Cour de cassation, 20 novembre 2007. 06-13.995

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Sofi Patrim du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sofi Ouest, Mmes X..., Y..., Le Z..., Le A..., B..., C..., D..., E..., F..., G..., H..., I..., J..., Le K..., L..., M... et N... et MM. O..., P..., Q..., R..., Le S..., Le T..., Le U..., V... et W... ; Statuant tant sur le pourvoi principal formé par la société Sofi Patrim que sur le pourvoi incident relevé par M. Le 1... : Attendu, selon l'arrêt partiellement confirmatif attaqué, que la société anonyme Sofi Ouest, ayant pour président M. Le 1..., a fait construire une résidence d'habitation dont les logements ont été vendus à des particuliers en vue de leur location à des étudiants ; qu'un local, lot privé appartenant à une société civile immobilière créée par M. Le 1..., destiné à recevoir des équipements mis à la disposition des résidents, a été donné à bail à la société à responsabilité limitée Sofi Patrim (la société), ayant pour associés la société Sofi Ouest et M. Le 1... et pour gérant, celui-ci ; que le règlement de copropriété de la résidence prévoyait que chacun des copropriétaires devait s'engager à régler ou à faire régler par l'occupant ou le locataire de son lot une participation forfaitaire réclamée par la société gestionnaire, la société Sofi Patrim, pour assurer la mise à disposition du local ; que celle-ci, chargée de la recherche de clients pour la résidence, de l'établissement et du suivi des baux, faisait signer aux étudiants locataires, en annexe de chacun des baux, une convention, présentée comme formant un tout indissociable avec le bail, imposant à son profit le versement de la somme mensuelle de 200 francs au titre de la participation forfaitaire à la mise à disposition du local ; qu'en 2000, deux étudiants, M. 2... et Mme Le 3..., suivis en 2003 par 26 autres étudiants, ont assigné la société en nullité des conventions, en remboursement des sommes versées au titre de la participation forfaitaire et en paiement de dommages-intérêts ; que l'association de soutien aux copropriétaires et résidents des jardins de l'université (ASCORJU) est intervenue volontairement ; que la société, dont la totalité des parts a été cédée le 7 janvier 2003 à la société Foncia, a appelée en garantie la société Sofi Ouest et M. Le 1... ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que M. Le 1... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné à garantir la société des condamnations prononcées contre elle au titre des dommages-intérêts à verser aux 26 étudiants ayant conclu des conventions alors, selon le moyen : 1 / que la clause litigieuse prévoit l'obligation pour le locataire d'acquitter directement auprès de la société Sofi Ppatrim une participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit à des services spécifiques de la résidence gérée par ladite société ; qu'elle répond au choix personnel du bailleur, auquel le règlement de copropriété impose, soit de payer lui-même cette participation, soit de la faire régler directement par le preneur ; qu'il s'ensuit que cette clause n'est qu'une des modalités d'un seul et unique contrat de bail, pour lequel la société Sofi Ppatrim n'est intervenue qu'en qualité de mandataire, le preneur n'ayant lui-même dans le bailleur qu'un seul cocontractant ; qu'il s'ensuit que c'est à tort que la cour d'appel, décidant qu'il y avait deux contrats distincts là où il n'y en avait qu'un, à savoir un contrat de bail liant exclusivement un propriétaire non professionnel à un preneur, a jugé que la prestation offerte par ce bail, constituée par l'usage du local n° 127, devait échapper à la loi sur le bail pour ne relever que des dispositions du code de la consommation ; qu'en se déterminant ainsi, elle a violé les articles 1134 du code civil et L. 122-1 du code de la consommation ; 2 / que pour justifier la demande de garantie dirigée par la société Sofi Patrim contre M. Le 1..., son ancien gérant, la cour d'appel a retenu que celui-ci avait enfreint en connaissance de cause les dispositions du code de la consommation, d'ordre public, ayant pour objet la protection du consommateur contre les abus de puissance économique, commettant ainsi un acte anormal de gestion ayant imposé à ladite société un procès coûteux ; qu'en se déterminant ainsi, après avoir constaté que la société Sofi Patrim avait, en tant que personne morale, imposé systématiquement l'application de la clause "à son propre profit", ce dont il résultait que la société elle-même, prise en tant que personne morale, avait elle-même créé et poursuivi en connaissance de cause la situation dommageable dont elle prétend aujourd'hui être garantie, sans que celle-ci lui fût imposée, ni dans son principe, ni dans sa continuité, par un fait personnel et détachable de M. Le 1..., la cour d'appel a violé l'article L. 225-249 du code de commerce ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le preneur s'est engagé à payer à la société une participation forfaitaire mensuelle ouvrant droit aux services spécifiques du local 112 de la résidence, qui ne fait pas partie de la copropriété mais est donné à bail à la société qui en assure le fonctionnement, à un prix fixé par elle, par facturation séparée et versée à son profit, la cour d'appel a pu retenir, par une interprétation souveraine de la convention des parties, qu'il existait bien un contrat séparé entre la société et le preneur portant sur le paiement d'un prix en contrepartie d'une prestation ; Et attendu, d'autre part, que l'article L. 225-249 du code de commerce relatif à la responsabilité civile des fondateurs à raison de l'annulation d'une société anonyme, invoqué par le moyen, n'est pas applicable en la cause ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; Mais sur le moyen unique du pourvoi principal : Vu l'article L. 223-22, alinéa 1er, du code de commerce ; Attendu que pour rejeter la demande en garantie formée par la société à l'encontre de M. Le 1... au titre du remboursement des sommes aux 26 étudiants, l'arrêt retient que le règlement de copropriété prévoit que chacun des propriétaires s'engageait à régler ou à faire régler par l'occupant ou le locataire de son lot le montant de la participation forfaitaire réclamée par la société gestionnaire et que la société qui, à défaut de règlement par les occupants ou les locataires des logements, conserve ainsi sa créance contre les copropriétaires bailleurs, ne fait donc pas la preuve de l'existence d'un préjudice actuel et certain ; Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que les conventions litigieuses avaient été conclues sous la gérance de M. Le 1... et que celui-ci avait commis une faute de gestion en enfreignant sciemment les dispositions du code de la consommation dont la violation avait entraîné la nullité des conventions, ce dont il résultait qu'il était tenu de réparer le préjudice résultant pour la société de sa condamnation à restituer les sommes indûment perçues, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en garantie formée par la société Sofi Patrim au titre du remboursement des sommes aux 26 étudiants, l'arrêt n° 73 rendu le 2 février 2006 par la cour d'appel de Rennes entre les parties; remet, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. Le 1... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille sept.