Cour de cassation, 29 octobre 2015. 14-22.370

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 juin 2014), que, par acte authentique du 30 décembre 2006, la société Gennevilliers parc Chandon (la société Gennevilliers) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... trois lots d'un ensemble immobilier ; qu'après avoir délivré à M. et Mme X... un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat, le solde du prix d'acquisition et les pénalités de retard, la société Gennevilliers les a assignés en résolution de la vente ; Attendu que, M. et Mme X... font grief à l'arrêt de constater la résolution de la vente par acquisition de la clause résolutoire et de rejeter leur demande en dommages et intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ que le droit de l'acquéreur en l'état futur d'achèvement de faire judiciairement sanctionner les défauts de conformité commis par le vendeur n'est pas subordonné à la dénonciation de ces manquements à leur auteur dans une phase pré-judiciaire ; qu'après avoir constaté que la société Gennevilliers avait supprimé la chambre et la salle de bain du second niveau de l'appartement prévues dans le contrat définitif, en rejetant la demande de résolution pour non-conformités formulée de ce chef par M. et Mme X... au prétexte qu'ils n'avaient pas protesté sur ce point entre le moment où ils ont cessé leurs paiements et celui où ils ont été assignés en résolution, spécialement après avoir été invités à prendre livraison de l'immeuble et avoir reçu le commandement de payer visant la clause résolutoire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1603 et 1642-1 du code civil ; 2°/ que la protection d'ordre public de l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement impose qu'une modification substantielle de son contrat définitif fasse l'objet d'un avenant par acte authentique, tout comme son contrat définitif a été reçu par acte authentique ; que l'arrêt attaqué a retenu, pour écarter leur demande de résolution pour délivrance non-conforme, que M. et Mme X... avaient accepté les importantes modifications que la société Gennevilliers avait effectuées en supprimant la chambre et de la salle de bain du second niveau et en modifiant l'emplacement de la cuisine, parce qu'ils lui avaient ensuite demandé des modifications de détail sur des points préalablement modifiés ; qu'en statuant ainsi, sur la base d'une acceptation tacite, quand des modifications d'une ampleur telle que la suppression de deux pièces initialement prévues devaient faire l'objet d'une acceptation par avenant reçu par acte authentique sauf à constituer de graves non-conformités, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10 et L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation ; 3°/ que l'acceptation ne peut être tacite que si elle est dénuée de toute équivoque ; qu'en toute hypothèse, en statuant par des motifs impropres à établir la volonté non équivoque de M. et Mme X... d'accepter la suppression de la chambre et de la salle de bain du second niveau, en retenant qu'ils avaient ensuite demandé à la société Gennevilliers des modifications de détail sur des points préalablement modifiés, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 4°/ que l'arrêt attaqué a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme X... au motif que le contrat était résolu à leurs torts ; que la cassation du chef de la résolution du contrat aux torts des exposants du fait de l'acquisition de la clause résolutoire emportera, par voie de conséquence, celle du chef rejetant leur demande indemnitaire, en application de l'article 625 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme X... n'avaient pas réglé les sommes dues malgré la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et que les plans annexés aux avenants signés en mars 2007 faisaient apparaître la modification de l'aménagement intérieur du logement sur laquelle ils n'avaient émis aucune protestation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que le contrat de vente était résolu par l'effet de la clause résolutoire ; Attendu, d'autre part, que, les griefs visant le constat de l'acquisition de la clause résolutoire étant rejetés, la quatrième branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Gennevilliers la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résolution par acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente du 30 décembre 2006, ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, condamné la SCI GENNEVILLIERS à payer à Monsieur et Madame X... 99 113,58 €, condamné Monsieur et Madame X... à payer à la SCI GENNEVILLIERS au total 58 538,36 €, dit que ces sommes se compensent et rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur et Madame X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Sur la résolution de la vente, les appelants exposent pour l'essentiel qu'ils ont refusé la livraison de l'appartement en raison des modifications substantielles affectant le bien finalement offert par rapport aux engagements contractuels souscrits par la SCI Gennevilliers, et que cette dernière a cherché à leur imposer ; que la SCI le conteste et soutient que la modification a été acceptée par les époux X... postérieurement à la signature de la vente chez le notaire le 30 décembre 2006 ; que les époux X... ont signé des plans lors de la réservation de leur logement faisant apparaître notamment une troisième chambre à l'étage supérieur du logement, ainsi qu'une salle d'eau ; qu'il n'est pas contesté que ce sont bien ces plans qui ont été visés par le descriptif du bien contenu dans l'acte authentique de VEFA du 30 décembre 2006 qui mentionne au dernier étage du logement un séjour avec coin cuisine et terrasse plus une chambre avec salle d'eau et des toilettes ; qu'or, les plans annexés aux deux avenants signés en mars 2007 par un seul des époux X... font apparaître que l'aménagement intérieur du logement a été modifié en ce que la chambre et la salle d'eau de l'étage supérieur ont disparu, l'emplacement de la cuisine a été modifié, et que ce sont bien ces derniers qui ont été réalisés, ainsi qu'il résulte du constat d'huissier établi en 2011 à la requête de la SCI ; que le principe de cette modification ne résulte d'aucun document signé des parties ; que néanmoins, force est bien de constater, à l'examen des pièces, qu'aucune ne mentionne la moindre protestation des époux X... sur ce point entre le moment où ils ont cessé leurs paiements, soit décembre 2007, et la date de délivrance de l'assignation en avril 2010 à la requête de la SCI ; qu'or, ils ne contestent pas avoir été avisés de l'achèvement de l'immeuble et invités à en prendre livraison en octobre 2008, puis n'ont pas réagi au commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivré le 19 décembre 2009 ; qu'en second lieu, cette modification ne concerne que l'aménagement intérieur du logement, et nullement sa superficie ; qu'en effet, les avenants signés le 26 mars ne portaient que sur des points de détail tels que le déplacement de certains équipements (baignoire, portes, attentes d'appareils ménagers, parquets, motorisation des volets), alors que le plan annexé et signé intégrait déjà la modification de la distribution du dernier étage ; que l'attitude des époux X..., qui, alors que les plans étaient déjà substantiellement modifiés, ont sollicité des aménagements de détail portant sur des éléments préalablement modifiés, montre que la suppression de la chambre et de la salle d'eau au second niveau a été antérieurement acceptée par eux, même si, ce qui est regrettable, aucun plan signé relatif à cette modification elle-même n'est produit ; qu'il ne peut par ailleurs qu'être observé que les époux X..., ont attendu d'être assignés, le 21 avril 2010, pour reprocher à la SCI l'inexécution de ses obligations ; que les nombreux courriers produits par la SCI, datés de cette période, soit entre octobre 2008 et mai 2009, font en outre référence à des reports successifs de la livraison en raison de difficultés financières des accédants, qui auraient sollicité des délais pour revendre, et non en raison d'un désaccord entre les parties sur l'aménagement intérieur du logement ; que s'il est vrai qu'il s'agit de pièces établies pour le compte de la SCI par la société Nexity, les appelants ne formulent pour autant pas le moindre commencement d'explication sur le contenu desdits courriers, non plus que sur les demandes qu'ils ont formulées sur les modifications de leur logement, et qui apparaissent dans les avenants analysés plus haut ; qu'en l'état, la cour retiendra, comme le tribunal, que n'est démontrée aucune inexécution de ses obligations par la SCI Gennevilliers, et que, le défaut de règlement du solde du prix de vente étant avéré, la résolution de la vente a justement été prononcée aux torts des époux X... ; que sur les comptes entre les parties, la vente étant résolue, la SCI Genevilliers est tenue de restituer la portion de prix payée, soit la somme de 99.113,58 € ; que la résolution de la vente étant imputable aux époux X..., leur demande tendant au remboursement des frais d'acte ne peut être accueillie, non plus que leur demande de dommages et intérêts ; que la somme de 31.475,36 €, réclamée par la SCI au titre des intérêts contractuels de retard en première instance, n'est pas discutée, les époux X... n'ayant formulé aucune demande subsidiaire au cas de confirmation du jugement sur la résolution de la vente à leurs torts ; que la SCI Gennevilliers ne produit aucun décompte permettant de justifier les sommes supplémentaires réclamées devant la cour à ce titre, étant rappelé que la résolution de la vente, emportant compensation entre les créances réciproques des parties, a été prononcée avec exécution provisoire ; qu'en l'état, la somme de 31.475,36 ¿ sera confirmée mais le surplus des demandes de la SCI Gennevilliers au titre des intérêts de retard sera rejeté ; que la résolution de la vente étant imputable aux époux X..., ces derniers ont justement été condamnés, en application des dispositions contractuelles, à payer l'indemnité de 10 % du prix de vente, soit la somme de 27.063 ¿ ; que cette somme, ainsi que les intérêts de retard, ayant vocation à réparer le préjudice causé à al SCI par la résolution imputable aux époux X..., la demande de dommages et intérêts complémentaires formulée par la SCI ne peut être accueillie, à défaut de preuve d'un préjudice spécifique n'entrant pas dans les prévisions du contrat, étant en outre observé que la SCI est mal fondée à prétendre faire supporter aux époux X... les conséquences de ses propres choix procéduraux qui l'ont conduite à n'assigner que près de deux ans après avoir mis en demeure les intimés de prendre livraison du bien ; que l'exercice d'une voie de recours constituant un droit, l'appel formé par les époux X... ne suffit pas à justifier les dommages et intérêts réclamés, aucun abus n'étant caractérisé ; qu'enfin, en ce qui concerne les charges de copropriété, elles ne constituent pas un préjudice indemnisable, puisqu'elles sont liées à la qualité de propriétaire que la SCI est réputée n'avoir jamais perdue » (arrêt p.3, 4 et 5) ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « sur la demande de résolution du contrat de vente, le contrat conclu le 30 décembre 2006 entre la SCI, d'une part, et Monsieur et Madame X..., d'autre part, fait référence, ce qui n'est pas contesté par les époux X..., au cahier des charges qui prévoit que : « 6°/ au cas où l'acquéreur serait défaillant à son obligation de payer la partie stipulée payable à terme, la société venderesse aura la faculté un mois après sommation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou après un commandement de payer demeuré infructueux de se prévaloir d'office et sans formalité de la résolution de la vente, sans préjudice toutefois des délais qui pourraient être impartis aux acquéreurs par le juge conformément à l'article 1244 du code civil ; que si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, la partie à laquelle elle est imputable devra verser à l'autre partie une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision de 10 % du prix de vente » ; que la SCI se prévaut du jeu de plein droit de la clause résolutoire ainsi stipulée dans la mesure où le commandement de payer délivré le 16 décembre 2009 aux époux X... demeurée infructueuse ; que malgré la délivrance de ce commandement de payer la somme de 171.516,42 ¿ représentant le principal, sot le solde du prix d'acquisition et les pénalités de retard en application des pages 23 et 24 du cahier des charges, et visant la clause résolutoire, il apparaît que Monsieur et Madame X... ne se sont pas acquittés du paiement des sommes dues, ce que d'ailleurs ils ne contestent pas ; que dans ces conditions, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit ; que dans ces conditions, la résolution conventionnelle étant constatée, la demande des époux X... tendant à voir prononcer la résolution judiciaire aux torts de la SCI sera rejetée, ce d'autant plus que les époux X... n'apportent pas la preuve de l'inexécution dont ils se prévalent ; que la résolution emporte pour effet principal la disparition du contrat et son anéantissement, sauf la clause qui a pour raison l'inexécution, et pour effet accessoire, une condamnation à des dommages intérêts si la résolution du contrat a causé un préjudice au demandeur ; que, tout d'abord, la nullité entraînant l'anéantissement rétroactif du contrat, les parties doivent être remises en l'état où elles se trouvaient au moment de