Cour de cassation, 12 mai 2021. 20-16.398

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10240 F Pourvoi n° N 20-16.398 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021 1°/ la société Key Invest, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ M. [H] [F], domicilié [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° N 20-16.398 contre l'arrêt rendu le 26 mai 2020 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant à la société Luri, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Key Invest et de M. [F], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Luri, après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Key Invest et M. [F] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Key Invest et M. [F] et les condamne à payer à la société Luri la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société Key Invest et M. [F]. Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. [H] [F] et la société Key Invest de l'ensemble de leurs demandes et D'AVOIR condamné M. [H] [F] et la société Key Invest à faire procéder à la levée de la publication de l'assignation au bureau des hypothèques ; AUX MOTIFS QUE sur la caducité du compromis : aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait ; qu'en l'espèce, le compromis conclu le 10 février 2017, prévoit que « L'acquéreur déposera à la suite des présentes par virement bancaire, et ce au plus tard 10 jours à compter de la signature des présentes par toutes les parties, à titre de dépôt de garantie, à un compte ouvert à son nom à la comptabilité de l'Etude de Me [G] [S] la somme de dix mille euros (10 000 euros). A défaut de virement bancaire à ladite date, les présentes seront caduques si bon semble au vendeur, de plein droit et sans autre formalité. » ; que ce dépôt de garantie de 10 000 euros constituait la première obligation contractuelle de M. [F] en contrepartie de la promesse de vente ; que M. [F] ne conteste pas que ce dépôt de garantie n'a pas été versé, que ce soit par lui ou pour la société Key Invest, dans le délai de 10 jours qui leur était imparti ni même au-delà de ce délai ; que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la rédaction de cette clause est claire et ne prévoit aucune limite de temps ou formalité à la charge du vendeur pour s'en prévaloir, et qu'il en a déduit que la société Luri « si bon lui semblait » était en droit de faire état de la caducité du compromis découlant du défaut de versement par M. [F] et/ ou la société Key Invest du dépôt de garantie, jusqu'à la réitération de la vente, laquelle n'est jamais intervenue ; que c'est également à juste titre et à bon droit, la renonciation ne se présumant pas, que le premier juge a considéré que le fait que la société Luri n'ait pas mis en demeure M. [F] et/ou la société Key Invest de verser cette somme et qu'elle ait continué à négocier avec eux y compris après le rejet de leur projet par l'assemblée générale extraordinaire en date du 9 janvier 2018, ne saurait être considéré comme une renonciation à cette clause ; qu'aussi convient-il, sans avoir à entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties sur ce point et sans avoir à examiner leurs autres demandes relatives à la vente y compris la question de la recevabilité de la demande de résolution du contrat sur le fondement des articles 1224 à 1230 du code civil, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] et la société Key Invest de l'intégralité de leurs demandes ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en l'espèce, le compromis conclu le 10 février 2017 entre la société LURI et [H] [F] prévoit la vente par la première au second, avec faculté de substitution pour celui-ci, des lots 89, 33, 34, 84, 85, 86, 100, 38 et 39 de l'ensemble immobilier "Le Vendôme", situé [Adresse 4], moyennant le versement d'un prix de 1 620 000 euros, avec une date de réitération fixée au 31 mai 2017, sauf prorogation. S'il en ressort que le prix comme la chose objet de la vente étaient clairement définis, il n'en demeure pas moins, aux termes de ce contrat, que cette vente était soumise à différentes conditions comme : - la réalisation de différentes conditions suspensives et notamment l'obtention d'une déclaration préalable autorisant le changement de destination des biens vendus en habitation, ainsi que l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du changement de destination et de la division des lots, - le versement d'un dépôt de garantie ; que s''agissant du dépôt de garantie, le contrat stipule : "L'acquéreur déposera à la suite des présentes par virement bancaire, et ce au plus tard 10 jours à compter de la signature des présentes par toutes les parties, à titre de dépôt de garantie, à un compte ouvert à son nom à la comptabilité de l'Etude de Me [G] [S] la somme de DIX MILLE EUROS (10 000?). A défaut de virement bancaire à ladite date, les présentes seront caduques si bon semble au vendeur, de plein droit et sans autre formalité." ; que la rédaction de cette clause étant très claire et ne prévoyant aucune limite de temps ou formalité à la charge du vendeur pour s'en prévaloir, il est constant que la société LURI "si bon lui semblait" était en droit de faire état de la caducité du compromis découlant du défaut de versement par [H] [F] et/ou la société KEY INVEST du dépôt de garantie jusqu'à la réitération de la vente, laquelle n'est jamais intervenue ; que le fait que la