Cour de cassation, 11 décembre 2012. 11-21.019

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la parcelle litigieuse ne figurait pas, parmi celles mentionnées, dans l'acte authentique de vente et dans le compromis, comme ayant été vendues par les époux X...aux époux Y...et qu'il ressortait de ces actes que les parcelles vendues aux époux Y...bénéficiaient d'une servitude de passage s'exerçant sur la parcelle litigieuse en nature de chemin, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que les époux X...n'avaient pas entendu vendre cette parcelle aux époux Y..., a pu déduire, de ces seuls motifs, que les époux Y...ne pouvaient revendiquer un droit de propriété indivis sur cette parcelle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z...à payer à la SCP Plazanet et à M. Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les époux Y... Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR débouté les époux Gabriel Y...et Joëlle B...de leur demande tendant à voir juger que suite à l'acte de vente du 22 novembre 2002 ils ont acquis, sur la parcelle cadastrée à Vicq-sur-Gartempe (Vienne) section ZM n° 175, un droit de propriété indivis qualifié de cour commune ainsi que de leur demande consécutive d'annulation des dispositions contenues de la page 4 sous le titre « autre opération juridique soumise à la publicité » jusqu'à la page 7 au titre « conditions de vente » non compris du contrat de vente susvisé portant annulation de servitudes d'une part et constitution de servitudes d'autre part. AUX MOTIFS QU'« il appartient aux époux Y...de justifier qu'ils ont acquis en indivision la parcelle cadastrée ZM 175, anciennement AK 339, cette prétention fondant leur action en nullité pour vice de consentement des dispositions de l'acte du 22 novembre 2002 en ses dispositions portant annulation et constitution de servitudes ; que l'acte d'acquisition des époux Y...du 22 novembre 2002 mentionne qu'ils acquièrent des époux X...les parcelles cadastrées lieu-dit ...cadastrées section ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177 pour une contenance totale de 70 ares 32 ca ; que la parcelle 175 ne figure pas parmi les parcelles vendues ; qu'elle ne figure pas davantage à l'acte sous-seing privé portant compromis de vente sous conditions suspensives passe entre les époux X...et les époux Y...par l'intermédiaire du cabinet A..., agent immobilier, en date du 24 août 2002 ; qu'au contraire, cet acte rappelle que l'acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou non apparentes, discontinues ou discontinues pouvant grever le bien vendu, profitera des servitudes actives s'il en existe, les vendeurs déclarant que le bien vendu n'est à leur connaissance grevé d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou des prescriptions d'urbanisme et celles résultant de l'acte reçu par Maître Z..., notaire à La Roche-Posay le 6 mars 1976, reprises intégralement dans l'acte reçu par Me C... notaire à Preuilly-sur-Claise, le 16 janvier 1987 et ci après littéralement rapportées " Aux termes d'un acte reçu par Monsieur D..., alors notaire à Pleumartin, le 29 avril 1930, - contenant donation partage par Madame Veuve C...-P...à ses deux enfants au nombre desquels se trouvait Madame M...-C..., il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté ci-après " sous le titre " DESIGNATION ", - chemin commun avec le premier lot (Monsieur C... Louis) entre les bâtiments ci-dessus et ceux du premier lot, four auquel ont droit le premier (Monsieur C... Louis) et E.... Puits commun avec le premier lot (aujourd'hui détruit). Une écurie et une petite grange à la suite en prolongement des bâtiments du premier lot, aisance devant lesdites granges et écurie jusqu'à la limite, sur laquelle aisance le premier lot aura droit de passage à tous exercices ", les acquéreurs déclarant faire leur affaire personnelle des dites servitudes ; qu'iI résulte de la désignation des biens vendus tant dans l'acte notarié de vente que dans le compromis que les époux X...n'ont pas entendu vendre aux époux Y...une parcelle indivise numérotée 175 et qu'au contraire ils leur ont rappelé des servitudes existantes à la fois grevant et bénéficiant aux parcelles vendues portant : - sur un chemin commun avec C..., chemin dont toutes les parties s'accordent pour dire que l'assiette est constituée par l'actuelle parcelle n° 175 anciennement 339, - un four à l'usage de C... et E..., four qui se trouve sur la propriété aujourd'hui Y..., - un puits commun avec C..., puits dont toutes les parties s'accordent pour dire qu'il se trouvait sur le fonds appartenant aujourd'hui aux époux Y...(parcelle 176), - et une servitude de passage tous exercices au profit du fonds C... sur l'aisance devant l'écurie et la grange situées en prolongement du bâtiment C...; que l'acte d'acquisition des époux X...intervenu le 14 novembre 1997 mentionne qu'ils ont acquis des époux G...les mêmes parcelles cadastrées section ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177 pour la même contenance. Cet acte précise un rappel de servitudes stipulé à l'acte du 6 mars 1976 (Vente N...-M...à Q...-F...) reprenant la mention portée au titre " désignation " de l'acte de donation partage du 29 avril 1930 telle que rappelée ci-dessus ; que l'acte d'acquisition des époux G...du 7 décembre 1990 mentionne qu'ils ont acquis des époux H... I... les mêmes parcelles cadastrées section ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177 pour la même contenance. Dans la description de l'immeuble vendu il précise " devant le premier bâtiment et entre celui-ci et l'autre un chemin commun sur lequel se trouve un puits commun aujourd'hui détruit " et au titre des servitudes il rappelle celles mentionnées à l'acte du 6 mars 1976 (vente N...-M...à Q...-F...), à celui du 16 janvier 1987 (vente Q...-F...à H...) et la mention de l'acte de donation partage du 29 avril 1930 ci-dessus rappelée ; que l'acte d'acquisition des époux H...-I...du 16 janvier 1987 mentionne qu'ils ont acquis des époux Q...-F...les mêmes parcelles cadastrées section ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177 pour la même contenance. Dans la description des biens vendus, il mentionne le chemin commun sur lequel se trouve un puits commun aujourd'hui détruit et au titre des servitudes énonce celles rappelées à l'acte du 6 mars 1976 et la mention de l'acte de donation-partage du 29 avril 1930 ci-dessus rappelée ; qu'en conséquence, depuis le 16 janvier 1987, soit depuis plus de vingt ans à la date de l'assignation portant revendication de propriété, aucun titre des auteurs des époux Y...ne fait mention d'une parcelle indivise numéro 175, ou anciennement 339, dont la propriété serait transmise avec les parcelles ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177, ces titres successifs intégrant au contraire le " chemin commun " mentionné à l'acte de donation-partage initial du 29 avril 1930 au titre des servitudes tout comme le four, le puits et l'aisance devant l'écurie et la grange ; que Monsieur Olivier C... justifie quant à lui d'un titre de propriété relativement à la parcelle revendiquée comme indivise par les époux Y...; qu'il a en effet acquis de Monsieur Daniel C... par acte du 31 octobre 2001 les parcelles cadastrées n° 173, 174, 178, 12. 4 et la parcelle 175 pour sa contenance intégrale de 3 ares 50 centiares (superficie de l'intégralité de l'ancienne 339) ; que Monsieur Daniel C... tenait lui-même ses droits sur ces parcelles en vertu d'un acte de partage des successions de Louis C... et Germaine L...son épouse, du 18 mars 1978, aux termes duquel il s'est fait attribuer le premier lot composé d'une maison d'habitation et diverses parcelles en nature de sol et de terre, la parcelle AK 339 (devenue 175) faisant intégralement partie de son lot comme " cour commune " pour 3 ares 50 centiares ; que cet acte précise que les immeubles composant le premier lot, dont la parcelle 339 avaient appartenu en propre à Monsieur Louis C... époux L...en vertu d'un acte de donation partage du 29 avril 1930 ; qu'il ne fait état d'aucune indivision relative à la parcelle AK 339 ; qu'il ne précise aucune des servitudes existantes, les copartageants déclarant que jusqu'à ce jour ils n'ont personnellement créé ni conféré aucune servitude sur les biens partagés et qu'à leur connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de titres non prescrits par la loi ou de la loi ; qu'ainsi depuis le 18 mars 1978, la parcelle AK 339 de 3 ares 50 centiares, devenue n° 175, figure au titre de propriété de l'au teur de Monsieur Olivier C..., Daniel C..., comme en faisant partie intégrante, sous la qualification de " cour commune ", soit depuis 29 ans à la date de l'assignation en revendication de propriété des époux Y...; qu'en réalité, le seul acte translatif de propriété faisant référence à une propriété indivise de la parcelle AK 339 est l'acte de vente passé entre Monsieur Eugène M... Veuf C..., Monsieur Etienne N... et Madame Denise M... son épouse, d'une part, et les époux. Q...-F...d'autre part, en date du 6 mars 1976 aux termes duquel les vendeurs ont cédé aux époux Q...-F..." une maison d'habitation, un autre bâtiment comprenant garage et une ancienne écurie, devant le 1er bâtiment et entre celui-ci et l'autre un chemin commun cadastré section AK n° 339 pour une contenance cadastrale de 3 ares 50 centiares sur lequel se trouve un puits commun aujourd'hui détruit, derrière le bâtiment un jardin sur lequel se trouve un autre puits, attenant, un terrain ", le tout d'une contenance cadastrale de 70 ares 32 centiares, les terrains vendus étant mentionnés comme cadastrés section AK n° 338, 348, 512, 539 et section ZM n° 38 ; qu'il convient de relever que les références cadastrales déclarées vendues et la contenance correspondent exclusivement aux parcelles aujourd'hui cadastrées ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177 pour une contenance totale de 70 ares 32 ca. Il n'est nullement ajouté aux