Tribunal judiciaire, 29 janvier 2026. 25/00355

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] JUGEMENT DU 29 JANVIER 2026 N° RG 25/00355 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLDV Minute JCP n° 26/82bis PARTIE DEMANDERESSE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au Barreau de PARIS PARTIE DÉFENDERESSE : Madame [E] [H] demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me David MARTIN, avocate au Barreau de METZ COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ : JUGE : Adeline GUETAZ GREFFIER : Mélissa MALOYER Débats à l'audience publique du 04 décembre 2025 Délivrance de copies : - clause exécutoire délivrée le à Me Roger LEMONNIER par LS (+ pièces) - copie certifiée conforme délivrée le à Me David MARTIN par voie de case (+ pièces) - seconde exécutoire délivrée le à EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 février 2024, Monsieur [P] [B] et Madame [U] [B], représentés par le mandataire SYNERGIE ET HABITAT, ont consenti un bail d’habitation à Mme [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453 euros et d’une provision pour charges de 166 euros. Par acte du 8 février 2024, un contrat de cautionnement a été établi entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits des bailleurs, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2573,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [H] le 26 septembre 2024. Par assignation du 30 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour, sous bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2512,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant la première audience du 4 septembre 2025. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 4 décembre 2025. Prétentions et moyens des parties À cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2025, s'élève désormais à 3077,10 euros. Son conseil s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience et soutient que la dette locative n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte que la résiliation du contrat est acquise en application de la clause résolutoire. La demanderesse fait valoir que sa créance est parfaitement fondée au regard des décomptes et quittances subrogatives produites aux débats, et après déduction des paiements faits par la locataire à hauteur de 2840,24 euros, et soutient que Mme [H] ne communique aucune pièce aux fins de contester le montant des sommes demandées. Elle s’oppose à l’affirmation de la locataire selon laquelle elle n’aurait pas connaissance de son intervention dans la procédure, alors que c’est elle qui a pris l’initiative, en tant que candidate à la recherche d’un logement, de se connecter sur la plateforme dédiée pour solliciter un « visa » lui permettant de bénéficier du dispositif de la garantie VISALE, cette mention apparaissant dans le contrat de bail en première page. Elle fait par ailleurs valoir que le bail ayant été conclu le 5 février 2024, le décompte des charges doit être effectué au plus tard le 5 février 2026 et non le 5 février 2025 comme l’affirme la locataire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte établi par SYNERGIE HABITAT et arrêté à la date du 4 novembre 2025 sur lequel il apparait qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [E] [H], représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions du 7 novembre 2025 demande de : A titre principal, débouter le demandeur,A titre subsidiaire et reconventionnel, lui accorder des délais de paiement sur trois ans ou subsidiairement sur deux ans,Condamner la société ACTION LOGEMENT subrogée dans les droits de M. et Mme [B] à lui rembourser la somme de 2988 euros,Condamner la demanderesse aux dépens et à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient qu’aucune pièce ne démontre que la société ACTION LOGEMENT aurait versé la somme de 6247,50 euros aux bailleurs, ni le montant des remboursements effectués par la locataire et déplore le fait que le bailleur ne soit pas partie à la procédure. Mme [H] fait valoir qu’elle a toujours payé ses loyers au syndic de gestion SYNERGIE HABITAT et qu’elle n’avait jamais entendu parler de la société ACTION LOGEMENT avant la présente procédure. Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle expose encore que la dette locative à proprement parler n’est pas connue, puisque la dette dont se prévaut la demanderesse n’est constituée que des sommes qu’elle a avancées en tant que caution. Elle affirme par ailleurs qu’elle est en situation de régler sa dette locative si elle existait, qu’elle perçoit un salaire de 1475 euros par mois et qu’elle a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Mme [H] invoque par ailleurs les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et argue du fait que la régularisation des charges doit être au moins annuelle, et que faute pour le bailleur d’avoir effectué cette régularisation avant le 5 février 2025, elle est en droit de demander le remboursement des provisions versées pendant 18 mois à raison de 166 euros par mois, soit 2988 euros. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits des bailleurs, Monsieur et Madame [B], justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements figurant sur le décompte du syndic SYNERGIE HABITAT (pièce 17 de la demanderesse) et le détail de la créance établi par ACTION LOGEMENT SERVICES le 25 novembre 2025, la somme de 2573,28 euros (dette locative en principal déduction faite des frais d’acte) n’a pas été réglée par Mme [H] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits des bailleurs est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2024. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Mme [H] propose de rembourser sa dette locative en 36 mensualités, la demanderesse ne formalise aucune opposition à cette demande et il sera relevé que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, selon le décompte versé par le syndic SYNERGIE HABITAT arrêté au 4 novembre 2025. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Mme [E] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 85 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [E] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits des bailleurs, verse aux débats : Une quittance subrogative datée du 18 février 2025 selon laquelle SYNERGIE HABITAT atteste avoir perçu de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4590,04 euros au titre des loyers impayés et subroge la demanderesse dans ses droits et actions contre la locataire défaillante, Un décompte du syndic SYNERGIE HABITAT daté du 4 novembre 2025 démontrant que seul le loyer du mois d’octobre est dû, non encore exigible puisque la date de paiement des loyers est fixée au 5 du mois par le contrat de bail, Un décompte au titre de la garantie VISALE établi le 25 novembre 2025, selon lequel Mme [E] [H] lui devait la somme de 3077,10 euros, compte tenu de paiements intervenus. Il résulte de ces éléments que l’intégralité des loyers dont était redevable Mme [H] ont été payés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux bailleurs à hauteur de 4590,04 euros, et que la locataire a procédé à un certain nombre de remboursements auprès de cet organisme et reste devoir à cette société la somme de 3077,10 euros au titre de la garantie loyers impayés. Il apparait également que Mme [H] a repris le paiement du loyer courant et n’a pas généré de nouvelle dette locative auprès de ses bailleurs. La locataire n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant dont il est justifié par la demanderesse, elle sera condamnée à lui payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 2573,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 633.76 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs, ou à leur mandataire. 4. Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. En l’espèce, Mme [H] fonde sa demande de remboursement des provisions sur charge d’un montant mensuel de 166 euros sur le fait que le bailleur n’a pas régularisé les charges avant le 5 février 2025 alors que le bail a été conclu le 4 février 2024. Cependant, en application des dispositions de l’article 23 ci-dessus reproduites, le bailleur a l’obligation d’effectuer la régularisation des charges avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité. Ainsi, pour les charges exigibles au titre de l’année 2024, le bailleur doit procéder à la régularisation avant la fin de l’année civile suivante, soit avant le 31 décembre 2025. En conséquence, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir encore procédé à la régularisation annuelle des charges et la demande de remboursement est rejetée. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [E] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits des bailleurs, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La demande présentée par Mme [E] [H] à ce titre sera rejetée. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 février 2024 entre Monsieur [P] [B] et Madame [U] [B], d’une part, et Mme [E] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 7 novembre 2024, CONDAMNE Mme [E] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits des bailleurs, la somme de 3077,10 euros (trois mille soixante-dix-sept euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 2573,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [E] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [H], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la demanderesse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [E] [H] sera condamnée à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges présentée par Mme [E] [H], CONDAMNE Mme [E] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et celui de l'assignation du 30 avril 2025, CONDAMNE Mme [E] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits du bailleur, Monsieur [P] [B] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande des parties, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et M. MALOYER, greffière. La Greffière La Vice-présidente