Cour de cassation, 12 décembre 2018. 17-24.066

COMM. IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé Mme MOUILLARD, président Décision n° 10604 F Pourvoi n° K 17-24.066 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société KNM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ M. Fabrice X..., agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL KNM, domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 8 juin 2017 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant à la société CD, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 2018, où étaient présentes : Mme Mouillard, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Champalaune, conseiller, Mme Labat, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société KNM et de M. X..., ès qualités, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société CD ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, l'avis de Mme Z..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société KNM et M. X..., en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL KNM, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société KNM et M. X..., ès qualités Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société KNM de ses demandes en constatation de vente parfaite du fonds de commerce, en régularisation sous astreinte du contrat de vente définitif et en paiement d'un trop versé de redevances de location-gérance, constaté la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance, sauf à dire et juger que cette résiliation est acquise depuis le 11 septembre 2012, ordonné l'expulsion de la société KNM et de tous occupants de son chef, condamné cette dernière jusqu'à la libération des lieux au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance de location-gérance contractuellement exigible outre charges et accessoires, en ce compris les loyers commerciaux, et condamné la société KNM au paiement d'une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles, d'AVOIR condamné la société KNM à payer à la société CD les sommes de 94 683,88 € au titre de l'arriéré de redevances de location-gérance arrêté au 30 septembre 2015 et de 72 111,17 € au titre de l'arriéré de loyers commerciaux arrêté à la même date, et de l'AVOIR condamnée à payer à la société KNM une indemnité de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ; AUX MOTIFS QUE « sur la demande en constatation de la vente du fonds de commerce ; qu'il est soutenu par la société K.N.M que la vente du fonds de commerce par acte du 5 décembre 2006 est définitive dès lors qu'elle renonce expressément à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt bancaire stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, ce qui interdit au vendeur de se prévaloir de la défaillance de cette condition, et que le prix de 120 000 € a été intégralement réglé par le paiement des redevances de location-gérance; que la société K.N.M précise que le contrat de location-gérance du février 2009 est un faux grossier établi par montage à l'aide d'un photocopieur pour les besoins de la cause, auquel aucun des nombreux actes de la procédure (commandement, sommation, assignation en référé) ne fait référence, que l'acte de vente ne prévoyant aucune date pour sa réitération, elle pouvait renoncer à tout moment au bénéfice de la condition suspensive, ce qu'elle a fait en faisant sommation le 29 avril 2013 à la société CD de se présenter aux fins de régularisation de l'acte de vente, que la société CD, qui ne l'a pas mise en demeure de régulariser la vente, ne s'est à aucun moment prévalue de sa caducité ; qu'il est répliqué par la société CD que la société K.N.M n'a jamais justifié avoir déposé une demande de financement, tandis qu'il est constant qu'à l'échéance du contrat de location gérance renouvelé pour six mois jusqu'au 4 mai 2008 le solde du prix de vente n'a pas été payé, ce qui a nécessairement entraîné la caducité de la vente, que si l'acquéreur pouvait effectivement renoncer à la condition suspensive, il lui appartenait de payer comptant la somme de 65 000 € à l'issue du contrat de location- gérance, étant observé qu'elle n'a jamais accepté un échéancier de paiement sur plusieurs années ; que sur ce le contrat de location gérance régularisé entre les parties le 5 décembre 2006 a été conclu pour une durée de 12 mois à compter du 5 décembre 2006 renouvelable par tacite reconduction pour une période de six mois, sauf la faculté pour chacune des parties de s'opposer à cette tacite reconduction par lettre recommandée trois mois au moins avant Sa date d'expiration normale du contrat ; que le contrat a donc été conclu pour une durée déterminée maximale de 18 mois, puisqu'il a été stipulé qu'à l'issue de la période initiale de 12 mois le contrat ne pourrait se renouveler tacitement que pour une seconde période de six mois ; qu'aux termes du contrat de vente de fonds de commerce conclu le même jour entre les parties il est prévu que le prix de 120 000 € sera payable comptant le jour de la signature de l'acte définitif de vente au moyen d'une part d'un prêt bancaire et d'autre part de l'imputation des redevances, d'un montant mensuel de 2 300 € hors-taxes chacune, versées en exécution du contrat de location-gérance, dont il est rappelé en exposé qu'il a été conclu pour une durée de un an renouvelable une fois pour une période de six mois ; que la convention stipule que la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire, destiné à couvrir la partie du prix payable comptant, d'un montant maximal de 65 000 € sur une durée de sept ans et au taux maximum de 4,5 % ; qu'il est en outre expressément stipulé que « si l'acquéreur ne justifiait pas de l'accord d'obtention de ces prêts dans le délai d'un mois précédant le terme du contrat de location-gérance initial ou renouvelé, la présente clause suspensive ne serait pas réalisée » ; que les parties sont donc convenues sans aucune équivoque que la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt ne serait pas réalisée, à défaut pour l'acquéreur d'avoir obtenu le financement bancaire souhaité avant la fin du contrat de location-gérance d'une durée maximale de 18 mois et d'en avoir justifié un mois avant l'échéance ; qu'il est de principe que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'or il est constant en l'espèce que la société K.N.M n'avait pas obtenu le 5 mai 2008 ( date d'échéance du contrat de location-gérance renouvelé pour une période de six mois) le prêt bancaire nécessaire au paiement de la fraction du prix payable comptant, étant observé qu'elle n'offre pas d'établir, et ne soutient même pas, avoir déposé une demande de financement bancaire ; qu'ainsi, dès lors qu'il a été stipulé que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard dans le mois de la constatation de la réalisation des conditions suspensives, soit avant le 5 mai 2008, la promesse de vente était frappée de caducité dès cette date, ce qui interdisait à l'acquéreur de renoncer au bénéfice de la condition suspensive postérieurement à cette échéance, qu'au demeurant la société K.N.M a implicitement, mais nécessairement, reconnu que la vente était frappée de caducité au-delà du 5 mai 2008 et qu'elle ne pouvait donc plus en exiger la réitération alors qu'elle n'a pas notifié à la venderesse sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive à l'issue du contrat de location-gérance et n'a pas offert à cette date de payer comptant la somme de 65 000 €, qu'elle a reconnu aux termes de l'accord homologué par le juge des référés le 28 novembre 2008 qu'elle était occupante sans droit ni titre, qu'elle ne justifie pas d'un accord exprès ou tacite du propriétaire pour un règlement échelonné de la totalité du prix de vente au-delà des 18 premiers mois de location-gérance, qu'elle n'a pas prétendu être propriétaire du fonds de commerce après paiement des redevances de location-gérance pour un montant équivalent au prix stipulé de 120 000 € et a poursuivi le paiement des redevances au-delà de cette somme, au point de réclamer aujourd'hui le remboursement d'un trop-versé ; que le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la société K.N.M de ses demandes en constatation de vente parfaite du fonds de commerce, en régularisation sous astreinte du contrat de vente définitif et en paiement d'un trop versé de redevances de location-gérance ; que sur la demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail de location- gérance, en expulsion et en paiement de l'arriéré de loyer commercial et de redevances de location-gérance ; que la société CD soutient que malgré deux commandements de payer et une tentative d'expulsion la société K.N.M s'est maintenue dans les lieux sans payer la redevance de location-gérance ni Se loyer commercial et que le retard accumulé s'élève au 30 septembre 2015 aux sommes de 72 111,17 € au titre du loyer commercial et de 94 683,88 € au titre de la location-gérance ; qu'elle précise que si le contrat de location-gérance du 20 février 2009 a été régularisé dans la précipitation sur la base du contrat initiai afin de conférer à la société K.N.M un titre d'occupation, ce contrat a bien été signé par le dirigeant de cette dernière ; que la société K.N.M s'oppose à ces demandes en se prévalant de sa qualité de propriétaire du fonds de commerce et en faisant état du règlement d'une somme totale de 165 600 € au titre de la redevance de location-gérance pour la période du 1er février 2007 au 31 décembre 2012, outre versement du dépôt de garantie initial de 25 000 € ; que sur ce le bail de location-gérance, daté du 20 février 2009, dont se prévaut la société CD est argué de faux par la société K.N.M, qui prétend qu'il s'agit d'un montage, mais sans affirmer toutefois que ses paraphes et sa signature ont été imités S'il est certain que cette convention, qui reprend la quasi-totalité des clauses et conditions du bail initiai du 5 décembre 2006, s'agissant notamment de la durée et du prix du loyer, a été matériellement établie par reproduction pure et simple des termes, du premier contrat, les paraphes et la signature du dirigeant de la société locataire gérante y figurent à l'encre bleue, ce qui est de nature à établir qu'elle a été effectivement approuvée, alors que l'hypothèse d'un montage à partir de paraphes et de signature originaux ne reposent pas sur des indices suffisants ; qu'au demeurant l'existence d'un accord des parties pour une nouvelle période de location- gérance de 12 mois à compter du 20 février 2009 renouvelable une fois pour une durée de 6 mois trouve sa logique d'une part dans le fait que sur l'assignation du bailleur en référé expulsion une ordonnance du 28 novembre 2008 a homologué l'accord des parties prévoyant un règlement échelonné de la dette, et d'autre part que la procédure d'expulsion mise en oeuvre le 17 février 2009 n'a pas été menée à son terme ; que dès lors que la société K.N.M a poursuivi avec l'accord du propriétaire l'exploitation du fonds au-delà de cette nouvelle période de 18 mois, le bail de location-gérance a été reconduit tacitement pour une durée indéterminée aux clauses et conditions antérieures ; qu'il en résulte que la société CD est fondée à se prévaloir de fa résiliation de plein droit du bail ensuite du nouveau commandement de payer qu'elle a fait délivrer le 10 août 2012, visant et reproduisant la clause résolutoire contractuelle, pour recouvrement d'un arriéré de 13 794,50 € en principal au titre des redevances de location-gérance impayées pour la période d'avril 2012 à août 2012 ; qu'en effet selon décompte non contesté actualisé au 29 septembre 2014 ce commandement est demeuré infructueux dans le délai d'un mois, puisque ce n'est qu'à compter du 11 septembre 2012 que des versements irréguliers de montants variables ont repris ; que la résiliation de plein droit du bail de location-gérance sera par conséquent constatée à la date du 11 septembre 2012, à compter de laquelle la société K.N.M était redevable d'une indemnité d'occupation, qui comme le demande la bailleresse sera fixée au montant de la redevance de location-gérance contractuellement exigible, outre charges et accessoires, en ce compris les loyers commerciaux afférents aux murs ; que l'expulsion de la société K.N.M et de tous occupants de son chef sera en outre ordonnée ; que sur la base du décompte actualisé non contesté au 30 septembre 2015 la société K.N.M, qui, ainsi qu'elle le reconnaît, a cessé de payer les redevances de location-gérance à la fin de l'année 2012, sera condamnée au paiement de la somme actualisée de 94 683,88 €, correspondant à l'arriéré de 61 563,88 € arrêté le 29 septembre 2014 augmenté de mensualités supplémentaires de 2 760 € chacune, soit 33 120 € ; qu'il résulte par ailleurs des décomptes versés au dossier, qui ne sont pas davantage contestés, qu'à la même date du 30 septembre 2015 la société K.N.M demeurait redevable au titre du loyer des murs commerciaux d'une somme globale de 111,17 €, dont la société CD a dû faire l'avance afin d'éviter la résiliation du bail ; que sur les demandes accessoires ; qu'ayant engagé une action particulièrement téméraire, la société K.N.M a justement été condamnée au paiement d'une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; qu'il n'y a pas lieu toutefois d'aggraver cette condamnation en appel ; que l'équité commande enfin de faire à nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée » ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « sur l'acte de vente de fonds de commerce du 05 décembre 2006 ; que l'acte de vente du 05 décembre 2006 stipule clairement et sans équivoque possible que cette cession a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 65 000 € et que si « l'acquéreur ne justifiait pas de l'accord d'obtention de ce prêt dans le délai d'un mois précédant le terme du contrat de location-gérance la condition suspensive ne serait pas réalisée » ; que le contrat de location-gérance signé le même jour a été consenti et accepté pour une durée de 12 mois à compter du 06 décembre 2006 pour se renouveler par tacite reconduction pour une période de 6 mois ; que la société KNM n'apporte pas la preuve de l'obtention de ce prêt dans le délai d'un mois précédant le terme du contrat de location-gérance ; qu'il en résulte que, faute de ce prêt, le contrat de vente du 05 décembre 2006 a été mis à néant et que la société KNM doit être déboutée de sa demande de régularisation d'un acte qui n'existe plus et de l'intégralité de ses autres demandes ; que sur la validité du contrat de location-gérance du 20 février 2009 ; que le contrat de location gérance du 20 février 2009 comporte, sans nul doute, des imperfections formelles dues à l'urgence qui a présidé à sa rédaction vu que la société CD, sur le fondement de l'ordonnance du 28 octobre 2008, avait diligenté une procédure d'expulsion exécutée le 17 février 2009 ; que ce contrat vise des sommes réellement encaissées par l'Huissier de Justice au titre du dépôt de garantie ; que la société KNM ne justifie pas d'avoir intenté Une action pour faux en écriture privée ; qu'en conséquence il y a lieu de juger ce contrat de location-gérance parfaitement valable ; que sur les demandes reconventionnelles de la société CD ; que le contrat de location-gérance du 20 février 2009 est la seule convention qui réglemente les relations entre les 2 parties ; que le Tribunal ne peut que constater la non-exécution de ce contrat ; qu'il y a donc lieu de constater sa résiliation intervenue le 25 mars 2014 conformément à l'article 1134 du Code Civil, et donc d'ordonner l'expulsion de la société KNM du local qu'elle occupe indûment [...] ; qu'il y a