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CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10671 F
Pourvoi n° X 17-31.782
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ la société A Plus Hôtel,
2°/ la société A Plus Lacanau,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
contre l'arrêt rendu le 9 novembre 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires Village Cheval Lacanau n° 1, représenté par son syndic la société Foncia Gairin-Calvo, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gaschignard, avocat des sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires Village Cheval Lacanau n° 1 ;
Sur le rapport de M. X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau ; les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires Villages Cheval Lacanau n° 1 la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Village Cheval Lacanau n° 1 à payer à la SARL A Plus Lacanau la seule somme de 74.887,86 euros, au titre de l'année 2008, et d'avoir rejeté le surplus des demandes de la SARL A Plus Lacanau et la totalité des demandes de la société A Plus Hotel,
AUX MOTIFS QUE les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau invoquent les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 à l'appui de leurs demandes ; que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au cas de l'espèce, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; que l'article 45-1 du décret sus visé précise que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ; que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ; qu'au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ; que sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux ; que les avances sont remboursables ; que ces textes régissent uniquement les rapports au sein de la copropriété à savoir entre le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires pour la participation de ces derniers aux charges communes ; que c'est à bon droit que le premier juge a retenu que les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau, gestionnaires successifs du centre de loisirs liées à certains copropriétaires par un mandat, ne pouvaient se prévaloir de ces dispositions, n'étant pas elles-mêmes copropriétaires mais tiers par rapport à cette copropriété ; que les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau invoquent l'existence d'une gestion d'affaires voire d'un enrichissement sans cause au bénéfice de la copropriété Résidence Village Cheval Lacanau ; qu'elles soutiennent qu'elles ont exposé pour le compte du syndicat des copropriétaires des dépenses lesquelles doivent leur être remboursées ; qu'il convient de rappeler que le syndicat de la copropriété est composé de l'ensemble des copropriétaires ; qu'il a pour principale mission de veiller à la conservation et à l'administration de l'immeuble ; qu'il appartient à la société A Plus Hôtel et à la société A Plus Lacanau de rapporter la preuve que les sommes dont elles réclament le paiement ont été engagées exclusivement dans l'intérêt du Syndicat de la copropriété et sans opposition de la part de celui-ci ; qu'il convient de noter que l'assemblée générale du 29 mai 2010 a pris plusieurs résolutions aux termes desquelles le Syndicat des copropriétaires refusait de prendre en charge toute facture n'ayant pas fait l'objet d'une autorisation préalable, les charges de veilleurs de nuit et du maître-nageur embauchés par la société A Plus et le budget des espaces verts refacturé par la société A Plus au-delà d'un montant total de 20.000 € TTC/an ; qu'ainsi à compter du 1er juillet 2010, les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau ne peuvent valablement invoquer une gestion d'affaires compte tenu de ce refus clairement exprimé par le Syndicat ; qu'au surplus, elles ne démontrent pas, par la production de documents comptables précis, la réalité des sommes dont elles demandent le paiement et l'imputation de celle-ci à l'ensemble des copropriétaires ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau de ce chef de demande ;
ET AUX MOTIFS QUE les sociétés A Plus ne peuvent utilement réclamer le paiement d'une créance eu lien avec la gestion du site litigieux au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 11 mars 1967 ; qu'en effet, ces dispositions régissent uniquement les rapports entre le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires pour la participation aux charges communes et non les rapports entre le syndicat des copropriétaires et des tiers ; que le syndicat des copropriétaires est toutefois susceptible d'avoir contracté une dette envers les sociétés A Plus au titre de la gestion de la copropriété, de sorte que l'article 1134 du code civil pourrait être applicable ; que force est toutefois de constater que le syndicat des copropriétaires n'a signé aucun contrat de prestations de services ; que seuls certains copropriétaires ont donné aux sociétés A Plus le mandat d'exploiter