Cour de cassation, 28 janvier 2021. 20-10.717

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10065 F Pourvoi n° N 20-10.717 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021 L'établissement public foncier PACA Provence-Côte-d'Azur, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 20-10.717 contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section B), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme G... O..., épouse I..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme W... J..., domiciliée [...] , 3°/ à M. T... J..., domicilié [...] , 4°/ à la société La Clémentine, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'établissement public foncier PACA Provence-Côte-d'Azur, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme O..., de Mme J..., de M. J..., de la société La Clémentine, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'établissement public foncier PACA Provence-Côte-d'Azur aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'établissement public foncier PACA Provence-Côte-d'Azur et le condamne à payer à Mme O..., Mme W... J..., M. T... J... et à la SCI La Clémentine la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier PACA Provence-Côte-d'Azur. Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due à la SCI La Clémentine par l'EPF Paca pour l'expropriation des parcelles cadastrées [...] , [...] , [...] et [...] à la somme de 1 344 116 € ; AUX MOTIFS QUE ( ) sur le pavillon édifié sur la parcelle [...] ; QUE la surface de la maison construite sur la parcelle [...] sera donc fixée à 94 m², moyenne des évaluations des experts Q... et S... ; QUE si l'expert Q... a évalué le m² habitable à la somme de 2 195,50 € pour obtenir une valeur de la maison à 212 678 €, il en a cependant déduit la somme de 32 000 € au titre des travaux qui devaient être réalisés, de telle sorte que la valeur au m² de la maison n'était plus que de 1 865,15 € ; QUE la valeur proposée de 2 140 € /m² proposée par le Commissaire du Gouvernement et adoptée par le premier juge doit être conservée mais en l'appliquant à une surface habitable de 94 m² de telle sorte que la valeur de la maison édifiée sur la parcelle [...] est de 201 160 € ; QUE l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur considère que le solde de la parcelle [...] soit 480 m² doit être rattaché au reste du terrain et évalué selon la méthode de la récupération foncière ; QUE ce point de vue n'a pas été validé par le premier juge qui a évalué, à juste titre, le reste du terrain de la parcelle [...] selon une valeur moyenne résultant des estimations de France Domaine le 29 septembre 2014 (184,76 € /m²) et de M. D... S... (210 €/m²), soit la somme de 197,28 x 490 m²= 96 716,20 € arrondi à 96 716 € ; QUE cette évaluation est acceptée par la SCI Clémentine ; QUE l'indemnité principale due à la SCI Clémentine s'élève donc à la somme de 297 876 € ; Sur 2- La grande bâtisse édifiée sur la parcelle [...] : QUE le juge de l'expropriation a fixé à la somme de 243 000 €, l'indemnité de dépossession due pour la surface habitable sur la base de 1127 € /m² à appliquer à une surface de 216 m² et pour la surface à usage de bureaux a tenu compte de la décote proposée par l'expert M. D... S..., soit 800€1m² pour une surface de bureaux de 166,81 m², soit au total 376 880 € ; QU'au soutien de son appel, l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur fait valoir que cette maison dans une situation de délabrement avancé doit être englobée dans l'évaluation du site industriel d'une superficie totale de 7753 m² à l'abandon depuis de nombreuses années, par application de la méthode de la récupération foncière à la date de référence du 7 juin 2010, ce qui conduit à retenir une indemnité de 125 euros /m², soit la somme de 969 125 € dont doit être déduit le coût de la démolition, de la déconstruction et de la dépollution du site, soit 434 231 €, l'indemnité de dépossession étant de 534 894 € ; Or, QU'en première instance, l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur admettait que la maison de maître bien que délabrée devait être évaluée en fonction de la méthode dite par comparaison et proposait la somme de 243 432 € (216 m² x 1127 E) qui a été retenue par le premier juge ; QUE la SCI Clémentine réclame comme en première instance, la somme de 472 886 € selon le décompte suivant : - 218 m² de surface habitable x 1127 € - 284 m² x 800 €, soit 227 200 € pour, les locaux du rez-de-chaussée composés de bureaux ; QUE le commissaire du gouvernement tout en relevant que l'expert E... a observé que le bâtiment présentait une structure saine permettant une réhabilitation, a proposé dans son dernier mémoire d'évaluer globalement le site, hors maison de la parcelle [...] , selon la méthode de la récupération foncière qui s'impose lorsque l'état de vétusté ou de délabrement des constructions existantes, justifie leur démolition ; Or, QUE le premier juge a statué en tenant compte des conclusions du commissaire du gouvernement pour la partie habitable et qui avait estimé la valeur vénale de cette partie habitable à la somme de 243 432 € = 216 m² x 1127 m², après abattement de 40 % compte tenu de l'ampleur des travaux de réhabilitation ; QUE la méthode d'évaluation par comparaison a toujours vocation à s'appliquer dès lors que cette grande bâtisse, située en bordure de route avec jardin attenant aurait pu être vendue séparément en vue de sa réhabilitation ; QU'en lecture du rapport d'expertise établi le 13 janvier 2018 par M. F... E... qui en qualité d'ingénieur du bâtiment a été sollicité par la SCI Clémentine, la structure de la grande bâtisse est saine avec une couverture qui reste étanche, les dégradations des embellissements et des aménagements étant dues à l'occupation de squatters, que ce bâtiment pourrait être réhabilité sans modification ni renfort des structures ; QUE pour les locaux situés au rez-de-chaussée, la description qu'en font les experts M. K... Q... et M. D... S... diffère: si les deux experts décrivent le premier étage comme étant composé de deux appartements, pour M. Q..., la partie bureaux au rez-de-chaussée représente 166,81 m² à laquelle s'ajoute une partie garage atelier de 103 m² non valorisable alors que M. D... S... a retenu que tout le rezde-chaussée était occupé par des bureaux sur une surface de 284 m². QU'en réalité, la partie bureaux telle qu'elle est détaillée par le rapport de M. S... correspond à une surface totale de 152 m² à laquelle s'ajoute une surface importante au titre des halls (2x 66 m²) ; QUE l'évaluation qui ressort du rapport de M. Q... ne lèse donc pas les intérêts de la partie expropriée puisque c'est une surface de bureaux de 166,81m² qui a été valorisée à hauteur de 800 € /m² par le jugement d'expropriation qui doit être confirmé en tous points dans l'évaluation de la grande bâtisse édifiée sur la parcelle [...] ; QUE les conclusions du commissaire du gouvernement proposaient de rattacher à la grande bâtisse, une surface de terrain de 895 m², c'est ce qui explique que dans l'évaluation suivante, le premier juge ait tenu compte d'une surface de terrain de 6368 m² = 8226m² ; 3- L'évaluation des parcelles [...] , [...], [...], [...] et [...] : QUE le jugement dont appel a privilégié la méthode de la récupération foncière sur une surface de 6 368 m² avec un facteur de plus-value lié à la localisation remarquable du site et à la rareté de terrains aussi vastes sur la commune de [...] , ce qui correspond à la somme de 796 000 € sur une base de 125 € /m², avant déduction des frais de démolition et de désamiantage à hauteur de 369 818 €, de telle sorte que l'indemnité principale de dépossession a été fixée à la somme de 426 182 € ; QU'au soutien de son appel, l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur fait valoir que la superficie totale à prendre en considération est égale à 7753 m² après déduction de la maison d'habitation avec son terrain attenant sur la parcelle [...] , que la zone est exposée à un risque d'inondation de telle sorte que toute construction nouvelle est autorisée si le plancher habitable est situé à 50 cm au-dessus du terrain naturel, que cette zone est soumise aux règles relatives à l'isolement "voies bruyantes et infrastructures ferroviaires", que le tribunal a suffisamment pris en considération certains éléments de plus-values en retenant une valeur de 125 €/m², que la SCI Clémentine ne peut prétendre à une évaluation du site par la méthode de la comparaison alors que l'ensemble du site a été frappé par un arrêté de péril le 3 mars 2012 qui a ordonné la démolition des constructions en l'état de leur dégradation et de leur abandon, que c'est la méthode de la récupération foncière qui s'impose ; QUE la méthode de la récupération foncière est contestée par la SCI Clémentine qui fait valoir qu'en réalité les bâtiments édifiés sur le site ne présentent aucun défaut structurel qui puisse justifier une démolition, que seule une partie de la toiture d'un petit hangar situé sur la parcelle [...] s'est effondré sur 100 m² alors que les hangars représentent une surface de 2406 m², que dans le cadre de la méthode par récupération foncière, l'autorité expropriante fait état de coûts de démolition exorbitants avec un chiffrage de 450 000 €, que contrairement à ce qui est soutenu, les terrains ne sont pas pollués, que cet arrêté pris pour dévaloriser artificiellement la propriété relève d'une intention dolosive de la commune, que les bâtiments ne sont pas soumis à un risque imminent d'effondrement, que dans son avis du 29 septembre 2014, le Commissaire du Gouvernement avait relevé que les bâtiments industriels n'étaient pas très en mauvais état ; QUE la SCI Clémentine demande que les locaux industriels à usage d'entrepôts de garages et de stockage et qui représentent une surface de 2 406 m² soient évalués sur la base d'un prix au m² de 200 € après abattement pour vétusté de 63 %, soit à 481 200 € et qu'ensuite le terrain restant, d'une superficie de 3962 m² soit évalué à 157,71 €/m², soit à la somme de 624 847,02 € ; QUE le Commissaire du Gouvernement fait observer à juste titre qu'un bâtiment industriel ne se vend que rarement sans terrain attenant, que ce point n'a pas été pris en considération dans le mémoire de la SCI Clémentine, que la valeur du reste du terrain constructible ne peut être une valeur pleine et entière dans la mesure où la valeur du dit terrain situé dans une zone à vocation d'habitat ne peut qu'être impactée par la présence à proximité de bâtiments industriels dégradés, que ce facteur de moins-value n'a pas été pris en considération ; QUE si l'arrêté municipal de péril du 3 mars 2012 faisait état d'effondrements conséquents de toiture et de bris de verre sur le site du [...], il ressort de la lecture de la note technique de M. E... que seule la couverture composée de tôles amiantées du hangar numéroté 10 (sur la parcelle [...] ), présente un danger pour les personnes en raison de la faiblesse de la charpente et de la présence d'amiante, que ce bâtiment de facture plus récente a été ajouté et est de constitution moins solide que les bâtiments plus anciens lesquels ne présentent aucun défaut structurel qui puisse justifier leur démolition immédiate, qu'ils pourraient être facilement utilisés comme entrepôts, moyennant une révision de la toiture ; QUE la société Erg Environnement, sollicitée par l'établissement public foncier, a confirmé dans un rapport du 26 février 2014 que les sols n'étaient pas pollués, en dépit de la présence de cuves ayant contenu des hydrocarbures ; QUE la valorisation des hangars sur une surface de 2 406 m² doit s'accompagner d'un détachement de terrain au moins équivalent au terrain d'assiette puisqu'un bâtiment industriel ne peut être loué ou vendu sans terrain attenant ; QUE si l'évaluation proposée par M. D... S... peut être retenue : 2 406 m² x 200 €, soit 481 200 €, cette évaluation doit englober le sol d'assiette des hangars mais aussi le terrain attenant sur une surface équivalente, nécessaire à leur exploitation ; QUE la superficie du terrain restant à vendre correspond à une surface de 1 556 m² selon le décompte suivant : QUE doivent être déduites les surfaces suivantes de la surface globale de 8 226 m² : - 963 m² au titre de la parcelle [...] , - 895 m² au titre de la valorisation de la grande bâtisse de la parcelle [...] , - 2406 m² au titre de la surface des hangars, - 2406 m² au titre du terrain attenant aux hangars valorisés. QUE ce terrain à bâtir résiduel ne peut avoir qu'une valeur minorée dans la mesure où des bâtiments industriels ont vocation à être utilisés à proximité ; QUE la valorisation à 90 € / m² proposée par M. D... S... peut être retenue, soit 140 040 € ; QUE l'indemnité principale de dépossession s'élève donc à la somme de 669 360 € (481 200 E + 140 040 €). QUE l'indemnité principale et globale de dépossession due à la SCI Clémentine s'élève donc à la somme de 1 344 116 € ; 1- ALORS QU'en énonçant, s'agissant de l'évaluation de la maison édifiée sur la parcelle [...] , que l'expert Q... avait « déduit la somme de 32 000 € au titre des travaux qui devaient être réalisés » puis que la valeur proposée de 2 140 € devait être adoptée, sans s'expliquer sur l'abattement retenu par l'expert, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation ; 2- ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait, pour fixer la valeur du surplus de la parcelle [...] , énoncer qu'elle écartait la méthode de la récupération foncière, sans préciser sur quels termes de comparaison elle fondait son évaluation ni les analyser ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. 3- ALORS QUE pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux ; qu'en jugeant que l'EPF Paca ne pouvait prétendre, en appel, à l'application de la méthode de la récupération foncière pour l'évaluation de la maison de maître située parcelle [...] , dès lors qu'« en première instance, l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur admettait que la maison de maître bien que délabrée devait être évaluée en fonction de la méthode dite par comparaison », la cour d'appel a violé les articles L. 311-24 du code de l'expropriation, 561 et 563 du code de procédure civile. 4- ALORS QU'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence ; qu'en refusant néanmoins de tenir compte, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, de l'arrêté de péril en date du 3 mars 2012, qui était définitif et n'avait pas été exécuté, la cour d'appel a violé l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 5- ALORS QUE le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l'arrêté est déduit de l'estimation de la valeur d'un immeuble bâti ; qu'en omettant de rechercher, comme il lui était demandé par l'expropriant qui produisait un devis de démolition (mémoire d'appel, p. 12), le montant des travaux de démolition non réalisés au terme prescrit par l'arrêté du 3 mars 2012, afin de le déduire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-7, alinéa 1er, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 6- ALORS QUE, la cour d'appel ne pouvait fixer comme elle l'a fait, aux sommes de 200 € le m² pour les bâtiments et 90 € le m² pour le surplus du terrain, les parcelles [...] , [...], [...], [...] et [...], sans préciser sur quels termes de comparaison elle se fondait ni les analyser ; qu'elle a ainsi derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.