Cour de cassation, 06 avril 2022. 21-11.108

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 avril 2022 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 313 F-D Pourvoi n° G 21-11.108 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022 1°/ M. [N] [E], domicilié [Adresse 6], 2°/ Mme [H] [E], domiciliée [Adresse 7] (Thaïlande), 3°/ M. [S] [E], domicilié [Adresse 6], 4°/ M. [T] [E], domicilié [Adresse 1], 5°/ la société GPLH, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], ont formé le pourvoi n° G 21-11.108 contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2020 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre des expropriations), dans le litige les opposant à l'Etablissement public foncier (EPF) de Nouvelle Aquitaine, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de MM. [N], [S], [T] [E], Mme [H] [E] et la société GPLH, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public foncier de Nouvelle Aquitaine, après débats en l'audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. L'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 novembre 2020) fixe les indemnités revenant à MM. [N], [S] et [T] [E] et à Mme [H] [E], par suite de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public foncier de Nouvelle Aquitaine, d'une parcelle leur appartenant et donnée à bail à la société GPLH. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, et sur le second moyen, ci-après annexés 2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches Enoncé du moyen 3. La société GPLH fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable son intervention volontaire, alors : « 1°/ que l'intervention volontaire du preneur évincé à l'instance indemnitaire opposant l'expropriant à l'exproprié est recevable lorsque sa présence a été dénoncée à l'expropriant par le propriétaire exproprié dans les conditions prévues par les articles L. 311-1 et R. 311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ou lorsque l'expropriant connaissait son existence et sa qualité de preneur par un autre biais, sans qu'y fasse obstacle le non-respect d'une phase amiable préalable, laquelle ne s'impose pas à peine de déchéance du droit du locataire à être indemnisé par l'expropriant ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la société GPLH, preneur à bail de locaux commerciaux appartenant aux consorts [E], propriétaires expropriés, qu'en application des dispositions de l'article R. 311-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la saisine du juge de l'expropriation est conditionnée à une phase amiable préalable obligatoire et qu'en l'espèce, expropriant et preneur évincé se sont abstenus, le premier de faire des offres à la société GPLH et la seconde de mettre en demeure l'EPF Nouvelle Aquitaine de lui en faire, la cour d'appel a violé les articles R. 311-9, ensemble l'article R. 311-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 2°/ que, pour établir que l'EPF Nouvelle Aquitaine connaissait tant son existence que sa qualité de locataire, quand bien même les consorts [E], propriétaires expropriés, ne l'avaient pas dénoncée conformément à l'article L. 311-2, la société GPLH se prévalait de courriels de M. [E] des 30 septembre et 9 décembre 2016 adressant à l'expropriant la fiche de renseignement faisant mention du locataire, d'un courrier de l'EPF à M. [E] du 9 novembre 2016 demandant des précisions sur les baux, d'un courrier de l'EPF du 7 décembre 2016 directement adressé à la société GPLH et du mémoire de saisine de l'expropriant du 6 janvier 2017 qui établissaient sans conteste la parfaite connaissance que l'expropriant avait de l'existence et de la qualité de locataire de la société GPLH dès avant la saisine du juge de l'expropriation ; qu'en ne se prononçant pas sur ces pièces spécialement invoquées par la société GPLH, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 4. Il résulte des dispositions de l'article R. 311-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que le juge de l'expropriation ne peut être saisi qu'à défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres ou du mémoire de l'expropriant, soit de la mise en demeure de procéder à la notification de ses offres adressée à l'expropriant par tout intéressé. 5. La cour d'appel a constaté que l'expropriant s'était abstenu de faire des offres à la société GPLH et que celle-ci n'avait pas mis en demeure l'expropriant d'y procéder. 6. Elle a exactement déduit de ce seul motif que l'intervention volontaire de la société GPLH à l'instance opposant l'expropriant aux propriétaires expropriés était irrecevable, peu important que l'expropriant ait pu avoir connaissance de l'existence et de la qualité de locataire de cette société avant la saisine du juge de l'expropriation. 7. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. [N], [S] et [T] [E] et Mme [H] [E] et la société GPLH aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour MM. [N], [S], [T] [E], Mme [H] [E] et la société GPLH PREMIER MOYEN DE CASSATION La société GPLH reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable son intervention volontaire ; 1°) ALORS QUE l'intervention volontaire du preneur évincé à l'instance indemnitaire opposant l'expropriant à l'exproprié est recevable lorsque sa présence a été dénoncée à l'expropriant par le propriétaire exproprié dans les conditions prévues par les articles L 311-1 et et R. 311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ou lorsque l'expropriant connaissait son existence et sa qualité de preneur par un autre biais, sans qu'y fasse obstacle le non-respect d'une phase amiable préalable, laquelle ne s'impose pas à peine de déchéance du droit du locataire à être indemnisé par l'expropriant ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la société GPLH, preneur à bail de locaux commerciaux appartenant aux consorts [E], propriétaires expropriés, qu'en application des dispositions de l'article R. 311-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la saisine du juge de l'expropriation est conditionnée à une phase amiable préalable obligatoire et qu'en l'espèce, expropriant et preneur évincé se sont abstenus, le premier de faire des offres à la société GPLH et la seconde de mettre en demeure l'EPF Nouvelle Aquitaine de lui en faire (arrêt p.7 §1 des motifs et jugement p.6), la cour d'appel a violé les articles R 311-9, ensemble l'article R 311-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 2°) ALORS QUE, pour établir que l'EPF Nouvelle Aquitaine connaissait tant son existence que sa qualité de locataire, quand bien même les consorts [E], propriétaires expropriés, ne l'avaient pas dénoncée conformément à l'article L 311-2, la société GPLH se prévalait de courriels de M. [E] des 30 septembre et 9 décembre 2016 adressant à l'expropriant la fiche de renseignement faisant mention du locataire, d'un courrier de l'EPF à M. [E] du 9 novembre 2016 demandant des précisions sur les baux, d'un courrier de l'EPF du 7 décembre 2016 directement adressé à la société GPLH et du mémoire de saisine de l'expropriant du 6 janvier 2017 qui établissaient sans conteste la parfaite connaissance que l'expropriant avait de l'existence et de la qualité de locataire de la société GPLH dès avant la saisine du juge de l'expropriation ; qu'en ne se prononçant pas sur ces pièces spécialement invoquées par la société GPLH (concl. récapitulatives n°4 p.8 et 9), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE, pour que le locataire évincé soit recevable à intervenir à l'instance en fixation des indemnités de dépossession opposant l'exproprié à l'expropriant, quand bien même l'exproprié ne l'aurait pas régulièrement dénoncé à l'expropriant, il suffit que l'expropriant ait connu par un autre biais sa qualité de locataire ; qu'à supposer que cette connaissance doive être acquise dans le délai d'un mois prévu par l'article R 311-1, la cour d'appel ne pouvait, pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la société GPLH, preneur à bail de locaux faisant l'objet d'une expropriation, retenir qu'il n'était pas établi que l'expropriant avait eu connaissance par un autre biais, dans le délai d'un mois prévu par l'article R 311-1, de l'existence du bail liant les propriétaires à la société GPLH, sans préciser le point de départ du délai d'un mois à l'issue duquel l'expropriante aurait dû connaître l'existence et la qualité de la société GPLH ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 311-2, L. 311-1 et R 311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Les consorts [E] reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité leur revenant pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] d'une contenance de 1514 m² située [Adresse 4] à la somme de 634 993,11 euros, à savoir 576 379,61 euros au titre de l'indemnité principale et 58 613,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ; 1) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que pour fixer l'indemnité d'expropriation due aux consorts [E], la cour d'appel a pris en considération la surface brute de l'immeuble en déclarant se fonder sur le mesurage effectué par un géomètre expert à la demande des expropriés, surface à laquelle elle a appliqué le prix moyen du m² de surface brute des trois termes de comparaison qu'elle a retenus, soit le prix de 211,99 euros (arrêt p.7 in fine et 8) ; qu'il résultait pourtant du certificat de mesurage sur lequel elle s'est fondée que la surface de 3021 m² qu'elle a retenue était une « surface utile brute » dont les m² ont été « comptés à partir du nu intérieur des façades », à laquelle il convenait donc d'appliquer le prix moyen au m² de surface utile pondérée de ces mêmes trois termes de comparaison, soit le prix de 304 euros ; qu'en retenant que la surface de 3021 m² était une surface brute, quand il s'agissait de la surface utile, la cour d'appel a dénaturé le certificat de mesurage en méconnaissance du principe susvisé ; 2) ALORS QUE pour justifier de la surface de leur immeuble, les consorts [E] produisaient non seulement un certificat de mesurage d'un géomètre expert (pièce 8 d'appel) chiffrant la « surface utile brute » de l'ensemble immobilier à 3021 m² comptés à partir du nu intérieur des façades, mais également une note de l'expert [X] expliquant que cette surface utile était bien la surface utile pondérée, puisque, d'une part, en étaient déduites les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs donnant sur l'extérieur, les vides et trémies afférentes aux escaliers, les surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, et les éléments structuraux tels que les poteaux intérieurs, et, d'autre part, qu'y était appliqué un coefficient de un, puisque tel est le coefficient applicable pour des locaux de surface supérieure à 3000 m² (pièce 13 d'appel) ; qu'il en résultait qu'il convenait d'appliquer à cette surface utile pondérée le prix moyen au m² de surface utile pondérée de 304 euros ressortant des trois termes de comparaison retenus, et non, comme l'a fait la cour d'appel, le prix moyen au m² de surface brute de ces trois termes ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans analyser la note de l'expert [X], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.