Cour d'appel, 04 juillet 2013. 12/14936

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 4e Chambre B ARRÊT AU FOND DU 04 JUILLET 2013 jlg N° 2013/283 Rôle N° 12/14936 SCI LA BOYERE C/ Société L'IMMOBILIERE CASTORAMA Grosse délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 2012/743. APPELANTE SCI LA BOYERE prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, INTIMEE Société L'IMMOBILIERE CASTORAMA, prise en la personne de son dirigeant en exercice, y domicilié , dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Mai 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Mme Odile MALLET, Président Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller Mme Hélène GIAMI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2013 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2013, Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, prétentions et moyens des parties : Selon acte reçu le 13 juillet 2006 par Maître [T] [G], notaire à [Localité 3], la SCI la Boyère a consenti à la société par actions simplifiée dénommée l'Immobilière Castorama, un bail à construction d'une durée de 70 ans, portant sur un terrain nu d'une superficie d'environ 13 370 m², cadastré section BM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 2] (06). Aux termes de ce bail, le preneur s'est engagé à faire édifier à ses frais les ouvrages prévus par un permis de construire délivré le 9 juin 2006. Dans un paragraphe intitulé « Engagement de construction - Destination », il est notamment mentionné ce qui suit : a) Engagement de réaliser les constructions : « (') Le permis de construire a été déposé au regard des règles actuelles du POS en matière de stationnement. L'élaboration du PLU est en cours devant réduire les contraintes en matière de stationnement. Le preneur pourra donc réaliser un nombre inférieur de places de parkings à ce qui est prévu dans le permis de construire dans la mesure où le PLU est élaboré et dans la mesure où il obtient un permis de construire modificatif, le tout dans un délai de deux ans à compter de ce jour. À défaut d'obtention dudit permis de construire modificatif dans le délai de quatre ans, il s'engage à réaliser les constructions conformément au permis de construire qui demeure annexé aux présentes. À ce sujet, une entrevue pourra intervenir entre les parties. Il est entendu toutefois qu'il pourra être apporté au projet de construction ainsi défini les modifications agréées par le bailleur. Le preneur s'oblige à poursuivre l'édification des constructions jusqu'à leur complet achèvement, ainsi que des éléments d'infrastructure ou d'équipement qui peuvent être nécessaires à la desserte et, d'une manière générale, à l'exploitation de l'immeuble construit. Les constructions devront être édifiées conformément aux règles de l'art, aux prescriptions réglementaires et aux obligations résultant du permis de construire. Elle devront être achevées au plus tard dans un délai de 12 mois à compter de l'obtention du permis de construire définitif, recours des tiers purgés, purgé de tout recours et de tout retrait. Nonobstant la date à laquelle le récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux aura été délivré par la mairie de [Localité 2], il est expressément convenu entre les parties que l'opération de construction projetée ne sera réputée achevée que lorsque le preneur aura obtenu l'arrêté d'ouverture au public du magasin qu'il se propose de construire (') b) Destination : Par conséquent, de condition expresse, sans laquelle le bailleur n'aurait pas consenti au présent bail, l'immeuble sera affecté exclusivement à une activité commerciale. » Ce bail contient également une clause rédigée en ces termes : « Le présent bail pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement de son prix ou d'exécution de l'une ou l'autre des charges et des conditions du bail, conventionnelles ou légales et notamment, sans que cette énonciation soit exhaustive : -la destination prévue au paragraphe « engagement de construction - destination » ci-dessus, -l'édification par le preneur de constructions nouvelles non autorisées au paragraphe « constructions ultérieures » prévu ci-dessus, sans l'accord du bailleur. La résiliation interviendra, si bon semble au bailleur, un mois après mise en demeure d'exécution signifiée par exploit d'huissier et demeurée infructueuse, et ce nonobstant toutes offres ou consignation ultérieures. » Le 27 mars 2007, la société Immobilière Castorama a déposé une demande de permis de construire modificatif pour la suppression du parking en sous-sol. Par lettre du 29 juin 2009, le maire de [Localité 2] a informé la société Immobilière Castorama que cette demande avait fait l'objet d'un classement sans suite et lui a indiqué qu'« une nouvelle demande devra être déposée mentionnant toutes les modifications apportées par rapport