Cour de cassation, 17 décembre 2015. 14-25.415

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Reçoit M. X..., en qualité de mandataire judiciaire, et M. Y..., administrateur judiciaire, dans la procédure de sauvegarde ouverte à l'encontre de la société du Golf d'Albi Lasbordes, en leur intervention ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 septembre 2014), que M. et Mme A... ont, par acte du 19 mai 1988, donné à bail emphytéotique pour une durée de 98 ans à la société Golf d'Albi Lasbordes (la société) plusieurs parcelles de terrain comportant des bâtiments ; que, soutenant que la société preneuse avait manqué à son obligation d'entretien des bâtiments, les bailleurs l'ont assignée en paiement d'une certaine somme au titre des travaux de remise en état ; que la SCI d'Aussaguel à laquelle ils ont apporté la nue-propriété des biens objets du bail est intervenue volontairement à l'instance ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en application de l'article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime, applicable à défaut de stipulation contractuelle relative au sort des biens déjà dégradés au début du bail, la société était tenue de procéder aux réparations relatives aux parties des bâtiments même en mauvais état lors de la prise de possession et relevé qu'il était établi que les locaux étaient en état de délabrement à l'entrée du preneur mais ne présentaient pas d'effondrement, tandis que, selon constat dressé le 23 juin 2005, ils étaient à cette date effondrés totalement ou partiellement et que le délabrement des bâtiments à la signature du bail ne caractérisait pas un vice de la construction, dès lors que les bâtiments édifiés il y a plus d'un siècle avaient été édifiés selon les techniques en usage à l'époque, mais qu'en revanche le défaut d'entretien du bâti par l'emphytéote était patent, la cour d'appel a pu en déduire que l'effondrement des bâtiments n'était pas dû à un vice de la construction et que la société avait manqué à ses obligations contractuelles ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Golf d'Albi Lasbordes, M. X... en qualité de mandataire judiciaire et M. Y... en qualité d'administrateur judiciaire de la société Golf d'Albi Lasbordes aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Golf d'Albi Lasbordes et autres Il fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'Albi le 4 décembre 2012, d'avoir ainsi débouté la SA du GOLF D'ALBILASBORDES de toutes ses demandes et d'avoir jugé qu'elle avait manqué à ses obligations contractuelles et qu'elle ne s'exonérait pas de l'obligation de reconstruction. Aux motifs adoptés que les constructions objets du bail emphytéotique ne sont affectées d'aucun vice au sens de l'article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime ; que si le constat dressé le 10 septembre 1987 fait clairement apparaître un très mauvais état des bâtiments litigieux, état qualifié à juste titre de délabrement par les premiers juges, aucun de ces bâtiments ne présentait d'effondrement même partiel ; qu'il résulte d'un constat dressé le 23 juin 2005 que les locaux litigieux étaient effondrés, soit totalement, soit partiellement ; que le rapport d'expertise du 25 octobre 2013 relève qu'en 1987, aucun bâtiment ne s'était effondré même si à cette date les constructions souffraient de désordres structurels et d'usures conséquentes ; qu'il a indiqué que les désordres relevés en 1987 n'ont cessé d'évoluer depuis, du fait de l'absence de mesures correctives et préventives adaptées, et qu'entre la première expertise judiciaire en 2007 et 2008 et la seconde en 2013, les différents immeubles ont subi l'usure du temps de façon exponentielle ; que le délabrement des bâtiments à la signature du bail et leur effondrement ne caractérisent pas des vices de leur constructions, au sens de l'article L. 451-8 précité, alors qu'ils ont été édifiés selon les techniques en usage à l'époque ; que le défaut d'entretien de l'emphytéote est patent, alors que la SA du GOLF D'ALBILASBORDES était tenue de procéder aux réparations relatives aux parties des bâtiments, même en mauvais état lors de la prise de possession, et de maintenir au cours du bail les lieux dans un entretien suffisant, en procédant au besoin à toutes les réparations s'avérant nécessaires, cet état de délabrement étant parfaitement connu par le preneur au travers du constat dressé le 10 septembre 1987 ; que les termes particulièrement clairs du bail ne contiennent aucune limitation sur l'étendue de l'obligation d'entretien à la charge de la SA du GOLF D'ALBI-LASBORDES ; Alors que le preneur d'un bail emphytéotique n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments s'il prouve qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail ; que le vice se définit comme le défaut affectant une chose, quelle qu'en soit sa cause, l'essentiel étant que ce vice affecte la construction antérieurement à la conclusion du bail ; qu'en jugeant cependant, après avoir accepté d'accueillir le constat réalisé le 10 septembre 1987 comme élément de preuve du délabrement des bâtiments à date de la signature du bail, que ces bâtiments ne comportaient pas de vice dès lors qu'ils avaient été édifiés selon les techniques en usage à l'époque, la Cour d'appel a violé l'article L. 451-8 du code rural et de la pêche maritime.