Cour de cassation, 13 novembre 2013. 12-23.982

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'aux termes du bail, la société preneuse n'était tenue que de la participation aux charges relatives à l'entretien et aux réparations du centre commercial et retenu que la société Mercialys n'établissait pas que les travaux de restructuration ou de rénovation qui fondaient sa demande de paiement relevaient de l'une ou l'autre de ces catégories, la cour d'appel qui n'a pas modifié les termes du litige, a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la bailleresse devait être déboutée de toutes ses demandes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Mercialys aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mercialys ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils pour la société Mercialys Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Mercialys de sa demande tendant à voir condamner la société Pharmacie Moulin Combronde à lui payer la somme de 22.830, 60 euros au titre de sa quote-part dans les travaux de rénovation entrepris dans le centre commercial ; AUX MOTIFS QUE le bail prévoit en son article VII «Charges», «le Preneur participera à toutes les charges de copropriété et les charges communes du centre commercial (nettoyage, parking, déneigement, enlèvement des ordures, frais de climatisation (chaude et froide), chauffage et climatisation du mail, assurances, espaces verts, électricité parking, taxes foncières, fourniture des caddies, entretien et réparation du parking, peinture des tracés du parking, peinture des matériels communs et des panneaux de signalisation communs, nettoyage mail, entretien et réparation du mail, des portes automatiques, et sprinklers communs, vérification électrique des commerces, entretien, réparation centrale d'eau glacée, entretien et réparation de l'installation électrique du mail, réparation diverses, maintenance toilettes, ramassage des caddies, etc.). Cette liste est non limitative mais seulement indicative. La répartition sera effectuée en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. (¿) ces tantièmes définis à la date de prise d'effet du bail pourront être modifiés à l'avenir en fonction de l'évolution du site (extension de surface, réduction de surface), ce que le preneur accepte d'ores et déjà » ; que ces dispositions mettent ainsi à la charge du preneur des dépenses d'entretien et de réparation, qu'il n'est par contre aucunement mentionné le terme de (¿) (sic) considération de locaux existants ayant donné lieu à un descriptif précis ; que le preneur n'a donc pas vocation à supporter la charge de travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués ; qu'il appartient à la société Mercialys de justifier précisément que les sommes réclamées sont conformes aux dispositions contractuelles tant sur la nature des travaux, que sur leur localisation et sur leur répartition ; que force est de constater que tel n'est toujours pas le cas devant la cour ; qu'il résulte du contrat de maîtrise d'ouvrage que l'opération d'ensemble portait sur l'extension des parkings, de la surface de vente de l'hypermarché Géant, de la galerie marchande, sur la rénovation et embellissement de façades existantes, sur la création d'une moyenne surface dans l'emprise des réserves Hyper, et par avenant n° 1 sur la rénovation de la galerie marchande ; que les nombreuses factures produites ne permettent pas de localiser les divers travaux ni d'en déterminer la nature exacte au niveau de la prise en charge ; qu'il en est de même pour les certificats de paiement qui se réfèrent sous la mention «Ext et Rénov intérieure du CC» à des travaux d'extension et de rénovation intérieure du centre commercial sans aucune distinction ni répartition entre les deux types de travaux ; que les attestations des entreprises, remplies toutes sur le même modèle en 2012, faisant état de «rénovation», ne concordent pas avec les pièces précédentes et ne renseignent pas plus la cour d'une manière suffisamment fiable ; que dans sa lettre circulaire du 28 mai 2010, la société SUDECO se réfère exclusivement à des travaux de restructuration du centre commercial ; que la quote-part réclamée au preneur est basée sur un coût global de 1 305 364,88 ¿ HT, soit 67 184,43 ¿ au titre des charges communes générales et 1 238 180,45 ¿ au titre des charges communes bâtiment principal ; que la société Mercialys a finalement déclaré dans ses écritures devant la cour qu'elle n'avait payé sur lesdites factures que la somme de 320 853,41 ¿ HT, les autres ayant été réglées par la société Immobilière Groupe Casino qui n'a aucun lien contractuel avec la société Echegut Optique ; que la base de son calcul est donc erronée, et ce pour un montant considérable ; qu'il n'est en outre pas produit la grille de répartition des tantièmes du règlement de copropriété, les pièces 41 et 45 n'étant pas des documents conventionnels passés entre la SNC Moulin Combronde et la société Mercialys ; qu'au surplus, même sur la somme de 320 853,42 ¿ HT déclarée comme réglée par la société Mercialys, il est impossible de déterminer la partie relative aux charges communes générales et celle relative aux charges communes bâtiment principal ; qu'il apparaît au final que le société Mercialys ne justifie pas de manière suffisamment fiable de ses prétentions ; que le jugement sera en conséquence confirmé dans l'intégralité de ses dispositions ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE de manière pratique, il est constant, par application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile qu'invoque la SNC Moulin Combronde, qu'il appartient aux parties de produire leurs moyens de preuve ; qu'en faisant offre au preneur de mettre les pièces fondant ses prétentions à sa disposition, au demeurant pour simple consultation dans ses locaux, la société Mercialys reconnaît ne pas les avoir communiquées ; que lesdites pièces ne sont pas produites au dossier du tribunal ; qu'ainsi que le fait valoir le preneur, il est impossible pour le tribunal, en l'absence de pièces : - de déterminer les travaux effectivement réalisés, la société Mercialys ne faisant état que de devis, - de savoir si les travaux effectivement réalisés concernent le local donné à bail à la société Moulin-Combronde ou des parties du centre commercial étant à usage commun des différents commerces ou l'extension du centre commercial votée par l'assemblée générale extraordinaire de l'AFUL du 19 décembre 2008 ou même l'extension des parties non communes, - de savoir si en application des stipulations du bail concernant la répartition des charges (article VII ¿ Charge, page 8), le coût des travaux effectivement réalisés dans le local du preneur incombe à ce dernier ou au bailleur ; que le contrat de bail énonce en outre, en son article VII ¿ Charges, que la répartition des charges communes sera effectuée en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété ; que ce document n'est pas produit ; interdisant au tribunal de déterminer la quote-part des travaux réalisés qui pourraient incomber au locataire ; que le fait que ces pièces soient volumineuses, mais transportables s'agissant de documents papiers, n'affranchit en rien la société Mercialys de rapporter la preuve qui lui incombe, obligation qui ne saurait être satisfaite par l'offre au preneur d'une simple consultation dans les bureaux de la direction du centre commercial, dont l'adresse n'est pas indiquée, étant précisé que le siège social de la société Mercialys est à Paris ; que la société Mercialys a parfaitement conscience de ce que les pièces, qu'elle n'a ni communiquées, ni produites, sont nécessaires pour fonder ses prétentions puisqu'elle prend soin de les détailler ; que la société Mercialys ne rapporte donc pas la preuve de l'existence de l'obligation dont elle poursuit l'exécution à l'encontre de la SNC Moulin Combronde ; qu'elle ne pourra, en conséquence, qu'être déboutée de l'intégralité de ses prétentions ; 1°/ ALORS QUE : aux termes de l'article VII du bail du 2 mai 1995, intitulé «Charges», il était expressément stipulé que : «le Preneur participera à toutes les charges de copropriété et les charges communes du centre commercial (nettoyage, parking, déneigement, enlèvement des ordures, frais de climatisation (chaude et froide), chauffage et climatisation du mail, assurances, espaces verts, électricité parking, taxes foncières, fourniture des caddies, entretien et réparation du parking, peinture des tracés du parking, peinture des matériels communs et des panneaux de signalisation communs, nettoyage mail, entretien et réparation du mail, des portes automatiques, et sprinklers communs, vérification électrique des commerces, entretien, réparation centrale d'eau glacée, entretien et réparation de l'installation électrique du mail, réparation diverses, maintenance toilettes, ramassage des caddies, etc.). Cette liste est non limitative mais seulement indicative. La répartition sera effectuée en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Si les locaux forment qu'une partie de lot, les charges seront réparties à l'intérieur de ce lot au prorata des surfaces des locaux composant ce ou ces lots. Ces tantièmes définis à la date de prise d'effet du bail pourront être modifiés à l'avenir en fonction de l'évolution du site (extension de surface, réduction de surface), ce que le preneur accepte d'ores et déjà. La présente clause VII «CHARGES» est considérée comme une condition essentielle du bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti et n'aurait plus d'existence conformément à l'article 1134 du code civil» ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société Pharmacie Moulin Combronde s'engageait à prendre en charge l'intégralité des frais afférents aux charges de copropriété et aux charges communes du centre commercial; qu'en décidant néanmoins que la société Pharmacie Moulin Combronde n'avait pas vocation à supporter la charge des travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article VII du bail du 2 mai 1995 , et violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ ALORS QUE : aux termes de l'article VII du bail du 2 mai 1995, intitulé «Charges», il était expressément stipulé que : «le Preneur participera à toutes les charges de copropriété et les charges communes du centre commercial (nettoyage, parking, déneigement, enlèvement des ordures, frais de climatisation (chaude et froide), chauffage et climatisation du mail, assurances, espaces verts, électricité parking, taxes foncières, fourniture des caddies, entretien et réparation du parking, peinture des tracés du parking, peinture des matériels communs et des panneaux de signalisation communs, nettoyage mail, entretien et réparation du mail, des portes automatiques, et sprinklers communs, vérification électrique des commerces, entretien, réparation centrale d'eau glacée, entretien et réparation de l'installation électrique du mail, réparation diverses, maintenance toilettes, ramassage des caddies, etc.). Cette liste est non limitative mais seulement indicative. La répartition sera effectuée en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Si les locaux forment qu'une partie de lot, les charges seront réparties à l'intérieur de ce lot au prorata des surfaces