Cour d'appel, 07 mai 2015. 13/24456

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAISE COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 7 MAI 2015 (n° 198 , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 13/24456 Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 7ème - RG n° 11-10-000262 APPELANT : Monsieur [Q] [R] né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 1] (PAYS-BAS) [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté et assisté de Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque':'L0044 Ayant pour avocat plaidant : Me Jean TAUSSAINT , de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque': PC 317 - PARIS, substituant Me LEMOINE François Xaxier, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ : Monsieur [R] [S] né le [Date naissance 2]1915 à [Localité 2] (76) [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté et assisté de Me Jean-françois GUYOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0476 Ayant pour avocat plaidant : Me Vincent COURAGEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C0476 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur Madame Isabelle BROGLY , Conseillère qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Christian HOURS, président de chambre, assesseur, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle BROGLY, conseillère par suite d'un empêchement de la présidente, et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé. * * * EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte du 1er janvier 1974, M. [R] [S], né en 1915, habitant un appartement au 5ème étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], a consenti à M.[Q] [R], né en 1940, de nationalité néerlandaise, un premier bail, régi par la loi du 1er septembre 1948, portant sur le lot 147 situé au dessus du sien, au 6ème et dernier étage, sur cour, comprenant une chambre, une cuisine, une salle d'eau et l'accès à des toilettes sur le palier, le tout pour une surface totale de 26,26 mètres carrés au sol et 20,68 mètres carrés Carrez. En 1974, un bail verbal est intervenu entre les mêmes parties, portant sur le lot voisin, désigné lot 149, sur rue, d'une surface de 8,81 mètres carrés et 6,24 mètres carrés Carrez, faisant office de débarras. Selon acte du 20 mars 2008, les mêmes parties ont conclu un troisième bail, régi par la loi du 6 juillet 1989, portant sur le lot voisin désigné lot 148, donnant par deux fenêtres et vasistas sur la [Adresse 1] et comprenant un living-room, une cuisine, une salle d'eau, chauffés électriquement avec WC communs sur le palier, le tout pour une surface totale de 30 mètres carrés au sol et 20,60 mètres carrés Carrez. M.'[R] était autorisé dans l'acte à rétablir la communication entre les lots 147 et 148 et bénéficiait d'un loyer non révisé à certaines conditions, dont celle de prendre à la charge les travaux nécessaires. Un avenant du même jour l'a autorisé à modifier l'état des lieux sur plusieurs points. Le 21 mai 2008, M.[R] a fait effectuer un constat d'huissier de l'état de son logement. Par courrier du 2 mars 2009, il a demandé à M.'[S] d'assumer le coût des travaux effectués dans les lieux, la validité de la clause les mettant à la charge du locataire étant contestée, ce à quoi celui-ci s'est opposé, dès le 7 mars 2009. Le 24 juin 2009, le conseil de M.[R] a fait savoir à M.[S] que son client déduirait du montant des loyers le coût des travaux réalisés. Après une sommation de payer du 15 décembre 2009, M.'[S], ne percevant plus l'intégralité des loyers, a fait délivrer à M.'[R], le 22 juin 2010, un commandement visant la clause résolutoire de payer des loyers et de fournir une attestation d'assurance. Le 31 juillet 2010, M.[R] a effectué un signalement d'insalubrité à la direction du logement et de l'habitat de la mairie de [Localité 3]. Selon acte du 4 août 2010, M.[R] a fait assigner M.[S] devant le tribunal d'instance de Paris 7ème afin notamment que cette juridiction : - juge que les trois lots n° 147-148-149, loués par M.[S] à M.[R] et réunis en un seul lot, sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; - juge que la clause particulière insérée dans le bail du 20 mars 2008 et l'avenant de la même date constituent des clauses abusives et ne sauraient recevoir application en raison de leur nullité ; - juge que les travaux décrits dans les devis produits par M.[R] doivent être mis à la charge du propriétaire, compte tenu de leur nature ; - condamne en conséquence M.[S] à la remise aux normes des lieux constituant les lots n°147, n°148 et n°149 sur la base des devis produits, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours après la signification du jugement ; - juge que la clause de révision du bail, telle que prévue dans le bail du 20 mars 2008, n'est pas conforme à l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 et donc nulle et de nul effet ; - juge satisfactoire le paiement par M.[R] d'une somme mensuelle de 498,01 € pour le loyer des lots 147-148-149 ; - ordonne la remise par M.[S] de quittances de loyer conformes depuis le mois de janvier 2009'; - constate que M.[R] a satisfait aux clauses du commandement du 22 juin 2010, s'agissant de l'attestation d'assurance pour les années 2010 et 2011 ; - juge nul ledit commandement pour le surplus, celui-ci ne pouvant s'appuyer sur une clause de révision non-conforme pour fonder l'acquisition de la clause résolutoire et ne visant que le seul lot n° 148 ; - condamne M.[S] à payer à M.[R] la somme de 15 000 € correspondant à deux ans de loyers en réparation du préjudice subi. Après que son logement ait été visité le 30 août 2010 par les services de la mairie de [Localité 3], M.'[R] a adressé un second signalement d'insalubrité, le 19 novembre 2010. Par jugement en date du 29 novembre 2011 le tribunal d'instance de Paris 7ème a : - dit qu'il n'y a pas eu novation des trois baux en un seul bail ; - déclaré nulles les clauses du contrat du 20 mars 2008 sur la réalisation de travaux de mise aux normes des locaux et sur la révision du loyer ; - ordonné une expertise et commis pour y procéder M.[F] [Q], avec pour mission : - de se rendre sur les lieux loués [Adresse 1], vérifier s'ils sont conformes au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ; - déterminer les travaux nécessaires pour la mise aux normes des lots 147 et 148'; - faire les comptes entre les parties, en ce qui concerne les loyers de chacun des lots et des charges ; - sursis à statuer sur les autres chefs de demandes ; - réservé les dépens. L'expert [Q] a déposé son rapport le 12 octobre 2012. Le lot 149 a fait l'objet, compte tenu de sa superficie, inférieure au minimum légal requis, d'un congé délivré dès le 17 janvier 2012 par M.[S] pour une échéance au 30 avril 2012. Par ordonnance du 14 mai 2013, le juge des référés du tribunal d'instance de Paris 7ème a ordonné l'expulsion de M.[Q] [R] du lot 149 qu'il a libéré le 28 juin 2013. Il ne reste en litige, pour ce lot, que le décompte des sommes susceptibles de rester dues. Par jugement après expertise, dont appel, en date du 28 novembre 2013, le tribunal d'instance du 7ème arrondissement a : - annulé le bail et son avenant en date du 20 mars 2008 (lot 148), conclus entre M.[R] et M.[S], à compter de ce jour ; - prononcé la résiliation du bail du 1er janvier 1974 (lot 147), à compter de ce jour ; - ordonné l'expulsion des lieux loués [Adresse 1] de M.[R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux'; - autorisé le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques du locataire ; - condamné M.[R] à : - démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 147 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 148 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux, dans les deux mois à compter de la signification du jugement'; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - de manière générale, rétablir les murs et cloisons séparant le lot 148 du lot 147 de façon à les rendre à nouveau totalement indépendants et accessibles par les parties communes comme ils l'étaient avant les travaux accomplis par M.Hasper, dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - condamné M.[Q] [R] à payer à M.[R] [S] les sommes suivantes : - 1 371,62 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 148 pour la période avril 2008-juin 2012, - 363,58 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 148 pour la période juillet 2012-juillet 2013, - 714,86 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 147 pour la période avril 2008-juin2012, - 1 230,46 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 147 pour la période juillet 2012-juillet 2013, - 776,25 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 149 pour la période janvier 2008-juin 2012, - 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné la remise par le bailleur au locataire des quittances de loyer conformes depuis le mois de janvier 2009, - rejeté le surplus et toutes autres demandes des parties, - condamné M.[R] aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. M [R], qui a interjeté appel de cette décision, demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions du 14 janvier 2015, l'infirmation du jugement entrepris et, statuant à nouveau, de : - déclarer valable le bail conclu en date du 20 mars 2008 ; - débouter purement et simplement M.[S] de l'intégralité de ses demandes ; - juger que M.[R] est débiteur d'une somme de 141,46 € au titre du lot 148 arrêté au 30 juin 2012 ; - dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 juin 2010 ; - débouter M.[S] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion afférente; - condamner M.[S] à réaliser les travaux suivants concernant le lot 147 : - aménagement d'un coin-cuisine, - installation d'un WC, - réfection complète de l'installation électrique avec mise aux normes et raccordement à une colonne de terre et pose d'un convecteur, - création d'une ventilation dans la salle d'eau, - remplacement du chauffe-eau instantané par un ballon de 75 litres permettant d'alimenter la douche, un lavabo et un évier, - vérification de la bonne efficacité du vasistas de l'entrée, - reprise des évacuations de ruissellement sur la fenêtre donnant sur cour, - rescellement des tomettes descellées au sol, - travaux de peinture rendus nécessaires, - condamner M.'[S] à réaliser les travaux touchant les parties communes suivants : - rescellement des tomettes descellées dans le couloir, - mise en service de l'éclairage du water-closet commun, - contrôle de l'étanchéïté du vasistas commun, - dire que M.[R] est : - créditeur d'une somme de 9 687,76 sur les loyers dus au titre du lot 147 et, subsidiairement, 588 euros si la clause d'indexation n'était pas réputée non écrite ; - débiteur d'une somme de 633,16 euros sur les charges dues au titre du lot 147 pour la période du 1er juillet 2008 au 31 janvier 2014 ; - créditeur d'une somme de 37,38 euros sur les loyers dus au titre du lot 148 arrêté au 31 janvier 2014 ; - débiteur d'une somme de 349,77 euros sur les charges dues au titre du lot 148 pour la période du 1er juillet 2008 au 31 décembre 2009 - ordonner la compensation entre les créances et condamner M.[S] à payer à M.[R] le solde restant dû ; - condamner M.[S] à verser à M.[R] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner M.[S] à remettre à M.[R] les quittances correspondant à ses règlements depuis le mois de janvier 2009 jusqu'au mois de janvier 2015 ainsi qu'à établir l'attestation du bailleur destiné à la CAF et cela sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt ; - condamner M.[S] à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M.[S] aux entiers dépens de première instance comprenant notamment les frais de l'expertise judiciaire ordonnée par le jugement du tribunal d'instance du 7ème arrondissement de Paris en date du 29 novembre 2011et d'appel dont distraction au profit de la SCP AFG, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières écritures du 29 janvier 2015, M.[S] demande à la cour de : - débouter M.[R] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, tant irrecevables que mal fondées ; - statuant sur le lot 148 : - confirmer le jugement du 28 novembre 2013 en ce qu'il a : - prononcé la nullité du bail consenti sur le lot 148, le 20 mars 2008, pour violation des dispositions légales, dol, fraude et turpitude ; à défaut, en tout état de cause, à raison du non paiement des loyers à la suite du commandement de payer délivré le 22 juin 2010 et du jugement entrepris et encore à raison des travaux effectués dans le lot 148 en violation des dispositions légales et des clauses du bail, prononcer la résiliation du bail du 20 mars 2008 et de ses avenants ; - ordonné l'expulsion de M.[R] et de tous occupants de son chef du lot 148 ; - condamné M.[R] à payer 1 371,62 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 148 pour la période avril 2008-juin 2012, et 363,58 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 148 pour la période juillet 2012-juillet 2013; - condamné M.[R] à démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 147 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - condamné M.