parcelles vendues la contenance de la parcelle AK 339 qualifiée de chemin commun ; que ce n'est que dans l'origine de propriété qu'il est énoncé que les parcelles n° 338 et 512 et la moitié indivise de AK 339 (mention rajoutée à la main) proviennent d'une donation-partage du 5 avril 1963 aux termes de laquelle il aurait été attribué à Madame N... la nue propriété des parcelles n° 338 512 et la moitié indi vise de la parcelle AK 339, l'usufruit ayant été attribué à Monsieur M... ; que cet acte fait en outre un rappel de servitude énonçant la mention de l'acte du 23 mai 1930 ci-dessus reproduite ; que l'acte de donation-partage du 5 avril 1963 énonce quant à lui qu'est attribué en nue-propriété à Madame N... (le donateur s'en réservant l'usufruit) le 2ème lot constitué d'un corps de bâtiments comprenant maison d'habitation, grenier dessus, un four auquel ont droit Madame Veuve O...et C..., quatre petits toits en retour d'équerre, côté nord, un petit hangar, cour commune avec C... devant la maison, un autre corps de bâtiment comprenant une petite grange avec écurie, aisance devant, sur laquelle C... a un droit de passage, puits avec pompe, le tout paraissant cadastré à ... n° 1752, 1753, 1754, 1755, 1757, 1758, 181 4 p. 1815 p. 1816 p. 1817 p. 1822, 1823, 1824, 1825, 1826 de la section A II n'est fait référence dans cet acte à aucune propriété indivise ; qu'enfin, s'agissant de l'acte de donation partage du 23 mai 1930 il n'est produit qu'un extrait portant réserve du droit d'usage et d'habitation ainsi que les charges souscrites par les donataires au profit de Monsieur et Madame P... et de Monsieur P... La répartition des lots et les contributions n'y figurent pas ; que la seule mention constante est donc celle rappelée a tous les actes produits qui y font référence au titre du " rappel de servitudes " sous un intitulé " DESIGNATION " telle que reproduite ci-dessus ; qu'iI résulte de l'ensemble de ces titres que les époux Y...ne justifient pas d'un titre de propriété indivise sur la parcelle N° 175 pour laquelle Monsieur Olivier C... et son auteur Daniel C... sont titrés depuis le 18 mars 1978 et que, plus particulièrement, les vendeurs successifs des parcelles ZM n° 38, 125, 126, 176 et 177 pour une contenance tota le de 70 ares 32 ca, dont les époux Q...-F..., depuis le 16 janvier 1987, n'ont pas entendu céder un droit de propriété indivis sur la parcelle A K 339 sur laquelle ils n'ont reconnu détenir qu'un titre de servitude de " chemin commun " avec C... depuis l'acte originel de division de la propriété intervenu en 1930 ; que le fait que la parcelle AK 339, devenue depuis 175, figure à la fiche de propriété de Monsieur Q... comme indivise, ne modifie en rien cette analyse, les époux Q... n'ayant pas entendu céder à leurs acquéreurs de droit de propriété sur cette parcelle, laquelle n'est d'ailleurs pas inventoriée au nombre des parcelles cédées aux époux H... sur la mention de la publication de l'acte du 16 janvier 1987 ; que ne pouvant prétendre à plus de droits que leurs propres vendeurs, les époux Y...ne peuvent donc soutenir que leur acte de vente du 22 novembre 2002 emportait nécessairement à leur profit un droit de propriété indivis sur la parcelle n° 175 même si celle-ci n'était pas visée à la désignation des biens vendus ; que ne pouvant prétendre ni à un titre conventionnel de propriété indivise ni à une indivision forcée résultant de la configuration des lieux, les époux Y...ne peuvent en conséquence utilement soutenir avoir été trompés lors de l'établissement de l'acte d'acquisition du 22 novembre 2002 sur la portée de leurs droits sur la parcelle cadastrée n° 175 et invoquer de ce chef la nullité des dispositions figurant au contrat de vente portant annulation de servitudes d'une part et constitution de servitudes d'autre part. ALORS D'UNE PART QUE Monsieur et Madame Y...avaient fait valoir dans leurs conclusions que le même bien désigné sous l'appellation « un chemin cadastré AK 339 pour 3 ares 50 centiares », correspondant à la « cour commune », avait été acquis – le 6 mars 1976 par les héritiers de Marie-Angélique C... épouse M... – le 18 mars 1978 par les héritiers de Louis C... époux de Germaine L..., qu'il résultait de ces cessions parallèles, à peu près contemporaines, que ce bien était à la fois la propriété des auteurs des époux Y...et la propriété des auteurs de Monsieur Olivier C..., et donc une propriété indivise ; qu'à défaut de répondre à ce moyen pertinent, la Cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE Monsieur et Madame Y...avaient fait valoir que dans les actes d'acquisition de leurs auteurs antérieurs à 1997, la désignation des biens vendus comportait la cour commune, et que sans un acte contractuel, ce droit de propriété indivise n'avait pu se changer en un simple droit de servitude ; que cependant, la Cour d'appel s'est purement et simplement abstenue de répondre à ce moyen péremptoire et déterminant, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.