Cour de cassation, 05 novembre 2013. 12-18.500

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 février 2012), que par acte du 29 août 2003, Mme X... a vendu à Mme Y... une maison d'habitation ; que se plaignant de fuites d'eau, Mme Y... a, après expertise, assigné Mme X... en résolution de la vente, restitution du prix de vente et dommages-intérêts ; Attendu que pour prononcer la résolution de la vente et condamner Mme X... à restituer le montant du prix de vente et à payer à Mme Y... des dommages-intérêts et une somme correspondant au trouble de jouissance, l'arrêt retient que les constatations de l'expert mettent en évidence l'existence de désordres constituant des vices que Mme Y... ne pouvait pas détecter lors des visites dont le nombre et la gravité avaient des effets certains sur la destination du bien acheté puisque les conditions d'habitation pouvaient à brève échéance se trouver compromises en termes d'hygiène et de salubrité et que Mme X... n'avait pas connaissance de la plupart des vices retenus comme cachés alors qu'elle était profane comme Mme Y... et n'occupait plus les lieux depuis plusieurs années ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait que la clause de non garantie des vices cachés figurant dans le contrat de vente devait recevoir application, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; rejette la demande de Mme Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue entre Madame X... et Madame Y... suivant acte du 29 août 2003 et d'AVOIR en conséquence condamné Madame X... à restituer à Madame Y... la somme de 117. 000 ¿, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, représentant le prix de la vente, et à lui verser les sommes de 52, 75 ¿ + 230 ¿ + 400 ¿ = 682, 75 euros à titre de dommages et intérêts et de 1500 euros pour trouble de jouissance ; AUX MOTIFS QUE l'expert a relevé différents défauts (toiture, plomberie, traces d'humidité, électricité) et après les avoir répertoriés et analysés, a distingué ceux qui pouvaient être aisément remarqués par un profane préalablement à l'achat et ceux qui nécessitaient des connaissances particulières du bâtiment ; qu'il a ainsi relevé que parmi les désordres constatés, s'agissant de la couverture, seule la mise en place d'une échelle pouvait permettre d'apprécier l'état réel de la toiture ; que pour la douche, seul l'usage pouvait révéler un défaut d'étanchéité, que la non conformité de l'électricité ne pouvait être détectée que par l'examen d'un professionnel ; qu'enfin, s'agissant de l'humidité de la cave, il considère que, compte tenu de son utilisation en cours, le problème n'existait pas et que l'humidification des murs ne pouvait pas être détectée ; qu'il conclut que " l'examen superficiel de l'immeuble donne l'impression préalable d'une construction convenable mais en approfondissant les choses on ne tarde pas à constater des anomalies dont certaines sont sérieuses et évolutives pouvant aller jusqu'à compromettre à brève échéance des conditions de vie adaptées en terme d'hygiène et de salubrité " ; qu'au vu de ces constatations mettant en évidence l'existence de désordres constituant des vices que madame Cyrillia Y... ne pouvait pas détecter lors des visites dont le nombre et la gravité avaient des effets certains sur la destination du bien acheté puisque les conditions d'habitation pouvaient " à brève échéance " se trouver compromises en " termes d'hygiène et de salubrité ", c'est avec raison que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'article 1641 étaient remplies, prononcé la résolution de la vente et ordonné la restitution du prix de 117. 000 euros par madame Maria X... à madame Cyrillia Y... ; que madame Cyrillia Y... sollicite une somme au titre de réparations effectuées pour 12. 874, 67 euros, de 38. 000 euros pour trouble de jouissance au cours de son occupation de sept ans des lieux et 2. 000 euros pour perte de biens mobiliers et 35. 000 euros pour perte de valeur patrimoniale ; que l'expert a mis en évidence que la maison présentait des désordres visibles indépendamment des désordres que ne pouvait pas voir un profane ; que madame Cyrillia Y... ne tient pas compte de cette distinction ; que s'agissant des désordres retenus comme constitutifs de vices cachés, l'expert a mentionné que les anomalies étaient évolutives ; qu'il ressort du dossier que madame Maria X... n'habitait pas la maison qui avait été donnée en location au moins pour 5 ans et que dans l'année précédant la vente la maison était inoccupée ; que pendant cette dernière année, elle avait fait exécuter des travaux dont l'expert a révélé qu'ils étaient mal exécutés ; qu'en conséquence madame Maria X... n'avait pas connaissance de la plupart des vices retenus comme cachés alors qu'elle était profane comme madame Cyrillia Y... et n'occupait plus les lieux depuis plusieurs années ; que Madame Y... sollicite le paiement de la somme de 12 874, 67 euros pour des travaux qui n'ont fait l'objet que de devis ; qu'elle ne peut qu'être déboutée des fins de ses prétentions ; qu'autrement, elle ne justifie pas des biens mobiliers qu'elle prétend avoir été endommagés, la pièce 37 est une facture pour une fuite raccord d'un montant de 52, 75 euros, qu'elle est fondée à obtenir une indemnisation pour le trouble de jouissance pour l'humidité et ce à hauteur de 1 500 euros, également pour le coût de la plomberie : 400 euros · et du constat technique : 320 euros ; qu'en revanche elle ne justifie pas de la " perte patrimoniale " invoquée ; que madame Maria X... devra régler à madame Cyrillia Y... la somme de 2. 000 euros pour frais exposés en appel et non compris dans les dépens ; ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel du 21 mars 2011, Madame Maria X... invoquait, en en reproduisant intégralement les termes, l'existence d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée au contrat de vente du 29 août 2003 (conclusions du 21 mars 2011, page 5, al. 9 et s.) ; qu'en prononçant la résolution de la vente sur le fondement de l'existence de vices cachés affectant la chose vendue sans répondre à ce moyen opérant, la bonne foi de l'exposante étant constante (arrêt page 4, al. 3), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Maria X... à verser à Madame Y... la somme de 52, 75 ¿ + 230 + 400 ¿ = 682, 75 euros à titre de dommages et intérêts et de 1500 euros pour trouble de jouissance ; AUX MOTIFS QUE Madame Y... sollicite le paiement de la somme de 12 874, 67 euros pour des travaux qui n'ont fait l'objet que de devis ; qu'elle ne peut qu'être déboutée des fins de ses prétentions ; qu'autrement, elle ne justifie pas des biens mobiliers qu'elle prétend avoir été endommagés, la pièce 37 est une facture pour une fuite raccord d'un montant de 52, 75 euros, qu'elle est fondée à obtenir une indemnisation pour le trouble de jouissance pour l'humidité et ce à hauteur de 1 500 euros, également pour le coût de la plomberie : 400 euros · et du constat technique : 320 euros ; qu'en revanche elle ne justifie pas de la " perte patrimoniale " invoquée ; 1°) ALORS QUE le vendeur d'une chose affectée de vices cachés ne peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur, outre la restitution du prix de vente, que s'il connaissait les vices affectant la chose ; qu'en condamnant Madame Maria X... à verser à Madame Y... la somme de 682, 75 ¿ à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1. 500 ¿ au titre du trouble de jouissance subi par cette dernière quand il s'évinçait de ses propres constatations que Madame X... était de bonne foi (arrêt page 4, al. 3), la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le vendeur de bonne foi d'une chose affectée de vices cachés ne peut être condamné à payer, outre la restitution du prix, que les frais occasionnés par la vente, c'est-à-dire les dépenses directement liées à la conclusion du contrat ; qu'en condamnant Madame Maria X... à verser à Madame Y..., outre la restitution du prix, des sommes correspondant au trouble de jouissance subi par cette dernière, outre les sommes de 52, 75 ¿ + 230 + 400 ¿ « à titre de dommages et intérêts » (arrêt page 5, al. 3) représentant une facture pour « fuite raccord » (52, 75 ¿), le coût de la plomberie (400 ¿) et celui du constat technique (320 ¿), c'est-à-dire des sommes sans rapport avec la conclusion du contrat de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1646 du Code civil.