Cour d'appel, 24 novembre 2015. 14/00731

COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ARRET DU 24 NOVEMBRE 2015 ARRET N. RG N : 14/ 00731 AFFAIRE : M. Samuel X... C/ M. Roland Y..., SCP ROLAND Y... PATRICK Z... ET CEDRIC A..., SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE JCS/ MCM DEMANDE RELATIVE A UN PRET Grosse délivrée à SELARL MAURY CHABAUD CHAGNAUD, avocat Le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur Samuel X... de nationalité Française, né le 19 Juin 1979 à CHINON (37500), demeurant...-93350 LE BOURGET représenté par Me Philippe CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Guéorgui AKOPOV, avocat au barreau de PARIS APPELANT des jugements rendus les 7 février 2013 et 23 janvier 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES ET : Monsieur Roland Y... de nationalité Française, né le 12 Septembre 1950 à ANGERS (49), Notaires associés, demeurant...-49230 MONTFAUCON représenté par Me Marie-odile CHARTIER de la SCP CHARTIER M. O.- CHARTIER D., avocat au barreau de LIMOGES, Me KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS SCP Roland Y..., Patrick Z... ET Cédric A..., Notaires associés, demeurant...-49230 MONTFAUCON représentée par Me Marie-odile CHARTIER de la SCP CHARTIER M. O.- CHARTIER D., avocat au barreau de LIMOGES, Me KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS SA LE CREDIT FONCIER DE FRANCE dont le siège social est 19, rue des Capucines-75001 PARIS représentée par Me Emmanuel LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES, Me Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de PARIS, INTIMES Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Octobre 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 3 Novembre 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2015. A l'audience de plaidoirie du 06 Octobre 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur SABRON, Président de chambre a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Novembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. LA COUR Sur une proposition d'investissement locatif de la société CORTEX FINANCES, M. Samuel X... a, selon un acte reçu le 12 octobre 2007 par Maître Roland Y..., notaire associé à MONTFAUCON MONTIGNE, acquis de la société CONSTRUCTION FINANCE un appartement et un emplacement de stationnement devant constituer les lots 127 et 293 de la copropriété du bâtiment K d'un ensemble immobilier de 11 bâtiments en cours de construction sur la commune de PALAIS SUR VIENNE (Haute Vienne). Le prix, de 119 371 ¿, devait être intégralement financé au moyen d'un prêt immobilier consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE aux termes d'une offre de prêt acceptée le 10 août 2007. Aux termes de l'acte de vente, l'acquéreur, représenté lors de la signature par un clerc de l'étude du notaire rédacteur auquel il avait été donné procuration, autorisait le vendeur à l'effet de procéder par simple courrier directement auprès de l'établissement prêteur aux appels de fonds correspondant à la partie du prix de vente devenue exigible au fur et à mesure de l'avancement des travaux, le tout sous réserve de la présentation audit prêteur d'une copie de l'attestation d'avancement des travaux établie par le maître d'¿ uvre d'exécution chargé des travaux ou l'architecte du programme. L'acte stipulait en outre que la garantie d'achèvement résultait de l'existence de conditions propres à l'opération telles que définies à l'article 261-18 du code de la construction et de l'habitation (garantie intrinsèque) et que le financement dont la société venderesse devait justifier en application de l'article R 261-18 b) du code précité était de 75 % du prix de vente du programme, soit 1 059 235, 50 ¿. Il était précisé que la société CONSTRUCTION FINANCE justifiait avoir ce financement à sa disposition de la manière suivante : - à concurrence de 325 323 ¿ par ses fonds propres, ainsi que cela résultait « d'une attestation délivrée par la société d'expertise comptable et de commissariat au compte AXIAL, attestation dont une copie était demeurée ci-jointe annexée » ; - à concurrence de 812 130 ¿ par le montant du prix des ventes déjà réalisées, ce qui était attesté par le notaire soussigné ; Soit une somme de 1 137 453 ¿ représentant un total supérieur au financement dont la société venderesse devait justifier. Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a procédé, au vu de documents établis selon les modalités sus mentionnées, au versement de trois appels de fonds pour un total de 102 808, 60 ¿. Les travaux ont été arrêtés de manière définitive en février 2009, date à laquelle l'état de l'immeuble dans lequel était situé l'appartement acquis par M. X... restait au stade de la réalisation du gros ¿ uvre. Un jugement du tribunal de commerce de BOBIGNY du 4 juin 2009 a prononcé à l'égard de la société CONSTRUCTION FINANCE l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire, laquelle a été convertie par jugement du 2 septembre 2009 en liquidation judiciaire. M. X... a adressé une déclaration de créance à Maître B..., mandataire liquidateur de ladite société par courrier recommandé en date du 5 août 2009 puis, à nouveau, par courrier recommandé du 13 octobre 2009. Par acte des 25, 28, 29 juin 2010 et 5 juillet 2010, il a fait assigner devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins d'indemnisation de son préjudice la société CORTEIX FINANCE, Maître B... es qualité de mandataire liquidateur de la société CONSTRUCTION FINANCE, Maître Roland Y..., la société dans le cadre de la quelle celui-ci exerce son activité de notaire et le CREDIT FONCIER DE FRANCE. Par ordonnance du 3 mai 2011, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de PARIS a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de LIMOGES, déjà saisi par diverses personnes ayant acquis des appartements dans le cadre du même programme immobilier. Le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de LIMOGES a par ordonnance du 18 octobre 2011 accueilli la demande de M. X... portant sur la suspension du règlement des échéances du crédit immobilier jusqu'à la solution du litige, échéances dont le montant mensuel était de 376, 61 ¿. Par acte du 5 janvier 2012, M. X... a fait appeler dans la procédure la société d'expertise comptable AXIAL qui avait rédigé l'attestation annexée à l'acte de vente pour justification de l'existence de fonds propres. Le tribunal de grande instance de LIMOGES a par jugement du 7 février 2013, notamment : - déclaré les demandes de M. Samuel X... tendant à constater les fautes de la SAS CONSTRUCTION FINANCE et par conséquent à fixer sa créance envers la liquidation judiciaire de ladite société irrecevables comme tendant au paiement d'une somme d'argent ; - débouté M. X... de son action en responsabilité formée à l'encontre de la société CORTEIX FINANCES, de la société AXIAL et du CREDIT FONCIER DE FRANCE ; - condamné M. Samuel X... à rembourser au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 84 677, 78 ¿ représentant le solde des sommes débloquées après déduction des sommes versées, outre les intérêts au taux contractuel à compter du 18 octobre 2011 ; - dit que Maître Y... avait commis des fautes engageant sa responsabilité envers le demandeur ; - condamné Maître Y... solidairement avec la SCP Y... Z... A... à verser à M. Samuel X... en réparation de son préjudice : . 50 % de la somme à rembourser au prêteur, soit 42 338, 89 ¿, outre la moitié des intérêts contractuels échus et à échoir à compter du 18 octobre 2011. . 12 000 ¿ à titre de dommages-intérêts pour perte de chance. Ce jugement a en outre : - ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ; - condamné Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... in solidum aux dépens et au versement au profit de M. Samuel X... d'une indemnité de 800 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire. M. Samuel X... a déposé devant le tribunal une requête en interprétation du jugement précité qu'une décision du 23 janvier 2014 a rejetée. Il a relevé appel des deux décisions sus relatées par déclaration remise au greffe le 16 juin 2014. Une ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 octobre 2014 a déclaré l'appel recevable au motif que les décisions n'avaient pas été signifiées de manière régulière. Par acte du 38 novembre 2014, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a mis M. Samuel X... en demeure de régler les échéances du prêt restées impayées l'ordonnance de suspension, ce à peine de déchéance du terme. La banque a fait pratiquer en vertu de l'exécution provisoire dont est assorti le jugement susvisé du 7 février 2013 une saisie attribution entre les mains de Maître Y..., dans la limite des dommages-intérêts dont celui-ci était redevable à l'égard de M. Samuel X.... Un jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de BOBIGNY du 7 avril 2015 a rejeté la contestation formée par M. X... à l'encontre de ladite saisie attribution. M. Samuel X... n'a intimé que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... de telle sorte que les dispositions du jugement qui ont déclaré irrecevables ses demandes dirigées contre la société CONSTRUCTION FINANCE et qui l'ont débouté de celles dirigées contre les sociétés CORTEIX FINANCES et AXIAL sont définitives. Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 24 août 2015, il demande à la cour au vu, notamment, des articles 1142, 1145, 1147, 1184 et 1382 du code civil : - de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité quasi délictuelle de Maître Y... et de la SCP Y... Z... A... ; - de l'infirmer en ce qui concerne la répartition et les modalités d ¿ indemnisation des préjudices subis ; - de l'infirmer, également, en ce qu'il l'a débouté de son action dirigée contre le CREDIT FONCIER DE FRANCE ; - de constater les fautes commises par le CREDIT FONCIER DE FRANCE lors de la formalisation du contrat de prêt et du déblocage des fonds, ce dernier ayant prêté un soutien abusif à la société CONSTRUCTION FINANCE dont elle devait connaître la fragilité financière et ayant manqué, à l'égard de l'emprunteur, à ses obligations de diligence et de conseil ; - de prononcer en raison de ces manquements contractuels la résolution du contrat de prêt conclu le 10 août 2007 et de condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à lui rembourser l'intégralité des sommes versées au titre dudit contrat et des assurances, avec intérêts au taux légal à compter de la demande ; - de dire qu'il n'est redevable d'aucune somme à l'égard du CREDIT FONCIER DE FRANCE ou, à défaut, de condamner in solidum Maître Y... et la SCP et la SCP Y... Z... A... à l'indemniser à hauteur de toute somme dont il serait déclaré redevable à l'égard du CREDIT FONCIER DE FRANCE ; - de condamner in solidum Maître Y... et la SCP Y... Z... A... à lui payer des dommages-intérêts de 253 197 ¿, somme se composant de la façon suivante : . 175 316 ¿ au titre de la perte des produits de la location jusqu'à l'année 2013 (fin du remboursement de l'emprunt) ; . 24 916 ¿ au titre des intérêts et cotisations d'assurance versés en vain ; . 24 916 ¿ au titre de la surévaluation du prix de vente ; . 17 390 ¿ au titre de la perte des avantages fiscaux ; . 5 912 ¿ au titre des frais engagés ; . 5 000 ¿ pour préjudice moral. - de dire que la somme sus mentionnée portera intérêts a taux légal à compter de l'assignation et que ces intérêts seront capitalisés. L'appelant demande en outre : - à titre subsidiaire, dans l'hypothèse du maintien de son obligation à rembourser le prêt, de condamner in solidum Maître Y... et la SCP Y... Z... A... au paiement, outre la somme de 253 197 ¿, de celle de 203 730, 12 ¿ « au titre du coût du crédit », ce avec intérêt au taux légal à partir de l'assignation et jusqu'au jour du paiement ; - en tout état de cause, de débouter Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... de leur appel incident et de leurs demandes formées dans ce cadre ; - de débouter le CREDIT FONCIER DE FRANCE de sa demande concernant la fixation de sa créance à la somme de 64 777, 13 ¿ faute de ce qu'il ait été déféré à la mise en demeure du 28 novembre 2014 ; - de condamner in solidum Maître Roland Y..., la SCP Y... Z... A... et la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à lui verser une indemnité de 15 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 22 juin 2015, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE demande à la cour : - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. X... de son action en responsabilité dirigée contre elle en l'absence de toute faute commise dans l'étude de la demande de prêt, dans l'octroi du prêt ou dans le déblocage des fonds ; - de dire que sa créance qui s'élève à 64 777, 13 ¿ déduction faite des sommes encaissées au titre de la saisie attribution pratiquée entre les mains du notaire est entièrement exigible en principal, intérêts et frais faute pour M. X... d'avoir satisfait à la mise en demeure du 28 novembre 2014 ; - de condamner M. X... à lui verser une indemnité de 5000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire, en cas de résolution du prêt, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE demande à la cour : - de condamner M. X... à lui rembourser « toutes les sommes décaissées pour le dossier, déduction faite des sommes déjà remboursées, avec intérêt au taux légal à compter de la date de chaque déblocage des fonds pour la somme de 114 465, 17 ¿ valeur 18 novembre 2013 » ; - de la recevoir dans son appel en garantie formé contre Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... qui ont commis des fautes à son égard ; - de les condamner à lui payer la somme de 26 128, 10 ¿ en réparation de son préjudice économique et financier, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses conclusions et capitalisation comme dit à l'article 1154 du code civil ; - de condamner Maître Y... et la SCP Y... Z... A... à lui verser une indemnité de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 26 juin 2015, Maître Roland Y... et la SCP Roland Y..., Patrick Z... & Cédric A... demandent à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître Roland Y... ; - de débouter M. Samuel X... de toutes ses demandes dirigées contre les notaires ; - de débouter la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE de son appel en garantie ; - de condamner M. Samuel X... à leur payer une indemnité de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé de l'argumentation des parties. LES MOTIFS DE LA DECISION La responsabilité du CREDIT FONCIER DE FRANCE et la demande de résolution du contrat de prêt. M. X..., contrairement aux autres investisseurs qui ont saisi le tribunal de grande instance de LIMOGES par une action conjointe, ne demande pas de prononcer la résolution de la vente et la résolution corrélative du contrat de prêt. Il a pris le parti de conserver la propriété du lot inachevé et il demande que la résolution du prêt soit prononcée aux torts de la banque qui aurait manqué à son égard à ses obligations contractuelles d'information, de vigilance et de diligence. Le CREDIT FONCIER DE FRANCE qui n'a pas financé toutes les acquisitions de l'opération n'est pas le concepteur de cette dernière et ce n'est pas non plus elle qui l'a proposée à M. X.... Elle a été sollicitée dans le cadre d'un courtage par le cabinet CORTEX FINANCES qui a démarché M. X... pour le compte de la société CONSTRUCTION FINANCE, promoteur de l'opération immobilière, et elle a accepté, au vu des éléments produits par l'intermédiaire, d'accorder son concours en formulant une offre de prêt. Le contrat de prêt a été conclu le 10 août 2007 par acte sous-seing privé avant la signature de l'acte reçu le 12 octobre 2007 par Maître Y..., acte qui ne portait que sur la vente en l'état futur d'achèvement des lots (appartement et emplacement de parking) qui sont aujourd'hui encore la propriété de M. X.... LE CREDIT FONCIER DE FRANCE n'avait pas l'obligation de vérifier la solvabilité du promoteur, ni aucune raison de douter de cette solvabilité. On ne se trouve nullement dans un cas de soutien abusif La banque n'était pas non plus tenue à une obligation de conseil relative à la viabilité d'un projet qu'elle ni conçu ni proposé. En l'occurrence, l'échec de l'opération n'est au demeurant pas la conséquence de ce que cette dernière n'était pas viable, mais de ce que, les travaux ayant été interrompus par le fait du promoteur qui avait cessé de régler les factures des entreprises, elle n'a pas pu se concrétiser. La seule obligation du prêteur était de s'assurer de la solvabilité de l'emprunteur dans l'appréciation de laquelle intervenait un projet de défiscalisation que la législation alors applicable rendait réalisable. Or il n'est pas soutenu que les obligations de l'emprunteur auraient été disproportionnées par rapport à ses ressources ; M. X... a d'ailleurs réglé sans incident les mensualités du prêt jusqu'à ce qu'une ordonnance du juge de la mise en état du 18 octobre 2011 en suspende l'exigibilité, non pour des raisons relatives à la situation économique personnelle de l'emprunteur, mais parce que, les travaux ayant été interrompus, il ne pouvait plus compter sur le versement de loyers, ni sur la défiscalisation. L'équilibre de l'opération que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a accepté de financer a certes été rompu, mais à la suite de circonstances extérieures au contrat de prêt et que le prêteur n'était pas en mesure de prévoir. Il est vrai que la banque a débloqué des fonds à hauteur de près de 90 % du montant total du prêt qui couvrait l'intégralité du prix de vente, ce qui ne paraît pas correspondre à l'état de l'immeuble à la date de l'arrêt du chantier, même s'il résulte du constat d'huissier produit aux débats que le gros oeuvre est achevé et hors d'eau. Toutefois, le CREDIT FONCIER a versé les fonds entre les mains du promoteur en se conformant au mandat donné par l'acquéreur, rappelé dans les appels de fonds, et, surtout, au vu de l'attestation d'avancement des travaux, annexée à ces appels de fonds, qui avait été chaque fois établie par le maître d'¿ uvre, la société ARCHICREA. La banque n'avait aucune raison de douter de la sincérité de ces attestations délivrées par un professionnel indépendant chargé de la surveillance du chantier ; il n'entrait pas dans ses obligations de prêteur de vérifier par elle-même la réalité de l'avancement des travaux. Enfin, s'il est exact que l'offre de prêt se réfère à une garantie extrinsèque, le caractère erroné de cette mention est imputable au notaire rédacteur de l'acte qui n'a pas tenu compte de la condition exigée par le prêteur et non à ce dernier dont l'offre avait été acceptée avant la conclusion de la vente. Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de l'emprunteur et débouté M. X... de sa demande de résolution du contrat de prêt. Il ne peut pas être reproché au CREDIT FONCIER DE FRANCE d'avoir pratiqué entre les mains de Maître Y..., à hauteur des sommes dont le jugement avait déclaré celui-ci débiteur à l'égard de M. X..., une saisie attribution pour le recouvrement des sommes que le même jugement avait condamné l'emprunteur à lui payer. Ce jugement était assorti de l'exécution provisoire et le juge de l'exécution a validé la saisie attribution dés lors que la banque détenait un titre exécutoire. Aujourd'hui, l'ordonnance du juge de la mise en état qui a suspendu le règlement des échéances a cessé de produire effet puisqu'il a été jugé que l'action en résolution du prêt n'était pas justifiée. Les échéances sont redevenues exigibles et, à défaut pour l'emprunteur d'avoir déféré à la mise en demeure que la banque lui a adressée le 28 novembre 2014, cette dernière est en droit de se prévaloir de la déchéance du terme. Selon le décompte produit par la banque, il restait dû au titre du prêt, compte tenu de l'indemnité de résiliation anticipée, la somme totale de 124 620, 55 ¿ au 12 janvier 2015. Déduction faite de la somme de 55 138, 99 ¿ qui a été recouvrée dans le cadre de la saisie attribution, M. X... reste redevable au 5 juin 2015 d'une somme de 64 777, 13 ¿. La responsabilité du notaire. A la différence de la banque, Maître Roland Y... qui a rédigé tous les actes afférents à l'opération mise en ¿ uvre par le promoteur, la société CONSTRUCTION FINANCE, était tenu à l'égard des acquéreurs qui avaient donné un mandat à un clerc de son étude pour la signature des actes d'achat en l'état futur d'achèvement de s'assurer de la validité des documents annexés à son acte qui constituaient une garantie de l'achèvement des travaux. L'échec de l'opération a pour cause l'inachèvement du chantier par suite de l'insolvabilité du promoteur qui a cessé de payer les entreprises. Les investisseurs n'auraient pas contracté, ou ils auraient bénéficié de la faculté de ne pas contracter, s'ils avaient été informés de ce que l'attestation visée dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement pour preuve de la garantie intrinsèque fournie par le vendeur était dénuée de valeur probante. Or, aux termes de l'acte de vente par lequel M. X... est devenu propriétaire de lots inachevés, le financement dont la société devait justifier en application de l'article R 261-18 b du code de la construction et de l'habitation était de 75 % du prix de vente global, soit 1 059 325, 50 ¿. Il est précisé dans ledit acte que la société (le promoteur, c'est à dire la société CONSTRUCTION FINANCE) « justifie avoir ce financement de la manière suivante » : - « à concurrence de 325 323 ¿ par ses fonds propres ainsi que cela résulte d'une attestation délivrée par la société d'expertise comptable et de commissariat aux comptes AXIAL, attestation dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée » ; - « à concurrence de 812 130 ¿ par le montant du prix des ventes déjà réalisées, ce qui est attesté par le notaire soussigné ». « Soit une somme de 1 137 453 ¿ représentant un total supérieur au financement dont la société venderesse doit justifier ». Il apparaît toutefois à l'examen de l'attestation présentée dans l'acte comme la justification de ce que le vendeur dispose de fonds propres à hauteur de 325 323 ¿ que ce document qui n'a pas été établi par l'expert comptable à l'effet de justifier de l'existence de fonds propres ne fait qu'attester des « dépenses engagées à ce jour par la société CONSTRUCTION FINANCE pour l'ensemble de l'opération immobilière » et du montant de ces dépenses qui sont afférentes au bâtiment K. Ce document, outre le fait qu'il n'est pas établi par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier comme le prescrit l'article R 261-20 du code précité, littéralement rappelé dans l'acte de vente, était, aux yeux du notaire rédacteur, manifestement insusceptible de justifier de l'existence de fonds propres. L'acte rédigé par Maître Roland Y... a procuré aux investisseurs une assurance fausse de ce que les conditions destinées à garantir l'achèvement de l'immeuble étaient réunies, alors qu'en réalité le vendeur ne disposait pas des fonds propres qui constituaient une partie de la garantie intrinsèque. Le manquement du notaire à son devoir de prudence et de conseil est au surplus caractérisé par le fait que l'offre de prêt acceptée par M. X... se référait à une garantie extrinsèque qui représente pour l'acquéreur une garantie plus efficace que la garantie intrinsèque mentionnée dans l'acte de vente. Le notaire était en possession d'éléments d'information qui étaient de nature à mettre en doute la solidité financière du vendeur de lots en l'état futur d'achèvement et, au lieu d'alerter les investisseurs sur les risques qu'ils encouraient en cas d'inachèvement de l'opération, il a, par une indication de son acte dont le caractère fallacieux ne pouvait pas lui échapper, induit ces investisseurs en erreur sur la réalité de la garantie proposée. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que le notaire avait commis des fautes qui engageaient sa responsabilité professionnelle à l'égard de M. X.... En effet, celui-ci n'aurait vraisemblablement pas contracté s'il avait été averti de l'inanité de la garantie d'achèvement proposée par le vendeur. Le préjudice subi par l'investisseur est constitué par la perte de la chance de ne pas avoir contracté si les informations susceptibles de mettre en doute la solvabilité du promoteur lui avaient été données. La cour évalue cette probabilité à 80 % compte tenu de l'importance pour la détermination du consentement de l'acquéreur des informations dont il a été privé. On doit tenir compte également de la faible probabilité de ce que l'immeuble dont M. X... est resté propriétaire puisse être achevé, aucun repreneur ne s'étant manifesté à ce jour. Les éléments de préjudice à prendre en compte sont les conséquences de l'inachèvement de l'immeuble, à savoir, en premier lieu, le fait que M. X... est obligé de rembourser un prêt contracté en vue de l'achat d'un bien dont il n'a pas, et n'aura peut-être jamais la jouissance. La créance de la banque s'élève, selon le décompte précité, à 124 620, 55 ¿. Les dommages-intérêts dont le notaire est redevable à l'égard de M. X... seront fixés à 80 % de cette somme, soit 99 696, 44 ¿ dont il convient de déduire la somme de 55 138, 89 ¿ que le notaire a déjà versée par suite de la saisie attribution pratiquée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE en exécution du jugement entrepris qui était assorti de l'exécution provisoire. Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... restent redevables de la somme de 44 557, 45 ¿. M. X... subit en outre un préjudice financier qui est constitué, cette fois, par la perte de la chance de pouvoir réaliser les gains locatifs et fiscaux chiffrés dans la proposition de la société CORTEIX FINANCES qui promettait une économie d'impôts de 15 927 ¿ sur 9 ans et des revenus locatifs d'un montant de 365 ¿ par mois à compter du 1er janvier 2008. Le préjudice locatif doit être calculé sur une période de 9 ans dans la mesure où rien ne vient démonter que M. X... aurait conservé la propriété de l'immeuble au-delà de cette période ; il s'élève à 39 420 ¿. Toutefois, ces revenus locatifs et, par suite, les avantages fiscaux, ne sont qu'une probabilité dans la mesure où il existait un risque de vacance du bien, lié à la saturation du marché. La perte de chance subie par M. X... d'avoir pu réaliser les revenus locatifs et les avantages fiscaux promis dans la proposition de la société CORTEIX FINANCES doit être évaluée à 50 % de la somme de 39 420 ¿ + 50 % de la somme de 15 927 ¿, soit 27 673 ¿. M. X... sera débouté de toutes ses autres demandes qui auraient pour conséquence de l'enrichir sans avoir à débourser une quelconque somme. Il est en droit de réclamer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité complémentaire que la cour fixe à 5 000 ¿ compte tenu de la modération de la somme allouée à ce titre en première instance. Il n'y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de l'emprunteur, de faire application du texte précité en faveur de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme le jugement rendu le 7 février 2013 par le tribunal de grande instance de LIMOGES en ce qu'il a débouté M. Samuel X... de son action en responsabilité dirigée contre la société CREDIT FONCIER DE FRANCE. Dit n'y avoir lieu à résolution du contrat de prêt. Confirme le jugement en ce qu'il a dit que Maître Roland Y... avait commis des fautes engageant sa responsabilité à l'égard de M. Samuel X.... Réforme le jugement sur l'évaluation du préjudice subi par M. X... par suite des fautes commises par le notaire. Dit qu'en ce qui concerne l'endettement qui résulte de l'inachèvement de l'opération, le préjudice qui consiste dans la perte de la chance de ne pas avoir contracté doit être évalué à la somme de 99 696, 44 ¿ représentant 80 % de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE. Déduction faite de la somme de 55 138, 89 ¿ que le notaire a déjà versée par suite de la saisie attribution pratiquée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE, condamne solidairement Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... à payer à M. Samuel X... la somme de 44 557, 45 ¿. Condamne en outre solidairement Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... à payer à M. Samuel X..., en réparation de la perte de la chance de réaliser les propositions de la société CORTEIX FINANCES, la somme de 27 673 ¿. Déboute M. X... de ses autres demandes. Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions non contraires au présent arrêt. Constate que le présent arrêt rend sans objet l'appel du jugement du 23 janvier 2014 qui a rejeté la requête en interprétation de M. X.... Condamne in solidum Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... à verser à M. X... une indemnité complémentaire de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte au profit de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE. Condamne in solidum Maître Roland Y... et la SCP Y... Z... A... aux dépens d'appel, sauf en ce qui concerne les dépens exposés par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE qui seront à la charge de M. Samuel X....