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CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 13 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10632 F
Pourvoi n° T 17-27.914
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Casca, société civile immobilière, dont le siège est [...]
contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à la commune de [...], représenté par son maire en exercice, dont le siège est [...]
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de la société Casca, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la commune de [...] ;
Sur le rapport de Mme B..., conseiller, l'avis de M. X..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Casca aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Casca ; la condamne à payer à la commune de [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Casca.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que la SCI CASCA n'a pas obtenu l'autorisation de la commune de [...] pour sous-louer le terrain objet du bail en date du 14 novembre 1990 et qu'elle ne l'a pas appelé à concourir à l'acte de sous-location en date du 28 octobre 2010, D'AVOIR rejeté la demande d'annulation du congé délivré à la SCI CASCA par la commune de [...] le 27 décembre 2012, D'AVOIR dit que l'irrégularité de la sous-location consentie à Messieurs Thierry Y... et Hubert Y... cumulée au défaut d'exploitation des lieux loués à l'expiration du bail à renouveler constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement privant la SCI CASCA du droit à une indemnité d'éviction et du droit au maintien sur le terrain loué, D'AVOIR ordonné l'expulsion de la SCI CASCA ainsi que de tous les occupants de son chef devenus, par la suite de la fin du bail, occupants sans droit ni titre, avec au besoin le concours de la force publique, D'AVOIR condamné la SCI CASCA à payer à la commune de [...] une indemnité égale au montant du loyer à compter du 30 juin 2013 et jusqu'au complet déménagement et restitution des clés, et D'AVOIR écarté les demandes indemnitaires de la SCI CASCA ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article susvisé le bailleur peut refuser le renouvèlement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire et sous réserve d'avoir adressé par acte d'huissier une mise en demeure de cesser l'infraction dans un délai de un mois ; que la cour observe qu'en l'espèce la validité du congé du 27 décembre 2012 quant à sa forme et au fait qu'il ait été précédé d'une mise en demeure ne fait l'objet d'aucun débat entre les parties ; que la commune de [...] fonde son refus de poursuite du bail sur le fait que la SCI CASCA a sous-loué les lieux sans son autorisation expresse et écrite et sans qu'elle soit invitée à l'acte, et sur le fait qu'il n'existe à ce jour aucune exploitation de quelque nature que ce soit dans les lieux loués ; qu'il n'est pas contesté que le bail du 14 novembre 1990 contient une clause mentionnant que le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ou sous-louer en tout ou partie l'immeuble loué sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf le cas toutefois de cession de bail à son successeur dans le commerce ; qu'il est également constant que par bail dérogatoire en date du 1er mars 2010 la SCI CASCA a donné à bail à Messieurs Y... et Z... une partie des locaux objets du bail de 1990 ; qu'il n'est pas non plus contesté par la SCI CASCA que celle-ci n'a pas obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la commune de [...] et que la commune n'a pas été appelée à concourir à l'acte de sous-location en violation de l'article L 145-31 du code de commerce ; qu'en outre il n'est pas démontré par la SCI CASCA qu'à défaut d'autorisation expresse et écrite du bailleur, la commune a consenti de manière tacite à cette sous-location faute de produire aux débats des actes manifestant sans équivoque la volonté de la commune ; que c'est ainsi à bon droit que le tribunal a considéré que la simple communication aux services de la mairie de [...] de documents mentionnant le nom des sous-locataires fût-ce la demande de mutation de la licence IV est insuffisante à caractériser une autorisation tacite ; que la Cour observe d'ailleurs que la pièce produite par la SCI CASCA sur la demande de mutation de la licence et intitulé COMMODAT PRET A USAGE A TITRE GRATUIT est un document dactylographié établi entre le gérant de la SCI CASCA et Monsieur Y... mais qu'il ne comporte aucune mention, tampon ou signature émanant des services de la mairie de [...] ; qu'enfin contrairement à ce qu'elle avance et qui a été retenu par les premiers juges la SCI CASCA ne rapporte pas la preuve que la sous-location aurait cessé au moment de la délivrance du congé ; qu'en effet, la SCI allègue que la sous-location aurait pris fin en janvier 2012 mais ne produit aucune pièce en ce sens et qu'il ressort même de la lecture d'un long courrier adressé le 12 novembre 2012 soit après la mise en demeure par le gérant de la SCI au maire de [...] que la sous-location existait toujours en avril 2012 puisqu'il est indiqué que lors du gel de février 2012 les locataires étaient en vacances, qu'au mois de mars ils ont convoqué leur assureur et qu'ils ont au mois d'avril ouvert vite pour refermer ce qui ne signifie pas que la sous-location avait cessé ; que la sous-location sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur en violation des dispositions légales et contractuelles constitue un motif grave et suffisant de refus du renouvellement du bail et rend valide le congé donné par le bailleur le 27 décembre 2012 sans qu'il soit besoin de s'interroger sur le deuxième motif visé au dit congé ; que par conséquent la décision de première instance sera confirmée en qu'elle a rejeté la demande d'annulation du congé délivré par la commune de [...] à la SCI CASCA le 27 décembre 2012 et ordonné l'expulsion du preneur et de occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;
1. ALORS QUE la SCI CASCA a soutenu dans ses conclusions d'appel que la sous-location avait cessé depuis le 31 janvier 2012, soit onze mois préalablement à la délivrance du congé, ainsi que la commune de [...] le « reconnaît elle-même puisqu'elle fournit le contrat de bail dérogatoire consenti le 28 octobre 2010 (cf. pièce adverse n°4) et écrit elle-même dans ses écritures que ce bail s'est terminé le 31 janvier 2012 (cf. 3ème § de la page 4 des écritures notifiées le 16 juillet 2013 par la commune » (conclusions p. 9, § 2), ce que la commune de [...] a reconnu expressément dans ses écritures, aussi bien en première instance « (cf. 3ème § de la page 4 des écritures notifiées le 16 juillet 2013 par la commune » (conclusions, p. 9, § 2) qu'en appel (conclusions n° 2 de la commune de [...] notifiées par RPVA le 1er février 2016, p. 7, § 3) ; qu'en affirmant que la SCI CASCA ne rapportait pas la preuve que la sous-location avait cessé au moment de la délivrance du congé, quand il résulte des conclusions échangées entre les parties que la sous-location litigieuse avait cessé onze mois avant la délivrance du congé, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2. ALORS, si tel n'est pas le cas, QU'en toute hypothèse, la SCI CASCA soutenait dans ses conclusions d'appel que la sous-location avait cessé depuis le 31 janvier 2012, soit onze mois préalablement à la délivrance du congé, et que la commune de [...] « reconnaît elle-même puisqu'elle fournit le contrat de bail dérogatoire consenti le 28 octobre 2010 (cf. pièce adverse n°4) et écrit elle-même dans ses écritures que ce bail s'est terminé le 31 janvier 2012 (cf. 3ème § de la page 4 des écritures notifiées le 16 juillet 2013 par la commune » (conclusions, p. 9, paragraphe 2) ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen que la SCI CASCA tirait d'un aveu judiciaire de la commune de [...] dans ses écritures, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que la SCI CASCA n'a pas obtenu l'autorisation de la commune de [...] pour sous-louer le terrain objet du bail en date du 14 novembre 1990 et qu'elle ne l'a pas appelé à concourir à l'acte de sous-location en date du 28 octobre 2010, D'AVOIR rejeté la demande d'annulation du congé délivré à la SCI CASCA par la commune de [...] le 27 décembre 2012, D'AVOIR dit que l'irrégularité de la sous-location consentie à Messieurs Thierry Y... et Hubert Y... cumulée au défaut d'exploitation des lieux loués à l'expiration du bail à renouveler constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement privant la SCI CASCA du droit à une indemnité d'éviction et du droit au maintien sur le terrain loué, D'AVOIR ordonné l'expulsion de la SCI CASCA ainsi que de tous les occupants de son chef devenus, par la suite de la fin du bail, occupants sans droit ni titre, avec au besoin le concours de la force publique, D'AVOIR condamné la SCI CASCA à payer à la commune de [...] une indemnité égale au montant du loyer à compter du 30 juin 2013 et jusqu'au complet déménagement et restitution des clés, et D'AVOIR écarté les demandes indemnitaires de la SCI CASCA ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article susvisé le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire et sous réserve d'avoir adressé par acte d'huissier une mise en demeure de cesser l'infraction dans un délai de un mois ; que la cour observe qu'en l'espèce la validité du congé du 27 décembre 2012 