lieu de condamner la société KNM à payer à la société CD la somme de 42 904.686 correspondant aux loyers dus à la date du 25 mars 2014 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer avec ses accessoires calculée à compter du 26 mars 2014 jusqu'au départ effectif des lieux ; Attendu que la société KNM devra également payer à la société CD la somme de 61 563.88€ correspondant à la location-gérance due au 29 septembre 2014; que la procédure engagée par la société KNM est manifestement abusive et qu'elle sera donc condamnée à verser 1 000 € d'indemnité à la société CD; qu'au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la société KNM sera condamnée à verser 3 0006 à la société CD et qu'elle devra supporter les dépens » ; ALORS 1°) QUE seul celui dans l'intérêt duquel la condition suspensive est stipulée est habilité à se prévaloir de la caducité du contrat en raison de la défaillance de la condition ; qu'en considérant que le vendeur, la société CD, pouvait se prévaloir de la caducité de la vente litigieuse, cependant qu'il était constaté que la condition, tenant à l'obtention d'un prêt dans un certain délai, était stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien (1103 nouveau) et 1178 ancien (1304-3 nouveau) du code civil ; ALORS 2°) QUE lorsqu'un contrat de location gérance d'un fonds de commerce conclu pour une durée déterminée, continue à être exécuté par les parties au-delà de son terme, il y a alors tacite reconduction du contrat de location gérance ainsi que des clauses et conditions qui y sont prévues ou rattachées, le contrat se poursuivant avec le même contenu mais pour une durée indéterminée ; que le contrat de vente du fonds de commerce qui est rattaché au contrat de location gérance, par lequel le bailleur a cédé le fonds de commerce à son preneur, est lui-même maintenu ; qu'en l'espèce, il résultait des faits aux débats que le contrat de location gérance du 5 décembre 2006 avait été conclu pour une durée maximale de 18 mois mais qu'à l'issue de ce terme, les sociétés KNM et CD avaient continué de l'exécuter : la première en réglant les échéances de la location, la seconde en en percevant le montant et en ne s'opposant pas à cette occupation du fonds ; que le contrat de location gérance s'est donc poursuivi par tacite reconduction dans des conditions permettant l'exécution du contrat de vente conclu le 5 décembre 2006 : le paiement du prix s'effectuant pas imputation des échéances du bail et la société KNM ayant renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par la sommation qu'elle avait faite le 29 avril 2013 au vendeur bailleur de venir régulariser l'acte de vente du fonds ; qu'il en résultait que la vente était parfaite ; qu'en jugeant cependant que le contrat de location gérance du 5 décembre 2006 était arrivé à terme mois après sa conclusion et qu'il ne pouvait être continué au-delà, excluant ainsi toute exécution définitive du contrat de vente qui y était annexé, et en considérant que la vente était devenue caduc en l'absence d'obtention de prêt dans ce délai de validité du contrat de location gérance, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien (1103 nouveau) et 1738 du code civil; ALORS 3°) QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant, d'une part, que le contrat de location gérance conclu le 5 décembre 2006, conclu pour une durée de 12 mois , renouvelable une fois pour 6 mois, venait à terme 18 mois après sa conclusion, estimant que celui-ci n'avait pu être tacitement reconduit avec l'ensemble des clauses et conditions qui y étaient rattachées, tout en affirmant, d'autre part, que la période de location gérance courant à compter du prétendu contrat du 20 février 2009 conclu pour 12 mois renouvelable une fois pour six mois, pouvait permettre la poursuite de l'exploitation du fonds de commerce au-delà de cette seule période de mois , pour la raison que le bail de location gérance serait reconduit tacitement pour une durée indéterminée aux clauses et conditions antérieures, quand ces deux contrats d- de 2006 et de 2009 – étaient tous deux prévus pour des durées déterminées identiques, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 4°) QUE dans ses conclusions d'appel l'exposante soutenait (v. ses conclusions, p. 9 à 11, 15, 17, 19, et 20) que le prétendu contrat de location gérance du 20 février 2009 était un faux grossier ; que pour cela elle faisait valoir quatre arguments particulièrement pertinents : le fait que le prétendu contrat de 2009 comportait des mentions particulièrement étonnantes, ainsi de la mention relative au dépôt de garantie n'incluant pas le précédent dépôt mentionné dans le contrat de 2006, le fait encore que le soi-disant contrat de 2009 n'avait jamais été visé dans le moindre acte ou document établi par la société CD en 2012 et 2013 et n'avait été mentionné qu'après l'introduction de la présente instance, le 10 juin 2013, le fait aussi que le prétendu contrat de 2009 n'avait jamais été enregistré et enfin qu'il faisait mention de l'ancien gérant signataire qui avait pourtant changé dès 2007 ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions précitées, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile.