Cour de cassation, 03 juin 2021. 20-15.519

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10321 F Pourvoi n° H 20-15.519 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021 1°/ M. [U] [Z], 2°/ M. [R] [Q], domiciliés tous deux [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° H 20-15.519 contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Exclusives de [Localité 1], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Le Cabinet Siloge, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Balat, avocat de MM. [Z] et [Q], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Exclusives de [Localité 1], après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. [Z] et [Q] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [Z] et [Q] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Exclusives de [Localité 1] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour MM. [Z] et [Q] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ; AUX MOTIFS QUE, sur l'absence d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la question du remboursement des frais d'avocats : MM. [Z] et [Q] sollicitent l'annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 au motif que le syndic a omis d'inscrire à l'ordre du jour la question relative au remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'un avocat ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette question n'a pas été formée au syndic sous forme de résolution, qu'il n'avait donc pas à suppléer à cette carence et qu'en tout état de cause la violation de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 n'est pas sanctionnée par la nullité de l'assemblée générale, la question non inscrite n'ayant pas de rapport avec l'ensemble des questions portée à l'ordre du jour de l'assemblée ; que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mars 2007 dispose qu'à tout moment un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale et le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; que le deuxième alinéa de cet article dispose que le projet de résolution est requis dans certains cas ; qu'en l'espèce, MM. [Z] et [Q] souhaitaient voir mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale une résolution visant à « demander le remboursement des frais d'honoraires suite à la consultation d'un avocat qui s'élèvent à 807,30 euros » ainsi que cela résulte de la lettre du 3 janvier 2012 produite au débat ; que le fait qu'ils n'aient pas expressément fait figurer la mention du projet de résolution dans leur courrier est sans effet dès lors qu'il n'est pas soutenu que cette demande entrait dans les cas visés par le 2ème alinéa de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ; qu'il est établi que cette question n'a pas été mise à l'ordre du jour de l'assemblée contestée, ce qui constitue une omission fautive dès lors que le syndic n'a pas à juger de l'opportunité d'inscrire ou non une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui est demandée par un copropriétaire ; que néanmoins cette omission ne constitue pas une irrégularité de nature à fonder une annulation de l'assemblée générale dans son ensemble comme demandé par MM. [Z] et [Q] qui sera donc rejetée ; ALORS QUE le refus du syndic de porter à l'ordre du jour une question complémentaire posée par un copropriétaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 est sanctionné par la nullité de l'assemblée générale, sauf si la question n'était pas de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l'ordre du jour notifié par le syndic ou si les délibérations sont sans rapport avec la question ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que le syndic avait commis une faute en ne mettant pas à l'ordre du jour la résolution des consorts [Z] et [Q] visant à demander le remboursement des frais d'avocat, la cour d'appel a refusé de prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2012, au motif que l'omission fautive « ne constitue pas une irrégularité de nature à fonder une annulation de l'assemblée générale dans son ensemble comme demandé par MM. [Z] et [Q] » (arrêt attaqué, p. 4 al. 6) ; qu'en refusant ainsi d'appliquer la sanction de la nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, qui était pourtant encourue en l'état de l'omission fautive du syndic dont elle constatait l'existence, la cour d'appel, qui a procédé par voie d'affirmation sans justifier sa décision sur ce point, a violé l'article 10 du décret du 17 mars 1967. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ; AUX MOTIFS QUE, sur la notification tardive et incomplète du procès-verbal de l'assemblée du 28 juin 2012 : MM. [Z] et [Q] sollicitent la nullité de l'assemblée générale litigieuse au motif que le procès-verbal ne comporte pas les réserves formulées lors de cette assemblée conformément aux dispositions de l'article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 et qu'il a été établi postérieurement à l'assemblée et tardivement ; qu'ils se fondent, au soutien des irrégularités soulevées, sur la mention figurant à la fin du procès-verbal de l'assemblée du 28 juin 2012, à savoir : « Sous réserve contestation, lettre RAR ci-jointe datée du 03 octobre 2010 » et sur le fait que cette lettre n'était pas jointe à la notification du procès-verbal litigieux ; qu'il résulte de la date du procès-verbal signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs qu'il a été établi à la fin de l'assemblée générale contestée, le fait qu'ait été portée ultérieurement de manière manuscrite sur le procès-verbal notifié la mention des réserves formulées par lettre postérieurement à cette assemblée n'établissant pas que celui-ci n'aurait pas été établi le jour de la tenue de l'assemblée ni que des réserves aient été faites ce jourlà et n'auraient pas été mentionnée sur l'ordre du jour conformément aux dispositions de l'article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 ; que par ailleurs seul le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires en application de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a été le cas en l'espèce, aucune disposition n'obligeant le syndic à notifier les réserves émises postérieurement à l'assemblée, quand bien même ait été portée la mention de la lettre de réserves sur le procès-verbal notifié ; qu'enfin la notification tardive du procès-verbal de l'assemblée générale n'a pas pour conséquence la nullité de l'assemblée mais a seulement pour effet de proroger le délai de contestation de ladite assemblée ouvert aux copropriétaires ; qu'en conséquence la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur la notification tardive et incomplète du procès-verbal sera rejetée ; ALORS, D'UNE PART, QU'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale des copropriétaires qui mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ; qu'est nulle l'assemblée générale des copropriétaires dont le procèsverbal a été établi a posteriori ; qu'en l'espèce, MM. [Z] et [Q] rapportaient la preuve de ce que le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2012 avait été établi a posteriori en produisant aux débats ce procès-verbal qui ne faisait pas état des réserves, mais portait la mention manuscrite selon laquelle celles-ci étaient contenues dans une lettre du 3 octobre 2012, donc postérieure de plus de trois mois à l'assemblée générale litigieuse ; qu'en refusant toutefois d'annuler l'assemblée générale du 28 juin 2012, au motif que les réserves auraient pu être émises postérieurement au jour de l'assemblée générale et non « ce jour-là », de sorte que ces réserves éventuellement émises postérieurement à l'assemblée n'avaient pas à figurer sur le procès-verbal litigieux (arrêt attaqué, p. 5 al. 4 et 5), cependant qu'au regard des mentions figurant sur le procès-verbal de séance, qui laissaient présumer une irrégularité, il appartenait au syndicat des copropriétaires de démontrer positivement la régularité de l'acte, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1353 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE le motif hypothétique équivaut à un défaut de motif ; qu'en refusant d'annuler l'assemblée générale du 28 juin 2012, au motif que les réserves mentionnées dans le procès-verbal de séance auraient pu être émises postérieurement au jour de l'assemblée générale et non « ce jour-là », de sorte que ces réserves éventuellement émises postérieurement à l'assemblée n'avaient pas à figurer sur le procès-verbal litigieux (arrêt attaqué, p. 5 al. 4 et 5), la cour d'appel, qui s'est fondée sur un motif incertain et hypothétique, a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l'approbation des comptes de l'exercice 2011 : MM. [Z] et [Q] soutiennent que la somme de 14.189,37 euros qui figurait sur un compte d'attente de la copropriété depuis 2007, correspondant à une retenue de garantie décennale dans le cadre de travaux réalisés par la société « Meunier Habitat », a été déplacée par le cabinet Siloge, syndic, dans un compte « autres avances » sans l'avis des copropriétaires ; qu'ils soutiennent que le déplacement de cette somme d'un compte à l'autre a transformé cette somme, qui équivaut à une dette du syndicat des copropriétaires vis à vis de la société Meunier Habitat, en capitaux propres, que la suppression de cette dette implique nécessairement l'information et l'autorisation des copropriétaires et que l'approbation des comptes sans que cette question ait été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale constitue une cause d'annulation de celle-ci ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette somme n'a pas été intégrée dans les comptes de l'année 2011 approuvés lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012 mais a été seulement reportée d'année en année sur la balance comptable ; qu'il résulte en effet des documents produits au débat qui sont les documents joints à la convocation à l'assemblée générale du 28 juin 2012 que la somme de 14.189,37 euros figure dans le compte « provisions, avances, subventions et emprunts » de la balance comptable de l'immeuble et non dans le compte de gestion ; que les copropriétaires, qui ont approuvé les comptes de l'année 2011, étaient parfaitement informés par les documents communiqués de l'affectation de cette somme au compte avances de la balance de l'immeuble à laquelle il ne se sont pas opposés ; qu'aucune irrégularité n'est donc démontrée de ce chef dans l'approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE MM. [Z] et [Q] soutiennent que figure sur un compte d'attente de la copropriété une somme de 14.189,37 euros et prétendent que le syndicat des copropriétaires aurait affecté cette somme sans que la question soit mise à l'ordre du jour et au vote de l'assemblée, ce qui constituerait une cause d'annulation de ladite assemblée ; qu'il apparaît en effet sur la situation de la copropriété au 30 septembre 2007 et la balance immeuble arrêtée au 31 décembre 2011, une ligne au crédit pour la somme de 14.189,37 euros, intitulée « autres avances » ; que d'ailleurs que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette somme figure sur un compte d'attente de la copropriété depuis 2007 ; que cette somme, qui apparaît sur un compte d'attente depuis 2007, au crédit de la copropriété, n'a pas été intégrée au budget 2011 comme l'affirment les demandeurs mais reportée comptablement d'année en année, sans être affectée ; qu'elle apparaît ainsi clairement dans la balance des comptes 2011 ; qu'en outre, cette affectation sur un compte d'attente a été approuvée par les copropriétaires lors de l'assemblée du 28 juin 2011 qui a voté les comptes et le budget 2011 ; que dans ces conditions, la demande d'annulation formulée sur ce fondement sera rejetée ; ALORS, D'UNE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 13), MM. [Z] et [Q] rappelaient que la somme de 14.189,37 euros, correspondant à une retenue de garantie décennale dans le cadre de travaux réalisés par la société « Meunier Habitat », avait figuré sur un compte d'attente de la copropriété avant d'être déplacée sur un compte « provisions, avances, subventions et emprunts » de la balance comptable de l'immeuble et faisaient valoir que cette opération avait des conséquences fiscales et que l'approbation des comptes de l'exercice 2011 ne pouvaient donc être régulière en l'absence de toute information donnée sur ce point aux copropriétaires ; qu'en se bornant, pour exclure toute irrégularité à ce titre, à retenir que « les copropriétaires, qui ont approuvé les comptes de l'année 2011, étaient parfaitement informés par les documents communiqués de l'affectation de cette somme au compte avances de la balance de l'immeuble à laquelle il ne se sont pas opposés » (arrêt attaqué, p. 6 al. 1er), sans répondre aux conclusions d'appel précitées soutenant que la simple communication des documents faisant état de l'opération comptable litigieuse était insuffisante, en l'absence notamment de toute information donnée sur les conséquences fiscales qui en résultaient, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'une demande en révision de compte est toujours recevable lorsqu'elle est présentée en vue d'un redressement en cas d'erreur, d'omission ou de présentation inexacte ; qu'en considérant que MM. [Z] et [Q] ne pouvaient pas remettre en cause les comptes de l'année 2011, dès lors que