au permis initial. » Statuant sur requête de la commune de [Localité 1] en date du 25 mai 2007, le tribunal administratif de Nice a, par jugement du 26 novembre 2009, annulé la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 2] en date du 26 mars 2007 approuvant le plan local d'urbanisme. Par acte d'huissier du 8 décembre 2010, la SCI la Boyère a fait délivrer à la société Immobilière Castorama un commandement rappelant les termes de la clause résolutoire contenue dans le bail, la mettant en demeure de réaliser dans le délai d'un mois les constructions objet du permis de construire du 9 juin 2006 et notamment le nombre de places de stationnement qui y était prévu, et lui déclarant qu'à défaut d'exécution de cette obligation, elle entendra se prévaloir de cette clause résolutoire et poursuivra son expulsion. La société Immobilière Castorama ayant, par acte du 4 janvier 2011, assigné la SCI la Boyère, le tribunal de grande instance de Grasse a, par jugement du 9 juillet 2012 : -débouté la société Immobilière Castorama de sa demande tendant à voir dire et juger que le délai de quatre ans aurait été suspendu à compter du 25 mai 2007, date de la requête de la commune de [Localité 1], jusqu'au 4 décembre 2010, date d'entrée en vigueur du nouveau PLU, ou encore du 26 novembre 2009, date de l'annulation du PLU par le tribunal administratif, jusqu'au 4 décembre 2010, -débouté la société Immobilière Castorama de sa demande tendant à voir juger que la clause résolutoire du bail à construction du 13 juillet 2006 n'est pas applicable, dans la mesure où l'obligation d'édifier des places de stationnement supplémentaires conformément au permis de construire du 9 juin 2006, n'est pas, d'après les dispositions contractuelles, exigible à ce jour, -débouté la société Immobilière Castorama de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 8 décembre 2010 au motif que la clause résolutoire ne ferait pas expressément référence à l'obligation d'édifier les places de stationnement conformes au permis de construire du 9 juin 2006, -débouté la société Immobilière Castorama de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 8 décembre 2010 au motif qu'il aurait été délivré de mauvaise foi par la SCI la Boyère, -constaté le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail à construction du 13 juillet 2006, avec effet au 10 janvier 2011, -ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, l'assignation du 4 janvier 2011 ayant été diligentée par la société Immobilière Castorama, -octroyé à la société Immobilière Castorama au regard de l'importance des travaux à réaliser un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement pour mener à son terme l'ensemble des travaux pour lesquels elle a obtenu un permis de construire en cours de validité le 7 juillet 2011, -dit qu'à défaut de réalisation des travaux dans ce délai imparti, les effets de la clause résolutoire reprendront leur plein et entier effet, et la résiliation de plein droit du bail à construction étant alors acquise, l'expulsion de la société Immobilière Castorama des lieux susvisés ainsi que celle de tous occupants de son chef étant ordonnée avec l'assistance de la force publique si nécessaire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé conformément aux clauses contractuelles de l'acte du 13 juillet 2006, étant alors mise à leur charge jusqu'à leur départ définitif, -débouté la SCI La Boyère de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée sur le fondement de l'article 1147 du code civil, -dit que la clause résolutoire étant suspendue, l'examen des autres chefs de demandes formulées à titre reconventionnel par la SCI la Boyère est sans objet ou en tout état de cause prématuré, -condamné la société Immobilière Castorama aux entiers dépens, -débouté la société Immobilière Castorama du surplus de ses demandes, -débouté la SCI La Boyère du surplus de ses demandes. La SCI La Boyère a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 juillet 2012. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 22 avril 2013 et auxquelles il convient de se référer, elle demande à la cour : -de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a cru pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant un délai de 24 mois à la société Immobilière Castorama pour réaliser les travaux objet du permis de construire obtenu le 7 juillet 2011, -à titre principal, -de constater le jeu de la clause résolutoire, -de dire et juger le bail à construction résilié à compter du 10 janvier 2011, -de prononcer l'expulsion de la société Immobilière Castorama ainsi que celle de tout occupant de son chef, -de condamner la société Immobilière Castorama au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuellement prévu à compter du 10 janvier 2011 et jusqu'à libération des lieux, -avant dire droit sur le