leurs lots ; que le fondement contractuel, serait également applicable au cas où l'assemblée générale aurait décidé de reprendre à son compte les dépenses engagées par les sociétés A Plus par une ratification postérieure ; que la plupart des délibérations invoquées par les demanderesses ne caractérisent cependant aucun engagement du syndicat des copropriétaires ; qu'il en est ainsi pour les assemblées générales qui se sont tenues au cours des années 2000 à 2006 ; qu'elles ont adopté des résolutions intitulées ‘paiement à réception des appels de fonds par le Village Cheval Lacanau pour le compte des copropriétaires" ; que ces délibérations sont particulièrement laconiques puisqu'on ignore la nature et le montant des dépenses que le syndicat des copropriétaires aurait accepté de prendre en charge ; qu'en l'absence de précisions suffisantes, ces résolutions se sauraient engager le syndicat des copropriétaires ; que les assemblées générales des 10 novembre 2007 et 19 avril 2008, ont adopté des résolutions beaucoup plus précises concernant les charges réclamées par la SARL A Plus Lacanau mais ces décisions ont été annulées par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans deux jugements rendus les 8 juillet 2008 et 5 mai 2009 ; qu'il n'existe donc pas davantage d'engagement du syndicat des copropriétaires ; qu'il en va différemment pour l'assemblée générale du 25 avril 2009 qui a pris cette résolution : « 2ème résolution : approbation de la refacturation des salaires et charges sociales 2008 par la SARL A Plus Lacanau au Syndic ; L‘Assemblée Générale, après présentation et explications, approuve les charges relatives à la refacturation par la SARL A Plus Lacanau au syndicat des salaires et charges sociales 2008 pour un montant total de 74 887,86 € TTC liés aux postes suivants : veilleurs de nuit pour un montant de 43,180,93 € TTC ; entretien des espaces verts, balayage, évacuation des déchets, entretien des locaux poubelles, entretien de la piscine du mois de mai au mois de septembre pour un montant total de 27 017,49 € TTC ; maître-nageur pour un montant total de 4 689,44 € TTC soit 6 heures/jour, 6/7jours pendant 9 semaines soit 324 heures" ; qu'en effet, il n'est pas démontré que ladite résolution a fait l'objet d'une annulation judiciaire ; que les copropriétaires ont par ailleurs eu des informations suffisamment précises pont statuer en pleine connaissance de cause ; que partant, cette résolution engage le syndicat des copropriétaires ; qu'à partir de 2010, les sociétés A Plus ne sont pas en mesure de se prévaloir d'une quelconque ratification engageant le syndicat des copropriétaires ; qu'en conclusion, le syndicat des copropriétaires sera donc uniquement condamné, au visa de l'article 1134 du code civil et sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, à payer à la SARL A Plus Lacanau la somme de 74 887,86 € au titre des charges régulièrement acceptées ; que conformément aux articles 1153 et 1154 du code civil, les intérêts courront à compter du 18 mars 2011, date de la mise en demeure, et la capitalisation des intérêts par année entière sera ordonnée à compter du 14 septembre 2011, date des premières conclusions en ce sens ; que le surplus de la créance de la SARL A Plus Lacanau sera rejeté ; que quant à la SARL A Plus Hôtel, elle sera déboutée de sa demande principale en l'absence d'engagement du syndicat des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires n'est pas le propriétaire des parties communes ; que ce sont les copropriétaires qui les détiennent, pour une quote-part chacun ; qu'à supposer que les sociétés A Plus ont fait l'avance de charges utiles à tous, l'enrichi ne serai pas pour autant le syndicat des copropriétaires mais seulement ceux des copropriétaires qui jouiraient de leurs lots sans payer les charges correspondantes ; que tous les copropriétaires ne sont pas dans cette situation puisqu'un grand nombre d'entre eux acceptent encore aujourd'hui de confier l'exploitation de leurs lots à la SARL A Plus Lacanau moyennant des revenus dont sont déduits les charges acquittées par l'exploitant ; que condamner le syndicat des copropriétaires serait alors préjudiciable à ces copropriétaires sous mandat de gestion dans la mesure où cela les exposerait à devoir payer plus que la part devant normalement leur incomber au regard de la consistance de leurs lots respectifs ; que la demande présentée à l'égard du syndicat des copropriétaires, fondée sur l'enrichissement sans cause, est une nouvelle fois mal dirigée ; que cette action doit le cas échéant être engagée à l'encontre de tout copropriétaire, pris individuellement, qui refuserait indûment de payer les prestations dont profiteraient son lot ;