ceux-ci avaient été approuvés par le syndicat des copropriétaires, cependant que MM. [Z] et [Q] étaient parfaitement recevables à soutenir que ces comptes étaient erronés et inexactement présentés en ce que l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas été amenée à se prononcer sur le déplacement de la somme de 14.189,37 euros du compte d'attente de la copropriété au compte « provisions, avances, subventions et emprunts » de la balance comptable de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1269 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le vote du contrat de syndic et la désignation du cabinet Siloge : MM. [Z] et [Q] soutiennent que le renouvellement du mandat du syndic a été fait dans des conditions irrégulières en ce que la seule notification des propositions de contrats des candidats au mandat de syndic n'est pas suffisante pour que les copropriétaires puissent se prononcer en toute connaissance de cause ; MM. [Z] et [Q] se prévalent en outre du fait que n'était pas joint au contrat de syndic l'état détaillé des sommes perçues par le précédent syndic candidat à sa succession sur le dernier exercice clos ; que le syndicat des copropriétaires fait valoir que les copropriétaires ont pu prendre connaissance des deux propositions de contrats de syndic joints à la convocation à l'assemblée générale et qu'ils ont pu voter en toute connaissance de cause ; que selon l'article 11 I (4º) du décret du 17 mars 1967 : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : 1. Pour la validité de la décision : (...) Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat .(?) » ; qu'en l'espèce, il est établi qu'étaient annexés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 juin 2012 à la fois le contrat de la société Siloge et celui de la société Wurtz ; que les copropriétaires ont donc eu connaissance des deux propositions de contrat des candidats au mandat de syndic et ont eu ainsi la possibilité de les examiner, de sorte qu'ils ont pu décider, en toute connaissance de cause, du renouvellement du contrat de la société Siloge ; que le texte susvisé n'exige pas que soit annexé à la proposition de contrat de syndic du candidat à sa succession l'état détaillé des sommes perçues par lui sur le dernier exercice clos et par ailleurs ces sommes figurent nécessairement dans le compte de gestion de la copropriété annexé à la convocation à l'assemblée générale ; que dès lors que les copropriétaires étaient informés de la mise en concurrence des deux sociétés, Siloge et Wurtz et pouvaient, s'ils souhaitaient désigner le cabinet Wurtz, rejeter le renouvellement du cabinet Siloge en rejetant la résolution 3, le fait que deux résolutions aient été portées à l'ordre du jour n'a pas privé les copropriétaires qui le souhaitaient de la possibilité de changer de syndic ; que le texte de la résolution nº 4 en cas de non-désignation du cabinet Siloge est conforme à la demande que les consorts [Z] et [Q] avaient souhaité voir mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale ; que MM. [Z] et [Q] ne démontrent pas l'existence d'une quelconque manoeuvre de la société Siloge, en sa qualité de syndic sortant, en sa faveur ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs soutiennent que le renouvellement du syndic a été fait dans des conditions irrégulières, sans libre concurrence entre les deux syndics candidats ; que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment, pour la validité de la décision, que le ou les projets de contrat de syndic sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, étaient annexés à l'ordre du jour de l'assemblée du 28 juin 2012 le contrat de la société Siloge et celui du cabinet Wurtz ; que dans ces conditions, les copropriétaires ont eu connaissance des deux propositions de contrat et ont eu la possibilité de les examiner ; qu'ils ont décidé le renouvellement du contrat de la société Siloge en toute connaissance de cause ; que MM. [Z] et [Q] ne démontrent aucune manoeuvre de la société Siloge, syndic sortant, dans la désignation du syndic lors de l'assemblée générale du 28 juin 2012 ; que leur demande d'annulation de l'assemblée précitée de ce chef sera en conséquence rejetée ; ALORS, D'UNE PART, QUE, pour assurer l'information des copropriétaires, l'article 11, II, 2° du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération doit être notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale ; que, pour débouter MM. [Z] et [Q] de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, l'arrêt attaqué retient que l'article 11 du décret du 17 mars 1967 « n'exige pas que soit annexé à la proposition de contrat de syndic du candidat à sa succession l'état détaillé des sommes perçues par lui sur le dernier exercice clos et par ailleurs ces sommes figurent nécessairement dans le compte de gestion de la copropriété annexé à la convocation à l'assemblée générale » (arrêt attaqué, p. 6 al. 7) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 11, II, 2° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'il ressort de l'article 19, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi ; qu'en se bornant, pour débouter MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, à retenir que « dès lors que les copropriétaires étaient informés de la mise en concurrence des deux sociétés Siloge et Wurtz et pouvaient, s'ils souhaitaient désigner le cabinet Wurtz, rejeter le renouvellement du cabinet Siloge en rejetant la résolution 3, le fait que deux résolutions aient été portées à l'ordre du jour n'a pas privé les copropriétaires qui le souhaitaient de la possibilité de changer de syndic » (arrêt attaqué, p. 6 al. 8), sans rechercher, comme elle y était expressément invitée (cf. conclusions de MM. [Z] et [Q], p. 17), s'il avait été valablement procédé à l'ajournement du vote sur la proposition de contrat de syndic du cabinet Wurth consécutivement à l'adoption d'une résolution renouvelant le mandat de syndic de la société Siloge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions combinées des articles 19, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 pour défaut d'autorisation par l'assemblée des travaux de vidéo-surveillance : MM. [Z] et [Q] font valoir que l'assemblée du 18 mars 2010, qui correspondait à l'exercice d'octobre 2009 à septembre 2010, avait autorisé le syndicat des copropriétaires à faire des travaux à hauteur de la somme de 3.000 euros, sans passer par le vote de l'assemblée générale, et non pour une somme de 3.335,80 euros pour mise en place d'un dispositif de vidéo-surveillance incluant une caméra et un disque dur enregistreur ; qu'il n'est pas contesté que les travaux litigieux effectués en septembre et octobre 2010 pour la somme de 3.335,80 euros, qui apparaît dans les comptes de l'exercice 2011, correspondent notamment à l'installation d'une caméra supplémentaire ; que lors de la réunion du conseil syndical du 27 décembre 2010 à laquelle MM. [Z] et [Q] alors membres de ce conseil ont assisté, il a été décidé à l'unanimité : « le remplacement de la caméra déficiente du parking » (pièces nº 17 et 18 des intimés : avis du conseil syndical du 24/10/2010 et procès-verbal de réunion du conseil syndical du 30/10/2010), de sorte que, s'agissant du simple remplacement d'une caméra défectueuse, il s'agit de travaux d'entretien, dont le coût définitif est nécessairement compris dans le budget prévisionnel de l'année 2010 qui a été voté et qui est définitif pour ne pas avoir été contesté dans le délai légal, MM. [Z] et [Q] ne contestant pas l'autorisation donnée en 2010 par le syndicat des copropriétaires pour l'installation de mise en place d'un dispositif de vidéo-surveillance incluant une caméra et un disque dur enregistreur ; qu'en conséquence, l'irrégularité de l'engagement de cette dépense par le conseil syndical n'est pas démontrée et il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2012 fondée sur ce moyen ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs soutiennent que les comptes 2011 font apparaître des travaux de mise en place d'un dispositif de vidéo-surveillance pour une somme de 3.335,80 euros alors qu'ils n'ont pas été mis à l'ordre du jour de l'assemblée ; que cependant la mise en place de la vidéo-surveillance dans la résidence a été votée lors de l'assemblée du 8 mars 2010 ; qu'ils ont été effectués en septembre et octobre 2010 ; que la somme de 3.335,80 euros qui apparaît dans les comptes 2011 concerne des travaux d'entretien du système de vidéo-surveillance déjà installé dans la résidence, à savoir l'installation d'une caméra supplémentaire et le déplacement du matériel vidéo dans la loge du concierge pour une meilleure visibilité et accessibilité ; qu'en outre, la question de la mise en place de la vidéo-surveillance n'a pas été votée lors de l'assemblée de 2012 puisqu'elle était déjà en place depuis 2010 ; que dans ces conditions, MM. [Z] et [Q] ne peuvent solliciter l'annulation de l'assemblée du 28 juin 2012 sur ce fondement ; ALORS QUE ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses afférentes aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; que sont assimilés également à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent ; que, pour débouter MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 28 juin 2012, l'arrêt attaqué retient que l'assemblée générale des copropriétaires du 27 décembre 2010 a autorisé le syndicat des copropriétaires à remplacer une caméra de vidéosurveillance déficiente dans les parties communes et que ces travaux constituaient des travaux d'entretien « dont le coût définitif est nécessairement compris dans le budget prévisionnel de l'année 2010 qui a été voté et qui est définitif » (arrêt attaqué, p. 7 al. 9) ; qu'en statuant ainsi, cependant que les travaux de remplacement d'une caméra de vidéo-surveillance déficiente dans les parties communes ne constituant pas des travaux de maintenance, la somme afférente à cette dépense n'était pas comprise dans le budget prévisionnel de l'année 2010 et était exigible selon les modalités votées par l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. SIXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. [Z] et [Q] de leur demande en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2012 ; AUX MOTIFS QUE, sur la vacance des membres du conseil syndical : MM. [Z] et [Q] soutiennent être recevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale en raison de la vacance du conseil syndical au jour de l'envoi des convocations à l'assemblée du 28 juin 2012 au motif qu'ils doivent être considérés comme démissionnaires et que leurs sièges étaient vacants conformément à l'article 86 du règlement de copropriété dans la mesure où ils n'ont pas été convoqués et n'ont pas assisté à trois conseils syndicaux consécutifs ; qu'aux termes de l'article 25 alinéa 2 du décret nº 65-557 du 17 mars 1967, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué du fait que plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit ; que MM. [Z] et [Q] avaient été renouvelés en qualité de membres du conseil syndical lors de l'assemblée du 13 décembre 2010 sans précision de durée ; que, cependant, aux termes de l'article 82 du règlement de copropriété, les membres du conseil syndical sont nommés pour trois ans ; que lors de cette assemblée générale, MM. [F], [Z] et [Q] et [K] ont été élus membres du conseil syndical ; que si aux termes de l'article 86 du règlement de copropriété, doit être considérée comme une cessation définitive des fonctions de membre du conseil syndical le fait de ne pas assister à trois réunions consécutives du conseil syndical, MM. [Z] et [Q] ne produisent aucun élément pour attester du fait qu'ils n'auraient pas été convoqués et n'auraient pas assisté à trois conseils syndicaux consécutifs ; qu'en conséquence, seul M. [K] n'était plus membre du conseil syndical, ce qui n'est pas contesté, mais le fait que MM. [Z] et [Q] aient été démissionnaires d'office n'est pas établi et la vacance du conseil syndical de plus d'un quart de ses membres n'est pas démontrée ; ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 26), MM. [Z] et [Q] soutenaient qu'au jour de l'assemblée générale du 28 juin 2012, ils n'avaient pas assisté à trois réunions successives du conseil syndical, de sorte qu'ils devaient être considérés comme démissionnaires, et ils faisaient plus précisément valoir sur ce point qu'ils avaient « (?) été exclus de trois réunions que M. [F] avait l'obligation de réaliser : une réunion concernant l'organisation du conseil suite à la démission de M. [K] en janvier 2012 ; une réunion concernant le vote de la régularité de gestion du syndic pour l'exercice 2011 ; une réunion portant sur le compte-rendu concernant la rédaction du document annexe portant sur les contrats ou marchés dépassant la somme autorisée par l'assemblée générale conformément aux obligations légales ; les réunions où la consultation était obligatoire pour valider des marchés dont le montant avait été fixé par l'assemblée générale (500 ?) et à partir duquel le conseil syndical devait être consulté » ; qu'en se bornant à indiquer que « le fait que MM. [Z] et [Q] aient été démissionnaires d'office n'est pas établi » (arrêt attaqué, p. 8 al. 9), sans répondre précisément aux écritures précitées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.