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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 mai 2011), que par acte authentique du 2 juin 1998, M. Armand X... a donné à bail à Mme Y... différents biens agricoles ; qu'après avoir mis en demeure à deux reprises la locataire de payer le loyer, Mmes Nicole, Emmanuelle, Dominique et Martine X... et MM. Armand et Rodolphe X... (les consorts X...) ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et en paiement d'un arriéré de fermage ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les deux mises en demeure des 6 juin et 21 octobre 2008 étaient fondées au moment de leur délivrance et que Mme Y... ne démontrait pas avoir effectué un paiement postérieurement, la cour d'appel, qui a tenu compte de la prescription quinquennale en condamnant celle-ci au paiement d'une certaine somme au titre des fermages échus à compter du mois de février 2004, a pu en déduire, sans dénaturation, que les bailleurs étaient en droit d'obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... n'ayant pas critiqué, dans ses conclusions d'appel la date de résiliation du bail fixée par le tribunal à une date antérieure à sa décision, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Mais sur le second moyen pris en sa seconde branche :
Vu l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L. 411-11 du même code ;
Attendu que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ;
Attendu que pour condamner Mme Y... à payer aux consorts X... une certaine somme à titre d'arriéré de fermage pour la période allant de février 2004 à juin 2010, l'arrêt retient qu'il importe peu que le tribunal paritaire des baux ruraux ait fixé la date de résiliation au 23 janvier 2009 puisqu'à cette date, Mme Y... restait débitrice de fermages importants ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme Y... ne pouvait être condamnée à payer des fermages pour une période postérieure à la date de résiliation du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer des fermages à compter du 23 janvier 2009, l'arrêt rendu le 17 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la SCP Piwnica et Molinié ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la résiliation du bail signé entre M. X... et Mme Y... à compter du 23 janvier 2009 et d'avoir condamné Mme Y... à payer aux consorts X... la somme de 6.553,05 euros au titre des fermages pour la période de février 2004 au mois de juin 2010 ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article L.411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : deux défauts de paiement de fermage (¿) ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; que la mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; qu'il convient de relever que les deux mises en demeure adressées par les consorts X... par lettres recommandées des 6 juin 2008 et 21 octobre 2008, puis signifiées par actes d'huissier de justice, visent bien les dispositions applicables à savoir notamment l'article L. 431-11 en sorte que lesdites mises en demeure sont régulières et ne sauraient être annulées ; que l'action en paiement des loyers, fermages et charges locatives se prescrit par cinq ans conformément à l'article 2277 du code civil ; que la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 10 décembre 2008 que la prescription quinquennale des fermages étant une prescription libératoire extinctive le bailleur ne peut fonder son action en résiliation sur le non paiement des loyers prescrits ; qu'en l'espèce, à la date de mise en demeure en 2008, les loyers réclamés pour l'année 2004 n'étaient pas prescrits ; qu'en revanche à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, soit le 4 février 2009, le bailleur ne pouvait pas réclamer le paiement des loyers antérieurs au mois de février 2004 ; qu'il conviendra de tenir compte de la prescription dans le calcul des loyers susceptibles d'être dus encore au jour de la résiliation du bail si cette dernière est prononcée ; qu'il appartient à la partie appelante de démontrer que trois mois après la date de la délivrance des mises en demeure elle était à jour du paiement des fermages ou en tous cas elle ne restait pas devoir plus d'un défaut de paiement ; qu'il ressort d'un commandement de payer délivré le 5 novembre 2004 à la requête de M. X... que Mme Y... restait devoir à cette date pour les fermages de 1999 à 2004 la somme de 12.805,74 euros ; qu'elle n'a émis aucune contestation à la suite de la délivrance de ce commandement de payer ; qu'au contraire, elle avait antérieurement, et par des déclarations écrites signées par elle le 26 mars 2001, le 30 mars 2002 et le 3 mai 2004, reconnu ne pas avoir payé le loyer de fermages à M. X... pour les années 2000 et 2003 ; qu'elle avait même indiqué dans sa déclaration du 30 mars 2002 qu'elle n'avait pas payé de fermages depuis le mois de mai 1999 ; (¿) que surtout, Mme Y... ayant reconnu ne pas avoir payé les loyers pour 1998, il n'est aucunement possible de considérer qu'elle ait pu, comme elle l'affirme, payer à la fin de l'année 1998 une somme de 4.555,31 euros, soit 43.000 francs, alors que pour cette année là elle n'était redevable que de la somme de 14.000 francs, soit 2.134,29 euros ; qu'il est établi à l'examen des pièces produites aux débats par les parties que Mme Y... était bien débitrice aux dates de la délivrance de mises en demeure de fermages impayés et que dès lors le bailleur justifie bien de deux défauts de paiement de ces fermages ; que le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas tenu compte du paiement qui semble incontestable qui a été effectué par Mme Y... le 12 mai 2007 d'un montant de 9.604,30 euros, que par ailleurs il doit être tenu compte des loyers prescrits, les bailleurs ne pouvant réclamer que les loyers exigibles à compter du mois de février 2004 ; qu'ainsi, au mois de février 2004 et à défaut d'éléments antérieurs à cette date produits par les consorts X..., il était dû par Mme Y... la somme de 13.741 euros ¿ 2.462,16 euros (année 2003) ¿ 201,49 euros (mois de janvier 2004) soit la somme de 11.077,35 euros ; qu'il convient de déduire de cette somme le versement opéré le 12 mai 2007 d'un montant de 9.604,3 euros ; qu'en conséquence il restait dû à la date du mois de juin 2008 la somme de 1.473,05 euros ce qui représente plus de trois mensualités de fermages ;
que Mme Y... était bien débitrice de fermages impayés en sorte que les décisions de résiliation et d'expulsion prises par le tribunal paritaire des baux ruraux doivent être confirmées ; qu'il y a lieu de recalculer la créance des consorts X... au titre des fermages impayés et ce à la date du mois de juin 2010 ; qu'il est dû pour la période de juin 2008 à juin 2010 la somme de 5.080 euros (2.540 ¿ X 2) ; qu'ainsi la créance des consorts X... doit être fixée à la date du mois de juin 2010 à la somme de 6.554,05 ; qu'il importe peu que le tribunal paritaire des baux ruraux ait fixé la date de résiliation au 23 janvier 2009 puisqu'à cette date Mme Y... restait débitrice de fermages importants ;
1/ ALORS QUE le bailleur ne peut demander la résiliation d'un bail rural que s'il justifie notamment de deux défauts de paiement de fermages ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'en se bornant à constater, pour prononcer la résiliation du contrat de bail, qu'il restait dû au mois de juin 2008 la somme de 1473,05 euros, soit plus de trois mensualités de fermage, sans rechercher si ces défauts de paiement avaient persisté pendant trois mois après les mises en demeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche ;
2/ ALORS QUE Mme Y... avait exposé dans ses conclusions qu'elle justifiait du règlement de l'intégralité des loyers qu'elle payait souvent en avance (conclusions, p. 12) ; qu'en affirmant que Mme Y... avait reconnu ne pas avoir payé les loyers dus à M. X..., la cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QUE les actions en répétitions de fermages se prescrivent par cinq ans et que la prescription quinquennale des fermages est une prescription libératoire extinctive ; que la cour d'appel a constaté qu'à la date de saisine du tribunal, le bailleur ne pouvait réclamer le paiement des loyers antérieurs au mois de février 2004 ; qu'en énonçant cependant pour ordonner la résiliation du contrat et condamner Mme Y... au paiement de loyers arriérés, qu'au mois de février 2004, il était dû par Mme Y... la somme de 11.077,35 euros, dont il convenait de déduire un versement de 9.604,30 euros, et qu'il restait en conséquence dû au mois de juin 2008 la somme de 1473,05 euros, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 2277 du code civil alors applicable, ensemble l'article L.411-31 du code rural et de la pêche.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la résiliation du contrat de bail signé entre M. X... et Mme Y... à compter du 23 janvier 2009 et d'avoir condamné Mme Y... à payer aux consorts X... la somme de 6.553,05 euros au titre des fermages pour la période de février 2004 au mois de juin 2010 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon les dispositions de l'article L.411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : deux défauts de paiement de fermage (¿) ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; (¿) qu'il est établi à l'examen des pièces produites aux débats par les parties que Mme Y... était bien débitrice aux dates de la délivrance de mises en demeure de fermages impayés et que dès lors le bailleur justifie bien de deux défauts de paiement de ces fermages ; (¿) qu'il restait dû à la date du mois de juin 2008 la somme de 1.473,05 euros ce qui représente plus de trois mensualités de fermage ; que Mme Y... était bien débitrice de fermages impayés en sorte que les décisions de résiliation et d'expulsion prises par le tribunal paritaire des baux ruraux doivent être confirmées ; qu'il y a lieu de recalculer la créance des consorts X... au titre des fermages impayés et ce à la date du mois de juin 2010 ; qu'il est dû pour la période de juin 2008 à juin 2010 la somme de 5.080 euros (2.540 ¿ X 2) ; qu'ainsi la créance des consorts X... doit être fixée à la date du mois de juin 2010 à la somme de 6.554,05 ; qu'il importe peu que le tribunal paritaire des baux ruraux ait fixé la date de résiliation au 23 janvier 2009 puisqu'à cette date Mme Y... restait débitrice de fermages importants ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon les dispositions de l'article L.411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : deux défauts de paiement de fermage (¿) ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; (¿) que par deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 6 juin et 21 octobre 2008, les consorts X... ont mis en demeure Mme Y... de payer les fermages impayés depuis 2003 ; (¿) qu'il ne résulte d'aucune pièce du dossier que Mme Y... aurait payé par avance les fermages pour les années litigieuses (¿) ; qu'il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2009 ;
1/ ALORS QUE la résiliation d'un bail rural ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce, et non du jour du manquement qui la justifie ; qu'en fixant la résiliation du bail rural signé entre M. X... et Mme Y... à la date du 23 janvier 2009, date antérieure à la date de la décision la prononçant, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche ;
2/ ALORS QUE la résiliation judiciaire d'un contrat fait cesser pour l'avenir tous les effets de droit qui pourraient résulter du contrat ; qu'en condamnant Mme Y... au paiement de fermages jusqu'au mois de juin 2010 après avoir prononcé la résiliation du contrat de bail signé entre M. X... et Mme Y... à compter du 23 janvier 2009, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L.411-31 du code rural et de la pêche.
