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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux Y... ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce grief qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
Mais, sur la seconde branche :
Vu l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Attendu qu'après avoir estimé que le préjudice des époux Z... du fait de l'absence de la réalisation à leur profit de la vente de la propriété des époux A... s'élevait à la somme de 143 833 euros, l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi de cassation (première chambre civile, 31 janvier 2008 ; pourvoi n° F 06-22. 040) a condamné in solidum ces derniers et M. X..., notaire, à leur payer la somme " arrondie " à 145 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice ;
En quoi la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu que, conformément à l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure de mettre fin au litige par l'application de la règle de droit appropriée ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum M. X... et les époux A... à payer aux époux Z... la somme de 145 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 26 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne in solidum M. X... et les époux A... à payer aux époux Z... la somme de 143 833 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Maître X... avec les époux A... à payer aux époux Z... 145 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE Monsieur Jean-Pierre C..., expert désigné par la cour, a procédé à ses opérations de manière parfaitement contradictoire et régulière, puisque les parties ont été régulièrement convoquées à la réunion d'expertise du 16 novembre 2006, puis informées de la date à laquelle une réunion à caractère technique aurait lieu sur place (9 février 2007), réunion à laquelle celles qui l'ont souhaité ont assisté, que l'expert a adressé un pré-rapport aux parties le 1er mars 2007, qu'il a répondu aux dires qui lui ont été adressés et en a tenu compte en modifiant sur certains points ses conclusions initiales, ensuite de quoi il a établi, puis déposé, le 11 avril 2007, son rapport définitif, lequel a été soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu'aux termes de ses constatations, l'expert a souligné que la propriété vendue par les époux A... aux époux D... constituait un véritable appendice au centre du fonds des époux Z..., qu'avec l'acquisition de cette propriété, l'intégralité des terres boisées de ces derniers serait devenue d'un seul tenant et aurait formé un ensemble boisé à caractère non seulement sylvicole, mais aussi d'agrément, en raison notamment de l'étang de 3 ha placé en son centre, que la pratique de la chasse d'un seul tenant sur 250 ha en aurait été hautement facilitée, de même que la gestion du massif et que la partie de la propriété dite « du Rosne » aurait alors communiqué en ligne droite avec l'étang, ce qui aurait engendré une plus-value dite « de production », limitée aux parcelles sud les plus proches de l'étang que ces constatations ont permis à l'expert de retenir que la non-réalisation de la vente litigieuse avait entraîné pour la propriété des époux Z... une triple perte de valeur : perte de valeur partielle de production, perte d'agrément et perte de valeur de chasse ; que le calcul de la perte de valeur de production effectué par l'expert n'est pas contesté par les parties, de sorte qu'il sera entériné ; que, sur la perte de la valeur d'agrément, les parties sont en désaccord sur la méthode d'évaluation employée ; que Maître X... et les époux A... se réfèrent à l'avis émis par le cabinet CERRUTI, lequel ne paraît pas avoir de compétence particulière dans le domaine forestier et agricole, à la différence de l'expert judiciaire ; que le cabinet CERRUTI, au terme d'un raisonnement particulièrement sommaire, soutient qu'il convenait d'évaluer séparément la valeur d'agrément de chacune des propriétés, puis la valeur d'agrément des propriétés réunies, et de ne prendre en compte que la différence entre ces deux valeurs ; que l'expert judiciaire s'est fondé pour procéder à cette évaluation sur la méthode dite « Helliwell », laquelle permet, à partir de différents critères notés à l'aide de coefficients variables multipliés entre eux par une valeur unitaire de référence, d'évaluer monétairement la valeur d'agrément, hors chasse, des boisements ; qu'en recourant à cette méthode d'évaluation, l'expert judiciaire a calculé la plus-value d'agrément dont aurait séparément bénéficié chacun des trois ensembles concernés si leur réunion avait pu se réaliser, ce qui l'a conduit, après addition des trois valeurs, à, fixer la somme globale de 56 100 euros la plus-value d'agrément dont aurait pu bénéficier la propriété dans son ensemble, si la vente s'était faite au profit des époux Z... que cette estimation, qui repose sur une méthode d'évaluation scientifique et impartiale, parfaitement et précisément explicitée, doit être entérinée, étant observé qu'après réponse de l'expert aux dires des appelants, ces derniers n'ont plus formulé aucune autre observation devant lui à ce sujet ; que le préjudice des époux Z... sur ce point est équivalent à la privation de la plus-value d'agrément qu'ils étaient en droit d'attendre de l'acquisition, si elle s'était réalisée comme prévu, soit 56 100 euros ; que, pour estimer la valeur chasse d'une propriété, il est d'usage de prendre le capital placé au taux de 6 % susceptible de générer un revenu égal au loyer de chasse ; qu'en l'occurrence, l'expert estime que l'apport de la propriété Y... aurait permis d'augmenter de 50 % la valeur locative du domaine (de 40 à 60 euros / ha), de sorte que la valeur de location, à moindre risque, dont la durée de capitalisation pourrait avoisiner 15 ans, donnerait un taux de capitalisation de 6 % pour une valeur locative annuelle de 79 333 euros ; que, sur ce point également, le cabinet CERRUTI, qui met explicitement en cause les compétences mathématiques de l'expert, estime que la perte de valeur calculée sur 15 ans à 6 % devrait être capitalisée par la somme de 46 230, 31 euros, et non celle de 79 333 euros, afin d'aboutir à l'issue des 15 ans à un capital résiduel nul ; qu'il convient d'observer que le raisonnement du cabinet CERUTTI répond à une logique purement comptable, alors que l'estimation de l'expert judiciaire se fonde sur une méthode confirmée, qui est d'usage en matière d'estimation de la valeur de chasse d'une propriété ; que le préjudice subi par les époux Z... du fait de la non-réalisation de la vente à leur profit s'élève à la somme totale de 8. 400 + 56. 100 + 79. 333 = 143. 833 euros, que l'expert a arrondi à 145. 000 euros ; que Maître X... et les époux A... seront condamnés in solidum à leur payer cette somme, à titre de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en indemnisant les époux Z... de la perte de la plus-value qu'ils auraient pu réaliser grâce à l'acquisition litigieuse (arrêt p. 7, al. 2 et suiv.), ainsi que de la perte des revenus que leur aurait procuré à l'avenir le bien dont ils avaient déjà été indemnisés de la valeur (arrêt p. 8, al. 2 et suiv.), la Cour d'appel indemnisé deux fois le même préjudice, violant ainsi l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en indemnisant les époux Z... à hauteur de 145 000 euros, bien qu'elle ait relevé dans le même temps que le préjudice qu'ils avaient subi du fait de la non-réalisation de la vente s'élevait à 143 833 euros, la Cour d'appel a procuré aux époux Z... un enrichissement injustifié, en méconnaissance de l'article 1382 du Code civil.