société LURI n'ait pas mis en demeure [H] [F] de verser cette somme ou qu'elle ait continué à négocier avec ce dernier et la société KEY INVEST y compris après le rejet de leur projet par l'assemblée générale extraordinaire en date du 9 janvier 2018 ne saurait être considéré comme une renonciation à cette clause à raison de sa formulation et en particulier de l'expression "si bon semble au vendeur" ; qu'eu égard à ces éléments et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la réalisation ou non des autres conditions prévues au contrat, il y a lieu, le compromis de vente étant caduc, de rejeter l'ensemble des demandes formulées par [H] [F] et la société KEY INVEST relativement à la déclaration du caractère parfait de la vente et le paiement de la clause pénale prévue au contrat. De même, la résistance opposée par la société LURI ne saurait être, dans ces conditions, considérée comme abusive et [H] [F] et la société KEY INVEST seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement ; (?) ; qu'il y a lieu cependant d'ordonner à [H] [F] et la société KEY INVEST de faire procéder à la levée de la publication de l'assignation, sans qu'il soit besoin de le faire sous astreinte ; ALORS QUE 1°) la vente est parfaite dès la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues au compromis de vente ; que la cour d'appel constate (arrêt, p. 7) que le compromis de vente litigieux comportait une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur déposera (?) par virement bancaire, et ce au plus tard 10 jours à compter de la signature des présentes (?), à titre de dépôt de garantie, (?) la somme de (10 000 ?). A défaut de virement bancaire à ladite date, les présentes seront caduques si bon semble au vendeur, de plein droit et sans autre formalité » ; qu'en jugeant que la société Luri aurait pu, « si bon lui semblait », faire état de la caducité du compromis découlant du défaut de versement du dépôt de garantie, jusqu'à la réitération de la vente (arrêt, p. 7, § 7), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des exposants pp. 12 et 13), si la vente était devenue parfaite dès le 22 mars 2018, à la suite de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, ce qui aurait empêché le vendeur de se prévaloir, postérieurement au 22 mars 2018, de la caducité du compromis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ; ALORS QUE 2°) subsidiairement, des stipulations contractuelles ne peuvent être mises en oeuvre de mauvaise foi ; que la cour d'appel constate (arrêt, p. 7) que le compromis de vente litigieux comportait une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur déposera (?) par virement bancaire, et ce au plus tard 10 jours à compter de la signature des présentes (?), à titre de dépôt de garantie, (?) la somme de (10 000 ?). A défaut de virement bancaire à ladite date, les présentes seront caduques si bon semble au vendeur, de plein droit et sans autre formalité » ; qu'en affirmant que la société Luri aurait pu, « si bon lui semblait », faire état de la caducité du compromis découlant du défaut de versement du dépôt de garantie, jusqu'à la réitération de la vente (arrêt, p. 7, § 7), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des exposants, p. 13), si la clause précitée avait été mise en oeuvre de mauvaise foi par la société Luri, afin de pouvoir contracter avec une société tierce lui proposant un prix plus avantageux pour le bien vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil ; ALORS QUE 3°) plus subsidiairement, le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que le compromis de vente du 10 février 2017 ne prévoyait comme conditions suspensives que « l'obtention d'une déclaration préalable autorisant le changement de destination des biens vendus en habitation », « l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du changement de destination et de la division des lots », la « purge de tous droits de préemption », la « délivrance d'un état hypothécaire » et d'un document relatif à l'absence de termites (compromis, pp. 21 et 22) ; qu'à supposer que les juges du fond aient considéré, pour débouter les exposants de leurs demandes, que le versement d'un dépôt de garantie aurait constitué une condition suspensive qui n'aurait pas été réalisée, de sorte que le compromis serait devenu caduc, quand la clause de dépôt de garantie ne constituait nullement une condition suspensive prévue au compromis de vente, les juges du fond ont dénaturé ce compromis, en violation du principe susvisé, ALORS QUE 4°) plus subsidiairement encore, la renonciation au droit de se prévaloir de la caducité d'un compromis de vente peut résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que le compromis de vente était caduc, que le fait que la société Luri n'ait pas mis en demeure M. [F] ou la société Key invest de verser le dépôt de garantie et qu'elle ait continué à négocier ne pouvait être considéré comme une renonciation à invoquer la caducité du compromis (arrêt p. 7, pénultième alinéa), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des exposants p.11), si la sommation délivrée par la société Luri le 14 février 2019 à M. [F] d'avoir à se présenter à l'office notarial pour réitérer la vente par acte authentique caractérisait une manifestation de volonté non équivoque de renoncer au droit de se prévaloir de la caducité du compromis de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil.