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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 juillet 2011), que par actes du 11 septembre 1999, Mme X... et Mme Y... ont signé deux promesses synallagmatiques de vente portant sur deux parcelles ; que par jugement du 21 novembre 2000, confirmé par arrêt du 4 avril 2004, la vente a été déclarée parfaite ; que Mme Josselyne X..., héritière de Mme X..., a fait délivrer à Mme Y... une sommation d'avoir à comparaître le 12 juillet 2007 devant le notaire chargé de dresser les actes de vente ; que l'acquéreur n'ayant pas comparu, Mme X... l'a assignée en résolution de la vente et dommages-intérêts ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente à ses torts et de la débouter de ses demandes, alors selon le moyen :
1°/ qu'aux termes des compromis de vente en date des 11 septembre 1999, les ventes sont conclues sous les conditions suspensives d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif et d'un permis de construire d'une maison à usage d'habitation ; qu'en affirmant néanmoins, pour prononcer la résolution de la vente des parcelles aux torts de Mme Y... et la condamner à indemniser la venderesse, qu'aucune condition n'avait été convenue entre les parties relativement à la constructibilité des parcelles cédées, la cour d'appel a dénaturé les actes de vente précités, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que même après la formation de la vente, l'acquéreur est fondé à invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en prononçant la résolution de la vente des parcelles aux torts de Mme Y..., au motif que la vente était définitive et parfaite, bien que tant qu'elle n'avait pas été exécutée, l'acquéreur était fondé à se prévaloir du défaut de délivrance des parcelles conformes à celles visées dans l'acte, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du code civil ;
3°/ que même après la formation de la vente, le vendeur est fondé à invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en prononçant la résolution de la vente des parcelles aux torts de Mme Y... au motif que la délibération du 27 janvier 2006, approuvant le PLU dont résultait le classement des parcelles vendues en zone non constructible, avait été annulée par jugement du tribunal administratif du 24 septembre 2009, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si indépendamment de l'annulation de la délibération précitée, les parcelles cédées qui devaient être détachées d'un fonds plus grand restant appartenir à la venderesse n'étaient pas inconstructibles au regard des règles antérieures, dès lors que, comme l'avait indiqué la commune des Arcs par un courrier du 12 février 2012, elles étaient situées à l'intérieur d'une zone naturelle où les lotissements n'étaient pas autorisés de sorte que la constructibilité du terrain ne bénéficiait qu'à la totalité de l'unité foncière, ce dont il résultait que Mme Y... était fondée à invoquée l'inexécution, par la venderesse, de son obligation de délivrance conforme puisqu'elle lui avait délivré des parcelles qui n'étaient pas constructibles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1604 du code civil ;
4°/ que dans ses conclusions d'appel, Mme Y... soulignait avoir sollicité à de multiples reprises, et pendant près de deux ans, la réitération de la vente, conformément à ce qu'imposait l'arrêt de la cour d'appel du 4 mai 2004, et produisait les courriers en cause ; qu'en affirmant que Mme Y... avait multiplié les difficultés et ainsi fait obstacle à la réitération de la vente sans s'attacher à ces éléments desquels ressortait la diligence de l'exposante avant qu'elle ne soit informée du caractère inconstructible des parcelles acquises, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que, sur la demande de Mme Y..., le tribunal de grande instance avait retenu que la vente des deux parcelles était parfaite, que cette décision avait été confirmée par arrêt du 4 mai 2004 désormais définitif, que l'arrêt prévoyait que les actes de vente devaient être passés par les parties devant le notaire de leur choix, et relevé la carence de Mme Y... et celle de M. Z... et de la SCI Les Oliviers qui ne s'étaient pas présentés devant le notaire pour régulariser l'acte de vente et avaient multiplié les difficultés, alors même que par trois fois, le tribunal, puis la cour, puis le juge de l'exécution avaient constaté qu'aucun obstacle ne s'opposaient à ce que la vente puisse avoir lieu, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu un manquement à l'obligation de délivrance sur le fondement de l'article 1604 du code civil et, abstraction faite d'un motif surabondant sur l'absence de condition convenue entre les parties relativement à la constructibilité des parcelles, en a déduit à bon droit que Mme Y... ne pouvait plus contester les conditions de la vente et que la résolution de la vente devait être prononcée à ses torts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue selon compromis du 11 septembre 1999 et constatée par le jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN en date du 21 novembre 2000, confirmé par arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE du 4 mai 2004, entre Madame A... aux droits de laquelle vient Madame X... d'une part, et Madame Y... et Monsieur Z... d'autre part, aux torts de ces derniers et, déboutant Madame Y... de ses demandes, d'AVOIR dit que l'arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE du 4 mai 2004, qui avait constaté ladite vente et condamné Madame Y... à payer à la venderesse le prix de vente soit 76.224,51 euros, ainsi que les intérêts au taux légal sur ce prix à compter du 21 novembre 2001 à titre de dommages et intérêts, ne serait pas remis en cause ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les conclusions des parties concordent à demander la résolution de la vente objet du litige, et ne divergent que sur les torts de cette résolution, les appelants ayant fait valoir que Madame X... se trouvait dans l'impossibilité d'exécuter cette vente, tandis que Madame X... soutient que l'inexécution de la vente ne serait imputable qu'au mauvais vouloir des acquéreurs ; qu'il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé cette résolution, le litige ne portant plus, désormais que sur un contentieux de l'indemnisation, les parties se rejetant mutuellement la responsabilité de l'inexécution du contrat ; qu'en premier lieu, Madame Y... et Monsieur Z... minent leur propre argumentation en précisant, dans leurs dernières écritures que la délibération en date du 27 janvier 2006, qui avait approuvé le PLU dont résulte le classement des terrains vendus en zone non constructible aurait été annulée par un jugement du Tribunal Administratif de Nice en date du 24 septembre 2009, avec cette conséquence que l'ancien plan d'occupation des sols approuvé le 21 juillet 1993 et modifié le 19 décembre 2001 se trouvait de nouveau applicable, la commune des Arcs ayant décidé de ne pas exercer de recours ; que c'est à juste titre que le jugement énonce que la vente, avait d'ores et déjà été constatée par le jugement en date du 21 novembre 2000, en ses dispositions confirmées par l'arrêt du 4 avril 2004, qu'elle était donc parfaite et définitive, "aucune condition n'ayant par ailleurs été convenue entre les parties, relativement à la constructibilité des parcelles" ; qu'il n'était donc plus possible aux acquéreurs de revenir sur le consentement, motif pris d'une modification de la réglementation d'urbanisme intervenue entre temps, ni de prétendre que l'exécution de la convention serait devenue impossible ; que c'est également à juste titre que le Tribunal a constaté la carence de Madame Y... et celle de Monsieur Z... et de la SCI LES OLIVIERS, ceux-ci ayant multiplié les difficultés, alors même que par trois fois, le Tribunal, puis la Cour, puis le Juge de l'Exécution avaient constaté qu'aucun obstacle ne s'opposaient à ce que la vente puisse avoir lieu ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point ; qu'en ce qui concerne les dommages-intérêts réclamés par Madame X..., le Tribunal, a estimé que son préjudice avait reçu sa juste réparation du fait de la condamnation de Madame Y... au payement d'intérêt compensatoire, à compter du 21 novembre 2001, sur le prix global de 76.224,51 euros ; qu'il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, d'autant que cette condamnation est appelée à se prolonger jusqu'à la date du payement effectif des dits intérêts ; que la Cour constate que par lettre du 23 mai 2004, Maître B..., notaire à Ribeauvillé, a, pour le compte de Madame Y..., versé à Maître C..., notaire de Madame A..., une somme de 7.622,45 euros, laquelle, à défaut de toute précision sur la nature de ce versement, et en l'absence de dispositions contractuelles relatives à un quelconque "dépôt de garantie", doit être considérée comme un acompte ; que c'est donc à juste titre que Madame Y... en réclame la restitution, puisque la vente des deux terrains est résolue, sans qu'il y ait matière à l'application d'une quelconque clause pénale, ni d'autre sanction civile de cette nature ; qu'il convient de rappeler par ailleurs, que deux sommes de 1.000 francs soit 2.000 francs (304,90 euros) ont été versées à la signature des deux promesses de vente, et doivent être pareillement remboursées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE suivant actes d'huissier en date des 5 et 9 juillet 2007, Madame Y... et Monsieur Z... ont été sommés de comparaître en l'étude de Maître D... afin de régulariser la vente ; que celui-ci a établi un procès-verbal de carence et de difficultés en date du 12 juillet 2007, Madame Y... et Monsieur Z... ne s'étant pas présentés en son étude et Madame Y... ayant fait connaître au notaire, par acte du 11 juillet 2007, son intention de ne pas se présenter et l'intention de Monsieur Z... de renoncer à bénéficier de la clause de substitution aux motifs que les parcelles seraient devenues inconstructibles, que leur valeur ne saurait être la même, que le certificat d'urbanisme n'a jamais été communiqué, que les sommes réclamées au titre des intérêts étaient contestées et que l'impossibilité de signer l'acte de vente n'est que le fait de Madame X... ; qu'en l'état de l'arrêt de la Cour d'appel susvisé, Madame Y... était toutefois irrecevable à contester les conditions de la vente et le prix de vente, aucune condition n'ayant par ailleurs été convenue entre les parties relativement à la constructibilité des parcelles ; qu'il y a donc lieu de constater la carence de Madame Y... ainsi que celle de Monsieur Z... et de la SCI DES OLIVIERS qui avaient indiqué souhaiter bénéficier de la clause de substitution, et de prononcer la résolution pour inexécution de la vente des parcelles, avec toutes les conséquences de droit ; qu'en l'état de cette résolution, il y aura lieu de débouter Madame Y..., la SCI LES OLIVIERS et Monsieur Z... de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles ; que la demande de dommages et intérêts présentée par Madame X... sera rejetée, le préjudice subi ayant d'ores et déjà été pris en compte dans la condamnation prononcée par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, à l'encontre de Madame Y..., au paiement des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 76.224,51 euros à compter du 21 novembre 2001, condamnation définitive qui n'est bien entendu pas remise en cause par la présente décision ; qu'il n'appartient pas au tribunal de fixer le montant de ces intérêts ce qui reviendrait à interpréter la décision de la Cour d'appel ;
ALORS QUE la résolution d'un contrat entraîne son anéantissement ; qu'en jugeant néanmoins que sa décision « ne remet tait pas en cause l'arrêt de la Cour d'appel d'AIX-ENPROVENCE du 4 mai 2004 » qui avait retenu le caractère parfait de la vente et condamné en conséquence Madame Y... à en verser le prix à la venderesse, bien qu'elle en ait prononcé la résolution, ce dont il résultait que l'acquéreur était déchargé de son obligation d'en payer le prix, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1184 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente intervenue selon compromis du 11 septembre 1999 et constatée par le jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN en date du 21 novembre 2000, confirmé par arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE du 4 mai 2004, entre Madame A... aux droits de laquelle vient Madame X... d'une part, et Madame Y... et Monsieur Z... d'autre part, aux torts de ces derniers, et d'AVOIR constaté que l'arrêt de la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE du 4 mai 2004, ayant constaté ladite vente et condamné Madame Y... à payer à la venderesse le prix de vente soit 76.224,51 euros, ainsi que les intérêts au taux légal sur ce prix à compter du 21 novembre 2001 à titre de dommages et intérêts, ne serait pas remis en cause et d'AVOIR débouté Madame Y... de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les conclusions des parties concordent à demander la résolution de la vente objet du litige, et ne divergent que sur les torts de cette résolution, les appelants ayant fait valoir que Madame X... se trouvait dans l'impossibilité d'exécuter cette vente, tandis que Madame X... soutient que l'inexécution de la vente ne serait imputable qu'au mauvais vouloir des acquéreurs ; qu'il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé cette résolution, le litige ne portant plus, désormais que sur un contentieux de l'indemnisation, les parties se rejetant mutuellement la responsabilité de l'inexécution du contrat ; qu'en premier lieu, Madame Y... et Monsieur Z... minent leur propre argumentation en précisant, dans leurs dernières écritures que la délibération en date du 27 janvier 2006, qui avait approuvé le PLU dont résulte le classement des terrains vendus en zone non constructible aurait été annulé par un jugement du Tribunal Administratif de Nice en date du 24 septembre 2009, avec cette conséquence que l'ancien plan d'occupation des sols approuvé le 21 juillet 1993 et modifié le 19 décembre 2001 se trouvait de nouveau applicable, la commune des Arcs ayant décidé de ne pas exercer de recours ; que c'est à juste titre que le jugement énonce que la vente avait d'ores et déjà été constatée par le jugement en date du 21 novembre 2000, en ses dispositions confirmées par l'arrêt du 4 avril 2004, qu'elle était donc parfaite et définitive, "aucune condition n'ayant par ailleurs été convenue entre les parties, relativement à la constructibilité des parcelles" ; qu'il n'était donc plus possible aux acquéreurs de revenir sur le consentement, motif pris d'une modification de la réglementation d'urbanisme intervenue entre temps, ni de prétendre que l'exécution de la convention serait devenue impossible ; que c'est également à juste titre que le Tribunal a constaté la carence de Madame Y... et celle de Monsieur Z... et de la SCI LES OLIVIERS, ceux-ci ayant multiplié les difficultés, alors même que par trois fois, le Tribunal, puis la Cour, puis le Juge de l'Exécution avaient constaté qu'aucun obstacle ne s'opposaient à ce que la vente puisse avoir lieu ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point ; qu'en ce qui concerne les dommages intérêts réclamés par Madame X..., le Tribunal a estimé que son préjudice avait reçu sa juste réparation du fait de la condamnation de Madame Y... au payement d'intérêts compensatoires, à compter du 21 novembre 2001, sur le prix global de 76.224,51 euros ; qu'il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, d'autant que cette condamnation est appelée à se prolonger jusqu'à la date du payement effectif desdits intérêts ; que la Cour constate que par lettre du 23 mai 2004, Maître B..., notaire à Ribeauvillé, a, pour le compte de Madame Y..., versé à Maître C..., notaire de Madame A..., une somme de 7.622,45 euros, laquelle, à défaut de toute précision sur la nature de ce versement, et en l'absence de dispositions contractuelles relatives à un quelconque "dépôt de garantie", doit être considérée comme un acompte ; que c'est donc à juste titre que Madame Y... en réclame la restitution, puisque la vente des deux terrains est résolue, sans qu'il y ait matière à l'application d'une quelconque clause pénale, ni d'autre sanction civile de cette nature ; qu'il convient de rappeler par ailleurs, que deux sommes de 1.000 francs soit 2.000 francs (304,90 euros) ont été versées à la signature des deux promesses de vente, et doivent être pareillement remboursées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE suivant actes d'huissier en date des 5 et 9 juillet 2007, Madame Y... et Monsieur Z... ont été sommés de comparaître en l'étude de Maître D... afin de régulariser la vente ; que celui-ci a établi un procès-verbal de carence et de difficultés en date du 12 juillet 2007, Madame Y... et Monsieur Z... ne s'étant pas présentés en son étude et Madame Y... ayant fait connaître au notaire, par acte du 11 juillet 2007, son intention de ne pas se présenter et l'intention de Monsieur Z... de renoncer à bénéficier de la clause de substitution aux motifs que les parcelles seraient devenues inconstructibles, que leur valeur ne saurait être la même, que le certificat d'urbanisme n'a jamais été communiqué, que les sommes réclamées au titre des intérêts étaient contestées et que l'impossibilité de signer l'acte de vente n'est que le fait de Madame X... ; qu'en l'état de l'arrêt de la Cour d'appel susvisé, Madame Y... était toutefois irrecevable à contester les conditions de la vente et le prix de vente, aucune condition n'ayant par ailleurs été convenue entre les parties relativement à la constructibilité des parcelles ; qu'il y a donc lieu de constater la carence de Madame Y... ainsi que celle de Monsieur Z... et de la SCI DES OLIVIERS qui avaient indiqué souhaiter bénéficier de la clause de substitution, et de prononcer la résolution pour inexécution de la vente des parcelles, avec toutes les conséquences de droit ; qu'en l'état de cette résolution, il y aura lieu de débouter Madame Y..., la SCI LES OLIVIERS et Monsieur Z... de l'intégralité de leurs demandes reconventionnelles ; que la demande de dommages et intérêts présentée par Madame X... sera rejetée, le préjudice subi ayant d'ores et déjà été pris en compte dans la condamnation prononcée par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, à l'encontre de Madame Y..., au paiement des intérêts au taux légal sur le prix de vente de 76.224,51 euros à compter du 21 novembre 2001, condamnation définitive qui n'est bien entendu pas remise en cause par la présente décision ; qu'il n'appartient pas au tribunal de fixer le montant de ces intérêts ce qui reviendrait à interpréter la décision de la Cour d'appel ;
1°) ALORS QU'aux termes des compromis de vente en date des 11 septembre 1999, les ventes sont conclues sous les conditions suspensives d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif et d'un permis de construire d'une maison à usage d'habitation (compromis, p. 4) ; qu'en affirmant néanmoins, pour prononcer la résolution de la vente des parcelles aux torts de Madame Y... et la condamner à indemniser la venderesse, qu'aucune condition n'avait été convenue entre les parties relativement à la constructibilité des parcelles cédées, la Cour d'appel a dénaturé les actes de vente précités, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE même après la formation de la vente, l'acquéreur est fondé à invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en prononçant la résolution de la vente des parcelles aux torts de Madame Y..., au motif que la vente était définitive et parfaite, bien que tant qu'elle n'avait pas été exécutée, l'acquéreur était fondé à se prévaloir du défaut de délivrance des parcelles conformes à celles visées dans l'acte, la Cour d'appel a violé les articles 1184 et 1604 du Code civil ;
3°) ALORS QUE même après la formation de la vente, le vendeur est fondé à invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; qu'en prononçant la résolution de la vente des parcelles aux torts de Madame Y... au motif que la délibération du 27 janvier 2006, approuvant le PLU dont résultait le classement des parcelles vendues en zone non constructible, avait été annulée par jugement du Tribunal administratif du 24 septembre 2009, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si indépendamment de l'annulation de la délibération précitée, les parcelles cédées qui devaient être détachées d'un fonds plus grand restant appartenir à la venderesse n'étaient pas inconstructibles au regard des règles antérieures, dès lors que, comme l'avait indiqué la commune des ARCS par un courrier du 12 février 2012, elles étaient situées à l'intérieur d'une zone naturelle où les lotissements n'étaient pas autorisés de sorte que la constructibilité du terrain ne bénéficiait qu'à la totalité de l'unité foncière, ce dont il résultait que Madame Y... était fondée à invoquée l'inexécution, par la venderesse, de son obligation de délivrance conforme puisqu'elle lui avait délivré des parcelles qui n'étaient pas constructibles, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1604 du Code civil ;
4°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Madame Y... soulignait avoir sollicité à de multiples reprises, et pendant près de deux ans, la réitération de la vente, conformément à ce qu'imposait l'arrêt de la Cour d'appel du 4 mai 2004, et produisait les courriers en cause ; qu'en affirmant que Madame Y... avait multiplié les difficultés et ainsi fait obstacle à la réitération de la vente sans s'attacher à ces éléments desquels ressortait la diligence de l'exposante avant qu'elle ne soit informée du caractère inconstructible des parcelles acquises, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