quant à sa forme et au fait qu'il ait été précédé d'une mise en demeure ne fait l'objet d'aucun débat entre les parties ; que la commune de [...] fonde son refus de poursuite du bail sur le fait que la SCI CASCA a sous-loué les lieux sans son autorisation expresse et écrite et sans qu'elle soit invitée à l'acte, et sur le fait qu'il n'existe à ce jour aucune exploitation de quelque nature que ce soit dans les lieux loués ; qu'il n'est pas contesté que le bail du 14 novembre 1990 contient une clause mentionnant que le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ou sous-louer en tout ou partie l'immeuble loué sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf le cas toutefois de cession de bail à son successeur dans le commerce ; qu'il est également constant que par bail dérogatoire en date du 1er mars 2010 la SCI CASCA a donné à bail à Messieurs Y...et Z... une partie des locaux objets du bail de 1990 ; qu'il n'est pas non plus contesté par la SCI CASCA que celle-ci n'a pas obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la commune de [...] et que la commune n'a pas été appelée à concourir à l'acte de sous-location en violation de l'article L 145-31 du code de commerce ; qu'en outre il n'est pas démontré par la SCI CASCA qu'à défaut d'autorisation expresse et écrite du bailleur, la commune a consenti de manière tacite à cette sous-location faute de produire aux débats des actes manifestant sans équivoque la volonté de la commune ; que c'est ainsi à bon droit que le tribunal a considéré que la simple communication aux services de la mairie de [...] de documents mentionnant le nom des sous-locataires fût-ce la demande de mutation de la licence IV est insuffisante à caractériser une autorisation tacite ; que la Cour observe d'ailleurs que la pièce produite par la SCI CASCA sur la demande de mutation de la licence et intitulé COMMODAT PRET A USAGE A TITRE GRATUIT est un document dactylographié établi entre le gérant de la SCI CASCA et Monsieur Y... mais qu'il ne comporte aucune mention, tampon ou signature émanant des services de la mairie de [...] ; qu'enfin contrairement à ce qu'elle avance et qui a été retenu par les premiers juges la SCI CASCA ne rapporte pas la preuve que la sous-location aurait cessé au moment de la délivrance du congé ; qu'en effet, la SCI allègue que la sous-location aurait pris fin en janvier 2012 mais ne produit aucune pièce en ce sens et il ressort même de la lecture d'un long courrier adressé le 12 novembre 2012 soit après la mise en demeure par le gérant de la SCI au maire de [...] que la sous-location existait toujours en avril 2012 puisqu'il est indiqué que lors du gel de février 2012 les locataires étaient en vacances, qu'au mois de mars ils ont convoqué leur assureur et qu'ils ont au mois d'avril ouvert vite pour refermer ce qui ne signifie pas que la sous-location avait cessé ; que la sous-location sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur en violation des dispositions légales et contractuelles constitue un motif grave et suffisant de refus du renouvellement du bail et rend valide le congé donné par le bailleur le 27 décembre 2012 sans qu'il soit besoin de s'interroger sur le deuxième motif visé au dit congé ; que par conséquent la décision de première instance sera confirmée en qu'elle a rejeté la demande d'annulation du congé délivré par la de [...] à la SCI CASCA le 27 décembre 2012 et ordonné l'expulsion du preneur et de occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;
1. ALORS QUE l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations ne peut être invoquée comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que la charge de la preuve en incombe au bailleur qui délivre un congé sur ce fondement ; qu'en imposant à la SCI CASCA de rapporter la preuve que la sous-location avait cessé au moment de la délivrance du congé donné par la commune de [...], la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'ancien article 1315 du code civil et de l'article L. 145-17 du code de commerce ;
2. ALORS , si tel n'est pas le cas, QUE l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations ne peut être invoquée comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en considérant que la SCI CASCA ne rapportait pas la preuve d'une cessation de la sous-location litigieuse au jour de la délivrance du congé par la commune de [...], le 27 décembre 2012, tout en constatant que la sous-location n'était encore que vraisemblable en avril 2012 (arrêt attaqué, p. 10, §§ 5 et 6), la cour d'appel qui a statué par un motif imprécis, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;
3. ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; que la cour d'appel qui considère, d'une part, que la SCI CASCA ne rapportait pas la preuve d'une cessation de la sous-location litigieuse au jour de la délivrance du congé par la commune de [...], le 27 décembre 2012, et qui constate, d'autre part, que la sous-location n'était encore que vraisemblable en avril 2012 (arrêt attaqué, p. 10, §§ 5 et 6), s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4. ALORS, plus subsidiairement encore, QUE le motif dubitatif équivaut au défaut de motifs ; qu'en considérant que la sous-location n'était encore vraisemblable qu'en avril 2012 (arrêt attaqué, p. 10, §§ 5 et 6), la cour d'appel a déduit un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que la SCI CASCA n'a pas obtenu l'autorisation de la commune de [...] pour sous-louer le terrain objet du bail en date du 14 novembre 1990 et qu'elle ne l'a pas appelé à concourir à l'acte de sous-location en date du 28 octobre 2010, D'AVOIR rejeté la demande d'annulation du congé délivré à la SCI CASCA par la commune de [...] le 27 décembre 2012, D'AVOIR dit que l'irrégularité de la sous-location consentie à Messieurs Thierry Y... et Hubert Y... cumulée au défaut d'exploitation des lieux loués à l'expiration du bail à renouveler constituait un motif grave et légitime de refus de renouvellement privant la SCI CASCA du droit à une indemnité d'éviction et du droit au maintien sur le terrain loué, D'AVOIR ordonné l'expulsion de la SCI CASCA ainsi que de tous les occupants de son chef devenus, par la suite de la fin du bail, occupants sans droit ni titre, avec au besoin le concours de la force publique, D'AVOIR condamné la SCI CASCA à payer à la commune de [...] une indemnité égale au montant du loyer à compter du 30 juin 2013 et jusqu'au complet déménagement et restitution des clés, et D'AVOIR écarté les demandes indemnitaires de la SCI CASCA ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article susvisé le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire et sous réserve d'avoir adressé par acte d'huissier une mise en demeure de cesser l'infraction dans un délai de un mois ; que la cour observe qu'en l'espèce la validité du congé du 27 décembre 2012 quant à sa forme et au fait qu'il ait été précédé d'une mise en demeure ne fait l'objet d'aucun débat entre les parties ; que la commune de [...] fonde son refus de poursuite du bail sur le fait que la SCI CASCA a sous-loué les lieux sans son autorisation expresse et écrite et sans qu'elle soit invitée à l'acte, et sur le fait qu'il n'existe à ce jour aucune exploitation de quelque nature que ce soit dans les lieux loués ; qu'il n'est pas contesté que le bail du 14 novembre 1990 contient une clause mentionnant que le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ou sous-louer en tout ou partie l'immeuble loué sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf le cas toutefois de cession de bail à son successeur dans le commerce ; qu'il est également constant que par bail dérogatoire en date du 1er mars 2010 la SCI CASCA a donné à bail à Messieurs Y... et Z... une partie des locaux objets du bail de 1990 ; qu'il n'est pas non plus contesté par la SCI CASCA que celle-ci n'a pas obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la commune de [...] et que la commune n'a pas été appelée à concourir à l'acte de sous-location en violation de l'article L 145-31 du code de commerce ; qu'en outre il n'est pas démontré par la SCI CASCA qu'à défaut d'autorisation expresse et écrite du bailleur, la commune a consenti de manière tacite à cette sous-location faute de produire aux débats des actes manifestant sans équivoque la volonté de la commune ; que c'est ainsi à bon droit que le tribunal a considéré que la simple communication aux services de la mairie de [...] de documents mentionnant le nom des sous-locataires fût-ce la demande de mutation de la licence IV est insuffisante à caractériser une autorisation tacite ; que la Cour observe d'ailleurs que la pièce produite par la SCI CASCA sur la demande de mutation de la licence et intitulé COMMODAT PRET A USAGE A TITRE GRATUIT est un document dactylographié établi entre le gérant de la SCI CASCA et Monsieur Y... mais qu'il ne comporte aucune mention, tampon ou signature émanant des services de la mairie de [...] ; qu'enfin contrairement à ce qu'elle avance et qui a été retenu par les premiers juges la SCI CASCA ne rapporte pas la preuve que la sous-location aurait cessé au moment de la délivrance du congé ; qu'en effet, la SCI allègue que la sous-location aurait pris fin en janvier 2012 mais ne produit aucune pièce en ce sens et il ressort même de la lecture d'un long courrier adressé le 12 novembre 2012 soit après la mise en demeure