Cour de cassation, 28 janvier 2021. 20-10.921

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10057 F Pourvoi n° J 20-10.921 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021 1°/ la société Ozbare, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ la société Burger club, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , ont formé le pourvoi n° J 20-10.921 contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2019 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Citya Ruhl-Segesca, défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Ozbare, de la société Burger club, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [...] , après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Ozbare et la société Burger club aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Ozbare et la société Burger club et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la SCI Ozbare et la société Burger club. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la Sarl Burger Club de cesser toute activité contraire à la destination de l'immeuble situé [...] , et en particulier l'activité de restauration, que ce soit sur place ou à emporter, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l'expiration du délai de quatre mois à compter de la signification de la décision, pour une durée de six mois ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, et les conditions de leur jouissance » ; que le même texte ajoute que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » ; que si l'état descriptif de division n'a pas de valeur contractuelle, il en va différemment lorsqu'il est incorporé au règlement de copropriété ; que dans ce cas, l'état descriptif de division peut contribuer à la détermination de la destination des parties privatives et communes, comme le prévoit expressément l'article 8 précité de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'espèce, la définition des lots de copropriété résultant de l'état descriptif de division a été reprise au chapitre II « Division de l'immeuble » du règlement de copropriété ; que le lot n° 1 y est expressément décrit comme comportant, au rez-de-chaussée, à gauche, « un magasin (épicerie) » ; que comme l'a relevé à juste titre le premier juge, dont la cour adopte les motifs sur ce point, le terme « magasin » ne saurait être appliqué à un restaurant ; que pour cette première raison, l'activité de restauration est contraire à la destination de l'immeuble résultant du règlement de copropriété incluant l'état descriptif de division ; qu'en outre, si le règlement de copropriété, en son chapitre III, article deuxième « Destination des différentes parties de la maison », n'interdit aucune activité autre que « les établissements classés par la loi parmi les établissements insalubres, incommodes ou dangereux de première et deuxième catégorie », certaines activités peuvent être interdites, quand bien même le règlement de copropriété ne le préciserait pas, si elles sont contraires à la destination de l'immeuble ; que la copropriété du [...] est située dans un quartier résidentiel et ne comporte que dix lots : deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée et huit appartements aux étages (deux par étage) ; qu'il s'agit donc d'un immeuble à usage principalement d'habitation ; que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ont été définis, lors de la création de la copropriété, comme des « magasins », ce qui correspondait, d'une part à la superficie et à la configuration de ces locaux, d'autre part aux inconvénients que les copropriétaires résidant dans l'immeuble pouvait accepter d'une activité commerciale ; que pour cette seconde raison, l'activité de restauration est contraire à la destination de l'immeuble ; qu'il importe peu que le syndicat des copropriétaires tolère, de la part de l'exploitant de la boulangerie qui occupe le second local commercial, une activité de restauration rapide, celle-ci étant sans commune mesure, en ce qui concerne son volume et ses horaires, avec celle de la Sci Ozbare ; que sans qu'il y ait lieu de se fonder sur le « règlement intérieur » de la copropriété invoqué par le syndicat des copropriétaires, l'activité de restauration exercée par la Sarl Burger Club doit être considéré comme interdite ; qu'enfin, cette interdiction n'est pas contraire au libre usage des parties privatives par les copropriétaires, dès lors qu'elle est justifiée par la destination de l'immeuble » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte tant du règlement de copropriété de l'immeuble situé [...] que de l'acte de vente en la forme authentique en date du 26 février 2016, que le lot n° 1, acquis par la Sci Ozbare, est constitué par « au rez-de-chaussée à gauche un magasin (épicerie), deux chambres, une cuisine, une salle de bain avec Wc » ; qu'il y a déjà lieu de constater que le règlement de copropriété n'autorise nullement une activité commerciale au sens large, mais la restreint à celle d'un magasin ; que la parenthèse servant à isoler, dans le corps d'une phrase ou d'un paragraphe, des explications ou des éléments d'information utiles à la compréhension du texte, mais non essentiels, le fait que le terme « épicerie » soit placé entre parenthèse ne peut avoir pour objet que de préciser le terme magasin sans le limiter ; qu'un magasin est un établissement de commerce plus ou moins important, où l'on vend des marchandises en gros ou au détail ; qu'a contrario, un restaurant est un établissement commercial où l'on sert des repas contre paiement ; qu'il s'agit donc de deux activités différentes, de sorte que si le règlement de copropriété autorise l'exploitation d'un magasin, il ne permet pas de faire usage du lot n° 1 pour y exercer une activité de restauration ; que selon le procès-verbal de constat d'huissier en date du 12 mai 2016, la Sarl Burger Club exerce effectivement une activité de restauration ; qu'au demeurant, ce point n'est pas contesté par la défenderesse ; que dès lors, et sans qu'il soit besoin de déterminer si l'activité de restauration de la Sarl Berger Club génère des nuisances pour la copropriété, force est de constater que cette activité n'est pas autorisée par le règlement de copropriété ; qu'en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de cessation de l'activité de la Sarl Burger Club, et ce sous astreinte de 200 euros par jours afin de s'assurer de l'exécution effective de celle-ci » ; 1°/ ALORS QU' aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé qu'aux termes du chapitre II « Division de l'immeuble » du règlement de copropriété, le lot n° 1, dans lequel la Sarl Burger Club exploitait son fonds de commerce, était décrit comme comportant au rez-de-chaussée, à gauche « un magasin (épicerie) » ; qu'elle a également relevé que le règlement de copropriété, en son chapitre III, article 2 « Destination des différentes parties de la maison », n'interdisait aucune activité autre que « les établissements classés par la loi parmi les établissements insalubres, incommodes ou dangereux de première et deuxième catégorie » (cf. arrêt, p. 5) ; qu'en retenant, pour ordonner à la Sarl Burger Club de cesser son activité de restauration sur place ou à emporter, comme contraire à la destination de l'immeuble, que le terme « magasin » ne pouvait être appliqué à un restaurant, quand aucune clause du règlement de copropriété n'interdisait l'exercice, dans ce magasin, de l'activité de restauration, et que l'exploitation de cette activité n'emportait pas d'infraction aux stipulations de ce règlement, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ ALORS QUE chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété décrivait le lot n° 1, appartenant à la Sci Ozbare, comme comportant au rez-de-chaussée, à gauche « un magasin (épicerie) », et n'interdisait aucune activité autre que « les établissements classés par la loi parmi les établissements insalubres, incommodes ou dangereux de première et deuxième catégorie », de sorte qu'il n'était nullement interdit d'exercer une activité de restauration dans le lot n° 1 ; qu'en retenant, pour ordonner à la Sarl Burger Club de cesser son activité de restauration sur place et à emporter, comme contraire à la destination de l'immeuble, que la copropriété était située « dans un quartier résidentiel et ne comporte que dix lots : deux locaux commerciaux au rez-dechaussée et huit appartements aux étages (deux par étage) ; qu'il s'agit donc d'un immeuble à usage principalement d'habitation ; que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ont été définis, lors de la création de la copropriété, comme des « magasins », ce qui correspondait, d'une part à la superficie et à la configuration de ces locaux, d'autre part aux inconvénients que les copropriétaires résidant dans l'immeuble pouvait accepter d'une activité commerciale » (cf. arrêt, p. 5), la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à démontrer que la Sarl Burger Club avait porté atteinte à la destination de l'immeuble, privant sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°/ ALORS QUE pour ordonner à la Sarl Burger Club de cesser son activité de restauration sur place et à emporter, comme contraire à la destination de l'immeuble, la Cour d'appel a retenu que la copropriété était située « dans un quartier résidentiel et ne comporte que dix lots : deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée et huit appartements aux étages (deux par étage) ; qu'il s'agit donc d'un immeuble à usage principalement d'habitation ; que les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ont été définis, lors de la création de la copropriété, comme des « magasins », ce qui correspondait, d'une part à la superficie et à la configuration de ces locaux, d'autre part aux inconvénients que les copropriétaires résidant dans l'immeuble pouvait accepter d'une activité commerciale » (cf. arrêt, p. 5) ; qu'en se déterminant de la sorte, sans constater que l'activité de restauration exercée dans les lieux par la Sarl Burger Club causait un trouble anormal aux autres copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.