Cour de cassation, 03 juin 2021. 20-17.371

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10316 F Pourvoi n° V 20-17.371 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021 La société Clinique de Lambersart, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], agissant en la personne de son liquidateur amiable M. [X] [Q], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° V 20-17.371 contre l'arrêt rendu le 14 mai 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société HPM Nord, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], venant aux droits de la société Polyclinique du Bois, défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Clinique de Lambersart, de Me Le Prado, avocat de la société HPM Nord, après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Clinique de Lambersart aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Clinique de Lambersart et la condamne à payer à la société HPM Nord la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Clinique de Lambersart PREMIER MOYEN DE CASSATION La SCI Clinique de Lambersart fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes contre la société HPM Nord ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la responsabilité de la société HPM Nord En vertu des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. La SCI Clinique de Lambersart reproche à la société HPM des "manquements à ses engagements et à l'obligation de bonne foi dans le cadre des obligations contractuelles", à savoir dans la mise en oeuvre ou l'exécution du bail conclu entre les parties le 22 mars 2006. Sur la motivation du congé L'article 4 alinéa 4 du bail stipule que "la partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l'autre par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance, en précisant les motifs de la résiliation". Dérogeant à l'article L 145-4 du code de commerce, les parties ont entendu ainsi encadrer le droit de résilier ledit bail, à condition que le congé présente les motifs de résiliation, cette obligation de motivation pesant alors tant sur le locataire que sur le bailleur, ce qui rend inopérant l'affirmation de la SCI Clinique de Lambersart selon laquelle cette clause serait protectrice uniquement du bailleur. La recherche de l'intention commune des parties, sur le fondement des dispositions de l'article 1156 ancien du code civil, invoquées par la SCI Clinique de Lambersart suppose que cette dernière démontre que l'acte soit obscur, ambigu ou qu'il comporte des incohérences, des contradictions ou d'évidentes lacunes. Or, cette clause est claire et précise, écartant la nécessité par le juge d'avoir recours aux règles d'interprétations édictées par le code civil, puisqu'il n'est pas permis, lorsque les termes sont non équivoques et précis, de dénaturer les stipulations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elles renferment. Comme l'ont justement noté les premiers juges, la seule restriction à la possibilité de résilier le bail, à chaque période triennale, est l'exigence de motivation du congé, sans que le texte ne précise la nature ou la gravité des motifs qui peuvent être invoqués. En l'absence de qualificatif assortissant le terme motif et sans ajouter à la clause, il n'est nullement requis qu'il s'agisse d'un motif impérieux ou d'une gravité suffisante, les stipulations contractuelles imposant uniquement que soit indiqué un motif et la bonne foi que ce motif existe et ne soit pas de pure forme, inexact ou fallacieux. Or, la SA HPM a respecté les stipulations contractuelles, tant dans les forme et délai que dans l'exigence de motivation, le congé litigieux mentionnant expressément un motif, à savoir : "restructuration du groupe HPM dont dépend la Polyclinique du bois - regroupement des unités de soins au siège de la Polyclinique du bois". En conséquence, au vu de l'énoncé d'un motif par le congé, ce moyen est rejeté. Sur l'absence de loyauté de la société HPM Sous couvert de déloyauté et d'abus de droit, la SCI Clinique de Lambersart argue du caractère fallacieux du congé, précisant que les activités de la Clinique de Lambersart n'ont nullement été regroupées au sein de la Polyclinique du Bois, mais dans deux établissements, seulement contrôlés par la SA HPM, indépendants de la Polyclinique du bois. Au préalable, il convient de rappeler que l'abus de droit est le détournement d'un droit de son but légitime dans l'intention de nuire. En outre, en vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Pour estimer non respecté le motif de congé tenant en la "restructuration du groupe HPM dont dépend la Polyclinique du bois - regroupement des unités de soins au siège de la Polyclinique du bois", la SCI Clinique de Lambersart produit les pages d'accueil d'une plaquette ou d'un site internet, d'une part, de la Clinique Ambroise Paré, se référant à une activité d'ophtalmologie, d'autre part, de la Clinique du Sport et de chirurgie orthopédique, visant la chirurgie de l'épaule. Ces deux documents ne démontrent ni le fait que ces activités soient l'émanation des activités de la Clinique de Lambersart et que les établissements cités ne possédaient pas de telles activités antérieurement, ni la date à laquelle ces activités ont été éventuellement transférées, le groupe ayant pu, dans un choix de gestion cohérente, un temps les regrouper au sein du siège de la polyclinique avant les répartir entre les établissements. En conséquence, la SCI Clinique de Lambersart, sur qui pèse la charge de la preuve, ne prouve pas l'attitude déloyale ou malveillante et le caractère fallacieux du congé donné. Ce moyen est donc également rejeté. » ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur le principe de la responsabilité L'article 1134 du code civil énonce que : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi". En l'espèce, la convention qui a lié les parties et qui devait être exécutée de bonne foi est le bail du 22 mars 2006. Il est expressément prévu dans le bail que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, sans autre restriction que celle de motiver le congé. Il sera noté que le bail ne qualifie pas le motif susceptible de permettre la résiliation, il ne s'agit donc ni d'un motif impérieux, ni d'un motif grave, ni d'une manière de conditionner le congé à certains résultats comptables ou médicaux. Il n'est pas contesté que le congé a effectivement été donné en raison de la restructuration du groupe HPM, dont dépendait la Polyclinique du Bois, et pour permettre le regroupement des unités de soins au siège social de la Polyclinique du Bois. La SCI ne peut pas soutenir que l'obligation de motiver le congé était protectrice du bailleur, alors qu'elle s'appliquait également au bailleur pour le cas où il aurait souhaité donner congé. Dès lors, le motif, qui n'est ni fallacieux, ni inexact, ni dépourvu de pertinence ou de pure forme, est un motif valable. Il doit être fait le constat que la Polyclinique du Bois a respecté la clause contractuelle tant dans la forme que dans le délai et dans son obligation particulière de motivation du congé. » 1°) ALORS QU'une autorisation d'activité de soins est soumise à une condition d'implantation dans un lieu donné de sorte que la résiliation du bail des locaux dans lesquels est régulièrement exploitée une activité de soins fait obstacle à la poursuite de son exploitation ; qu'en jugeant régulier le motif de résiliation énoncé par la société HPM Nord dans le congé du 29 juin 2011, tiré d'un regroupement des unités de soins au siège de la Polyclinique du Bois, quand une telle résiliation, qui faisait obstacle à la poursuite de l'exploitation d'autorisations de soins dont le champ d'application territorial était limité aux locaux situés [Adresse 1], conférait au motif du congé un caractère intrinsèquement erroné, la cour d'appel a violé l'article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article L. 6122-2 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable en la cause ; 2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE , QUE la cour d'appel a énoncé que l'article 4 alinéa 4 du bail stipule que « la partie qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l'autre par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance, en précisant les motifs de la résiliation » et que le congé litigieux mentionnait expressément un motif, à savoir : « restructuration du groupe HPM dont dépend la Polyclinique du bois - regroupement des unités de soins au siège de la Polyclinique du bois », et que la bonne foi exigeait que ce motif existe et ne soit pas de pure forme, inexact ou fallacieux ; qu'en retenant que la SCI Clinique de Lambersart ne prouvait pas l'attitude déloyale ou malveillante et le caractère fallacieux du congé donné, faute d'avoir démontré que les activités de la Clinique de Lambersart n'avaient pas été regroupées au sein de la Polyclinique du Bois, quand il appartenait à la société HPM Nord de justifier de la réalité du motif de son congé, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, et violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION La SCI Clinique de Lambersart fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes contre la société HPM Nord ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la responsabilité de la société HPM Nord En vertu des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. La SCI Clinique de Lambersart reproche à la société HPM des "manquements à ses engagements et à l'obligation de bonne foi dans le cadre des obligations contractuelles", à savoir dans la mise en oeuvre ou l'exécution du bail conclu entre les parties le 22 mars 2006. (?) Sur la non prise en compte de la durée normale de financement de l'engagement de la SCI au titre des travaux La SCI Clinique de Lambersart reproche une exécution déloyale des engagements n'ayant pas pris en compte le prêt de travaux contracté par acte sous seing privé du 1er octobre 2009 à hauteur de 200.000,00 euros, le dernier remboursement trimestriel devant être effectué le 30 septembre 2012, et l'avenant du 6 décembre 2012 qui a prorogé la durée, avec un dernier remboursement le 15 octobre 2013. Toutefois, il n'est pas démontré par la SCI Clinique de Lambersart qu'elle ait informé la société HPM de cet emprunt et surtout que cette dernière ait pris un quelconque engagement de maintien d'activité dans les lieux le temps pour la SCI de faire face à cet investissement. Il n'est pas plus établi que la SCI Clinique de Lambersart ait pu être trompée par son cocontractant quant à une pérennité de l'activité qui l'aurait conduite à envisager des investissements qui se seraient révélés faits en pure perte. À les supposer opposables à la SA HPM, le protocole du 21 juillet 2000 comme le courrier du 23 février 2009 ne portent aucun engagement ferme et définitif d'assurer une pérennité de l'exploitation, sous les formes et dans les lieux de l'époque, et ce de manière perpétuelle, le congé litigieux n'étant intervenu qu'en 2011. Les échanges de correspondances font apparaître d'ailleurs des négociations entre les parties, notamment le courrier du 10 avril 2009, la SCI Clinique de Lambersart y ayant expressément limité à 300.000,00 euros sa participation et proposait une augmentation de loyer de 21.000,00 euros par an à compter de janvier 2010. Il appartenait à la SCI Clinique de Lambersart, dans le cadre de négociations avec son preneur, d'envisager contractuellement toutes les possibilités qui s'offraient à elle pour assurer une pérennité qu'elle estimait nécessaire aux investissements engagés. Les développements relatifs au caractère monovalent des locaux et à la difficulté de procéder à une nouvelle location, nécessitant éventuellement d'importants travaux de reconversion et restructuration, sont donc totalement inopérants. Ce moyen est donc également écarté. En conséquence, et au vu de ce qui précède, la décision des premiers juges est confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande en responsabilité engagée par la SCI Clinique de Lambersart à l'encontre de la société SA HPM », ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur le principe de la responsabilité L'article 1134 du code civil énonce que : "Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi". En l'espèce, la convention qui a lié les parties et qui devait être exécutée de bonne foi est le bail du 22 mars 2006. (?) Les parties n'ont pas, lors de la conclusion du contrat, ni même par voie d'avenant en 2009, lorsqu'elles ont discuté de la 20N0327/DA/FS réalisation de travaux et de la prise en charge de leur coût, stipulé une durée plus longue que la durée habituelle des baux commerciaux, ou une durée déterminée, alors qu'elles pouvaient juridiquement le faire, ainsi que le fait valoir la SCI. D'ailleurs, lorsque la SCI a accepté de participer aux travaux de mise aux normes et mise en accessibilité souhaités par la Polyclinique du Bois, elle a envisagé une contrepartie à son engagement, sous forme d'augmentation de loyer, mais non pas d'allongement de la durée du bail pour intégrer l'amortissement de cette dépense. Au-delà du texte des clauses du bail, la SCI fait valoir que l'attitude de son cocontractant était déloyale. Il n'est pas contesté que lorsque la Polyclinique du Bois a acquis les parts du docteur [Q], les parties ont notamment convenu que la SA Clinique de l'Hippodrome serait maintenue sur son site, et que ce maintien préserverait la rentabilité des parts de SCI. Il n'apparaît pas que cette clause aurait pu être une stipulation pour autrui au sens de l'article 1121 du code civil, même de manière implicite, alors qu'il s'agissait expressément d'un "projet d'entreprise", c'est-à-dire un but que la Polyclinique du Bois se proposait de rechercher ou une idée qu'elle souhaitait mettre en oeuvre pour la clinique, sans qu'il soit possible d'y voir un engagement ferme et éternel, à défaut de précision sur la durée. Quant à la lettre du 23 février 2009, il ne résulte pas de la phrase "Votre précieux concours à l'ambitieux programme de travaux futurs de cet établissement est de nature à pérenniser notre exploitation et favorise ainsi la convergence de nos intérêts particuliers", ni prise isolément, ni prise dans une lecture combinée avec la convention de cession d'actions et le renouvellement du bail, que la Polyclinique du Bois s'engageait à rester jusqu'au terme du bail ou jusqu'au remboursement du terme du crédit contracté par la SCI ou jusqu'à une date encore plus lointaine. Ce d'autant qu'il est mentionné plus bas que la SCI financera les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, dont le coût était chiffré à 267.740 euros HT alors que le bail liant les parties (qui porte sur un établissement recevant du public, dont la destination exclusive est l'activité de maison de santé privée) ne met pas expressément de tels travaux à la charge du preneur. Dans ces conditions, l'abus dans l'usage du droit de résilier le bail n'est pas caractérisé. En conséquence, la demande doit être rejetée » ; 1°) ALORS QUE le manquement à la loyauté contractuelle est caractérisé lorsqu'un cocontractant fait un usage abusif d'une prérogative qui lui est reconnue par le contrat, sans qu'il soit exigé pour autant qu'il ait violé une obligation expressément stipulée au contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le bail convenu entre les parties prévoyait une durée de neuf ans avec faculté de résiliation triennale au profit du preneur sous réserve de justifier d'un motif, et que le preneur avait exercé cette faculté de résiliation anticipée après avoir obtenu de la part du bailleur la prise en charge de travaux à hauteur de 200.000 euros ; qu'en écartant néanmoins tout manquement à la loyauté contractuelle du preneur qui, par son comportement, avait trompé la confiance légitime du bailleur en la pérennité du bail jusqu'au terme de neuf ans, après avoir relevé l'absence d'engagement du locataire de maintien de son activité dans les lieux le temps pour la SCI de faire face à cet investissement, et en tenant ainsi pour inopérante l'argumentation du bailleur soulignant le caractère monovalent des locaux après travaux et la difficulté de procéder à une nouvelle location, nécessitant éventuellement d'importants travaux de reconversion et restructuration, la cour d'appel, qui a subordonné le manquement à la loyauté contractuelle à la violation d'une obligation expressément prévue au contrat, a violé l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'il il résulte de l'article 8 du bail litigieux (p. 7) que « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger, ni à ce moment ni pendant le cours du bail, aucuns travaux quelconques de mise en état, de réparation et d'entretien, quelle qu'en soient la cause et l'origine, notamment : (?) mise en conformité avec les normes légales et réglementaires actuelles et futures, notamment en matière d'hygiène et de sécurité, que celles-ci aient un caractère général ou spécial eu égard à l'activité du preneur. (?) Il en sera ainsi même s'agissant du maintien des lieux en l'état de servir à l'usage pour lesquels ils ont été loués. Le preneur en fera son affaire personnelle sans aucun recours contre le bailleur. » ; qu'en l'espèce, il est constant que les travaux dont la SA Clinique de Lambersart avait demandé la prise en charge par le bailleur concernaient la réalisation de travaux de mise en conformité et d'accessibilité ; qu'en énonçant, par motif adopté, que le bail liant les parties ne mettait pas expressément de tels travaux à la charge du preneur, la cour d'appel a dénaturé l'article 8 du bail, et violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.