[R] à démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 148 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux, dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - de manière générale, rétablir les murs et cloisons séparant le lot 148 du lot 147 de façon à les rendre à nouveau totalement indépendants et accessibles par les parties communes comme ils l'étaient avant les travaux accomplis par M.Hasper, dans les deux mois à compter de la signification du jugement; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - ajoutant au jugement entrepris : - condamner M.[R] au paiement complémentaire de la somme de : - 1958,63 euros au titre des arriérés de loyers et charges concernant le lot 148 sur la période avril 2008-juin 2012 ; - 494,59euros au titre des arriérés de loyers et charges concernant le lot 148 sur la période juillet 2012-janvier 2015. - condamner M.[R] au paiement de la somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts s'agissant des dégradations effectuées dans le lot loué. - infirmer le jugement du 28 novembre 2013 en ce qu'il a débouté M.[R] [S] de sa demande de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le loyer acquitté en vertu d'un avenant déclaré nul et le loyer du marché et condamner M.[R] à payer la somme de 36 742,90 euros au titre des loyers qu'il aurait normalement dû régler pour le lot 148 pour la période avril 2008-janvier 2015 si la clause figurant au bail du 20'mars 2008 n'avait pas été déclarée nulle'; - juger que la condamnation à l'exécution des dits travaux prononcée par jugement du 28 novembre 2013 le sera sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois après la signification du jugement à intervenir, l'astreinte étant liquidée et fixée à titre définitif par la cour ; - juger qu'à défaut d'exécution dans le délai de deux mois de la signification de la décision à intervenir, le bailleur sera autorisé à effectuer les dits travaux sous le contrôle de tel huissier qu'il plaira à la cour de nommer ; - fixer le loyer du lot 148 à la somme de 624,23€ mensuel pour l'année'2014 ; - statuant sur le lot 147 : - confirmer le jugement du 28 novembre 2013 en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du bail du 1er janvier 1974 (lot 147) conclu entre les parties pour exécution de travaux en violation des dispositions légales et des clauses des baux ; - ordonné l'expulsion de M.[R] et de tous occupants de son chef du lot 147 ; - condamné M.[R] au paiement de la somme de 714,86'euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 147 pour la période avril 2008-juin 2012 et de 1 230,46 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 147 pour la période juillet 2012-juillet 2013, - condamné M. [R] à : - démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 147 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 148 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux, dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006) ; - de manière générale, rétablir les murs et cloisons séparant le lot 148 du lot 147 de façon à les rendre à nouveau totalement indépendants et accessibles par les parties communes comme ils l'étaient avant les travaux accomplis par M.[R], dans les deux mois à compter de la signification du jugement; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - ajoutant au jugement entrepris : - constater que les services de la Mairie de [Localité 3] ont de nouveau, depuis le jugement, déclaré ce lot décent ; - condamner M.[R] au paiement complémentaire de la somme de : - 6011, 49 euros au titre des arriérés de loyers et charges concernant le lot 147 sur la période avril 2008-juin 2012. - 1 761,85 euros au titre des arriérés de loyers et charges concernant le lot 147 sur la période juillet 2012-janvier 2015 ; - condamner M.[R] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts s'agissant des dégradations et dénaturations effectuées dans le lot loué ; - juger que la condamnation à l'exécution des dits travaux prononcée par jugement du 28 novembre 2013 le sera sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois après la signification du jugement à intervenir, l'astreinte étant liquidée et fixée à titre définitif par la cour ; - juger qu'à défaut d'exécution dans le délai de deux mois de la signification de la décision à intervenir, le bailleur sera autorisé à effectuer les dits travaux sous le contrôle de tel huissier qu'il plaira à la cour de nommer ; - statuant sur le lot 149 : - confirmer le jugement du 28 novembre 2013 en ce qu'il a : - condamné M.[R] à payer 776,25 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 149 pour la période janvier 2008-juin 2012'; - y ajoutant : - condamner M.[R] au paiement complémentaire de : - la somme de 786,69 euros au titre des arriérés de loyers et charges concernant le lot 149 sur la période avril 2008-juin 2012, - la somme de 239,09 euros au titre des arriérés de loyers et charges concernant le lot 149 sur la période juillet 2012-juin 2013, - condamner M.[R] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise dont distraction au profit de Maître Jean-François Guyot, qui pourra en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Considérant que M.[R] soutient que : - le seul fait que le bail de 2008 ait été conclu à des « conditions très avantageuses pour le locataire » ne permet pas à lui seul de déterminer l'existence d'un dol, d'autant plus qu'il s'est vu, en contrepartie, obligé d'engager des travaux de remise aux normes ressortant de la responsabilité exclusive du propriétaire ; le prix proposé ne peut être considéré comme dérisoire puisqu'il correspond à la location d'un studio d'un confort modeste, voire inexistant car totalement dépourvu de cuisine, de sanitaire privatif, de ventilation ou d'aération dans la salle d'eau et équipé d'une installation électrique non conforme aux normes de sécurité ; le rapport de l'expert judiciaire affirme clairement que le studio n'est pas conforme au décret du 30 janvier 2002 ; le dol ne se présume pas et doit être prouvé'; or, le bailleur n'apporte aucune preuve de ses allégations et le jugement entrepris ne caractérise aucun fait susceptible de caractériser un dol ; bien qu'âgé, M.[S] ne se trouvait pas en état de faiblesse ; il est membre du conseil syndical et a participé activement à la rédactions des contrats et aux différentes phases de la procédure judiciaire'; - il s'agissait bien de réunir les deux lots 147 et 148, puisque l'avenant prévoyait que M.[Q] [R] était autorisé « à supprimer la douche afin de pouvoir agrandir la cuisine qui se trouve à côté et de créer un local séparé équipé en premier lieu d'un lavabo et d'un emplacement réservé en vue de l'installation ultérieure d'un w.-c. dans la mesure où celui-ci pourrait se raccorder à la descente de l'étage inférieur en l'occurrence les w.c. de l'appartement du bailleur situé au 5ème étage en dessous de la douche du lot 148 qui doit être supprimée » ; d'ailleurs, le 3 mars 2008, soit quelques jours avant la conclusion du bail du 20 mars 2008 pour le lot 148, M.[S] avait d'ores et déjà fait établir un devis de plomberie ; - M.[S] veut utiliser à son avantage la nullité de la clause mettant à la charge du locataire la mise en conformité aux normes du logement, alors que de 1974 à 2008, le locataire n'a fait aucune démolition ni transformation des locaux ; les transformations autorisées par M.[S] en 2008 sont nulles et les frais de remises en état ne peuvent qu'être mis à sa charge ; - le commandement délivré encourt la nullité car il ne comprenait pas un quelconque décompte permettant de prendre la mesure du prétendu arriéré de loyers et de l'exactitude des comptes locatifs ; - il n'a nullement violé les obligations du bail du lot n° 147 et M.[S] ne pourra qu'être débouté de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'exécution des travaux ; l'intimé le sait si bien qu'il fonde sa demande de résiliation du bail relatif au lot 147 sur sa demande de résiliation du bail sur le lot 148 «impliquant la nécessité de prononcer concomitamment la résiliation puisque les travaux réalisés par le locataire » ont des conséquences sur les deux contrats, alors qu'il soutient par ailleurs que les deux baux sont différents et ne doivent pas être réunis ; M.'[Q] a retenu que les lots n°147 et 148 n'étaient pas conformes aux normes d'habitabilité fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et que le lot 147 ne pouvait être mis en conformité car les évacuations d'un évier et d'un water-closet ne sont pas réalisables ; le bail ne sera pas résilié ; - les parties avaient décidé de remédier à cette non conformité du lot 147 en décidant de réunir les lots 147 et 148 ; les travaux de réunion lui sont maintenant interdits alors que l'intimé les sait pourtant nécessaires à assurer la conformité du lot 147 ; dans l'hypothèse où la cour ordonnerait la remise en état des locaux dans l'état où ils se trouvaient au jour de la conclusion des contrats, M.[S] devrait être condamné à réaliser les travaux de mise en conformité du lot 147 et, en toute hypothèse, à remettre les parties communes en état'; - la clause de réindexation est nulle, faute pour les parties d'avoir fait le choix d'un indice'; subsidiairement, il faut prendre en compte l'indice de référence du 3ème trimestre 1976 et non celui de 1973, ce qui a pour conséquence de le rendre créditeur sur le lot 147 pour la période 2008-2013 ; il l'est également sur le lot 148, tandis que rien ne peut lui être demandé pour le lot 149, l'intimé ayant déclaré à l'expert qu'il n'était pas nécessaire de faire les comptes pour ce lot ; - si les documents produits pour les années 2006 à 2009 comportent le détail des postes par nature de dépenses conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ce n'est pas le cas du relevé produit pour l'année 2010, 2011 et 2012, annexé au rapport de l'expert, de sorte que ces éléments sont insuffisants pour établir le compte de charges ; les exercices 2010, 2011 et 2012 ' pas plus que les exercices 2013 et 2014 ' ne pourront être pris en compte ; - l'examen des décomptes produits fait apparaître que l'intimé récupère sur ses locataires 100% des salaires et charges versés à la gardienne au lieu des 75 % prévus par la loi ; Considérant que M.[S] réplique que : - alors qu'aucun incident n'était survenu pendant 35 ans, M.[R] a subitement cessé de payer exactement ses loyers, de sorte qu'une sommation de payer lui a été délivrée, le 15 décembre 2009, puis un commandement visant la clause résolutoire, le 22'juin 2010, ce qui l'a amené, non pas à régler son dû mais à engager la présente procédure ; - M.[R] est intervenu dans des conditions de pression auxquelles ont fait suite des manoeuvres constitutives de dols pour obtenir de lui un bail de dix ans sur le local désigné lot 148, précédemment occupé par M.[M] [F], devenu disponible après son décès ; - l'appelant a réussi à obtenir de son bailleur qu'il rédige une clause et un avenant dans son intérêt exclusif à savoir : - un bail dérogatoire de dix années ; - le maintien du loyer du bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, dont bénéficiait le précédent locataire M.[F], soit un loyer de 174,53'€ pour 30 m², bien que le nouveau bail conclu soit régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989; - la concomitance de l'échéance de ce nouveau bail, avec le bail préalablement conclu le 1er janvier 1974 pour le lot contigu (lot 147)'; - le blocage de la clause de révision du loyer pendant trois ans ; - l'autorisation de faire communiquer ce lot nouveau (148) avec le lot contigu qu'il occupait depuis 35 ans (147), alors que cela est interdit aux termes du bail conclu le 1er janvier 1974, d'intervertir les portes d'accès aux lots 148, et de condamner la porte d'accès du lot 147 ; - en contrepartie, M.[R] s'engageait expressément à prendre à sa charge exclusive divers travaux de rénovation et d'amélioration, ainsi que des travaux de mise aux normes de l'ensemble des installations, travaux que jamais il ne réalisera ; - aux termes de l'avenant du 20 mars 2008, l'ensemble des avantages accordés par le bailleur ne le sont « qu'afin de lui permettre l'exécution des travaux qu'il prend à sa charge » ; - M.[R] procédera, en violation du bail et sans autorisation du bailleur, à la destruction d'éléments et équipements du lot 148 comme l'a constaté l'expert [Q], qui a noté : « lors de la visite du 16 février 2012, il n'y avait aucun équipement et certaines cloisons ne sont plus en place. Il n'y a plus qu'une petite pièce avec fenêtre qui correspond aux anciennes chambres, cuisine et salle d'eau » ; - à l'intiative de l'appelant qui croyait mettre M.[S] en difficulté, une visite des lieux a été effectuée le 30 août 2010 par le service de salubrité de la mairie de [Localité 3], à la suite de laquelle il a été demandé à M.[S] quelques travaux modestes et les services de la Mairie ont finalement notifié leur avis : « J'ai l'honneur de vous faire connaître qu'une visite a été effectuée le 30/08/2010 dans le logement occupé par M.[R], situé au 6ème étage, dans l'immeuble cité en objet. Cette visite portait seulement sur les lots 147 et 148 dont il est locataire. M.Hasper occupe le lot 147, composé d'une entrée, d'une salle d'eau et d'une grande pièce. Le lot 147 est parfaitement décent, cependant, une mise en demeure au titre du code de la santé a été adressée au propriétaire, M.[S], pour des désordres portant sur le seul lot 147, en l'occurrence la fenêtre de la pièce principale ainsi que sur l'absence de parement mural autour du bac à douche ; il s'ensuit que le grief d'absence de décence du local loué n'est pas justifié, d'autant que les travaux préconisés ont pu être faits malgré l'obstruction pratiquée par l'appelant ; - M.[R], après avoir effectué démolition et suppression de murs, cloisons et d'équipements, a voulu créer un état de fait irréversible pour tenter d'imposer des travaux confortatifs et de mise aux normes à son bailleur, refusant de payer les loyers et engageant une procédure pour le faire condamner à la mise aux normes des lieux comme constituant selon lui un seul et même appartement par une prétendue novation des baux ; - le locataire a ainsi, dans la plus grande discrétion, débuté la destruction du lot 148, ne réalisant aucun des travaux auxquels il s'était engagé, la clause rédigée ayant pour seul dessein de déterminer le consentement du bailleur de lui accorder le lot 148 ; c'est ainsi, qu'au lieu d'agrandir la cuisine et de créer une pièce d'eau comprenant un lavabo, comme il s'y était engagé, M.[R] a supprimé l'ensemble des cloisons et des équipements du lot 148, détruisant salle de bains et cuisine, afin de s'y constituer une chambre ; aucune clause n'autorisait l'appelant à effectuer ces travaux de destruction pour constituer un seul appartement ; - feignant de découvrir l'état de vétusté des lieux qu'il s'était engagé à rénover mais qu'il a détruit, il a alerté les services spécialisés et engagé une procédure judiciaire ; - les man'uvres dolosives de l'appelant sont caractérisées ; en outre, il est constant que la nullité des clauses du bail sur les travaux et la mise en conformité, telle que retenue par le tribunal dans son jugement du 29 novembre 2011, doit entraîner la nullité du bail en son entier comme le tribunal d'instance du 7ème arrondissement l'a jugé, à raison du caractère déterminant, essentiel et dolosif des différentes clauses du bail en cause et ce après les constatations de l'expert judiciaire ; - subsidiairement, à défaut de prononcer la nullité du bail portant sur le lot 148, il convient d'en prononcer la résiliation, compte tenu des travaux effectués sans autorisation et d'ordonner la remise en état des locaux ; - plus subsidiairement, la résiliation du bail doit être constituée par le jeu du commandement, l'appelant n'en ayant pas réglé les causes dans le délai de deux mois ; - l'appelant doit être condamné, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dénaturations et dégradations effectués par lui dans le lot 147 ; - de même, il doit être condamné, sur le même fondement, au paiement de la somme de 20'000 euros au titre des dénaturations et dégradations effectués par lui dans le lot 148 ; - il convient de confirmer pour les lots 147 et 148 les calculs de l'expert [Q] sur les sommes dues au titre des loyers et charges et de les actualiser pour la période postérieure'; pour le lot 149, le jugement doit être confirmé en l'actualisant jusqu'en juin 2013 ; - l'appelant doit remettre les lieux en état et indemniser l'intimé du différentiel de loyers entre celui du marché et celui qui avait été consenti en contrepartie de travaux qui n'ont pas réalisés, compte tenu de l'annulation de la clause sur ce point ; Considérant que l'absence de novation des trois baux n'est plus contestée, la preuve n'étant au demeurant pas rapportée que M.[S] ait entendu accepter que les trois baux distincts n'en forment plus qu'un ; Considérant, s'agissant du bail sur le lot 148, qu'il appartient à M.[S], qui prétend qu'il a été obtenu à la suite d'un dol de M.[R], de le démontrer ; Considérant que M.[R], qui occupait le lot 147 depuis 1974 et en avait fait proroger le bail jusqu'en 2018, a signé avec M.[S], en mars 2008, sur le lot 148, après le décès de M.[M] [F] qui le louait, un bail d'une durée de 10 ans, expirant en même temps que celui sur le lot 147 ; Considérant que ce bail comportait une clause particulière ainsi libellée : Le logement objet de ce bail (constituant le lot 148) est contigu à celui qu'occupe actuellement M.[Q] [R] (lot 147), avec lequel il communiquait originairement par une porte condamnée à l'occasion de la constitution des lots actuels que le bailleur autorise à rouvrir pour permettre de communiquer entre ces deux lots de l'intérieur. Par ailleurs il est bien stipulé que le loyer fixé est le même que celui du précédent locataire et que le bailleur renonce à la révision qu'il était en droit d'exiger à la seule condition que le locataire prenne à sa charge exclusive la remise en état du logement et tous les travaux de modifications et de rénovation ainsi que la mise aux normes de toutes les installations. Dans le cas où ces travaux n'auraient pas été exécutés ou ne seraient pas conformes à la réglementation applicable en la matière, la révision des loyers à laquelle le bailleur renonce actuellement pourrait alors être réclamée après une mise en demeure adressée avant le 31'juillet 2010 et non exécutée le 1er avril 2011 ; Considérant que l'avenant au bail, signé le même jour par les parties, disposait par ailleurs que: 'Par le présent avenant et afin de lui permettre l'exécution des travaux qu'il prend à sa charge, M.[R] [S] autorise M.[Q] [R] à murer l'entrée de son appartement actuel (lot 147) et d'interférer (sic) sa porte d'entrée avec l'une des portes du lot 148 objet du bail et de murer également l'une des deux entrées du lot 148, ces interférences (sic) ne devant en aucune façon modifier la teneur ou l'aspect du couloir desservant ces deux lots. D'autre part il est autorisé à supprimer la douche qui existe actuellement dans le lot 148 afin de pouvoir agrandir la cuisine qui se trouve à côté et de créer un local séparé équipé en premier lieu d'un lavabo et d'un emplacement réservé en vue de l'installation ultérieure d'un w-c, dans la mesure où celui-ci pourrait se raccorder à la descente de l'étage inférieur (en l'occurrence les w-c de l'appartement du bailleur situé au 5ème étage en dessous de la douche du lot 148 qui doit être supprimée' ; Considérant que l'existence d'un dol suppose des manoeuvres du cocontractant, antérieures ou concomitantes à l'acte litigieux conclu ; Considérant qu'il ne peut pas être déduit de ce que M.