préjudice subi, -de désigner un expert avec mission de déterminer les travaux nécessaires pour rendre le bâtiment conforme au permis de construire du 9 juin 2006, le coût de ces travaux et le préjudice subi par le crédit-bailleur pendant leur réalisation, -à titre subsidiaire, -de prononcer la résiliation judiciaire du bail à construction, -de condamner la société Immobilière Castorama au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuellement prévu à compter de cette date et jusqu'à libération des lieux, -avant dire droit sur le préjudice subi, -de désigner un expert avec mission de déterminer les travaux nécessaires pour rendre le bâtiment conforme au permis de construire du 9 juin 2006, le coût de ces travaux et le préjudice subi par le crédit-bailleur pendant leur réalisation, -à titre infiniment subsidiaire, -de condamner la société Immobilière Castorama à réaliser les constructions objet du permis de construire du 9 juin 2006 et notamment le nombre de places de stationnement qui était prévu, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, -de la condamner au paiement de 15 000 euros par mois jusqu'à l'entière réalisation des travaux sollicités sur le fondement de l'article 1147 du code civil, -de la condamner à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 6 mai 2013 et auxquelles il convient de se référer, la société Immobilière Castorama demande à la cour : -à titre principal : -de débouter la SCI la Boyère de son appel, portant sur les délais accordés par le tribunal, -de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit et jugé que seuls les travaux objet du permis de construire modificatif obtenu le 7 juillet 2011 devaient être réalisés, -de dire et juger en conséquence n'y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, -de débouter la SCI la Boyère de toutes ses demandes, -à titre subsidiaire : -d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit et jugé qu'elle s'était contractuellement engagée à réaliser des places de stationnement supplémentaires conformément au permis de construire du 9 juin 2006, -statuant à nouveau, de dire et juger qu'elle n'était pas tenue, au jour du commandement du 8 décembre 2010 comme au jour des demandes reconventionnelles présentées par la SCI la Boyère, de la réalisation des places de stationnement supplémentaires, -de constater, dire et juger que le délai de quatre années prévu par le paragraphe « engagement de réaliser les constructions » du bail à construction, a été suspendu du 27 mai 2007 au 4 décembre 2010, date de l'entrée en vigueur du nouveau PLU,ou au pire du 26 novembre 2009 au 4 décembre 2010, -de constater, dire et juger qu'elle a régulièrement obtenu le permis de construire modificatif le 7 juillet 2011 conformément au délai prévu par le paragraphe « engagement de réaliser les constructions » du bail à construction, -de constater, dire et juger que la clause résolutoire du bail à construction n'est pas applicable à l'obligation du preneur d'édifier les places de stationnement imposées par le permis de construire du 9 juin 2006, -de constater, dire et juger que le commandement du 8 décembre 2006 a été délivré de mauvaise foi et qu'il est en conséquence nul et de nul effet, -de débouter la SCI la Boyère de sa demande de résiliation du bail à construction, -de débouter la SCI la Boyère de sa demande de réalisation sous astreinte des places de stationnement supplémentaires, -plus généralement, de débouter la SCI la Boyère de toutes ses demandes, -à titre infiniment subsidiaire, -de constater dire et juger que son obligation de réaliser les travaux ne sera exigible qu'au terme du bail à construction -de lui accorder les plus larges délais, soit 24 mois, pour lui permettre de réaliser les travaux, -de suspendre dans l'intervalle les effets de la clause résolutoire, -en tout état de cause : -de condamner la SCI la Boyère à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -de la condamner aux entiers dépens. Elle fait notamment valoir : -que le POS impliquait la construction de 311 places de parking, tandis que le PLU permet la construction de 82 places, ce qui correspond aux besoins du local commercial construit, -qu'outre le fait que le PLU a fait l'objet de plusieurs recours, le conseil général, craignant des perturbations au niveau du rond-point, a émis un avis défavorable à sa demande de permis modificatif, -qu'à la suite d'une longue négociation avec le conseil général, celui-ci a émis un avis favorable en contrepartie de son engagement de réaliser des travaux afin de sécuriser le giratoire et que c'est pour cette raison que sa demande de permis modificatif a fait l'objet d'un classement sans suite, -qu'après avoir déposé le 31 juillet 2009 une déclaration préalable de travaux acceptée le 23 décembre 2009, elle a fait réaliser les travaux exigés par le conseil général et ceux-ci ont été achevés le 29 mars 2010, -qu'il ne peut donc être soutenu qu'elle aurait pu obtenir un permis modificatif avant l'annulation du PLU, -qu'aucune disposition contractuelle ne l'oblige expressément à réaliser 311 places de parking sur cinq niveaux en un mois, la volonté du bailleur étant que l'immeuble construit soit conforme aux règles d'urbanisme, ce qui est effectivement le cas des travaux qu'elle a réalisés en vertu du permis de construire modificatif qu'elle a obtenu en juillet 2011 et qui ont fait l'objet d'un certificat de conformité délivré le 29 avril 2013, -que le permis du 9 juin 2006 est périmé et qu'il lui est interdit de reprendre les travaux interrompus depuis plus d'un an, -que le droit que lui a consenti le bailleur de réaliser un nombre de places conforme au PLU, a été enfermé dans un délai de prescription de 4 ans. À l'audience, avant l'ouverture des débats, à la demande de la société Immobilière Castorama et avec l'accord de la SCI la Boyère, l'ordonnance de clôture rendue le 29 avril 2013 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée. Motifs de la décision : Selon les plans annexés au permis de construire n° 00608506D0012 du 9 juin 2006, 82 places de stationnement devaient être réalisées à l'extérieur et 249 places devaient être réalisées en sous-sol sur trois niveaux. Selon les termes clairs et précis de la convention du 13 juillet 2006 qui n'est pas susceptible d'interprétation, la société Immobilière Castorama avait l'obligation de réaliser des constructions conformes au permis de construire du 9 juin 2006, mais avait la faculté de construire un nombre inférieur de places de stationnement à condition d'obtenir un permis de construire modificatif dans un délai de quatre ans à compter de cette convention. Le recours exercé contre le PLU sans lequel ce permis ne pouvait être obtenu n'entraîne aucune suspension de ce délai. La société Immobilière Castorama, qui n'a pu obtenir un permis de construire modificatif dans la délai de quatre ans, ne dispose plus d'aucune alternative et doit construire le parking de trois niveaux en sous-sol prévu par le permis de construire du 9 juin 2006. Même si la société Immobilière Castorama avait commencé sa construction le lendemain de l'expiration du délai de quatre ans, un tel ouvrage ne pouvait être réalisé avant l'expiration du délai d'un mois prévu par la clause résolutoire, en sorte que cette clause n'a pas été mise en 'uvre de bonne foi par la SCI la Boyère qui ne peut par conséquent l'invoquer. La société Immobilière Castorama ne peut soutenir que son obligation de construire le parking en sous-sol prévu par le permis du 9 juin 2006 ne sera exigible qu'au terme du bail à construction, dès lors que dans un tel bail le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état pendant la durée du bail. Si la société Immobilière Castorama n'a toujours pas édifié le parking en sous-sol prévu au permis de construire, ce retard dans l'exécution des obligations contractuelles n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, compte tenu de la volonté des parties de différer pendant quatre ans la construction de cet ouvrage. Il convient en revanche de faire droit à la demande subsidiaire de la SCI la Boyère et de condamner la société Immobilière Castorama à réaliser le parking de 249 places réparties sur trois niveaux en sous-sol, tel que prévu aux plans annexés au permis de construire du 9 juin 2006, dans les conditions fixées au dispositif de cette décision. La SCI la Boyère qui ne justifie pas du préjudice que lui aurait causé le comportement fautif de la société Immobilière Castorama, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Les parties, qui succombent partiellement dans leurs prétentions respectives, conserveront la charge des dépens qu'elles ont exposés en première instance et en appel. Par ces motifs : Confirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a débouté la société Immobilière Castorama de sa demande tendant à voir dire et juger que le délai de quatre ans aurait été suspendu ; L'infirme en toutes ses autres dispositions ; Dit que la SCI la Boyère n'a pas invoqué la clause résolutoire de bonne foi et la déboute de sa demande tendant à ce que la résolution du bail à construction du 13 juillet 2006 soit constatée; Déboute la SCI la Boyère de sa demande tendant à ce que la résiliation judiciaire de ce bail soit prononcée ; Condamne la société Immobilière Castorama à construire le parking de 249 places réparties sur trois niveaux en sous-sol, tel que prévu aux plans annexés au permis de construire n° 00608506D0012 du 9 juin 2006, dans le délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué ; Déboute la SCI la Boyère de sa demande de dommages et intérêts ; Dit que les parties conserveront la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT