Cour de cassation, 11 mars 2021. 20-14.300

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 mars 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 250 F-D Pourvoi n° H 20-14.300 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021 La société Les Lierres, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 20-14.300 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Le Kalisté, dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Cabinet Foncia Sogim, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société Les Lierres, de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat du syndicat des copropriétaires Le Kalisté, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 décembre 2019), le 5 mai 1980, la SCI Les Lierres (la SCI) a acquis une parcelle cadastrée AN [Cadastre 1], grevée d'une servitude non aedificandi établie par un acte de vente du 14 mai 1964 qui précisait : « sur la partie de terrain restant la propriété de M. [P] aucune construction ne pourra être édifiée, sauf en cas de démolition des constructions existant actuellement pour être remplacées par d'autres qui devront avoir le même volume et la même consistance ». 2. Le 23 novembre 2016, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires Le Kalisté, propriétaire du fonds dominant, en constatation de l'extinction de la servitude. Examen du moyen Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen unique, pris en ses deux dernières branches Enoncé du moyen 4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en constatation de l'extinction de la servitude non aedificandi grevant son fonds au profit de celui du syndicat des copropriétaires Le Kalisté, alors : « 3°/ qu'à supposer que l'étendue de la servitude non aedificandi ne dépende pas des énonciations figurant dans le plan, il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude a été exercée depuis moins de trente ans et qu'elle n'est pas éteinte ; qu'en décidant que la SCI Les lierres n'était pas fondée à se prévaloir de constructions édifiées sur le fonds AN [Cadastre 2] dont M. [P] avait conservé la propriété, à défaut de justifier de constructions réalisées sur cette parcelle postérieurement au 14 mai 1964 en infraction avec la servitude non aedificandi, la cour d'appel a violé les articles 706 et 707 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 4°/ qu'une servitude non aedificandi grevant un fonds sur lequel un ouvrage a été construit depuis plus de trente ans étant une servitude continue, elle ne peut plus être invoquée par le propriétaire du fonds dominant pour s'opposer à la construction d'un édifice plus important ; que la SCI Les lierres a soutenu dans ses conclusions, qu' « ainsi au moment de l'achat par les époux [O] (maintenant la SCI Les lierres) de la parcelle AN [Cadastre 1] en 1980, de nombreux bâtiments y sont photographiés (pièce n° 7) et apparaissent sur le plan cadastral de 1983 (pièce n° 8) » ; que les bâtiments édifiés en exécution du permis de construire délivré le 21 avril 1993 l'ont été depuis moins de trente ans sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si d'autres bâtiments n'avaient pas été édifiés depuis plus de trente ans après l'établissement de l'acte du 14 mai 1964, sans opposition des propriétaires successifs du fonds dominant, soit la SCI Le Kalisté puis le syndicat des copropriétaires du même nom, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 706 et 707 du code civil. » Réponse de la Cour 5. La cour d'appel a retenu que les constructions qui, au jour de l'acte du 14 mai 1964, existaient sur le fonds servant, ultérieurement divisé en deux parcelles cadastrées AN [Cadastre 1] et [Cadastre 2], étaient demeurées inchangées jusqu'à l'acquisition de la SCI, qu'il n'était pas justifié que, postérieurement à l'acte constitutif de servitude, des constructions avaient été réalisées sur la parcelle [Cadastre 2], entièrement bâtie dès 1958, et que la SCI avait fait édifier en 1994 et 1995 quatre bâtiments à usage de garages qui n'étaient pas implantés sur les anciennes constructions, et n'avaient ni le même volume ni la même consistance. 6. La cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu qu'aucun travaux contraires à la servitude n'avaient été effectués avant 1994, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que le délai de trente ans avait commencé à courir à compter de ces travaux et que la servitude n'était pas éteinte à la date de l'assignation du 23 novembre 2016. 7. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Les Lierres aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Les Lierres et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Le Kalisté la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Les Lierres. Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande formée par la SCI LES LIERRES afin de voir constater l'extinction de la servitude non aedificandi grevant son fonds au profit de celui du syndicat des copropriétaires LE KALISTE ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les termes de la servitude non aeficandi créée par l'acte du 14 mai 1964 sont les suivants : "sur la partie de terrain restant la propriété de M [P] aucune construction ne pourra être édifiée, sauf en cas de démolition des constructions existant actuellement pour être remplacées par d'autres qui devront avoir le même volume et la même consistance." ; que le rapport d'expertise a mis en évidence qu'il existait à cette date plus de constructions que la seule figurant sur le plan Colin annexé à l'acte du 14 mai 1964 ; que la SCI les lierres discute l'étendue de la servitude non aeficandi en faisant valoir qu'elle s'étendait sur toute la superficie du terrain non construit, tel qu'il apparaissait sur le plan et non tel qu'il existait en réalité, aux motifs que ce plan a été publié et que lui seul lui est ainsi opposable pour définir l'assiette de la servitude ; que le plan invoqué, annexé à l'acte de vente du 14 mai 1964, ne saurait primer la définition textuelle très claire de la servitude non aeficandi par référence aux "constructions existant actuellement", et qui sont demeurées inchangées jusqu'à l'acquisition le 5 mai 1980 par la SCI les lierres de la parcelle AN n°[Cadastre 1] ; que c'est dès lors en vain que la SCI les lierres fait partir le délai d'extinction de cette servitude de la date de sa création même, aux motifs que n'avaient pas été contestées les constructions existant dès l'origine, mais non répertoriées sur le plan qui seul aurait fixé l'étendue de la servitude, en contradiction avec les termes express figurant à l'acte constitutif ; qu'en second lieu, la SCI les lierres se prévaut de constructions édifiées sur le fonds AN [Cadastre 2], resté la propriété [P], après la division du fonds servant, mais qu'il ressort des plans cadastraux et photographies anciennes que ladite parcelle était entièrement bâtie dès 1958, et qu'il n'est aucunement justifié de constructions réalisées sur cette parcelle postérieurement au 14 mai 1964 en infraction avec la servitude non aeficandi ; que la SCI les lierres, suite au permis de construire obtenu le 21 avril 1993, a fait édifier en 1994-1995 quatre bâtiments abritant 43 garages individuels et des garages à caravanes, qui ne sont pas implantés sur les anciennes constructions, avec le même volume et la même consistance ; qu'elle ne peut se prévaloir de l'extinction de la servitude pour non usage pendant 30 ans sur le fondement de l'article 706 du code civil, son action à cette fin ayant été engagée dès le 23 novembre 2016, moins de 30 ans après la réalisation de constructions réalisées au mépris de la servitude instituée ; que le jugement ayant rejeté cette demande sera donc confirmé ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 706 du code civil dispose que "la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans" ; que la demanderesse sollicite la constatation de l'extinction de la servitude mentionnée dans l'acte de vente en date du 7 juillet 1964 entre les consorts [P] et la société KALLISTE, modifiée le 9 mars 1966, et instituant une servitude non aedificandi, et ce en raison de la présence de constructions depuis plus de 30 ans sur leur parcelle antérieurement à son acquisition en 1980 ; qu'en l'espèce, la parcelle AN [Cadastre 1] acquise par les demandeurs par acte authentique du 5 mai 1980 a notamment pour origine de propriété un détachement de parcelle appartenant aux consorts [P] tel qu'il résulte de la vente intervenue le 14 mai 1964 avec la SCI KALISTE ; que l'acte de vente en date du 5 mai 1980 établi entre les consorts [P] vendeurs et les demandeurs acquéreurs mentionne l'existence d'une servitude non aedificandi sur le fonds restant de la propriété des consorts [P] à l'issue de la vente intervenue le 14 mai 1964, en ces termes "que sur la partie du terrain restant la propriété de Monsieur [P] aucune construction ne pourra être édifiée sauf en cas de démolition des constructions existant actuellement pour être remplacées par d'autres qui devront avoir le même volume et la même consistance" ; que le fonds acquis par les demandeurs est donc grevé d'une servitude non aedificandi ; que ceux-ci soutiennent que des constructions notamment des garages semi enterrés ont été réalisés en 1967 par leur auteur sur sa parcelle et que ces constructions remettent en cause l'usage de la servitude non aedificandi à leur profit et à l'encontre de la partie défenderesse ; que pour autant, les pièces versées par la demanderesse au soutien de sa demande sont insuffisantes à caractériser d'une part l'existence de constructions implantées dans l'assiette de la servitude non aedificandi qui affecte son fonds et d'autre part que d'éventuelles constructions auraient été érigées depuis plus de 30 ans en contradiction avec les termes de la servitude de manière non équivoque pour caractériser son extinction par son non usage ; qu'ainsi, le plan cadastral fait état d'une proximité immédiate entre la parcelle AN [Cadastre 1] appartenant aux demandeurs et la parcelle AN [Cadastre 2] demeurant aux consorts [P]. En l'état des pièces versées, il n'est pas possible pour le tribunal d'affirmer que lesdites constructions sont érigées même partiellement sur le fonds des demandeurs ; qu'ils ne peuvent en conséquence tirer argument de la présence de construction sur un fonds tiers pour fonder une demande d'extinction d'une servitude de non aedificandi dont l'assiette n'est pas déterminée ; 1. ALORS QU'il est défendu aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause par omission, en faisant abstraction, volontairement ou non, d'une clause ou d'une partie d'un document clair et précis ; qu'il ressort, au cas particulier, de l'acte de vente du 14 mai 1964 instituant une servitude non aedificandi au profit du fonds vendu que la société LE KALISTE en avait acquis la propriété « tel au surplus que le dit immeuble existant s'étend, se poursuit et comporte avec toutes ses appartements, aisances et dépendances, servitudes et mitoyenneté, droits et facultés quelconques y attachés, sans aucune exception, ni réserve, bien connu de M. [B] (représentant de l'acquéreur), ès qualité, qui déclare l'avoir vu, visité et le trouver à sa convenance. // Et tel qu'il est configuré sur un plan dressé par M. JL [M], ingénieur ESGT, expert géomètre à[Adresse 4] à l'échelle de 1/500èmes, certifié véritable par les parties et qui demeurera ci-joint et annexé avec mention » ; qu'en décidant cependant que le plan invoqué, annexé à l'acte de vente du 14 mai 1964, ne saurait primer la définition textuelle très claire de la servitude non aedificandi par référence aux « constructions existant actuellement », la cour d'appel qui s'est déterminée sur la seule considération des termes de la servitude non aedificandi créée par l'acte du 14 mai 1964, a fait abstraction des stipulations précitées renvoyant expressément à un plan dressé par un expert géomètre, M. [M], qui fait état des constructions sur la parcelle restant la propriété de M. [P] et soumis à la charge foncière de ne pas construire ; qu'ainsi, elle a dénaturé par omission les stipulations précitées, en violation du principe sus rappelé et de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 2. ALORS QU'en l'état d'une servitude non aedificandi établi par titre, seules les énonciations du plan qui y est annexé sont opposables au tiers acquéreur du fonds servant pour avoir été publié à la publicité foncière en même temps que le titre constitutif qui s'y réfère ; qu'en décidant à l'inverse que le plan invoqué, annexé à l'acte de vente du 14 mai 1964, ne saurait primer la définition textuelle très claire de la servitude non aedificandi par référence aux « constructions existant actuellement », en dépit de la publication du plan à la publicité foncière, pour en déduire que le délai d'extinction de la servitude de passage n'a pas commencé à courir à compter de son établissement par titre, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ; 3. ALORS si tel n'est pas le cas QU'à supposer que l'étendue de la servitude non aedificandi ne dépende pas des énonciations figurant dans le plan, il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude a été exercée depuis moins de trente ans et qu'elle n'est pas éteinte ; qu'en décidant que la SCI LES LIERRES n'était pas fondée à se prévaloir de constructions édifiées sur le fonds AN dont M. [P] avait conservé la propriété, à défaut de justifier de constructions réalisées sur cette parcelle postérieurement au 14 mai 1964 en infraction avec la servitude non aedificandi, la cour d'appel a violé les articles 706 et 707 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 4. ALORS QU'une servitude non aedificandi grevant un fonds sur lequel un ouvrage a été construit depuis plus de trente ans étant une servitude continue, elle ne peut plus être invoquée par le propriétaire du fonds dominant pour s'opposer à la construction d'un édifice plus important ; que la SCI LES LIERRES a soutenu dans ses conclusions, qu'« ainsi au moment de l'achat par les époux [O] (maintenant la SCI LES LIERRES) de la parcelle AN [Cadastre 1] en 1980, de nombreux bâtiments y sont photographiés (pièce n° 7) et apparaissent sur le plan cadastral de 1983 (pièce n° 8) » (conclusions, p. 2, dernier alinéa) ; que les bâtiments édifiés en exécution du permis de construire délivré le 21 avril 1993 l'ont été depuis moins de trente ans sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si d'autres bâtiments n'avaient pas été édifiés depuis plus de trente ans après l'établissement de l'acte du 14 mai 1964, sans opposition des propriétaires successifs du fonds dominant, soit la SCI LE KALISTE puis le syndicat des copropriétaires du même nom, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 706 et 707 du code civil.