Cour d'appel, 25 octobre 2007. 06/01929

V.G./G.P. COPIE + GROSSE Me Jacques-André GUILLAUMIN Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES LE : 25 OCTOBRE 2007 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2007 No - Pages Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 06/01929 Décision déférée à la Cour :Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX en date du 14 Novembre 2006 PARTIES EN CAUSE : I - S.A. CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER, ès qualités de Syndic de la Copropriété du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN, agissant poursuites et diligences du Président de son Conseil d'Administration domicilié en cette qualité au siège social : 10 place Robert Monestier 36000 CHÂTEAUROUX représentée par Me Jacques-André GUILLAUMIN, avoué à la Cour assistée de Me André BONHOMME, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX, membre de la S.C.P. DRAPEAU & BONHOMME APPELANTE suivant déclaration du 26/12/2006 II - M. Michel Z... né le 15 Février 1938 à COINGS (INDRE) ... 36000 CHÂTEAUROUX - Mme Jacqueline A... épouse Z... née le 03 Août 1940 à CHÂTEAUROUX (INDRE) ... 36000 CHÂTEAUROUX représentés par Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES, avoué à la Cour assistés de Me Sandrine PORCHER-MOREAU, avocat au barreau de NANTES, substituée par Me Jérôme DUBOIS-DINANT, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX INTIMÉS 25 OCTOBRE 2007 No /2 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Septembre 2007, en audience publique, la Cour étant composée de : M. PUECHMAILLEPrésident de Chambre, entendu en son rapport Mme LADANTConseiller Mme LE MEUNIER-POELSConseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme GEORGET *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile. *************** 25 OCTOBRE 2007 No /3 Vu le jugement dont appel rendu entre les parties le 14 novembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX ; Vu les dernières conclusions signifiées le 21 mars 2007 par CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER agissant en qualité de Syndic de la Copropriété du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN, ZUP 1 à CHÂTEAUROUX, tendant à voir, par réformation dudit jugement : - déclarer irrecevable et forclose l'action en nullité de l'assemblée générale des époux Z... par application notamment de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; - les déclarer encore irrecevables en toute action additionnelle en paiement qui constituerait une prétention nouvelle prohibée par l'article 564 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - à titre subsidiaire et sur le fond, les déclarer mal fondés en ce qu'ils n'établissent pas le défaut de pouvoir de Mme D... pour la Ville de CHÂTEAUROUX, pour LA POSTE et pour la SCI JACK ET JOSETTE, alors que le Syndic ès qualités verse aux débats les pouvoirs de ces personnes au bénéfice de Mme D... ; - dire et juger qu'aucun manquement au règlement de copropriété n'est en l'état établi ; - constater qu'un éventuel manquement à ce règlement ne peut donner lieu qu'à une action en responsabilité, mais n'est pas une cause de nullité ; - en conséquence, débouter intégralement M. et Mme Z... de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - faire droit à la demande reconventionnelle du Syndic de la Copropriété du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN ; - constater que celui-ci est créancier de M. et Mme Z... pour un solde de 9 196,13 € au 1er juillet 2005, sous réserve de tous autres dus depuis lors, outre intérêts de droit à compter des présentes écritures ; - condamner en outre M. et Mme Michel Z... à payer au Syndic ès qualités 2 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leur résistance abusive ; - les condamner également à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, en compensation des frais exposés en première instance et en appel ; - les condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel.25 OCTOBRE 2007 No /4 Vu les dernières conclusions signifiées le 25 juin 2007 par M. et Mme Michel Z..., tendant à voir : - confirmer le jugement en ce qu'il annule l'assemblée générale des copropriétaires de la Copropriété du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN en date du 7 novembre 2003 ; - prendre acte de la libération de M. et Mme Z... des condamnations et suites des jugements du Tribunal d'Instance du 22 février 2002 et du Tribunal de Commerce du 18 décembre 2002 ; - condamner le Syndicat des Copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN, sis ZUP 1 à CHÂTEAUROUX, pris en la personne de son représentant, le Syndic de la Copropriété CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER S.A., à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 157.69 € avec intérêt au taux légal à compter du 26 avril 2003 ; - débouter le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER de toutes ses demandes reconventionnelles, notamment en paiement de la somme de 9 196.13 € au 1er juillet 2005 et de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER à verser à M. et Mme Z... la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - condamner le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction à Me LE ROY DES BARRES, avoué près la Cour d'Appel, par application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 août 2007 ; SUR QUOI, LA COUR : Sur la recevabilité de l'action engagée par les époux Z... : Attendu qu'il convient de rappeler que suivant acte reçu le 06 novembre 1968 par Me LACROIX, notaire à CHÂTEAUROUX, M. Michel Z... et son épouse, Mme Jacqueline A..., ont acquis un local comprenant un magasin de vente dans un ensemble dénommé Copropriété CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN, soumis au statut de la copropriété et sis ZUP 1 cité Saint Jean à CHÂTEAUROUX ; que ce local forme le lot no 4, qui avec les lots 5, 9 et 10 du règlement de copropriété représentent 587/3000 millièmes ; 25 OCTOBRE 2007 No /5 Que lors d'une assemblée générale extraordinaire de copropriétaires le 07 novembre 2003, a été adoptée par 849/1602 millièmes des présents et représentés contre 753/1602 millièmes des présents et représentés, une résolution tendant à l'engagement d'une procédure au fond en vue d'une saisie immobilière à l'encontre de M. Z... ; Attendu que l'appelant soutient que l'action engagée par les époux Z... en vue de voir annuler ladite résolution est tardive et leur oppose la forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis ; Qu'aux termes dudit article, l'action en contestation d'une décision d'assemblée générale doit, à peine de déchéance, être introduite par le copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision qui doit être diligentée par le Syndic également dans le délai de 2 mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; Que le point de départ du délai de 2 mois d'engagement de l'action se situe au jour de la réception par le copropriétaire de la lettre reommandée avec accusé de réception lui notifiant le procès-verbal de l'assemblée générale ; Que seulement en cause d'appel le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER justifie d'un accusé de réception par M. Z... portant la date du 04 décembre 2003 ; Qu'outre que le lien entre la notification du procès-verbal de l'assemblée générale en cause et cet accusé de réception n'est pas établi, il convient de rappeler qu'en tout état de cause aux termes de l'article 64 modifié du décret du 17 mars 1967 portant application de la loi susvisée : "le délai qu'elles (les notifications) font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire" ; Qu'ainsi, dans l'hypothèse d'une notificaiton du procès-verbal de l'assemblée par courrier recommandé présenté le 04 décembre 2003, le délai courrait à compter du 05 décembre 2003 et expirait 2 mois plus tard, soit le 05 février 2004, date à laquelle l'action en annulation de la délibaration du 07 novembre 2003 a été initiée suivant exploit de ce même jour. Qu'en conséquence, l'action engagée le 05 février 2004 par M. Z... est parfaitement recevable, comme l'est également l'intervention volontaire de Mme Z... ; 25 OCTOBRE 2007 No /6 Que la décision sur ce point du Tribunal doit être confirmée par substitution de motifs ; Sur la délibération de l'assemblée générale en date du 07 novembre 2003 : Attendu qu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 07 novembre 2003 que Mme D... a voté pour la Ville de CHÂTEAUROUX et comme représentante de la SCI JACK ET JOSETTE et de LA POSTE ; Que M. Z... a voté contre l'engagement d'une procédure de saisie immobilière à son encontre ainsi que M. F... représenté par le 1er, tandis que votaient pour une résolution en ce sens M. G... et Mme D... pour le compte de la Ville de CHÂTEAUROUX et de ses mandants, la SCI JACK ET JOSETTE et LA POSTE ; Attendu que lors de l'assemblée dont s'agit aucun pouvoir à l'attention de la Ville de CHÂTEAUROUX et de Mme D... n'a été présenté, ni aucun pouvoir n'a été joint à la feuille de présence et au procès-verbal ; Que le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER reconnaît cette carence mais entend y suppléer en produisant en justice l'arrêté municipal du 16 janvier 2003, et les pouvoirs de LA POSTE et de la S.C.I. JACK ET JOSETTE à la Ville de CHÂTEAUROUX des 06 novembre 2003 et 24 octobre 2003 ; Attendu que si la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 n'exigent pas que les pouvoirs soient annexés à la feuille de présence, cette obligation s'impose néanmoins en vertu de l'article 19 "tenue des assemblées" du règlement de la Copropriété du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN lequel prescrit de "dresser pour chaque assemblée une feuille de présence signée par tous les copropriétaires ou leur mandataire et arrêtée par le syndic ; les pouvoirs y seront annexés" ; Qu'il est en effet impératif que pour vérifier la qualité de mandataire du signataire, le mandat soit présenté et remis lors de l'assemblée et que pour assurer la régularité de la tenue des assemblées les mandats soient conservés ; 25 