Cour de cassation, 10 octobre 2012. 11-17.562

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la société civile professionnelle Y..., B..., C...et D...; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 janvier 2011), que par acte notarié du 4 avril 1996, établi par M. Y..., notaire, M. Z... a vendu à M. X... des biens donnés à bail d'habitation à M. A...le 23 mai 1991, un cabanon de trois pièces et débarras, situé sur une parcelle cadastrée CV n° 31, et deux locaux de rangement et sanitaires d'une surface de 12, 40 m ² situés au rez-de-chaussée d'un immeuble sur la parcelle mitoyenne CV n° 30, mis en copropriété le jour de la vente ; que par arrêt irrévocable du 7 février 2007, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à la demande du locataire, a annulé la vente en ce qu'elle portait sur le lot cadastré CV n° 30, en application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ; que M. X... a assigné M. Z... en réalisation de la vente sous astreinte de la parcelle CV n° 30 et en dommages-intérêts ; Sur le moyen unique : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 1°/ que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, M. X... a acquis de M. Z... un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation sur une parcelle cadastrée CV n° 31 et du lot n° 2 d'une copropriété érigée sur une parcelle cadastrée CV n° 30 sur la commune de Martigues ; que l'acte authentique de vente du 4 avril 1996 a été partiellement annulé, par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 7 février 2007, en ce qui concerne le lot n° 2 sur la parcelle CV n° 30 pour non-respect du droit de préemption du locataire ; que M. X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appelant, que nonobstant l'annulation partielle de l'acte authentique, la promesse de vente initiale demeurait et qu'elle devait être réitérée par acte authentique après avoir régulièrement purgé le droit de préemption du locataire ; qu'en décidant que l'annulation de l'acte authentique ferait obstacle à la réalisation forcée de la vente, nonobstant l'accord initial des parties sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1589 du code civil ; 2°/ que les juges ne sauraient, sans le dénaturer, donner à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ; que pour refuser la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel s'est fondée sur l'arrêt du 7 février 2007 ayant partiellement annulé l'acte authentique du 4 avril 1996 ; que cet arrêt du 7 février 2007 se bornait à indiquer qu'il « prononce la nullité de la vente passée suivant acte en date du 4 avril 1996 entre René Z... et Didier X... et portant sur le lot n° 2 de l'immeuble cadastré CV 30 » pour non-respect du droit de préemption du locataire ; qu'en déduisant de cet arrêt du 7 février 2007, par des motifs adoptés, que « les consentements de René Z... et Didier X... n'ont pas été valablement échangés faute de véritable accord sur l'objet de la vente », la cour d'appel a dénaturé les termes pourtant clairs et précis de l'arrêt précité, et a violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'arrêt irrévocable de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 21 février 2007 avait prononcé la nullité de la vente passée suivant acte en date du 4 avril 1996 entre M. Z... et M. X... et portant sur le lot n° 2 de l'immeuble cadastré CV n° 30 en raison de l'absence de respect du droit de préemption du locataire en place, la cour d'appel a exactement retenu par ce seul motif, sans dénaturation, que l'annulation d'un contrat de vente replaçant les parties dans l'état où elles se trouvaient avant leur accord de volonté, la demande de réitération forcée de la vente ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Didier X... de ses demandes tendant à voir condamner Monsieur René Z..., sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réitérer par devant notaire la vente amiable du lot n° 2 et des 150/ 1000ème des parties communes d'un ensemble immobilier sis Hameau de la Couronne à Martigues, et voir condamner Monsieur Z... à payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUX MOTIFS QUE « 1/ Sur l'appel principal : A l'appui de son appel, Monsieur Patrice X... fait valoir que par son arrêt du 7 février 2007, la Cour n'aurait annulé que l'acte authentique de la vente, reçue par Maître Y... le 4 avril 1996, en laissant subsister l'accord des parties sur la chose vendue et sur son prix, " constaté dans la promesse de vente ". Selon lui l'annulation n'aurait porté que sur l'instrument contractuel, en