sa formation ; qu'en conséquence la SCI sera condamnée à restituer à Monsieur et Madame X... une somme non discutée de 99.113,58 euros correspondant aux sommes versées pour l'acquisition du bien ; que, par ailleurs, le cahier des charges prévoit en son chapitre intitulé « conditions de paiement du solde de prix » la clause suivante : « 2°/ jusqu'à leurs termes d'exigibilité lesdites fractions du prix ne seront pas productives d'intérêts ; que, par contre, à partir de cette date elles produiront des intérêts de retard au taux de 1 % par mois de retard sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure et sans que la réception des intérêts vaille de la part du vendeur octroi de délai de règlement » ; qu'en application de cette clause, le décompte, non contesté dans son quantum produit par la SCI fait état d'une somme due à ce titre de 31.475,36 euros, à laquelle les époux X... seront condamnés ; qu'ensuite, ce même cahier des charges comporte une clause rédigée comme suite : 6°/ si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre partie, la partie à laquelle elle est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision de 10 % du prix de vente ; qu'à ce titre, les époux X... seront condamnés à payer à la SCI la somme de 27.063 euros ; qu'encore, la SCI ne justifie pas avoir payé pour le compte des époux X... les charges de copropriété dont elle demande remboursement ; qu'enfin, les époux X... n'apportent aucun élément justifiant de leur préjudice dont ils demandent réparation ; qu'ils seront déboutés de leur demande à ce titre » (jugement p.3 et p.4) ; ALORS 1°) QUE : le droit de l'acquéreur en l'état futur d'achèvement de faire judiciairement sanctionner les défauts de conformité commis par le vendeur n'est pas subordonné à la dénonciation de ces manquements à leur auteur dans une phase pré-judiciaire ; qu'après avoir constaté que la SCI GENNEVILLIERS avait supprimé la chambre et la salle de bain du second niveau de l'appartement prévues dans le contrat définitif, en rejetant la demande de résolution pour non-conformités formulée de ce chef par Monsieur et Madame X... au prétexte qu'ils n'avaient pas protesté sur ce point entre le moment où ils ont cessé leurs paiements et celui où ils ont été assignés en résolution, spécialement après avoir été invités à prendre livraison de l'immeuble et avoir reçu le commandement de payer visant la clause résolutoire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1603 et 1642-1 du code civil ; ALORS 2°) QUE : la protection d'ordre public de l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement impose qu'une modification substantielle de son contrat définitif fasse l'objet d'un avenant par acte authentique, tout comme son contrat définitif a été reçu par acte authentique ; que l'arrêt attaqué a retenu, pour écarter leur demande de résolution pour délivrance non-conforme, que Monsieur et Madame X... avaient accepté les importantes modifications que la SCI GENNEVILLIERS avait effectuées en supprimant la chambre et de la salle de bain du second niveau et en modifiant l'emplacement de la cuisine, parce qu'ils lui avait ensuite demandé des modifications de détail sur des points préalablement modifiés ; qu'en statuant ainsi, sur la base d'une acceptation tacite, quand des modifications d'une ampleur telle que la suppression de deux pièces initialement prévues devaient faire l'objet d'une acceptation par avenant reçu par acte authentique sauf à constituer de graves non-conformités, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10 et L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation ; ALORS 3°) QUE : l'acceptation ne peut être tacite que si elle est dénuée de toute équivoque ; qu'en toute hypothèse, en statuant par des motifs impropres à établir la volonté non équivoque de Monsieur et Madame X... d'accepter la suppression de la chambre et de la salle de bain du second niveau, en retenant qu'ils avaient ensuite demandé à la SCI GENNEVILLIERS des modifications de détail sur des points préalablement modifiés, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS 4°) QUE : l'arrêt attaqué a rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur et Madame X... au motif que le contrat était résolu à leurs torts ; que la cassation du chef de la résolution du contrat aux torts des exposants du fait de l'acquisition de la clause résolutoire emportera, par voie de conséquence, celle du chef rejetant leur demande indemnitaire, en application de l'article 625 du code de procédure civile.