[R] a fait appel à un huissier deux mois après la signature du nouveau bail pour faire effectuer un état des lieux et décidé ensuite de ne pas supporter les frais correspondant aux travaux effectués, les déduisant d'autorité du montant dès loyers, qu'il savait, dès avant la conclusion du bail, ou au plus tard au moment de sa signature, que la clause mettant à sa charge les frais de remise aux normes du local loué, était contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il n'aurait jamais eu l'intention de l'appliquer ; Considérant en effet qu'il ne peut pas être exclu que M.[R], qui exerçait la profession de décorateur et non de juriste et entretenait jusqu'alors de bons rapports avec M.[S],, ait appris seulement après la signature du bail litigieux de mars 2008 que certaines de ses clauses n'étaient pas conformes à la législation d'ordre public en la matière'; Considérant que le fait d'avoir eu recours à un huissier de justice avant d'entreprendre des travaux n'atteste pas la mauvaise fois M.[R] car il s'agit d'une démarche conservatoire, exclusive de la volonté de nuire, destinée à préserver ses droits de locataire en cas de difficultés éventuelles ultérieures sur l'état des lieux ; Considérant que la dénonciation, postérieure à la signature du bail, du prétendu mauvais état des lieux au service de la salubrité de la Mairie de [Localité 3] s'inscrit comme une réplique au commandement de payer qui a été délivré à M.[R] ; qu'il n'est pas établi que cette démarche ait été préméditée avant la signature du bail ; Considérant enfin qu'il ne peut être déduit du grand âge de M.[S] qu'il n'était pas en mesure d'apprécier la portée des actes qu'il signait, aucun élément ne permettant de le penser, même s'il s'est trompé sur la validité de la clause relative à la charge du coût des travaux, alors qu'au contraire il apparaissait suivre de près ses affaires, rédigeant lui-même à la main les contrats, comme il continue d'être très présent dans leur suivi ; Considérant dans ces conditions que la preuve de manoeuvres dolosives de M.[R] n'est pas rapportée par M.[S] ; que le contrat de bail et l'avenant, signés en mars 2008, ne sont en conséquence pas nul de ce chef ; Considérant sur la demande de résiliation de ce bail, que les parties, présumées avoir toutes les deux été de bonne foi et avoir ignoré que la clause mettant à la charge du locataire le coût des travaus de mise aux normes était contraire à la législation, ont passé un accord visant à permettre à M.[R] de disposer d'un appartement, à la superficie doublée, en joignant au lot 147, le lot 148, à des conditions de loyer préférentiel, pour une durée exceptionnellement longue de 10 ans ; que M.[R] était autorisé à faire des travaux détaillés dans le bail (rétablissement de la communication interne entre les lots 147 et 148, interversion de certaines entrées...) ; Considérant qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M.[Q] que M.[R] a très largement excédé les transformations autorisées dans le lot 148 quant à la disposition des lieux loués, puisqu'il a été constaté qu'il n'y avait plus aucun équipement, que certaines cloisons n'étaient plus en place et qu'il n'y avait plus qu'une petite pièce avec fenêtre, correspondant aux anciennes chambres, cuisine et salle d'eau ; Considérant qu'en modifiant radicalement la distribution interne des pièces du lot 148, outrepassant l'autorisation limitée du bailleur, peu important les conséquences éventuelles de ces travaux sur la valorisation des lieux, M.[R] a commis une faute grave, qui justifie la résiliation du bail consenti sur ce lot, dont il convient d'observer que son exécution n'a en rien été conforme à ce dont les parties étaient convenues ; Considérant que M.[R] devra en conséquence remettre les lieux (lot 148) dans l'état qui était le leur lors de sa prise de possession, tel que le tribunal d'instance l'a ordonné, les restituer et quitter le lot 148, à peine d'expulsion ; Considérant que les locaux devant être restitués à M.[S], la question des travaux de mise en conformité de ce logement réclamés par M.[R] ne se pose plus ; qu'il n'y a pas lieu de statuer à leur propos ; Considérant, s'agissant du lot 147, que l'expert judiciaire a notamment constaté que l'installation électrique avait été remaniée et n'était pas terminée et que la cuisine, qui était mentionnée dans le bail du 1er janvier 1974, n'existait plus ; Considérant pour ce qui est de la cuisine, que les parties sont d'accord pour estimer qu'en réalité, il n'y en avait pas en 1974, M.[S] faisant seulement état d'un accessoire pour assurer la cuisson des aliments ; que l'expert judiciaire a noté, lors de sa visite, la présence d'un micro-onde à l'intérieur du placard ; Considérant que si le locataire n'avait pas à intervenir sur l'électricité et aurait dû demander à son bailleur de le faire, il reste que le fait qu'il ait fait réaliser des travaux sur l'installation électrique très ancienne, dès lors qu'il est dans les lieux depuis 1974, n'apparaît pas présenter un caractère de gravité suffisant pour entraîner la résiliation du bail concernant le lot 147, lequel n'a pas été modifié dans sa structure ; Considérant que l'expert judiciaire a précisé que le lot 147, bien que jugé décent par le service de salubrité de la Mairie de [Localité 3], ne pouvait être mis en conformité avec les normes d'habitabilité fixées par le décret n°2002 -120 du 30 janvier 2002, s'agissant de la création d'un évier et d'un W-C indépendant car les évacuations ne sont pas réalisables'; qu'en conséquence, M.[R], qui souhaite se maintenir dans les lieux, demande expressément qu'il ne soit pas mis fin au bail, doit être débouté de sa demande tendant à la réalisation de travaux techniquement impossibles ; Considérant en revanche que M.[S] doit, en sa qualité de bailleur, être condamné, selon les modalités indiquées dans le dispositif de cette décision, à réaliser les autres travaux de mise en conformité préconisés par l'expert judiciaire sur le lot 147, de façon non sérieusement contestable, eu égard en particulier à l'ancienneté de l'installation électrique: - aménagement d'un coin cuisine ; - réfection complète de l'installation électrique avec mise aux normes et raccordement à une colonne de terre et pose d'un convecteur ; - création d'une ventilation dans la salle d'eau ; - remplacement du chauffe-eau instantané par un ballon de 75 litres ; - vérification de la bonne efficacité du vasistas de l'entrée ; - reprise des évacuations de ruissellement sur la fenêtre donnant sur cour ; - rescellement des tomettes ; - travaux de peinture rendus nécessaires ; Considérant que la demande tendant à faire condamner M.[S] à réaliser des travaux sur les parties communes, ne peut qu'être déclarée irrecevable, celui-ci n'ayant pas qualité pour y procéder ; Considérant qu'il apparaît que la situation confuse à laquelle on aboutit est la conséquence de la mauvaise rédaction du bail de mars 2008 l'ayant rendu inapplicable et de la violation par M.[R] de l'autorisation de modification de l'état des lieux ; Considérant que M.[S] ne peut se borner à réclamer l'indemnisation de la perte de loyers découlant de l'absence de réévaluation du montant du bail, dès lors qu'il est à l'origine de son préjudice pour n'avoir pas vérifié la légalité de la clause mettant à la charge du locataire les frais correspondant aux travaux à entreprendre pour mettre le logement aux normes, alors que, comme l'a relevé le premier juge, des travaux importants ont été estimés nécessaires par l'expert judiciaire pour que le lot 148 puisse être conforme, qui auraient dû être engagés par le bailleur ; Considérant en outre que le non-respect de l'autorisation de modifier l'état des lieux par M.[R] n'occasionne pas de véritable préjudice à M.[S] puisqu'elle lui permet, à la faveur de la résiliation du bail, de récupérer le lot 148, remis dans l'état où il se trouvait et de le relouer, après réalisation des travaux lui incombant ; Considérant que, de son côté, M.[R] ne peut prétendre subir un préjudice du fait de la non-conformité du lot 147, qu'il habite depuis plusieurs décennies à sa satisfaction, le logement ayant par ailleurs été estimé décent par les services de salubrité de la Mairie de [Localité 3] ; qu'il ne justifie d'aucun préjudice découlant des manquements qu'ils impute à M.[S] en matière d'indexation du loyer et de récupération des charges locatives ; Considérant dans ces conditions que toutes les demandes de dommages et intérêts doivent être rejetées ; Considérant, s'agissant des comptes entre les parties que M.[R] a acquitté globalement les loyers des trois baux, à compter des années 2010 et 2011; Considérant sur les loyers afférents au lot 148, que les calculs de l'expert, dont l'erreur sur les loyers dus d'avril à juin 2012 doit être rectifiée, puisqu'il s'agit d'une période de 3 mois et non de 4 mois, ont établi que les sommes dues par le locataire sur cette période étaient de 9 157,35 euros (et non de 9 343,03 euros) ; Considérant que M.[R] prétend que le tribunal d'instance a minoré le montant de ses paiements ; que, pourtant il ne justifie pas que des règlements, qui n'auraient pas été pris en compte par l'expert, aient été effectués par ses soins sur les loyers pour la période considérée par l'expert, d'avril 2008 à juin 2012 ; que la somme de 9 035,75 euros, arrêtée par l'expert judiciaire, sera dès lors retenue ; Considérant en conséquence que reste dû par le locataire un solde de 121,60 euros, outre les charges indiqués par l'expert, au vu des justificatifs qui lui ont été alors apportés par le bailleur pour cette période, se montant à 1 236,50 euros ; qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte d'autres charges qui n'ont pas été signalées à l'expert et qui ne sont pas justifiées ; qu'ainsi M.[R] reste redevable de la somme de 1 358,10 euros sur la période avril 2008-juin 2012 ; Considérant que, sur la période de juillet 2012 à février 2015, non traitée par l'expert judiciaire, M.[S] justifie par un décompte précis, qui n'est pas sérieusement contesté, que M.Hasper était redevable de la somme de 6 785,67 euros pour les loyers et charges, sur laquelle il a été réglé la somme totale de 5 927,50 euros ; que l'appelant reste ainsi redevable de la différence, soit 858,17 euros ; que le jugement contesté doit être confirmé en ce qu'il a condamné M.[R] à payer la somme de 363,58 euros pour la période de juillet 2012 à juillet 2013, y ajoutant pour l'actualiser sur la période jusqu'au mois de janvier 2015 inclusivement, une condamnation complémentaire à payer la somme de 494,59 euros (858,17 euros - 363,58 euros) ; Considérant sur les loyers afférents au lot 147, que M.[R] conteste l'indexation calculée par l'expert judiciaire et retenue par le tribunal d'instance, au motif que les indices de référence n'ont pas été déterminés ; que, subsidiairement, il soutient que l'indice du 3ème trimestre 1973 ne peut servir de base au calcul de l'indexation car il a été rayé ; qu'il considère que seul l'indice du 3ème trimestre 1976 doit être retenu ; Considérant que le bail de 1974 dispose à la clause révision que le loyer sera rajusté en plus ou en moins au début de chaque période en fonction de l'indice trimestriel national du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques mais seulement à compter du premier janvier 1977 ; qu'il précise que les indices à retenir pour les révisions seront l'indice du trimestre précédant la fin de la période annuelle à réviser ; Considérant qu'il n'est pas contestable qu'il existe bien une clause d'indexation indiciaire'; que celle-ci est valable comme mentionnant l'indice applicable (lequel doit être remplacé par tout autre indice venant s'y substituer) ; que le bail prévoit une période différée d'application de cette indexation pendant trois ans ; que la formule selon laquelle il convient de prendre en considération l'indice du trimestre précédant la fin de la période à réviser doit être interprétée comme visant la fin de la première période triennale dispensée d'indexation, dès lors que les parties ont clairement rayé la phrase selon laquelle il fallait retenir comme indice de base l'indice du trimestre précédant la signature du bail ; que cette interprétation doit en outre être privilégié car elle est favorable au débiteur ; qu'il convient en conséquence de prendre comme indice de base de l'indexation celui du 3ème trimestre 1976 ; Considérant que la cour retiendra par suite le calcul fait par l'expert avec comme indice de base de l'indexation celui du 3ème trimestre 1976, faisant ressortir un montant total de loyers dûs de 8 985,69 euros pour la période avril 2008 à juin 2012 ; Considérant que seront pris en compte, selon les calculs de l'expert, sur cette même période d'avril 2008 à juin 2012, les paiements justifiés effectués par M.[R] s'élèvent à la somme de 9 542,17 euros, selon les propres indications de M.[S] à l'expert'; Considérant qu'aucune autre critique n'a été adressé par M.[R] aux conclusions de l'expert judiciaire s'agissant des décomptes, étant souligné que les justificatifs doivent être tenus à la disposition des locataires et non produits ; Considérant qu'il s'ensuit, sur cette période d'avril 2008 à juin 2012, un solde en faveur de M.[R] de 556,48 euros, qui vient en déduction des charges dues, telles que décomptées par l'expert judiciaire pour 1 271,34 euros, soit un solde restant dû par le locataire, sur le lot 147, de 714,86 euros pour la période d'avril 2008 à juin 2012 ; qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération d'autres sommes qui n'ont pas été portées à la connaissance de l'expert par M.[S] ; Considérant que, sur la base d'un loyer mensuel de 2012 arrêté à 181,55 euros par l'expert, soit 2 178,60 euros (181,55 euros X 6) pour la période de juillet à décembre 2012 , le loyer'2013 s'établit à 181,55 euros X 123,55/120,95 = 185,45 euros, soit 2 225,40 euros pour l'année 2013; Considérant que le loyer de 2014 s'établit à 185,45euros X 124,66/123,55 = 187,11 euros, soit 2 245,32 euros pour l'année 2014 ; Considérant que le loyer de 2015 s'établit au même montant de 187,11 euros, aucune réévaluation n'ayant été pratiquée selon les conclusions de M.[S], soit 187,11 euros pour janvier 2015 inclusivement ; Considérant que le loyer dû de juillet 2012 à janvier 2015 inclusivement, par M.[R] est ainsi de 2 178,60 + 2 225,40 + 2 245,32 + 187,11 = 6 836,43 euros ; Considérant qu'il convient d'y ajouter le montant des charges fixé à 5 % du montant des loyers, soit 341,82, d'où la somme totale due de 7 178,25 euros ; Considérant que, selon le décompte versé aux débats par M. [S], non utilement contesté par M. [R], celui-ci a réglé les sommes de 3 709,59 euros pour les loyers et à titre de provisions sur charges de juillet 2012 à janvier 2014 et de 2 176,96 euros de février 2014 à janvier 2015, soit une somme totale de 5 886,55 euros pour le lot 147 ; Considérant en conséquence que M.[R] reste redevable sur le lot 147 de la somme de 1 291,70 euros, au titre des loyers et charges sur la période de juillet 2012 à janvier 2015 inclusivement ; Considérant s'agissant du lot 149 que M.[S], après avoir indiqué à l'expert judiciaire (page 13 du rapport) qu'il était d'accord pour que le compte de ce lot ne soit pas fait, prétend désormais réclamer des sommes à ce titre ; Considérant que l'expertise ordonnée par le premier juge avait notamment pour objet de préciser les comptes entre les parties sur ce lot ; Considérant que nul n'ayant le droit de se contredire au détriment d'autrui, M. [S] est, comme le soutient M.[R], irrecevable, après avoir demandé à l'expert de ne pas faire les comptes sur ce lot, à formuler des demandes à leur propos ; Considérant que M.[S] devra délivrer à M.[R] des quittances de loyer correspondant aux loyers réglés depuis le mois de janvier 2009 jusqu'au mois de janvier'2015 et établir l'attestation destinée à la CAF, sans qu'il y ait lieu en l'état de décerner une astreinte ; Considérant que chaque partie conservera en cause d'appel les frais irrépétibles et les dépens exposés ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement du 28 novembre 2013 du 28 novembre 2013 en ce qu'il a : - ordonné l'expulsion des lieux l'expulsion de M..[R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; - autorisé le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques du locataire ; - condamné M.[R] à : - démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 147 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux dans les deux mois à compter de la signification du jugement ; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - démurer et rétablir à ses frais l'entrée du lot 148 et la rendre conforme à ce qu'elle était à l'arrivée du preneur dans les lieux, dans les deux mois à compter de la signification du jugement; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - de manière générale, rétablir les murs et cloisons séparant le lot 148 du lot 147 de façon à les rendre à nouveau totalement indépendants et accessibles par les parties communes comme ils l'étaient avant les travaux accomplis par M.Hasper, dans les deux mois à compter de la signification du jugement; à défaut, M.[S] pourra y procéder sous le contrôle de Me [N], huissier de justice (75006), - condamné M.[Q] [R] à payer à M.[R] [S] les sommes suivantes': - 363,58 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 148 pour la période juillet 2012-juillet 2013, - 714,86 euros au titre d'arriérés de loyers et charges du lot 147 pour la période avril 2008-juin 2012, - 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné la remise par le bailleur au locataire des quittances de loyer conformes depuis le mois de janvier 2009, - condamné M.[R] aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire ; - L'INFIRME POUR LE SURPLUS et, statuant à nouveau et y ajoutant : - déboute M.[S] de sa demande d'annulation du bail et de l'avenant du 20 mars 2008, afférents au lot 148 ; - prononce la résiliation desdits bail et avenant ; - dit que les mesures précitées d'expulsion et de séquestration du mobilier ne concerneront que le lot 148 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1]; - déboute M.[S] de ses demandes d'annulation et de résiliation du bail afférent au lot 147 ; - déboute M.[R] de sa demande de condamnation de M.[S] à créer un évier et un W-C indépendant dans le lot 147 ; - déclare irrecevable la demande de M.[R] de condamnation de M.[S] à effectuer des travaux sur les parties communes ; - condamne M.[S] à réaliser, dans le délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux suivants de mise en conformité préconisés par l'expert judiciaire sur le lot 147 : - aménagement d'un coin cuisine ; - réfection complète de l'installation électrique avec mise aux normes et raccordement à une colonne de terre et pose d'un convecteur ; - création d'une ventilation dans la salle d'eau ; - remplacement du chauffe-eau instantané par un ballon de 75 litres'; - vérification de la bonne efficacité du vasistas de l'entrée ; - reprise des évacuations de ruissellement sur la fenêtre donnant sur cour ; - rescellement des tomettes ; - travaux de peinture rendus nécessaires ; - condamne M.[R] à payer à M.[S] les sommes suivantes : - 1 358,10 euros au titre du lot 148 sur la période avril 2008-juin 2012'; - 494,59 euros au titre du lot 148 sur la période de juillet 2012 jusqu'au mois de janvier 2015 inclusivement, - 1 291,70 euros au titre du lot 147 sur la période de juillet 2012 à janvier 2015 inclusivement ; - déclare irrecevable la demande de M.[S] de condamnation de M. [R] à lui payer des loyers et charges afférents au lot 149 ; - déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts réciproques ; - dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés en cause d'appel. LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE Madame PLACET Madame BROGLY