des locaux composant ce ou ces lots. Ces tantièmes définis à la date de prise d'effet du bail pourront être modifiés à l'avenir en fonction de l'évolution du site (extension de surface, réduction de surface), ce que le preneur accepte d'ores et déjà. La présente clause VII «CHARGES» est considérée comme une condition essentielle du bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti et n'aurait plus d'existence conformément à l'article 1134 du code civil» ; que lors de l'assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2008, l'AFUL du centre commercial Géant Vals près-le-Puy a voté, aux termes de la résolution n° 4, «l'autorisation pour la rénovation du centre commercial Géant Vals Près le Puy suivant concept «Esprit voisin» pour un montant global de 2 880 K¿ honoraires Sudeco compris» ; que, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 10), la société Mercialys précisait expressément qu'«au titre desdits travaux, les membres de l'AFUL ont conservé à leur charge la somme de 1 574 635 ¿, le solde étant réparti entre leurs locataires respectifs à raison de la quote-part des locaux qu'ils occupent dans le centre commercial», soit la somme totale de 1 305 364,88 euros ; qu'en décidant néanmoins que la société Pharmacie Moulin Combronde n'avait pas à supporter la charge des travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués, quand était demandé à la société locataire le remboursement des charges liées aux travaux de rénovation visés par l'article VII précité, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. 3°/ ALORS QUE : l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 18 et 19), la société Mercialys faisait valoir qu'elle avait «pris le parti de verser aux débats, dans un souci de transparence, l'intégralité des factures ayant trait aux travaux de rénovation du centre commercial, que celles-ci aient été réglées tant par elle-même que par la société l'Immobilière groupe Casino ; que «bien évidemment, seules les factures directement réglées par la société Mercialys (correspondant à une somme de 320 853,41 euros) ont fait l'objet d'une refacturation à ses locataires, au titre desquels figure notamment la société Pressing 3 S» ; qu'à cet effet, elle produisait la grille de répartition des travaux de rénovation du centre commercial, dont il résultait que «le coût global des travaux de rénovation refacturé tant aux locataires de la société Mercialys qu'à ceux de la société l'Immobilière groupe Casino s'élève à la somme de 1 305 364,88 euros HT. La société Mercialys a refacturé à ses locataires la somme totale de 320.853,42 euros HT, la société l'Immobilière groupe Casino a refacturé à ses locataires la somme totale de 984 511,46 euros HT» ; qu'en retenant, pour débouter la société Mercialys de sa demande tendant à voir condamner la société Echegut Optique à payer sa quote-part des travaux de rénovation, que «la quote-part réclamée au preneur est basée sur un coût global de 1 305 364,88 ¿ HT» et que «la base de son calcul est donc erronée, et ce pour un montant considérable», la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4°/ ALORS QUE : aux termes de l'article VII du bail du 2 mai 1995, intitulé «Charges», il était expressément stipulé que : « le Preneur participera à toutes les charges de copropriété et les charges communes du centre commercial (nettoyage, parking, déneigement, enlèvement des ordures, frais de climatisation (chaude et froide), chauffage et climatisation du mail, assurances, espaces verts, électricité parking, taxes foncières, fourniture des caddies, entretien et réparation du parking, peinture des tracés du parking, peinture des matériels communs et des panneaux de signalisation communs, nettoyage mail, entretien et réparation du mail, des portes automatiques, et sprinklers communs, vérification électrique des commerces, entretien, réparation centrale d'eau glacée, entretien et réparation de l'installation électrique du mail, réparation diverses, maintenance toilettes, ramassage des caddies, etc.). Cette liste est non limitative mais seulement indicative. La répartition sera effectuée en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Si les locaux forment qu'une partie de lot, les charges seront réparties à l'intérieur de ce lot au prorata des surfaces des locaux composant ce ou ces lots. Ces tantièmes définis à la date de prise d'effet du bail pourront être modifiés à l'avenir en fonction de l'évolution du site (extension de surface, réduction de surface), ce que le preneur accepte d'ores et déjà. La présente clause VII «CHARGES» est considérée comme une condition essentielle du bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti et n'aurait plus d'existence conformément à l'article 1134 du code civil » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que le contrat de maîtrise d'ouvrage stipulait que l'opération d'ensemble portait sur l'extension des parkings, de la surface de vente hypermarché Géant, de la galerie marchande, sur la rénovation et embellissements des façades existantes, sur la création d'une moyenne surface dans l'emprise des réserves hyper et, par avenant n° 1, sur la rénovation de la galerie marchande; qu'il résultait de ces constatations qu'une part des travaux effectués étaient des travaux de rénovation et d'embellissement dont le remboursement était expressément mis à la charge des locataires et qui leur ont été refacturés par la société Mercialys à hauteur de 320.853,42 euros ; qu'en considérant que le preneur n'avait pas vocation à supporter la charge des travaux décidés par le bailleur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil.