Cour de cassation, 04 mars 2021. 19-18.092

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10105 F Pourvoi n° G 19-18.092 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021 M. S... N..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° G 19-18.092 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. S... P..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. N..., de la SCP Cabinet Colin - Stoclet, avocat de M. P..., après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. N... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. N... et le condamne à payer à M. P... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. N.... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fait injonction à M. N... et à toute personne de son chef de respecter ou faire respecter la servitude conventionnelle créée et décrite par l'acte de vente en date du 19 décembre 1963 et d'AVOIR en conséquence dit que le chemin prévu par la servitude conventionnelle, désignée sous les références cadastrales section [...] , devra resté privé et réservé aux acquéreurs des trois lots de la terre dite [...] 4 et 5, pour eux, leurs fournisseurs, employés, ouvriers et visiteurs à l'exclusion de tous autres propriétaires, occupants et visiteurs de l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [...] qui ne pourront l'emprunter ; AUX MOTIFS QUE « l'article 686 du code civil dispose qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue (..) ; celui qui a un droit de servitude ne peut en user que selon son titre sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; que les articles 703 et suivants du même code mentionnent les causes limitatives d'extinction des servitudes ; qu'il est constant que le non-respect des conditions d'exercice d'une servitude conventionnelle ne peut entraîner toutefois l'extinction d'une servitude ; qu'en l'espèce Mme Q... I... épouse J... était propriétaire de la Terre dite [...] 4 et 5 située à [...] ; qu'elle a morcelé sa propriété en 3 lots ; que le lot 3 d'une superficie de 2.195 m², était lui-même ensuite divisé en 4 parcelles dites A, B, C et D ; que le lot 2 d'une superficie de 838 m² était acheté par acte notarié du 19 décembre 1963 par M. P... ; que les parcelles A et B du lot [...] , formant la parcelle unique cadastrée Section [...] , d'une superficie de 960 m², appartiennent aux époux S... et R... N... depuis le 29 novembre 1988 ; qu'issues du même fonds, ces parcelles sont toutes desservies par une servitude ; que ladite servitude est décrite dans l'acte de vente de M. P..., à la clause intitulée " Servitude de passage ", dont les termes sont repris dans l'acte des époux N... et rédigée ainsi : " Pour desservir le lot présentement vendu, ainsi que les deux autres lots dépendant de la terre [...] 4 et 5, il sera établi conformément au plan ci-annexé et aux frais des propriétaires desdits Lots, un chemin de servitude de 3 mètres cinquante centimètres de largeur (...). Ce chemin restera privé et réservé en conséquence aux acquéreurs des 3 lots dont s'agit, pour eux, leurs fournisseurs, employés, ouvriers, et visiteurs, sans que qui que ce soit d'autre puisse l'utiliser. Tous les frais d'entretien, réparations, remises en état totales ou partielles, améliorations, (...) nécessaires ou utiles, (...) incomberont à chacun des acquéreurs pour UN/TIERS. Les décisions relatives à l'entretien aux réparations et éventuellement à l'amélioration du chemin seront prises par la collectivité des propriétaires des trois lots ; la décision de la majorité s'imposera pour tous "; qu'il s'ensuit que les parties ont les mêmes droits et les mêmes obligations concernant cette servitude dont l'assiette et la destination sont identiques ; que les époux N... ont par suite édifié sur leur parcelle d'un immeuble à usage commercial et d'habitation ; qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 8 décembre 2010 que l'immeuble est décrit comme suit : « Il a une longueur de 40 mètres, deux niveaux (un rez-de-chaussée et un étage), un parking en béton destiné à recevoir les clients des commerces ou locataires des appartements, d'ailleurs 6 appartements étaient alors déjà loués » ; que dans son rapport définitif du 20 août 2012 l'expert, commis par ordonnance de référé du 5 décembre 2011, exposait que l'immeuble était constitué de neuf logements, trois commerces (dont un coiffeur et un restaurateur)ainsi qu'une activité artisanale ; qu'il n'est dès lors pas contestable que la servitude se trouve désormais ouverte au public alors que seuls les utilisateurs autorisés étaient, outre les propriétaires des trois lots de la terre dite [...] 4 et 5, « leurs fournisseurs, employés, ouvriers, et visiteurs » ; que si l'utilisation du chemin indivis par les occupants de l'immeuble n'est pas de nature à restreindre le propre usage de ce chemin par M. P..., à l'évidence la destination de la servitude en est en revanche modifiée ; qu'en effet alors que les titres prévoyaient que celle-ci devait rester "privée", elle devient publique puisqu'empruntée notamment par les clients des commerçants installés dans l'immeuble, l'expert relevant à ce propos qu'un rapport d'étude du service de l'urbanisme du 30 octobre 2009 définissait l'effectif du public susceptible d'emprunter le chemin à 66 personnes ; que c'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que cette fréquentation avait fait perdre à la servitude son caractère privatif, rendant fondée la demande sur le principe, de faire respecter la servitude conventionnelle ; que dès lors, le fait de savoir si les époux N... posséderaient ou non une partie de ce chemin, n'est pas de nature à les autoriser à en modifier l'usage conventionnel prévu aux titres ; que pas davantage le moyen tiré de l'obtention du permis de construire et des certificats de conformité de l'immeuble, délivrés au vu des seules règles de l'urbanisme et qui ne peuvent préjudicier aux tiers ne les autorisent à aggraver la servitude par rapport aux prévisions de son titre constitutif, étant ici observé que le plan fourni au service de l'urbanisme mentionnait au surplus, initialement une entrée et une sortie de l'immeuble dont l'emprise se situait sur la parcelle des époux N..., solution qui a été abandonnée au profit de la construction de places de parking ; que pas davantage il ne peut enfin être fait grief à M. P... de poursuivre son seul intérêt, en mettant prétendument à néant le développement commercial programmé du lieu dont il ne peut être tenu pour responsable ; qu'il s'ensuit que les dispositions de la convention de servitude doivent recevoir une complète application dans le respect toutefois des obligations contractuelles de l'ensemble des bénéficiaires de celle-ci ; qu'il y a lieu de confirmer en conséquence l'injonction faite à M. N... et à toute personne de son chef de respecter ou faire respecter la servitude conventionnelle créée et décrite par acte de vente en date du 19 décembre 1963 ainsi que les dispositions retenues par le premier juge qui ont rejeté le prononcé de l'astreinte et la demande d'autorisation d'édification de clôture, les circonstances de l'espèce ne justifiant pas en l'état de leur utilité ; qu'en revanche les dispositions interdictives retenues par le premier juge par leur caractère général à l'encontre de M. N... en ce qu'elles l'empêchent d'utiliser privativement la servitude conventionnelle, en méconnaissance des termes de la servitude contractuelle, seront infirmées et qu'il sera dit que le chemin prévu par la servitude conventionnelle, désignée sous les références cadastrales sections [...] , devra resté privé et réservé aux acquéreurs des 3 lots de la terre dite [...] 4 et 5, pour eux, leurs fournisseurs, employés, ouvriers, et visiteurs à l'exclusion de toutes autres propriétaires, occupants et visiteurs de l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [...] qui ne pourront l'emprunter » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT QUE la servitude alléguée est une servitude conventionnelle régie par les dispositions de l'article 686 du code civil ; l'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; qu'en l'espèce, la clause relative à la servitude de passage reprise aux actes notariés de vente des époux N... et P... est ainsi libellée : « ce chemin restera privé et réservé en conséquence aux acquéreurs des trois lots dont s'agit, leurs fournisseurs, employés, ouvriers et visiteurs sans que qui que ce soit d'autre puisse l'utiliser » ; qu'elle est tout à fait explicite quant à l'usage du chemin ; que le demandeur rapporte la preuve, par le rapport d'expertise produit au dossier, que l'immeuble à usage locatif et commercial érigé par les époux N... ainsi que le parking de 18 places construit devant, impliquent nécessairement une fréquentation accrue du chemin de servitude, l'expert précisant notamment : « il existe immanquablement des nuisances créées par une fréquence de passage automobiles augmentée tant dans la journée (activité commerciale) qu'en soirée (activité de restauration à emporter) et plus généralement par le trafic induit par neuf appartements » ; qu'il en résulte qu'il n'est pas sérieusement contestable que cette fréquentation a fait perdre à la servitude son caractère privatif ; que le fait de savoir si les époux N... possèderaient une partie de ce chemin, comme ils le soutiennent, n'est pas de nature à les autoriser à en modifier l'usage conventionnel prévu aux titres, pas plus que le moyen tiré d'une prétendue obsolescence de cette clause, cas non prévu dans les modes d'extinction des servitudes conventionnelles, ni celui tiré de l'obtention du permis de construire et des certificats de conformité de l'immeuble, délivrés au vu des seules règles de l'urbanisme et ne pouvant préjudicier aux tiers ; 1°) ALORS QUE celui qui a un droit de servitude ne peut en user que selon son titre sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier ; que la modification d'exercice d'une servitude ne peut donc être sanctionnée que si elle entraîne une aggravation pour l'un des fonds qui en bénéficie ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que « l'utilisation du chemin indivis par les occupants de l'immeuble [de M. N...] n'est pas de nature à restreindre le propre usage de ce chemin par M. P... » ; qu'ayant, ainsi constaté l'absence de toute aggravation pour le fonds de M. P..., la cour d'appel ne pouvait juger que l'usage du chemin sera exclu pour les occupants et visiteurs de l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [...] , qui ne pourront l'emprunter ; qu'en statuant pourtant ainsi, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 702 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'aggravation de la servitude pour le fonds qui en bénéficie rend par elle-même non-conforme au titre qui l'a constituée l'usage de celle-ci ; qu'en l'espèce, ayant constaté que « l'utilisation du chemin indivis par les occupants de l'immeuble [de M. N...] n'est pas de nature à restreindre le propre usage de ce chemin par M. P... », la cour d'appel devait en déduire que l'exercice de la servitude par le fonds de M. N... était conforme au titre ; qu'en décidant pourtant le contraire, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 686 et 702 du code civil ; 3°) ALORS QUE M. N... a, dans ses conclusions d'appel, fait valoir que le titre instituant la servitude commune aux trois lots prévoyait tout à la fois que « le chemin restera privé » et qu'il sera « réservé ( ) aux acquéreurs des trois lots pour eux, leurs fournisseurs, employés, ouvriers, et visiteurs », sans nullement limiter l'usage du chemin aux seuls propriétaires des lots, à leur famille ou amis (concl p. 6), invitant ainsi la cour à apprécier la portée de ce titre en recherchant la commune intention des parties ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si, en prévoyant expressément que le chemin pourrait être emprunté notamment par les « fournisseurs, employés, ouvriers » des acquéreurs des lots, le titre n'autorisait pas ceux-ci à exercer une activité commerciale, comme la location d'appartements ou la restauration, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard des articles 686 et 702 du code civil.