Cour de cassation, 17 décembre 2013. 12-25.073

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'affluence considérable des touristes, pendant la courte période des marchés de Noël, concernait directement les commerces de vente de souvenirs d'Alsace et souverainement retenu que le surcroît ponctuel de chalands potentiels qu'elle était susceptible d'apporter, ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité de prêt-à-porter pour enfants exercée par la société preneuse, la cour d'appel qui a motivé sa décision et répondu aux conclusions, en a, à bon droit, déduit qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Colstras aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Colstras à payer la somme de 3 000 euros à la société Du Pareil au même ; rejette la demande de la SCI Colstras ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la SCI Colstras IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR constaté que les facteurs locaux de commercialité pendant la période considérée du 1er juillet 1997 au 1er juin 2008 n'ont été modifiés ni de façon notable ni de façon favorable à l'activité commerciale exercée par la société DPAM, D'AVOIR dit en conséquence le loyer non déplafonné, et D'AVOIR débouté la SCI COLSTRAS de l'intégralité de ses prétentions ; AUX MOTIFS QUE « une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Cass. III 14. 09. 2011). Cette modification notable et favorable doit être intervenue au cours du bail à renouveler, soit en l'espèce entre le 1er juillet 1997 et le 1er juin 2008. S'agissant de l'augmentation de la population de COLMAR, il résulte des pièces que celle-ci est passée de 64. 889 habitants en 1990 à 65. 136 habitants en 1999, puis à 67. 163 habitants en 2006, soit une augmentation d'un peu plus de 2. 000 habitants au cours de la période considérée. Il est exact, au vu des pièces, que parallèlement le nombre de naissances a reculé avec 956 naissances en l'an 2000 et 921 naissances en 2008. Contrairement à l'opinion du premier juge, ces évolutions ne sauraient être qualifiées de notables ni favorables au commerce de prêt-à-porter pour enfants exercé par la société preneuse sous l'enseigne commerciale DU PAREIL AU MEME. S'agissant de la modification de l'accès de la circulation et du stationnement dans le centre ville, l'expert judiciaire note l'aménagement du parking souterrain de la place... en l'an 2000 et la création du parking souterrain... en 2007. Or, à juste titre, l'expert note que l'aménagement du parking souterrain de la Place... en l'an 2000 tout comme la création du parking souterrain... en 2007 concernent des parkings excentrés par rapport à la..., le premier se situant à environ 500 m et le second à plus de 800 m, et ne sont ni les plus proches ni les plus pratiques pour accéder au magasin alors qu'il existe des parkings anciens bien plus proches (notamment l'important parking de la Mairie avec 395 places et une sortie donnant directement sur la... près du magasin). En conséquence, les nouveaux parkings ne sauraient être retenus comme élément d'une modification notable de l'accessibilité du magasin, donc favorable à la commercialité de celui-ci. Concernant la circulation, il n'est nullement démontré par le bailleur, ainsi que le relève l'expert judiciaire, que le nouveau plan de circulation mis en place en 2002 comme la promotion des déplacements en vélo aient eu un impact significatif sur la fréquentation de la... ni, de façon objective, sur les facteurs locaux de commercialité de cette rue. S'agissant de la desserte de COLMAR par le TGV Est depuis 2007, comme le souligne l'expert X..., cela a été bénéfique au commerce colmarien en général ainsi qu'au développement économique de la ville. En revanche, comme le relève à juste titre l'expert judiciaire, cette nouvelle desserte, si elle a incontestablement augmenté l'attractivité touristique de la ville elle n'a pas de façon notoire et favorable influé sur l'activité de commerce exercée par la société DPAM alors que l'enseigne " DU PAREIL AU MEME " existe dans un grand nombre de villes françaises, un touriste ne viendra pas spécialement à COLMAR pour acheter un vêtement d'enfant dans un magasin à l'enseigne DPAM, à la différence d'un commerce dont l'activité serait la vente de souvenirs et d'articles d'artisanat et de produits régionaux. S'agissant du réseau bus, l'expert X... a repris l'historique des évolutions liées à la création de la communauté d'Agglomération de COLMAR en 2004, au fonctionnement de la Société des Transports Urbains de Colmar et Environs et du Syndicat Intercommunal des Transports des Environs de Colmar, enfin à la refonte du réseau des transports en commun parallèlement à l'élaboration du Plan de Déplacements Urbains. Cependant, l'expert judiciaire à juste titre considère que ces évolutions, à défaut de statistiques fiables, n'ont pas eu un impact sensible sur la fréquentation de la... et ne sauraient donc être retenues comme modification notable des facteurs locaux de commercialité. S'agissant du renouvellement des enseignes et la création de nouveaux fonds de commerce, la SCI COLSTRAS se fonde là encore sur l'expertise de Mme X... notant la rénovation et la modernisation de locaux commerciaux en remplacement de magasins moins attractifs à proximité immédiate du fonds de commerce exploité par la société DPAM (agrandissement de la FNAC en 2005, installation de SEPHORA en 1997) installation d'ARMAND THIERY femme en 2000 et d'ARMAND THIERY homme en 2004, enfin installation de SERGENT MAJOR en 2007, Mme X... concluant " qu'une synergie commerciale a été créée par l'implantation groupée de ces différentes marques et la réalisation de magasins modernes et attrayants, ce qui a dynamisé le commerce du secteur et a bénéficié à l'ensemble des commerces de la... ". Il résulte tant des pièces, et notamment des renseignements sur COLMAR sur le site internet Wikipédia versés aux débats qu'il n'est pas contestable que la... est depuis longtemps considérée comme l'emplacement commercial n° 1 à CO LMAR. Cependant, si la progression du chiffre d'affaires du magasin pendant la période considérée ne saurait être considérée comme un élément objectif pour l'appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il n'apparaît pas que l'implantation de ces enseignes nationales constitue le début d'une renaissance de la commercialité de cette rue, mais qu'elle s'inscrit dans les évolutions normales d'une rue très commerçante si bien que, même à supposer un accroissement du flux piétonnier, donc du nombre de chalands potentiels, un tel phénomène, favorable au commerce exploité par l'appelante, ne saurait s'analyser en une modification notable des facteurs locaux de commercialité. S'agissant des aménagements et embellissements de la ville, l'expert X... fait état des aménagements et embellissements réalisés par la Ville de COLMAR et dont certains à proximité de la... telle la.... Il n'en demeure pas moins que l'expert judiciaire note, à juste titre, que ces réalisations ne concernent pas directement la... et n'ont pas augmenté son attractivité propre, allant même jusqu'à poser avec perspicacité la question de savoir si, à la suite de ces réalisations, la... ne risquait pas d'être concurrencée davantage qu'elle ne l'a été dans le passé par d'autres rues ou secteurs profitant davantage de ces évolutions. En conséquence, ce ne saurait être retenu comme élément modifiant notoirement et favorablement les facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité exercée par la société appelante. S'agissant enfin des animations, la SCI COLSTRAS rappelle, ainsi que l'a fait son expert, Mme X..., certaines manifestations et événements culturels proposés par la Ville dont le plus important est évidement le marché de Noël. Il convient d'observer que celui-ci date de 1976 mais s'est régulièrement développé, ainsi que le relevait cette Cour dans un arrêt du 9 mars 2006 versé aux débats (SCI ANATOLE cl SARL BELLE ALSACE) où il est noté que " le marché de Noël est en expansion à COLMAR puisqu'il comprenait 25 stands en 1991 sur différents sites du centre ville pour atteindre 130 stands en 1997-1998 et, selon l'expert X..., c'est encore étendu en s'installant pour la première fois en 2002 Place ..., c'est-à-dire à 50 m des locaux de la société DPAM. Cependant, s'il est indéniable que l'affluence des touristes pendant la période des marchés de Noël (qui s'étend du 1er décembre de chaque année au début du mois de janvier de l'année suivante) est considérable et concerne directement des commerces de vente de souvenirs d'Alsace, celle-ci, doublée d'une augmentation de clients locaux, fût-elle éphémère, venant effectuer leurs achats de cadeaux de Noël, est de nature à apporter ponctuellement un surcroît de chalands potentiels, mais ne saurait en aucun cas constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité exercée par l'appelante. En conséquence, il y a lieu d'entériner les conclusions de l'expert judiciaire qui, après analyse de toutes les modifications détaillées soulevées par les parties a considéré que celles-ci n'avaient pas un intérêt significatif pour le commerce considéré de prêt-à-porter pour enfants et qu'il n'y avait pas eu modification notable des éléments mentionnés aux alinéas 1 à 4 de l'article L. 145-33 du Code de commerce » ; 1. ALORS QUE les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que la Cour d'appel a considéré que le marché de Noël était « en expansion à COLMAR puisqu'il comprenait 25 stands en 1991 sur différents sites du centre ville pour atteindre 130 stands en 1997-1998 » et qu'il s'était encore « étendu en s'installant pour la première fois en 2002 Place ..., c'est-à-dire à 50 m des locaux de la société DPAM », et qu'il « est indéniable que l'affluence des touristes pendant la période des marchés de Noël (qui s'étend du 1er décembre de chaque année au début du mois de janvier de l'année suivante) est considérable et concerne directement des commerces de vente de souvenirs d'Alsace, celle-ci, doublée d'une augmentation de clients locaux, fût-elle éphémère, venant effectuer leurs achats de cadeaux de Noël, de nature à apporter ponctuellement un surcroît de chalands potentiels » ; qu'en estimant cependant que cette expansion ne saurait en aucun cas constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité exercée par l'appelante, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient en violation de l'article R. 145-6 du Code de Commerce ; 2. ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la Cour d'appel qui a considéré que l'afflux de touristes pendant la période des marchés de noël ne saurait en aucun cas constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité exercée par l'appelante, a statué par voie de simple affirmation, privant de motifs sa décision, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 3. ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la Cour d'appel qui n'a pas réfuté la motivation du premier juge qui avait considéré que le nombre croissant de touristes pour partie d'origine étrangère qui, à l'occasion de leur voyage, pouvaient réaliser des achats de vêtements caractérisait une modification des facteurs locaux de commercialité et que l'expansion notable de la fréquentation de la boutique DU PAREIL AU MÊME témoignait du dynamisme du centre ville de Colmar, a privé de motifs sa décision, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.