1° ALORS QUE le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat qui lui a été confié, l'existence et l'acceptation de ce mandat pouvant n'être que tacite et résulter de son exécution ; que les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau faisaient valoir qu'elles avaient reçu mandat pour engager et régler les dépenses afférentes aux parties communes de la copropriété, pour le compte du syndicat des copropriétaires, particulièrement lors des assemblées générales tenues entre 2002 et 2009, et qu'elles avaient réglé elles-mêmes ces dépenses en exécution de ce mandat (pages 3, 11, 12, 19, et 20) ; qu'en rejetant leur demande de remboursement de ces dépenses, aux motifs inopérants que le syndicat des copropriétaires n'avait pas signé de contrat de prestation de service et que les assemblées générales de copropriétaires n'avaient pas ratifié les dépenses après leur engagement, sans rechercher, comme elle y était invitée, le syndicat n'avait pas donné un mandat tacite aux sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau pour engager ces dépenses, au moins jusqu'en 2010, de sorte qu'il était tenu de leur rembourser les avances et frais ainsi exposés même sans ratification ultérieure par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1985, 1998 et 1999 du code civil ;
2° ALORS, au surplus, QU'il résulte des constatations de la cour que c'est seulement lors de l'assemblée générale du 29 mai 2010 que les copropriétaires ont décidé de ne plus rembourser certaines dépenses engagées par la société A Plus Lacanau pour leur compte, et que ce refus portait seulement sur l'emploi des veilleurs de nuit et du maître-nageur à compter du 1er juillet 2010 et sur les frais d'entretien des espaces verts excédant la somme de 20.000 euros TTC par an ; qu'en rejetant la demande tendant au remboursement de la somme de 283.076,88 euros correspondant aux dépenses engagées au cours de l'exercice clos au 31 décembre 2009, et au remboursement des frais d'entretien des espaces verts dont le montant n'excédait pas 20.000 euros TTC par an, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1998 et 1999 du code civil ;
3° ALORS, subsidiairement, QUE le maître dont l'affaire a été bien administrée, doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l'indemniser de tous les engagements personnels qu'il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites ; qu'en affirmant que les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau ne pouvaient se prévaloir des règles de la gestion d'affaires, sans rechercher si elles n'avaient pas engagé des dépenses utiles et nécessaires à l'entretien et l'administration des parties communes de la copropriété et si les dépenses engagées avant le 1er juillet 2010 ne l'avaient pas été sans opposition du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des articles 1372 et 1375 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4° ALORS QUE le maître ne peut refuser de rembourser les dépenses utiles ou nécessaires faites par le gérant que s'il s'est légitimement opposé à son intervention ; que la cour d'appel retient que le syndicat des copropriétaires a manifesté son opposition en votant, lors d'une assemblée du 29 mai 2010, une délibération par laquelle les copropriétaires refusaient de prendre en charge certaines des dépenses engagées par les sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau ; qu'en rejetant les demandes de remboursement présentées par celles-ci pour les dépenses engagées postérieurement au 1er juillet 2010 par ce seul motif, sans rechercher si, dans la mesure où les dépenses déjà engagées portaient sur des parties communes que le syndicat est légalement tenu de gérer, cependant qu'aucun contrat ne faisait obligation aux sociétés A Plus Hôtel et A Plus Lacanau, pour cette période, d'assumer elles-mêmes ces dépenses et qu'elles avaient seulement accepté d'avancer ces frais pour faciliter leur recouvrement auprès des copropriétaires, cette opposition était légitime, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1372 et 1375 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5° ALORS, au surplus, QUE dans leurs conclusions, les sociétés A Plus Hotel et A Plus Lacanau indiquaient que le syndicat de copropriété refusait de régler les charges concernant le gardiennage de la copropriété, l'emploi des maîtres-nageurs de la piscine commune, l'entretien des espaces verts communs, et les frais d'électricité de l'ensemble du site, qui disposait d'un compteur unique (pages 6 à 9) ; que selon le bordereau de communication de pièces joint à ces conclusions, il était produit aux débats les factures afférentes à ces charges (pièces n° 23 à 31), les extraits de la comptabilité tenue par le syndic (pièces 46, 100 à 103) et les tableaux de charges (pièces 111 et 112) ; qu'en affirmant qu'il n'était pas démontré par la production de documents comptables précis, la réalité des sommes dont elles demandaient le paiement et l'imputation de celles-ci à l'ensemble des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, ni examiner même sommairement les éléments produits aux débats, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