par le gérant de la SCI au maire de [...] que la sous-location existait toujours en avril 2012 puisqu'il est indiqué que lors du gel de février 2012 les locataires étaient en vacances, qu'au mois de mars ils ont convoqué leur assureur et qu'ils ont au mois d'avril ouvert vite pour refermer ce qui ne signifie pas que la sous-location avait cessé ; que la sous-location sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur en violation des dispositions légales et contractuelles constitue un motif grave et suffisant de refus du renouvellement du bail et rend valide le congé donné par le bailleur le 27 décembre 2012 sans qu'il soit besoin de s'interroger sur le deuxième motif visé au dit congé ; que par conséquent la décision de première instance sera confirmée en qu'elle a rejeté la demande d'annulation du congé délivré par la de [...] à la SCI CASCA le 27 décembre 2012 et ordonné l'expulsion du preneur et de occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;
ET QUE le fait de valider un congé pour des motifs graves et justifiés ne donne pas droit au preneur à être indemnisé et il ne peut pas non plus exiger des dommages et intérêts en l'absence de faute prouvée du bailleur ; qu'en l'espèce la SCI CASCA ne peut donc prétendre à solliciter des dommages et intérêts au titre de l'augmentation de la valeur du fonds ou des travaux réalisés et solliciter une expertise pour l'évaluation de son préjudice et ce d'autant qu'elle ne produit aucun début de preuve des préjudices financiers qu'elle invoque ; que la décision de première instance sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI CASCA de sa demande de dommages et intérêts ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas démontré une attitude déloyale de la part de la commune et la demande de dommages intérêts de la SCI CASCA sera rejetée comme non fondée (jugement confirmé, p. 6, paragraphe 2) ;
ALORS QUE manque à son obligation d'exécuter le bail commercial de bonne foi, et commet donc une faute ouvrant droit à réparation, le bailleur qui délivre un congé pour motif grave et légitime sur le fondement de l'article L. 145-17 du code de commerce, dans le seul but de faire échec au droit à indemnisation de son preneur au titre de son éviction, peu important l'existence d'un motif grave et légitime de refus de renouvellement ; qu'il ressort des conclusions de la SCI CASCA que le congé n'a été délivré par la commune de [...] que pour contraindre la SCI CASCA à accepter une augmentation de loyer manifestement disproportionnée car huit fois supérieure à la valeur initiale du bail et deux fois supérieure au prix du marché (conclusions, pp. 6 à 7), soit de mauvaise foi, d'une part en raison de ce que la commune avait parfaitement connaissance, depuis la conclusion de bail, de multiples sous-locations qu'elle n'avait jamais contestées (conclusions, p. 8, §§ 6 et suivants et pp. 9 à 11) et d'autre part, en raison de ce que la commune de [...] avait, postérieurement à la délivrance du congé, diligenté des procédures administratives contre la SCI CASCA dans le seul but de provoquer le défaut d'exploitation au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce pour ensuite s'en prévaloir (conclusions p. 6, dernier paragraphe ; p. 7 ; p. 14, §§ 7 et s. et p. 17, §§ 11 et 12) ; qu'en décidant que la validation du congé prive le preneur de son droit à réparation au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si la commune de [...] avait délivré un congé de mauvaise foi dans le seul but d'imposer une augmentation de loyer à la SCI CASCA, ce qui lui ouvrait droit à réparation, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil, ensemble la disposition précitée.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI CASCA de la demande qu'elle avait formée, afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts et celle qu'elle avait présentée au titre du remboursement d'une somme égale à celle dont le fonds aurait augmenté de valeur ;
AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'article 555 du code civil dispose que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. / Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, -rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimé à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. » ; que le contrat de bail liant les parties fait mention en page 2 de « toutes les appartenances et dépendances du dit immeuble sans aucune exception ni réserve » ; qu'il est démontré que ce n'est pas la SCÏ CASCA qui a construit le chalet contrairement à ce qu'affirme la commune au vu de l'acte d'achat du 7 août 1990 ; que la SCI CASCA ne rapporte pas le moindre élément de preuve de ce que le fonds