sorte que Monsieur Z... continuerait d'être tenu par l'engagement pris à son égard, de lui vendre un bien à son prix de 1996. Or, aucune disposition légale ne permet une telle distinction, lorsqu'un contrat de vente est annulé par une décision de justice. L'annulation produit, au contraire, un effet radical et rétroactif, replaçant les parties en semblable état que si la convention n'avait pas eu lieu, et dans ces conditions, il convient de confirmer purement et simplement le jugement entrepris sur ce point. Il suit de là que ce jugement sera également confirmé en ce que Monsieur X... a été débouté de sa demande de dommages-intérêts et d'indemnité présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Quant à Maître Y... et à la société civile à laquelle il appartient, elle sera mise hors de cause, par voie de conséquence » (arrêt, p. 4), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « L'annulation de la vente issue de l'acte du 4 avril 1996 prononcée par l'arrêt définitif de la cour d'appel d'Aix en Provence du 21 février 2007 a pour conséquence l'anéantissement rétroactif de cet acte. Cet acte de vente ayant été exécuté par la prise de possession des lieux et la perception des loyers par Didier X..., les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution. Contrairement à ce que soutient Didier X..., les parties ne peuvent être en l'état du consentement originaire des parties, constaté dans la promesse de vente, quant à l'objet de la vente et son prix. En effet, les notifications aux locataires n'ayant pas été faites conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, les consentements de René Z... et Didier X... n'ont pas été valablement échangés faute de véritable accord sur l'objet de la vente. Dès lors il ne peut être sollicité de René Z... qu'il « réitère » une promesse de vente qui n'a pas été valablement consentie. Didier X... sera par conséquent débouté de l'intégralité de ses demandes. La demande principale n'ayant pas été accueillie, il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie. Il n'est pas équitable compte tenu des circonstances de l'espèce de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Maître Alain Y... et de la SCP Y... B... C... D.... Les dépens de cet appel en garantie seront laissés à la charge de René Z.... Didier X..., qui succombe, sera condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de René Z.... L'exécution provisoire n'est pas nécessaire » (jugement, p. 3 et 4) ; ALORS, D'UNE PART, QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; Qu'en l'espèce, Monsieur X... a acquis de Monsieur Z... un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation sur une parcelle cadastrée CV n° 31 et du lot n° 2 d'une copropriété érigée sur une parcelle cadastrée CV n° 30 sur la commune de Martigues ; que l'acte authentique de vente du 4 avril 1996 a été partiellement annulé, par un arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du 7 février 2007, en ce qui concerne le lot n° 2 sur la parcelle CV n° 30 pour non respect du droit de préemption du locataire ; que Monsieur X... faisait valoir, dans ses conclusions d'appelant, que nonobstant l'annulation partielle de l'acte authentique, la promesse de vente initiale demeurait et qu'elle devait être réitérée par acte authentique après avoir régulièrement purgé le droit de préemption du locataire ; Qu'en décidant que l'annulation de l'acte authentique ferait obstacle à la réalisation forcée de la vente, nonobstant l'accord initial des parties sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1589 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges ne sauraient, sans le dénaturer, donner à un écrit clair et précis, un sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ; Que pour refuser la réalisation forcée de la vente, la cour d'appel s'est fondée sur l'arrêt du 7 février 2007 ayant partiellement annulé l'acte authentique du 4 avril 1996 ; que cet arrêt du 7 février 2007 se bornait à indiquer qu'il « prononce la nullité de la vente passée suivant acte en date du 4 avril 1996 entre René Z... et Didier X... et portant sur le lot n° 2 de l'immeuble cadastré CV 30 » pour non respect du droit de préemption du locataire ; Qu'en déduisant de cet arrêt du 7 février 2007, par des motifs adoptés, que « les consentements de René Z... et Didier X... n'ont pas été valablement échangés faute de véritable accord sur l'objet de la vente », la cour d'appel a dénaturé les termes pourtant clairs et précis de l'arrêt précité, et a violé l'article 1134 du code civil.