Cour d'appel, 12 mai 2015. 13/12495

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 12 MAI 2015 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 13/12495 Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 4ème arrondissement - RG n° 11-12-258 APPELANTS Monsieur [L] [Q] [A] [X] Né le [Date naissance 2]/1970 à [Localité 3] (50) [Adresse 1] [Localité 1] Représenté et assisté de Me Nathalie NAVON SOUSSAN de la SCP SOCIETE D AVOCATS LAVENIR-NAVON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0301 Madame [E] [F] [I] [Z] épouse [X] Née le [Date naissance 1]/1972 à [Localité 4] (50) [Adresse 1] [Localité 1] Représentée et assistée de Me Nathalie NAVON SOUSSAN de la SCP SOCIETE D AVOCATS LAVENIR-NAVON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0301 INTIMÉE Madame [U] [N] veuve [G] Etat civil non communiqué [Adresse 2] [Localité 2] Représentée et assisté de Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0344 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre Madame Sabine LEBLANC, Conseillère Madame Sophie GRALL, Conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé. La SCI familiale du [Adresse 3]), dont le gérant était alors M. [T] [X], a donné en location à M. [G], le 11 juin 1959, par un bail soumis à la loi du 1er juin 1948, un appartement d'une surface corrigée de 55 m², constituant le lot numéro [Cadastre 1]. Le studio mitoyen, accessible par un autre escalier, était loué à Mme [K]. Celle-ci ayant donné congé, la SCI, représentée par M. [T] [X], a autorisé M. [G], à compter du 1er avril 1985, à reprendre ce bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 également, qui portait sur le lot numéro [Cadastre 2]. À la suite du partage partiel de la SCI, M. et Mme [L] [X] sont devenus propriétaires des lots numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] loués à Mme [N], veuve [G], aux droits de son mari décédé. Par acte d'huissier du 4 novembre 2011, à effet au 30 juin 2012, M. et Mme [L] [X] ont fait délivrer à Mme [N], veuve [G], deux congés fondés sur l'article quatre de la loi du 1er septembre 1948, qui ont mis fin aux baux et ont placé Mme [N], veuve [G], sous le statut de maintenue dans les lieux. Lors d'une visite sur place le 24 juillet 2012, l'architecte de l'immeuble a constaté que «la porte palière depuis l'escalier B ne répondant pas, l'accès au lot [Cadastre 2] est donné par Mme [G] par une porte dans le mur de refend, depuis le lot [Cadastre 1]». Le 23 novembre 2012, M. et Mme [L] [X] ont alors fait assigner Mme [U] [G] devant le tribunal d'instance de Paris 4ème arrondissement, aux fins de voir celle-ci, du fait de la réunion illicite des lot [Cadastre 1] et [Cadastre 2], déchue du bénéfice du droit au maintien dans les lieux depuis le 30 juin 2012. Par jugement du 21 mai 2013 le tribunal d'instance de Paris Ive arrondissement a : - déclaré recevables les demandes de M. et Mme [L] [X], - débouté M. et Mme [L] [X] de leurs demandes de voir Mme [N], veuve [G], déchue de son droit au maintien dans les lieux et de toutes leurs demandes, - condamné M. et Mme [L] [X] à verser à Mme [N], veuve [G], une somme de 600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. et Mme [L] [X] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 juin 2013. Par conclusions du 19 janvier 2015, M. et Mme [L] [X] sollicitent de la cour l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Ils demandent à la cour, en effet, de constater que Mme [N], veuve [G], a perdu le bénéfice de son droit au maintien dans les lieux et qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2012, d'ordonner en conséquence son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré de 10 % jusqu'à la libération effective des lieux, et d'une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire, ainsi qu'aux dépens. Par conclusions du 19 février 2015, Mme [N], veuve [G], prie la cour de constater que les demandes des appelants sont irrecevables en leurs demandes et lui demande de réformer le jugement déféré sur ce point. À titre subsidiaire, elle demande de confirmer le jugement et de déclarer mal fondées les demandes des appelants. Enfin, elle sollicite la condamnation des appelants au paiement d'une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 mars 2015. SUR CE LA COUR, Considérant que Mme [N], veuve [G], soulève l'irrecevabilité des demandes des appelants au motif que le transfert du bail à l'acquéreur ne produit effet que pour l'avenir selon l'article 1743 du code civil et qu'en conséquence, l'acquéreur ne peut agir contre le preneur pour des manquements au bail antérieurs à la vente ; qu'elle fait valoir que les faits sont anciens, préexistant à la cession du local, et que les appelants ont visité le bien et ont acquis en parfaite connaissance de cause ; Considérant que les appelants répondent qu'ils ont acquis les appartements sans pouvoir les visiter et produisent aux débats des attestations en ce sens d'autres membres de la SCI qui confirment le refus des locataires de faire visiter les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (pièces 17, 18, 19 et 20) ; Considérant que les appelants répliquent, en outre, que la violation du bail s'est poursuivie postérieurement à leur acquisition et qu'ils sont dès lors recevables à agir, ayant un intérêt à cela ; Qu'en effet, les bailleurs rapportent la preuve de ce qu'ils ne connaissaient pas la réunion des deux lots avant leur acquisition et de la poursuite de la violation du bail après leur acquisition, au jour de leur demande ; qu'en conséquence, leur demande est recevable et le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point ; Considérant que les appelants font valoir que la preuve de la violation du bail est apportée, que Mme [G] ne conteste d'ailleurs pas la réunion des deux appartements et que, dès lors, en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 modifié par la loi du 31 décembre 1975, en n'ayant pas exécuté son obligation de locataire, elle n'est pas de bonne foi et ne peut bénéficier du statut de maintenue dans les lieux ; qu'ils exposent à cet effet que le tribunal d'instance a refusé de faire droit à leur requête de constat, au motif que l'attestation produite de l'architecte de l'immeuble, M. [Y], suffisait à établir la réunion des deux appartements ; Considérant qu'ils ajoutent que les deux baux, dans leur clause numéro 11, prévoient que «le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire » ; Considérant que Mme [N], veuve [G], soutient qu'elle a obtenu l'autorisation verbale du bailleur et produit aux débats des attestations concordantes d'occupants de l'immeuble, Mme [D] qui déclare «[U] et [M] [G] sont venus également solliciter son accord (de M. [V] [B] [X]) pour ouvrir le passage entre leur appartement et le local le jouxtant. Il leur a donné volontiers, toujours oralement. Je peux donc témoigner que ce passage entre leur appartement et la pièce dont ils voulaient faire la chambre de leurs filles a été créé en pleine connaissance et avec l'accord du propriétaire de l'époque » et M. [O], qui a participé la démolition de la cloison, qui témoigne aussi de l'autorisation verbale donnée par le gérant de l'époque ; Considérant que, cependant, l'architecte de l'immeuble témoigne, que ni lui ni son prédécesseur n'avaient le pouvoir ni n'ont donné l'autorisation de démolir cette cloison ; que M. [V] [B] [X], gérant de la SCI de l'époque, atteste qu'il n'a jamais donné d'autorisation, contrairement à ce qu'affirme les autres témoins ; que Mme [X]- [J], qui avait témoigné en faveur de l'intimée dans un premier temps, est revenue sur ce témoignage et indique désormais «pour faire suite à l'attestation qui m'a été demandée par Mme [U] [G] en date du 30 janvier 2013, j'aimerais apporter quelques précisions. Elle m'a demandé de lui fournir un témoignage et j'ai voulu lui faire plaisir, mais je sais qu'en aucun cas il n'y a eu d'autorisation expresse et surtout écrite du gérant M. [V] [B] [X] afin de réunir les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2]» ; Considérant que Mme [N], veuve [G], ne peut valablement soutenir que la réunion de deux lots constitue une amélioration des lieux ou un élément de confort apprécié in abstracto, à laquelle le bailleur ne pouvait s'opposer ; Considérant que la réunion des deux lots et l'absence d'accord écrit du bailleur sont établis ; Considérant que le tribunal d'instance ne pouvait, d'une part, retenir que cette réunion des lots constitue bien un changement des lieux et qu'il n'est ni allégué ni démontré que les locataires ont obtenu l'accord écrit de leur propriétaire avant de procéder au changement des lieux et que le manquement à cette obligation d'obtenir un écrit avant de procéder au changement des lieux est établi, et d'autre part, cependant, en retenant l'ancienneté de la réunion des lots, l'absence de protestation du bailleur et en faisant prévaloir les deux attestations des autres locataires de l'existence d'un accord oral du bailleur sur les attestations contraires écartées en raison de leur caractère familial, conclure que la locataire n'est pas de mauvaise foi et ne peut être déchue de son droit au maintien dans les lieux ; Qu'en effet, le bail exige un accord écrit du bailleur, qui n'a jamais été donné, et qu'en conséquence, cette violation manifeste et durable dans le temps d'une obligation précisée dans le bail ne peut conduire qu'à reconnaître la mauvaise foi de la locataire ; Considérant que les griefs tirés la domiciliation d'une activité commerciale de la petite-fille de la locataire ou de l'hébergement de M. [H] sont surabondants ; Considérant qu'il y a lieu, dès lors, d'infirmer le jugement entrepris, qui a mal apprécié la gravité des faits, et de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Mme [N], veuve [G] ; Considérant que celle-ci est donc occupante sans droit ni titre depuis ce jour et non depuis le 30 juin 2012, date d'effet du congé comme les appelants le demandent ; que son expulsion avec le concours de la force publique sera ordonnée ; Considérant qu'il n'y a pas lieu de majorer l'indemnité d'occupation qui restera équivalente au montant du loyer contractuel majoré des charges ; que cette indemnité d'occupation sera due à compter de ce jour jusqu'à libération effective des lieux ; Considérant il n'y a pas lieu en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Considérant qu'il n'y a pas lieu, en cause d'appel, d'examiner la demande d'exécution provisoire, qui n'a pas d'objet. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement entrepris sur la recevabilité de la demande de M. et Mme [L] [X] et l'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Prononce la déchéance du bénéfice du droit au maintien dans les lieux de Mme [N], veuve [G], du fait de la réunion non autorisée des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] en violation de ses obligations, En conséquence, ordonne l'expulsion de Mme [N], veuve [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] (lot [Cadastre 1] et [Cadastre 2]) à [Localité 5], Fixe l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel majoré des charges et condamne Mme [N], veuve [G], à la payer à M. et Mme [L] [X] à compter de ce jour jusqu'à libération effective des lieux, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ni à statuer sur l'exécution provisoire, Condamne Mme [N], veuve [G], aux entiers dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT