Cour d'appel, 09 juillet 2015. 14/03823

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 09/07/2015 *** N° de MINUTE :15/ N° RG : 14/03823 Jugement (N° 12/01987) rendu le 30 Janvier 2014 par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI REF : SB/KH APPELANTE Madame [I] [G] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Jean-Claude HERBIN, avocat au barreau de CAMBRAI INTIMÉE Maître [A] [O] de la SELARL [O] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Mme [H] [K], nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Douai le 16 juin 2010 demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Guy DELOMEZ, avocat au barreau de CAMBRAI COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Pascale FONTAINE, Président de chambre Stéphanie BARBOT, Conseiller Pascale METTEAU, Conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT DÉBATS à l'audience publique du 21 Mai 2015 après rapport oral de l'affaire par Stéphanie BARBOT Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président, et Marguerite-Marie HAINAUT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 avril 2015 *** Le 17 mars 2008, Mme [K] a fait l'acquisition, auprès d'une société tierce, d'un fonds de commerce de débit de boissons et restaurant pizzeria situé [Adresse 1], exploité dans un immeuble appartenant à Mme [G]. A la suite de dégâts des eaux survenus dans les locaux dès l'année 2008, Mme [G], représentée par sa fille, s'est engagée à faire procéder à des travaux de toiture dans un délai de trois mois aux termes d'un protocole d'accord du 10 février 2009. Les désordres ont persisté et ont notamment donné lieu à un constat d'huissier du 29 octobre 2009 constatant l'effondrement du plafond dans l'une des salles du restaurant. Après avoir vainement mis en demeure la bailleresse d'exécuter les travaux de réfection en toiture, Mme [K] a sollicité et obtenu, suivant ordonnance de référé du 8 décembre 2009, la désignation d'un expert, lequel a déposé son rapport le 18 novembre 2010. Le 16 juin 2010, Mme [K] a été placée en liquidation judiciaire, Me [O] étant nommé liquidateur judiciaire Estimant que la carence du bailleur était la cause de ce dépôt de bilan, le liquidateur judiciaire a fait assigner la bailleresse en réparation des préjudices subis par Mme [K], suivant acte délivré le 15 novembre 2012. Par jugement rendu le 30 janvier 2014, le tribunal de grande instance de CAMBRAI a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : déclaré Mme [G] responsable, sur le fondement contractuel, du préjudice subi par Mme [K] dans le cadre de l'exploitation du fonds de commerce de restaurant, en conséquence, condamné Mme [G] à payer à Me [O], ès qualités, la somme totale de 247 761 euros en réparation du préjudice subi par Mme [K], condamné Mme [G] à payer à Me [O], ès qualités, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes, en ce comprises celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [G] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise. Mme [G] a relevé appel de ce jugement le 18 juin 2014. PRETENTIONS DES PARTIES : Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 septembre 2014, Mme [G] demande à la cour de : réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité contractuelle dans le préjudice subi par Mme [K], débouter Me [O] de ses entières prétentions, le condamner ès qualités au paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Elle soutient que les conclusions expertales sur lesquelles se fonde la demande de l'intimé sont hautement critiquables ; qu'en effet, l'expert reconnaît lui-même n'avoir pu procéder qu'à un examen superficiel de la toiture ; que son rapport emploie des termes très prudents ; qu'en outre, elle produit des pièces (deux attestations d'une entreprise de bâtiment, deux constats d'huissier de janvier 2011 et juin 2014 et des attestations) qui font ressortir qu'aucune fuite d'eau n'a jamais été constatée en toiture, notamment depuis le départ de Mme [K] ; qu'il « semblerait » que les désordres allégués par cette dernière aient pour origine un dégât des eaux provoqué par la fuite d'un ballon d'eau chaude ; que par ailleurs, l'expert fait référence à des traces d'humidité à l'intérieur des locaux de service aménagés par Mme [K] dans un appentis, alors que ces locaux ont été réalisés sans son propre accord ; qu'elle ne saurait dès lors être considérée comme responsable des conséquences desdits travaux, ni du passif de Mme [K] ; que les causes véritables de la liquidation judiciaire de cette dernière sont liées à la mauvaise qualité de son travail de la locataire, ainsi que cela ressort d'attestations d'anciens clients, et à l'emplacement du local, le fonds litigieux ayant connu plusieurs dépôts de bilan ; que Mme [K] ne saurait lui faire supporter le poids de son incompétence professionnelle. *** Par conclusions signifiées le 5 novembre 2014, Me [O], agissant ès qualités, demande à la cour de : Dire et juger Mme [G] mal fondée en son appel du jugement entrepris et l'en débouter, Confirmer le jugement entrepris par adoption de motifs en ce qu'il a dit et jugé Mme [G] entièrement responsable du préjudice subi par Mme [K] dans l'exploitation du fonds de commerce dont elle était locataire, Le recevant ès qualités en son appel incident et réformant sur le quantum des dommages et intérêts, Elever ceux-ci à la somme de 516.504,01 euros et, en conséquence, condamner Mme [G] à lui régler ès qualités la somme de 516 504,01 euros en réparation, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, La condamner également à lui payer, ès qualités, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre celle déjà allouée par le premier juge, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise et les frais d'expertise. En premier lieu, Me [O] demande la confirmation du jugement quant au constat du manquement de la bailleresse à ses obligations, au vu des conclusions de l'expert judiciaire ' qu'il relate -, étant observé que l'expert a clairement identifié la cause des infiltrations comme provenant de l'inétanchéité de la toiture, et en aucun cas comme provenant d'une autre source, que les eaux du chauffe-eau se sont, en surchauffe, directement écoulées dans les canalisations ; que Mme [K] ignore la nature des travaux qui ont pu avoir été réalisés bien après sa cessation d'activité forcée et avant la relocation des lieux, et qui ont bénéficié au nouvel exploitant, ce que le constat plus que succinct du 22 juin 2014 tend à démontrer (pièce adverse n° 15) ; que la bailleresse a donc failli à ses obligations contractuelles relatives au clos et couvert, en ne permettant pas à la locataire de jouir des lieux pour l'usage auquel ils étaient destinés ; qu'en mars 2010, la toiture n'était toujours pas étanche ; que Mme [G] a fait arrêter les travaux de remise en état confiés à une entreprise, ce qui a provoqué de nouvelles inondations en juin 2010 ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a constaté que le bailleur s'était affranchi des dispositions de l'article 1719-2 du code civil reprises au bail et qui l'obligent à entretenir la chose louée en état de servir à son usage. En second lieu, répliquant à l'argumentation de l'appelante, Me [O] fait notamment valoir que : les attestations produites par Mme [G], qui émanent de personnes ayant un lien de dépendance avec elle sans le mentionner, ne font nullement contrepoids à celles, précises et circonstanciées, transmises à l'expert et annexées à son rapport (cf annexe 38) ; Mme [K] a exploité plusieurs affaires et n'aurait pu « monter en puissance » si elle avait été une mauvaise gestionnaire ; les critiques formulées par Mme [G] à l'encontre du rapport d'expertise sont inconsistantes, les pièces par elle communiquées n'étant pas probantes ; d'ailleurs, l'appelante n'explique pas ce qui aurait été pour elle la cause des sinistres préjudiciables à répétition dont la matérialité ne peut être contestée et dont les preuves sont rapportées par les constats, déclarations de sinistre, témoignages et autres photos ; en outre, s'agissant de désordres affectant les locaux de service, Mme [K] avait l'usage de l'appentis par elle aménagé et dont le toit, qui préexistait à cet aménagement, aurait dû être étanche, ce qui n'était pas le cas ; la prétendue baisse de fréquentation alléguée dans des attestations adverses n'est pas précise ni étayée par la production de bilans ; en outre, est invoqué le succès de l'exploitation du repreneur des lieux ; ceci démontre que la crise n'y est pour rien, et, le nouvel exploitant entré dans les lieux en 2011 ne subissant pas d'infiltrations, que les travaux d'étanchéité ont été réalisés après le dépôt de bilan ; la chute de la fréquentation n'est pas due à Mme [K], mais aux sinistres à répétition et à la mise hors service de la climatisation, ce qui a rendu les locaux inconfortables pour la clientèle ; les témoignages défavorables produits par l'appelant, émanant de prétendus clients que Mme [K] ne connaît pas, ne sont pas probants. En troisième lieu, Me [O] expose les préjudices qui ont résulté de la situation pour Mme [K], soit : 1 - Perte de chiffre d'affaires (hors taxes) (avril 2009 à juin 2010) selon le rapport d'expertise : 59 961 euros 2 - Perte de la valeur d'achat du fonds acquis le 17.05.2008 : 135 000 euros 3 - Frais d'acquisition du fonds : 17 800 euros 4 - Dettes déclarées et admises au passif : 161 308,01 euros 5 - Perte d'exploitation sur trois années, jusqu'au terme du bail (01.05.2013) : 132 435 euros 6 - Préjudice moral (échec commercial, soucis et perturbation) : 10 000 euros ------------------- SOIT un total de 516 504,01 euros. Il demande donc à la cour de réformer le jugement entrepris : sur le quantum des indemnisations accordées au titre de la perte d'exploitation et du préjudice moral, pour les augmenter aux sommes sus visées ; et en ce qu'il a rejeté la demande de réparation équivalente au passif déclaré. Enfin, le liquidateur réclame que les sommes allouées portent intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à l'article 1153 du code civil. SUR CE, Sur la faute contractuelle imputée à la bailleresse : Attendu que de nombreuses pièces fournies démontrent, d'une part, que des désordres liés à des infiltrations d'eau sont apparus dans les lieux loués dès l'année 2008, d'autre part, que la bailleresse, Mme [G], en a été parfaitement informée par sa locataire, Mme [K], enfin, que la bailleresse n'a jamais remédié à la situation ; que la cour relève en particulier les éléments suivants : un premier dégât des eaux est survenu le 21 mars 2008 dans les bureaux et les toilettes, ce qui a donné lieu à un rapport d'expertise amiable établi sous l'égide d'un expert désigné par l'assureur de Mme [K] et qui concluait alors que la cause en était un « défaut d'étanchéité de toiture » (cf annexe 18 du rapport d'expertise judiciaire) ; lors d'une deuxième expertise réalisée à la demande du même assureur, en juin 2008, en raison de nouvelles infiltrations, Mme [G] a affirmé à l'expert que « les travaux sont en cours » (annexe 20 du rapport d'expertise judiciaire) ; dans le protocole d'accord de février 2009 conclu entre locataire et un représentant de la bailleresse (sa fille), il était constaté que des infiltrations s'étaient produites « à travers la toiture » et que ces désordres persistaient ; la représentante de la bailleresse s'engageait donc à faire exécuter des travaux de toiture sous trois mois (cf pièce n° 3 de Me [O]) ; un constat d'huissier établi les 26 et 29 octobre 2009 à la demande de Mme [K] met en évidence l'importance des infiltrations, généralisées à l'ensemble des locaux, sur les murs et plafonds, au point que de l'eau coulait sur des tables et que, trois jours après sa première visite, l'huissier a constaté l'effondrement d'une partie du plafond dans la salle du restaurant ; le 29 octobre 2009, Mme [K] a mis en demeure sa bailleresse d'avoir à mettre fin aux désordres, indiquant qu'eu égard à la situation, elle allait devoir fermer son restaurant ; le même jour, l'assureur protection juridique de Mme [K] a vainement mis en demeure Mme [G] d'effectuer les travaux à la suite des six dégâts des eaux déclarés par son assurée (cf annexe 21 du rapport d'expertise judiciaire)- laquelle étant arrivée dans les lieux seulement sept mois auparavant ; un cuisinier du restaurant atteste de ce qu'en novembre 2009, de l'eau coulait toujours sur les murs et les plafonds (pièce n° 9 de Me [O]) ; selon un devis du 31 novembre 2009, une entreprise mandatée par la bailleresse a préconisé la « remise à neuf de la toiture » (pièce n°10 de Me [O]) ; Attendu que c'est dans ce contexte que Mme [K] a obtenu la désignation d'un expert judiciaire, ayant en particulier mission de décrire les désordres, d'en déterminer la cause et de fournir tous éléments sur les préjudices subis par la locataire ; Attendu que les premiers juges ont très précisément rappelé les constations énoncées par l'expert judiciaire, M. [N], aux termes de son rapport déposé le 18 novembre 2010 ; Attendu, en premier lieu, que l'expert a confirmé la présence de désordres dans les lieux donnés à bail, en joignant à son rapport des photographies corroborant ses constatations ; qu'en particulier, l'expert note que, le 19 février 2010, il avait relevé des traces d'infiltrations importantes ayant entraîné de nouveaux dommages aux embellissements et à leurs supports en plaques de plâtre, sous la partie comprise entre le mur de la salle de café et la poutre transversale ; qu'il décrit très précisément l'étendue et la nature de ces désordres, et notamment : entre le groupe de climatisation et le mur de cuisine : l'effondrement du faux-plafond d'une surface d'environ 1 m², provisoirement refermé ; le 26 mars 2010, une aggravation des dommages au niveau du plafond, ceux-ci s'étant étendus sur une surface bien supérieure (entre le mur de la salle de bar et la 1ère poutre transversale, et sur la moitié de la largeur côté cuisine) et se traduisant par des traces sombres d'humidité, des tâches brunâtres, des boursouflures et des décollements de l'enduit et de la feuille de peinture ; un taux d'humidité très important, allant jusqu'à saturation, est relevé au niveau des surfaces les plus tachées et dégradées ; près de la porte d'accès à la cuisine : au niveau du plafond, l'enduit et la peinture sont dégradés, et des boursouflures importantes sont présentes ; sur le mur de la cuisine, entre la porte et la salle de café : des coulures humides verticales sont relevées sur le revêtement mural ; sur la poutre transversale du côté de la salle du café : des traces d'humidité sont apparues plus marquées le 26 mars 2010 ; le 26 mars 2010 : sont relevées les conséquences de récentes infiltrations consistant en des taches et des froissements du revêtement mural résultant de ruissellements d'eau, le long de la cueillie du plafond du côté de la cuisine, et sur toute la hauteur du mur, à l'aplomb de la poutre transversale ; là encore, il est constaté un taux d'humidité allant jusqu'à saturation sur les surfaces les plus marquées ; en raison du risque provoqué par ces infiltrations importantes sur les composants électriques, le groupe climatisation a été mis hors service ; Attendu, en second lieu, que, s'agissant de la cause de ces désordres, l'expert conclut en ces termes : Ces infiltrations ont pour origine l'inétanchéité de la couverture de la partie de la salle de restaurant comprise entre le mur de la salle de café et la poutre transversale qui est constituée de tôles nervurées pré-laquées. Le 15 mars 2010 ('), j'avais examiné la couverture qui a été réalisée par M. [Q] [B] à la demande de Mme [G], sa mère, au-dessus de la surface litigieuse ('). L'impossibilité d'accéder et de circuler sur cet ouvrage n'a permis qu'un examen superficiel de la couverture qui m'a cependant amené à constater des anomalies de construction que constituent les pénétrations de conduites reliant les compresseurs extérieurs des unités de climatisation situées à l'intérieur des locaux, directement dans les tôles nervurées, dont le passage n'est calfeutré que par un amas de mastic élastomère qui va très rapidement se dégrader et permet déjà très vraisemblablement des infiltrations. Cependant, je n'ai pas été en mesure de vérifier si le chéneau central est de section suffisante, ni si le diamètre de son évacuation d'eau est suffisant, ni s'il est équipé d'un trop-plein, ni même si l'étanchéité de ses parois sous les bacs est conforme et efficace. Il s'avère ainsi que ces travaux de couverture, qui n'ont pas été réalisés par un professionnel, sont affectés de malfaçons contraires aux règles de l'art ; Que c'est très pertinemment que l'expert fait observer, en réponse à l'attestation établie le 13 avril 2010 par la société MB RENOV'SERVICES à la demande de la bailleresse, d'une part, que cette entreprise - qui ne justifie d'aucune qualification en matière de couverture - prétend avoir débouché une descente d'eau pluviale toutefois sans que jamais personne n'ait constaté ce problème ni été sollicité pour ce faire, d'autre part, que ces allégations ne sont corroborées par aucun élément, enfin, que cela ne change rien au fait que le chéneau réalisé ne comporte aucun trop-plein contrairement aux normes applicables, d'où l'impossibilité d'évacuer l'eau de pluie en cas de bouchage de la descente d'eau pluviale, ce qui est la cause des inondations ; Attendu que Mme [G] ne justifie nullement, au moyen des pièces qu'elle fournit, de ce que ces désordres seraient susceptibles d'avoir pour origine la fuite d'un chauffe-eau ; Que par ailleurs, si l'appelante se prévaut également deux constats d'huissier dressés en janvier 2011 et le 20 juin 2014, cependant, ces pièces, établies largement après à la cessation d'activité de Mme [K] (juin 2010), ne sont pas de nature à établir l'absence d'infiltrations, d'autant que les conclusions expertales les a clairement mises en évidence ; qu'au contraire, ces pièces, en particulier le constat de juin 2014, laissent entendre que, depuis la cession d'activité de Mme [K], la bailleresse a fait procéder à des travaux puisque les nouveaux locataires, arrivés en mai 2011, n'ont eu à déplorer aucun problème d'infiltration ; Attendu qu'en conséquence, il résulte de tout ce qui précède que la cause des infiltrations, à savoir le caractère défectueux de la toiture, est clairement établie par le rapport d'expertise et ne souffre pas de la moindre incertitude ; Attendu, enfin, que ces désordres caractérisent indubitablement le manquement de la bailleresse à ses obligations telles qu'elles résultent de l'article 1719 du code civil qui l'obligeait à délivrer un local permettant une exploitation des lieux conforme à la destination prévue au bail - soit en l'espèce un débit de boissons et un restaurant pizzeria ', à l'entretenir à cette même fin et à assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués ; Sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué : Attendu qu'à titre liminaire, s'agissant des désordres affectant les locaux de services aménagés dans la cour par Mme [K] sans autorisation de la bailleresse, la cour estime qu'il n'est pas nécessaire d'en tenir compte pour être en mesure de trancher le présent litige ; Qu'en effet, à supposer que Mme [G] ne puisse être tenue pour responsable des désordres affectant cette partie des lieux aménagée sans son consentement, en tout état de cause, les demandes indemnitaires de Me [O] ne portent ni sur le remplacement de matériel dégradé dans ces locaux de service, ni sur le coût des travaux exposés à ce titre, et reposent exclusivement sur une impossibilité pour Mme [K] d'exploiter normalement le restaurant ; que cette impossibilité ressort à elle seule de l'ampleur et de la nature des désordres constatés dans les autres les locaux loués, la cuisine et la salle de restaurant pour l'essentiel ; Qu'ainsi, la cour partage l'analyse de l'expert selon lequel Mme [K] a subi « à cause des seules dégradations de la salle de restaurant de la salle de restaurant, une privation de jouissance du local » (cf page 15 du rapport) ; Attendu que, s'agissant des conséquences générées par cet état de fait, l'expert s'est adjoint les services du Cabinet d'expertise-comptable Cogefis dont il a repris les conclusions d'un rapport dressé le 21 octobre 2010 et dont les termes ont été justement énoncés par le tribunal ; qu'en particulier, ce cabinet conclut que : la perte de chiffre d'affaires ne peut être imputée au contexte économique, l'activité globale des hôtels-cafés-restaurants étant en légère hausse entre 2008 et 2009, période au cours de laquelle sont apparues les premières manifestations des désordres liés aux infiltrations ; la dizaine de dégâts des eaux constatée depuis l'ouverture, soit 10 sinistres (21/03/2008, 08/04/2008, 18/04/2008, 29/10/2008, 06/01/2009, 26/10/2009, 20/10/2009, 26/03/2010 et 10/06/2010) a sans aucun doute entraîné une baisse de la clientèle, avec une accentuation en octobre 2009, date de l'effondrement du plafond (en novembre 2009 : baisse de 35% par rapport au mois précédant, et de 45% par rapport à novembre 2008) ; depuis octobre 2009, les chiffres d'affaires n'ont cessé de se dégrader de façon exponentielle avec un chiffre d'affaires de 2 787 euros en juin 2010, soit une baisse de 75% par rapport à juin 2009 ; Que s'il est exact que cet expert-comptable termine son rapport en indiquant, pour la période antérieure à octobre 2009, il n'est pas possible d'affirmer avec certitude que les sinistres sont les seuls responsables de cette situation, cependant, la cour estime qu'il résulte indéniablement de l'ensemble des pièces versées aux débats que c'est uniquement à compter du moment où le plafond s'est effondré (en octobre 2009), et ce pour une cause exclusivement imputable à Mme [G], que le chiffre d'affaires du fonds a brutalement chuté, Mme [K] s'étant naturellement trouvée dans l'incapacité de l'exploiter normalement ; que la dizaine de témoignages d'anciens clients de cette dernière révèle en effet que l'état des lieux soit a dissuadé les clients de fréquenter le restaurant, soit n'a pas permis à Mme [K] d'accueillir sa clientèle (cf pièces n° 16 et 26 de Me [O]), ce qui s'entend parfaitement au regard de la nature des désordres et de l'état d'hygiène irréprochable qu'impose l'exploitation de ce type de commerce ; qu'à l'inverse, les attestations produites par Mme [G] - afin de tenter de faire accroire que les difficultés de Mme [K] auraient pour origine la mauvaise qualité du service offert par celle-ci ' ne sont nullement probantes, toutes étant taisantes quant à la période de temps visée par ces témoignages, à l'exception d'une autre qui demeure quoi qu'il en soit imprécise ; qu'enfin, Mme [G] n'établit pas que la situation même des lieux serait à l'origine de la fermeture de plusieurs établissements exploités en leur sein ; Attendu qu'il s'ensuit que la cour considère que les premiers juges ont estimé à raison que Mme [K] avait subi une perte sensible de sa clientèle du fait de l'inexécution de ses obligations contractuelles par Mme [G], que cela avait généré une chute considérable de son chiffre d'affaires - à tout le moins à compter d'octobre 2009, ajoutera simplement la cour - d'où un déficit de trésorerie qui a conduit Mme [K] à devoir procéder à une déclaration de cessation des paiements dès le 15 juin 2010 - soit huit mois seulement après l'effondrement du plafond imputable au manquement de la bailleresse à ses obligations légales ; Attendu qu'en considération de tout ce qui précède, la cour partage donc l'analyse des premiers juges qui ont estimé qu'était établi le lien de causalité entre la faute et le préjudice lié à l'impossibilité d'exploiter normalement le fonds ; Sur la réparation du préjudice : Attendu qu'aux termes de ses écritures, Mme [G] n'élève de critique ni quant à l'étendue du préjudice allégué par l'intimé, ni concernant les postes de préjudices admis et les montants alloués par les premières juges ; Qu'en revanche, Me [O], ès qualités, demande, à titre incident, la réformation du jugement entrepris sur certains postes de préjudices, et ainsi : l'augmentation des sommes qui lui ont été allouées aux titres de la perte d'exploitation et du préjudice moral ; l'indemnisation du passif déclaré ; *** Attendu qu'au préalable, seront reconduites par la cour les indemnisations accordées en première instance et non critiquées par l'une ou l'autre des parties, à savoir : la perte de chiffre d'affaires d'avril 2009 à juin 2010 : 59 961 euros, la perte de valeur d'achat du fonds : 135 000 euros les frais d'acquisition du fonds : 17 800 euros ; Attendu ensuite qu'il convient d'examiner les postes de préjudice objet de l'appel incident du liquidateur judiciaire ; - Sur la perte d'exploitation : Attendu que les premiers juges ont alloué de ce chef la somme de 30 000 euros, considérant qu'il s'agissait de la perte d'une chance, sans détailler leur calcul ; Que Me [O] évalue ce poste de préjudice à 132 435 euros, qu'il calcule sur trois ans jusqu'au terme théorique du bail (1er mai 2013) sur la base du chiffre d'affaires réalisé d'avril 2008 à avril 2009 (147 150 X 30 % X 3 ans) [cf page 14 de ses écritures], faisant valoir qu'il ne s'agit pas d'une perte de chance mais d'une perte réelle de la possibilité de continuer à exploiter jusqu'au terme du bail ; Que Mme [G] ne soulève aucun moyen pour contester ni le principe de ce préjudice, ni son évaluation telle qu'effectuée par le tribunal ou par le liquidateur judiciaire ; *** Attendu, d'une part, que la cour déduit de la demande telle que présentée par Me [O] qu'est réclamée une indemnisation à compter du mois de mai 2010, soit un mois avant le placement de Mme [G] en liquidation judiciaire ; que telle n'est manifestement pas l'intention du liquidateur qui a déjà obtenu l'indemnisation de la perte du chiffres d'affaires jusqu'à cette date ; que la cour déduit donc des écritures du liquidateur judiciaire que celui-ci sollicite en réalité que l'indemnisation soit évaluée à compter de la date où Mme [K] a perdu toute possibilité juridique d'exploiter son fonds, c'est-à-dire à compter du jour où elle a été dessaisie par l'effet du jugement de liquidation judiciaire (soit le 16 juin 2010) ; Attendu, d'autre part, que, s'il est exact que Mme [K] a perdu la chance réelle et sérieuse de tirer profit de l'exploitation de son fonds entre la date de son placement en liquidation judiciaire (16 juin 2010) et le terme normal du bail (1er mai 2013) à raison du manquement persistant de la bailleresse à ses obligations, en revanche, il n'est nullement certain que ses résultats d'exploitation se seraient maintenus au niveau atteint entre avril 2008 et avril 2009 (période de référence choisie par le liquidateur judiciaire pour l'élaboration de son calcul), eu égard aux aléas inhérents à l'exploitation de toute activité commerciale ; que la cour partage donc l'analyse des premiers juges qui ont considéré que le préjudice souffert à ce titre consiste en une simple la perte de chance ; Qu'en effet, la perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que, devant être mesurée à la chance perdue, l'indemnisation à allouer de ce chef ne peut jamais être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; Qu'au vu des éléments dont elle dispose, la cour estime que la chance perdue peut être évaluée à 25 % ; qu'ainsi, il y a lieu d'allouer au liquidateur de Mme [K] la somme de 33 108,75 euros (25 % de 132 435 euros) afin de réparer l'entier préjudice souffert à ce titre ; - Sur le préjudice moral subi par Mme [K] : Attendu que les premiers juges ont alloué de ce chef la somme de 5 000 euros ; Attendu que Me [O] sollicite réparation à hauteur de 10 000 euros afin de tenir compte du stress vécu par l'exploitante qui a dû faire face à des sinistres à répétition, alors qu'elle avait restauré les lieux et consacrait tout son temps à son outil de travail ; *** Attendu qu'en considération des éléments soumis à son appréciation, et en particulier, d'une part, de l'attitude de la bailleresse qui n'a jamais fait face à ses obligations en dépit de désordres récurrents dont elle était parfaitement avisée, d'autre part, de la nécessité dans laquelle la locataire s'est trouvée de multiplier les démarches et courriers amiables avant d'être contrainte de recourir à justice, puis de solliciter son placement en liquidation judiciaire, la cour estime que les premiers juges ont sous-estimé l'indemnisation propre à réparer intégralement le préjudice moral subi par Mme [K] ; qu'une somme de 10 000 euros sera donc allouée de ce chef ; - Sur le passif déclaré : Attendu que, pour exclure toute indemnisation à cet égard, les premiers juges ont considéré que l'existence des dettes inscrites au passif de la liquidation judiciaire ne procédait pas du manquement contractuel retenu à la charge de Mme [G] ; Qu'en cause d'appel, le liquidateur judiciaire réclame une indemnisation équivalente à la totalité du passif déclaré (soit 161 308,01 euros), faisant valoir que ce passif correspond aux remboursements d'emprunts contractés pour l'acquisition du fonds et la réalisation des travaux, aux charges d'exploitation, aux salaires et aux cotisations sociales ; que la poursuite normale de l'exploitation aurait permis à Mme [K] de régler ces charges, et que le manquement contractuel qui est la cause de la cessation d'exploitation a provoqué l'exigibilité de ces charges et rendu impossible leur règlement du fait de la chute du chiffre d'affaires ; Que Mme [G] ne formule aucune observation pour s'opposer à ce chef de demande ; *** Attendu, d'abord, que la cour constate que les allégations du liquidateur sont corroborées par les pièces versées aux débats, en particulier la liste des créances admises au passif de la liquidation judiciaire de Mme [K] ; Attendu, ensuite, qu'ainsi qu'il a été démontré précédemment, il est établi que le manquement de Mme [G] à son obligation de délivrance et d'entretien est directement à l'origine de l'impossibilité pour Mme [K] de poursuivre l'exploitation de son restaurant, d'où l'effondrement du chiffre d'affaires puis l'apparition de difficultés de trésorerie inexistantes avant l'incident d'octobre 2009 lié à l'effondrement du plafond ; Que dès lors, la cour estime, à l'inverse du tribunal, qu'il est incontestable que l'état de cessation des paiements dans lequel s'est retrouvée Mme [K] dès le mois de mai 2010 (date retenue dans le jugement de liquidation judiciaire) et que le passif enregistré dans le cadre de cette procédure collective, sont directement en lien avec la faute caractérisée à l'encontre de la bailleresse ; Que par ailleurs, il n'est pas allégué ni établi qu'il existerait, dans le cadre de cette procédure collective, le moindre actif pouvant être réalisé et déduit du passif déclaré à hauteur de 161 308,01 euros ; Que par conséquent, il échet de faire droit à la demande indemnitaire présentée par le liquidateur judiciaire, en allouant la totalité du passif déclaré en réparation du préjudice subi par les créanciers, soit 161 308,01 euros ; Attendu en définitive que, le tribunal ayant condamné globalement Mme [G] au paiement de la somme de 247 761 euros, tandis que le montant de certains des postes de préjudice est modifié en appel, la cour ne peut que réformer le jugement entrepris en sa disposition relative à l'indemnisation octroyée au liquidateur judiciaire ; Sur les intérêts : Attendu qu'au vu des mentions du jugement entrepris, cette demande n'a été présentée par le liquidateur judiciaire qu'à hauteur d'appel ; Que celui-ci demande que les sommes allouées en réparation du préjudice subi par Mme [K] produisent intérêts au taux légal à compter de son assignation, en application de l'article 1153 du code civil ; Que Mme [G] ne développe aucune argumentation pour s'opposer à cette demande ; *** Attendu que, s'agissant de sommes de nature indemnitaire, seul l'article 1153-1 du code civil a vocation à s'appliquer ; que ce texte pose le principe suivant lequel la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, sauf si le juge n'en décide autrement ' cette faculté étant discrétionnaire ; Attendu qu'en l'espèce, la cour estime justifié de reporter ce point de départ à compter de l'assignation, ainsi qu'il est requis par le liquidateur judiciaire, dès lors que l'ensemble des préjudices indemnisés ont été subis et connus dans leur étendue au plus tard à cette date (soit le 15 novembre 2012) ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Attendu que, succombant pour l'essentiel en son recours, Mme [G] doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité complémentaire en application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : LA COUR, - CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à Me [O], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Mme [K], la somme de 247 761 euros ; Statuant de nouveau de ce seul chef, - CONDAMNE Mme [G] à payer à Me [O], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Mme [K], les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : * au titre de la perte de chiffre d'affaires subie d'avril 2009 à juin 2010 : 59 961 euros, * au titre de la perte de valeur d'achat du fonds : 135 000 euros * au titre des frais d'acquisition du fonds : 17 800 euros ; * au titre de la perte d'exploitation subie jusqu'au terme théorique du bail (perte de chance) : 33 108,75 euros ; * au titre du préjudice moral souffert par Mme [K] : 10 000 euros ; * au titre du passif admis dans le cadre de la liquidation judiciaire de Mme [K] : 161 308,01 euros ; Y ajoutant, - DIT que les indemnisations ci-dessus allouées produiront intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2012 ; - CONDAMNE Mme [G] à payer à Me [O] agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Mme [K] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Mme [G] aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT M.M. HAINAUTP. FONTAINE