé sur ce point. Toutefois, il conviendra de tenir compte de leurs capacités limitées et du classement partiel en zone humide (pièce 9 des expropriés) pour une superficie non contestée de 546 m² sur 2 730 m² de la parcelle ZM [Cadastre 3] puisque les possibilités de construction seront affectées par ces contraintes. Les termes de comparaison de la commune de [Localité 1], retenus aussi par le commissaire du gouvernement, concernent des terrains agricoles. Les expropriés se réfèrent à une vente du 30 mai 2013, portant sur un terrain à bâtir au prix de 60 € le mètre carré, situé à [Adresse 10]. Or, cette vente a été passée entre propriétaires mitoyens et il s'agit donc d'une valeur de convenance. La vente du 10 juillet 2008 (terme de comparaison n° 4) présente le plus d'analogie avec les parcelles expropriées. Il s'agit d'un terrain à bâtir, dans la commune de [Localité 1], situé [Adresse 7], d'une superficie de 1200 m². La valeur ressort à 35 € (somme arrondie) le mètre carré. Elle sera retenue pour base à l'indemnisation des expropriés. Le partage des parcelles en zones est cohérent car il permet de tenir compte de la constructibilité meilleure en façade qu'en fond de parcelle et de la zone humide affectant la parcelle ZM [Cadastre 3]. La parcelle ZM [Cadastre 1] qui n'est pas située en zone humide sera indemnisée à raison de 35 € le mètre carré, pour la moitié de sa superficie, en bordure de la [Adresse 9], soit 2 880 m² X 35 = 108 800 €. Pour la deuxième moitié, il sera retenu une valeur moindre de 17,50 €, soit 2 880 m² X 17,50 € = 50 400 €. La parcelle ZM [Cadastre 3] sera découpée de la même façon : 1 365 m² bordant la [Adresse 9], à 35 €, soit 47 775 €, et 819 m² en retrait à 17,50 € le mètre carré, soit 14 332,50 €. Cette parcelle comprend une troisième zone, classée en zone humide (pièce 9 des expropriés) pour une superficie non contestée de 546 m². Compte tenu des contraintes techniques que cela occasionne en matière d'aménagement, le prix sera encore réduit de moitié (8,75 € le mètre carré) soit 546 m² X 8,75 € = 4 777,50 €. Le total général s'élève à 226 085 €, valeur "libre", au jour du jugement. Le jugement sera infirmé sur ce point. Les parcelles étaient louées à un exploitant agricole. Il convient de procéder à un abattement de 10 %, l'indemnité revenant à l'exploitant ne pouvant pas être prise en considération car elle est sans lien avec l'indisponibilité des terrains et la décote qui en découle. Le solde sera de 203 476,50 €. L'indemnité de remploi s'élèvera à 20 % jusqu'à 5000 €, 15 % de 5000 à 15 000 € et 10 % au-delà, soit une somme de 21 347,65 €. Sur l'indemnisation du four à pain : Sur la parcelle ZM [Cadastre 1] est édifié un ancien four à pain en pierre et ardoises. Ce bâtiment doit être indemnisé car, même s'il se trouve sur un terrain à bâtir, il n'est pas voué à la démolition. Au contraire, sa conservation est une plus-value pour le terrain. Il sera fixé une indemnité de 1 500 €, valeur au jour du jugement. Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [N]-[T] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens en cause d'appel. La commune de [Localité 1] sera condamnée à leur payer une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement rendu le 7 février 2014 par le juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine seulement en ce qu'il a retenu une valeur de 23 € et de 11,50 € le mètre carré, et en ce qu'il a rejeté l'indemnisation du four à pain ; Fixe l'indemnité revenant aux consorts [N]-[T] pour l'expropriation des parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 3] situées à [Localité 1] à la somme de 203 476,50 €, sur une base de 35 € le mètre carré pour la partie des parcelles bordant la [Adresse 9], de 17,50 € le mètre carré pour les deuxièmes parties et de 8,75 € le mètre carré pour la partie de la parcelle ZM [Cadastre 3] en zone humide (546 m²), (valeur au jour du jugement), déduction faite de l'abattement pour location ; Fixe l'indemnité de remploi à la somme de 21 347,65 € ; Fixe l'indemnisation du four à pain à la somme de 1 500 € ; Condamne la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [N]-[T] une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne aux dépens d'appel. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,