aurait augmenté de valeur ; qu'elle ne produit aucune facture et elle ne verse aux débats qu'une demande de permis de construire déposé en 2008 et un projet d'aménagement d'un "appart-hôtel dans un bâtiment existant" de décembre 2010 avec deux photographies ; que l'absence de renouvellement du contrat de bail sur le terrain entraîne nécessairement la perte de la propriété du chalet érigé et la SCI CASCA sera déboutée de sa demande d'expertise et de sa demande d'indemnité ; que la commune ne saurait obliger la SCI CASCA à supprimer les constructions que cette dernière n'a pas érigées et en conséquence la commune sera déboutée de sa demande de suppression de la construction aux frais de la SCI CASCA ; qu'il n'est pas démontré une attitude déloyale de la part de la commune et la demande de dommages intérêts de la SCÏ CASCA sera rejetée comme non fondée. (jugement confirmé, p. 6, paragraphe 2) ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que lors de l'acquisition par la SCI CASCA par acte authentique du 7 août 1990 du chalet connu sous le nom de l'ESCAILE celui-ci était déjà construit ; qu'il n'est pas démontré par la commune de [...] que ce chalet a été érigé sans son assentiment sur le terrain dont elle est propriétaire et il ressort au contraire de la lecture de l'acte du 7 août 1993 auquel la commune de [...] est intervenue pour agréer cette vente que cette construction a été érigée sur le terrain donné à bail avec son assentiment ; que la commune ne démontre pas non plus que la SCI CASCA ait réalisé ultérieurement d'autres constructions sur ledit terrain ; qu'enfin le contrat de bail commercial du 14 novembre 1990 ne comporte aucune disposition sur le sort des constructions ; que par conséquent le chalet litigieux ayant été édifié avec l'assentiment du propriétaire du terrain donné à bail et en l'absence de toute convention réglant le sort des constructions, en application de l'article 555 du code civil, la commune ne peut réclamer à la SCI CASCA qui doit être considérée comme tiers de bonne foi, la destruction du chalet ;
ET QUE le fait de valider un congé pour des motifs graves et justifiés ne donne pas droit au preneur à être indemnisé et qu'il ne peut pas non plus exiger de dommages et intérêts en l'absence de faute prouvée du bailleur ; qu'en l'espèce, la SCI CASCA ne peut donc prétendre à solliciter des dommages et intérêts au titre de l'augmentation de la valeur du fonds ou des travaux réalisés et solliciter une expertise pour l'évaluation de son préjudice et ce d'autant qu'elle ne produit aucun début de preuve des préjudices financiers qu'elle invoque (arrêt attaqué, p. 12, trois premiers paragraphes) ;
1. ALORS QUE la recevabilité d'une action est subordonnée à la mise en cause des parties obligées par l'acte faisant l'objet de la contestation ; qu'en décidant que la validation du congé privait nécessairement le preneur du droit de propriété qu'il avait acquis sur le chalet édifié sur le terrain donné à bail, par acte notarié du 7 août 1990, auprès des consorts A..., sans ordonner la mise en cause des vendeurs du chalet, la cour d'appel a violé l'article 14 du code de procédure civile, ensemble les articles 544 et 545 du code civil ;
2. ALORS QUE constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire ; qu'elle est faite à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance, et en appel, par voie d'assignation ; qu'en décidant que la validation du congé privait nécessairement le preneur du droit de propriété qu'il avait acquis sur le chalet édifié sur le terrain donné à bail, par acte notarié du 7 août 1990, auprès des consorts A..., sans ordonner la mise en cause des vendeurs du chalet, quand la commune de [...] avait formé une demande reconventionnelle en sollicitant du juge de voir constater que la SCI CASCA était privée de son droit de propriété sur le chalet, la cour d'appel a violé les articles 14, 64 et 68 du code de procédure civile, ensemble les articles 544 et 545 du code civil ;
3. ALORS QUE le juge est tenu d'évaluer le préjudice dont il constate l'existence ; qu'il ressort expressément des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que la validation du congé privait la SCI CASCA de son droit de propriété sur le chalet édifié sur le terrain donné à bail ; qu'en déboutant la SCI CASCA de ses demandes indemnitaires, après avoir constaté qu'elle ne communique pas les documents propres à justifier du montant du préjudice dont elle sollicite la réparation, quand il lui appartenait d'évaluer le préjudice dont l'existence résultait de la seule perte du droit de propriété, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil, ensemble les articles 544 et 545 du même code.