OCTOBRE 2007 No /7 Attendu que le règlement de copropriété étant un contrat qui s'impose à tous les copropriétaires, la non application de son article 19 par le syndic CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER constitue une violation contractuelle d'une clause claire et précise méritant d'être sanctionnée par l'annulation de la délibération adoptée le 07 novembre 2003 ; Que l'appelant soutient qu'il s'agirait d'une nullité de pure forme dans le cadre de laquelle le demandeur initial doit établir le grief que lui cause l'irrégularité alléguée ; Mais attendu que les votes irréguliers causent bien grief à M. et Mme Z... puisque l'assemblée générale du 07 novembre 2003 se prononçait sur l'engagement d'une saisie immobilière contre M. Z... et était adoptée à raison des votes des copropriétaires représentés par la Ville de CHÂTEAUROUX et Mme D..., celles-là même dont les mandats ne sont pas présentés et annexés ; Qu'en tout état de cause, la Ville de CHÂTEAUROUX n'était pas valablement représentée lors de l'assemblée litigieuse ; qu'en effet, l'arrêté municipal du 16 janvier 2003 concerne uniquement une délégation de signature, non de pouvoirs, donnée à Mme D... en sa qualité de 6ème adjointe en matière de commerce, artisanat et animation commerciale, ce qui n'a rien à voir avec la représentation de la ville de CHÂTEAUROUX à une assemblée générale de copropriétaires ; Que par voie de conséquence faute d'être valablement représentée, la Ville de CHÂTEAUROUX ne pouvait à fortiori représenter régulièrement d'autres copropriétaires ; Qu'il s'ensuit que tant à raison du non respect de l'annexion des mandats à la feuille de présence que du défaut de validité des mandats donnés à la ville de CHÂTEAUROUX et à Mme D..., l'annulation de l'assemblée générale du 07 novembre 2003 est encourue dans sa totalité, sans avoir même à rechercher si le vote du mandataire a eu une incidence sur l'obtention de la majorité, ce qui est de surcroît le cas en l'espèce ; Que le jugement entrepris qui a prononcé l'annulation de la délibération adoptée lors de cette assemblée générale, mérite en conséquence confirmation. 25 OCTOBRE 2007 No /8 Sur les autres demandes des parties : Attendu que M. et Mme Z... prétendent être créanciers du syndicat des copropriétaires et du syndic pour une somme de 3 157,69 € avec intérêts au taux légal depuis le 24 avril 2003 ; Qu'ils s'appuient sur un courrier de M. Z... et un état récapitulatif du versement au 26 avril 2003 dressé par M. Z..., alors que celui-ci ne peut pas se constituer une preuve à soi-même par la confection d'une pièce justificative ; Qu'ils s'appuient également sur deux avis de mainlevée après paiement d'acomptes, dont l'un se rattache à une autre copropriété, toujours à CHÂTEAUROUX mais dans le CENTRE COMMERCIAL SAINT JACQUES et n'a donc pas de rapport avec le présent litige ; Que M. et Mme Z... n'établissant pas dès lors qu'ils sont créanciers de la copropriété du CENTRE COMMERCIAL SAINT JEAN au 26 avril 2003, c'est à bon droit qu'ils ont été déboutés de leur demande à ce titre ; Attendu que la cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER soutient quant à lui être créancier de M. et Mme Z... pour un solde de 9 196,13 € au 1er juillet 2005 ; Qu'il fonde sa créance sur les condamnations judiciaires du Tribunal de Commerce de CHÂTEAUROUX du 18 décembre 2002 et du Tribunal d'Instance de CHÂTEAUROUX du 22 février 2002, pour respectivement au 17 février 2004, 7 432,82 € et 2 218,35 € ; Or attendu que dans ses écritures devant la Cour, il admet explicitement la libération de M. et Mme Z... ; Qu'il soutient cependant que les charges nouvelles venant à échéance depuis le 17 février 2004 n'ont pas été acquittées, mais il ne verse aux débats aucune réclamation infructueuse adressée à M. et Mme Z... et ne produit pas davantage les appels de fonds pour 2004 et 2005 ; Que les seuls actes d'exécution forcée produits concernent les condamnations judiciaires purgées depuis lors ; 25 OCTOBRE 2007 No /9 Qu'il s'ensuit que c'est encore à bon droit que le Tribunal a débouté le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER de sa demande en paiement d'une créance de la copropriété ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser les intimés supporter la charge de leurs frais irrépétibles en cause d'appel, qui seront fixés à 2 000 € ; Que l'appelant qui succombe en toutes ses prétentions aura la chage des entiers dépens de l'instance ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement , après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; Condamne le cabinet CHAPELOT PELEGRIN IMMOBILIER à payer à M. et Mme Z..., au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile la somme de 2 000 € ; Condamne le même aux entiers dépens d'appel et accorde à Me LE ROY DES BARRES, avoué, le droit prévu à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; L'arrêt a été signé par M. PUECHMAILLE, Président de Chambre, et par Mme GEORGET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT, V. GEORGETG. PUECHMAILLE