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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 avril 2012), que l'acte sous seing privé du 4 mars 2002, aux termes duquel la société civile immobilière du Chemin Carrosse (la SCI du Chemin Carrosse) a vendu un immeuble à la société civile immobilière La Plaine du Bois Vert (la SCI La Plaine du Bois Vert), contenait une promesse unilatérale de vente consentie par l'acquéreur au vendeur pour lui permettre de récupérer son bien s'il revenait à meilleure fortune ; qu'il était prévu que le bénéficiaire pouvait lever l'option au plus tôt cinq ans et demi à compter de la date de l'acte réitératif et au plus tard six ans à compter de cette date ; que l'acte authentique du 13 mai 2002, par lequel la vente était réitérée, prévoyait que le bénéficiaire pouvait lever l'option au plus tôt cinq ans et demi à compter de la signature de l'acte et au plus tard neuf ans à compter de cette date ; que l'exercice de l'option levée le 7 mai 2010 par la SCI du Chemin Carrosse a été contesté par la SCI La Plaine du Bois Vert qui a invoqué une erreur matérielle dans la rédaction de l'acte notarié ; que la SCI du Chemin Carrosse a assigné la SCI La Plaine du Bois Vert en perfection de la vente et paiement d'une somme au titre du manque à gagner sur les loyers non encaissés ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu, recherchant la commune intention des parties, qu'aucun élément ne permettait d'exclure que leur volonté ait pu changer entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte notarié alors que la durée de neuf ans pour lever l'option était mentionnée de manière formelle à trois reprises dans cet acte et que le procès-verbal de délibération de la société intimée, qui y était annexé, indiquait clairement que celle-ci avait pris connaissance du projet d'acquisition, la cour d'appel a pu en déduire que l'existence d'une erreur matérielle devait être écartée et que la SCI du Chemin Carrosse avait valablement levé l'option le 7 novembre 2010 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu les articles 1147 et 1149 du code civil ;
Attendu que, pour débouter la SCI du Chemin Carrosse de sa demande en paiement d'un manque à gagner sur les loyers non encaissés depuis novembre 2010 jusqu'à la prise de possession à intervenir, l'arrêt retient que l'acte du 13 mai 2002 ne contient aucune stipulation particulière sur ce point ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, malgré l'absence d'une clause à ce sujet, la SCI du Chemin Carrosse n'avait pas subi un manque à gagner quant à la perception des loyers en raison du retard dans l'exécution de la promesse de vente imputable à la SCI La Plaine du Bois Vert, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI du Chemin Carrosse de sa demande en paiement au titre d'un manque à gagner sur les loyers non encaissés, l'arrêt rendu le 23 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne la SCI La Plaine du Bois Vert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI La Plaine du Bois Vert à payer la somme de 3 000 euros à la SCI du Chemin Carrosse ; rejette la demande de la SCI La Plaine du Bois Vert ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la SCI de la Plaine du Bois Vert, demanderesse au pourvoi principal
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé que les parties étaient liées par la vente constatée par l'acte authentique du 13 mai 2002, que cette vente était parfaite et que l'arrêt valait vente ;
AUX MOTIFS QU'« il convient de se placer au moment où l'acte a été dressé à l'effet de rechercher la commune intention des parties ; qu'à cet égard, il est produit aux débats une attestation (qui n'est pas, utilement, démentie) établie par Me X..., avocate, (qui était le conseil de la société Sanègre et de la SCI du Chemin Carrosse), laquelle indique avoir retrouvé dans les archives de la société d'avocats dont elle faisait partie des notes rédigées par elle au moment de la rédaction de l'acte et faisant état de la réalité de négociations intervenues quant au délai d'option de 9 ans figurant dans l'acte authentique ; que ce témoin indique, en outre, que ses notes et études manuscrites établies dans une période concomitante à la rédaction de l'acte authentique du 13 mai 2002 procédaient d'une volonté conforme des parties et concernaient les perspectives étudiées avec le commissaire aux comptes en considération du délai d'option de 9 ans convenu ; qu'aucun élément de la cause ne permet d'exclure que la volonté des parties ait pu changer entre le moment de la signature du compromis de vente et celui de la signature de l'acte notarié ; que l'existence d'une erreur matérielle affectant cet acte quant à la durée de la promesse unilatérale de vente consentie à la société appelante n'est pas, à suffisance, établie ; qu'en effet, il convient de relever que l'acte du 13 mai 2002 a été examiné puis signé par quatre personnes expérimentées et avisées, avant d'être enregistré au service des impôts et publié aux hypothèques et d'être utilisé pendant plusieurs années ; que la durée de 9 ans pour lever l'option est mentionnée de manière formelle à trois reprises dans l'acte susvisé ; qu'aussi, le PV de délibération de la société intimée qui est annexé à l'acte du 13 mai 2002 indique clairement que celle-ci a pris connaissance du projet d'acquisition concerné ; que l'erreur matérielle alléguée ne saurait, donc, être retenue ; qu'ainsi, il est permis de considérer que la SCI du Chemin Carrosse a valablement exercé la levée d'option suivant lettre recommandée du 7 novembre 2010 ; qu'il convient, en conséquence, de constater et de déclarer parfaite la vente de l'immeuble dont s'agit au profit de la société appelante » (arrêt, p. 3-4) ;
ALORS QUE, premièrement, la vente est conclue avec option de rachat au profit du vendeur, dans le délai stipulé, dès le jour où il y a accord, peu important que cet accord soit constaté par un acte sous seing privé ; qu'en raisonnant comme s'il n'y avait pas eu accord produisant effet juridique entre les parties à la date du 04 mars 2002, pour estimer qu'il convenait de se référer à l'accord du 13 mai 2002, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1583 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, à partir du moment où un accord sur la chose et sur le prix s'est formé, il lie la volonté des parties, peu important que l'accord ait été constaté par un acte sous seing privé ; que s'il est prévu de réitérer l'accord par un acte authentique, ce dernier doit être regardé comme étant un acte d'exécution de l'accord précédemment constaté par acte sous seing privé ; qu'en décidant le contraire, pour refuser de faire produire effet à l'acte sous seing privé du 04 mars 2002, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1583 du code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, si, par l'effet d'une solution dérogatoire, les parties peuvent convenir que l'acte authentique doit être considéré comme un élément du consentement, et non une modalité d'exécution de l'accord précédemment constaté par l'acte sous seing privé, rien de tel n'a été constaté en l'espèce ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 et 1583 du code civil.
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Chemin Carosse, demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI du Chemin Carrosse de sa demande au titre du manque à gagner sur les loyers non encaissés depuis novembre 2010, date à laquelle l'acte authentique aurait dû être formalisé jusqu'à la prise de possession à intervenir ;
AUX MOTIFS QU'à défaut de stipulation particulière sur ce point insérée dans l'acte du 13 mai 2002, la société appelante sera déboutée de sa demande au titre d'un manque à gagner sur les loyers ;
ALORS QUE la Cour d'appel qui constate que la SCI du Chemin Carrosse avait valablement exercé la levée d'option le 7 novembre 2010 et qui constate et déclare parfaite la vente de l'immeuble à son profit, ne peut la débouter de sa demande au titre du manque à gagner sur les loyers encaissés par la SCI La plaine du bois vert depuis lors, à défaut de stipulation particulière dans l'acte du 13 mai 2002, sans rechercher si, indépendamment de toute clause pénale, en l'état du retard dans l'exécution de la promesse de vente, imputable à la SCI La plaine du Bois Vert, des dommages et intérêts ne sont pas dus à la SCI du Chemin Carrosse, qui le sollicite, à raison de la perte que cette société a faite ou du gain dont elle a été privée pendant toutes ces années, en application des dispositions de l'article 1149 du Code civil ; que la Cour d'appel a violé les articles 1149 et 1147 du Code civil.
