Cour de cassation, 10 mars 2021. 20-10.060

CIV. 1 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 mars 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10208 F Pourvoi n° Y 20-10.060 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 10 MARS 2021 La société [...] , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 20-10.060 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2019 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Etoile Monceau, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [...] , après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société [...] PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure EN CE QU'il a infirmé le jugement entrepris, puis débouté la société [...] de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « le mandat signé par les parties le 5 février 2013 stipulait que le mandant conservait toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur, ajoutant : "toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les nom et adresse du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat ( )" ; que par ailleurs, le mandant s'interdisait pendant toute la durée du mandat et la période de six mois qui suivrait, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » (arrêt, p. 4) ; AUX MOTIFS ENCORE QUE « les premiers juges ont retenu qu'il résultait suffisamment des correspondances produites que la société [...] avait présenté les locaux le 25 septembre 2013 à l'association Revivre, représentée par M. T..., et relancé M. Q..., représentant l'ATMP, qui lui avait alors confirmé l'intention d'acquérir, sous diverses conditions ; qu'il est effectivement produit par la société [...] , en pièce 2, un mail de M. F... P... à M. A... M... (SCI Étoile Monceau), l'informant des démarches accomplies par l'agent immobilier, notamment auprès d'une association Revivre, puis en pièce 3, une succession de messages passés par mail entre M. P... et M. S... Q... relatifs à l'éventuelle acquisition par l'ATMP des locaux mis en vente par la SCI ; qu'il est constant que le tribunal a commis une erreur de fait en considérant que le bien proposé à l'association Revivre était celui objet du présent litige ; qu'il reste néanmoins que la SCI Étoile Monceau ne peut sérieusement soutenir que les copies des messages électroniques n'auraient aucune force probante, à défaut d'accusés de réception, alors même que pour certaines des productions, elles concernent une succession d'échanges entre, notamment, M. M..., qui la représenté, et M. P... ; que la pièce 5 consiste en un nouveau message de M. P... à M. M... lui apportant des précision quant au niveau probable de négociation du bien par l'ATMP, et aux étapes restant à franchir par l'association pour l'obtention de son financement ; qu'il résulte encore de la pièce 6 que les échanges se sont poursuivis durant les semaines suivantes, entre la société [...] et l'ATMP concernant le prix d'acquisition offert et sa justification, le dernier message ayant eu lieu entre les intéressés le 19 novembre 2013 à 12h13 ; qu'est ensuite produite la copie du mail adressé le même jour à 15h57 par M. F... P... à M. M..., l'informant de l'offre de l'ATMP au prix de 450 000 euros commission d'agence incluse (4%) ; que la société [...] verse aux débats la réponse qui lui a été faite par mail du 30 juin 2014, dans lequel M. M... indique joindre la copie de la correspondance reçue du notaire, lequel faisait état de ce que le projet de promesse de vente était préparé et restait à compléter d'un diagnostic immobilier ; que suivent les échanges polémiques relatifs à la revendication de la société [...] à la perception de la commission prévue au mandat ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge en revanche, il n'est nullement établi, ni même allégué, que la société [...] aurait démarché un autre acquéreur que le locataire en place ; que la SCI Étoile Monceau considère dans ces conditions à bon droit que dès lors qu'en cette qualité, l'ATMP avait été informée de l'intention de vendre du bailleur, quand bien même elle ne bénéficiait pas d'un droit de préemption, d'une part, que d'autre part, en sa qualité de gestionnaire de l'immeuble, la société [...] devait de son côté maintenir un contact continu avec le locataire, il ne peut être déduit des échanges rappelés plus haut que l'agent immobilier aurait procédé à une véritable négociation entrant dans le champ du mandat ouvrant droit à la perception de sa commission, laquelle doit récompenser une intervention déterminante ; que le jugement dont appel est infirmé en ce qu'il fait droit à la demande en payement de ce chef » (arrêt, pp. 4-5) ; ALORS QUE, premièrement, le mandant est tenu de payer à son mandataire la rémunération conventionnellement prévue lorsque la vente a été effectivement conclue grâce à son entremise ; qu'en se bornant à indiquer que « l'ATMP avait été informée de l'intention de vendre du bailleur » (arrêt,p. 5 alinéa 7), sans préciser si elle l'avait été par le mandant ou le mandataire, alors qu'une contestation était élevée sur ce point (conclusions de la société LMI, p. 2 pt. 5 et conclusions de la société Étoile Monceau, p. 4 alinéa 6), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi nº70-9 du 2 janvier1970 ; ALORS QUE, deuxièmement, le mandat est tenu de payer à son mandataire la rémunération conventionnellement prévue lorsque la vente a effectivement été conclue grâce à son entremise ; qu'en déduisant que la vente n'a pas été commise par l'entremise de la société [...] , après avoir constaté que la négociation en vue de la vente a été menée par cette dernière, notamment s'agissant du prix, et que c'est à travers elle que l'association ATMP a transmis son offre (arrêt, pp. 4-5), les juges du fond ont violé l'article 6 de la loi nº70-9 du 2 janvier 1970 ; ALORS QUE, troisièmement, la rémunération du mandataire est due lorsque la vente a été conclue avec l'acquéreur qu'il a présenté, quel que soit le nombre d'autres acquéreurs potentiels démarchés ; qu'en opposant à la demande de la société [...] qu'elle n'avait démarché aucun autre acquéreur (arrêt, p. 5 alinéa 5), les juges du fond ont violé l'article 6 de la loi nº70-9 du 2 janvier 1970. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure EN CE QU'il a infirmé le jugement entrepris, puis débouté la société [...] de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « le mandat signé par les parties le 5 février 2013 stipulait que le mandant conservait toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur, ajoutant : "toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les nom et adresse du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat ( )" ; que par ailleurs, le mandant s'interdisait pendant toute la durée du mandat et la période de six mois qui suivrait, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui » (arrêt, p. 4) ; AUX MOTIFS ENCORE QUE « le tribunal a retenu que la SCI Étoile Monceau avait manqué à ses obligations contractuelles, non-seulement en refusant de régler la commission due à son mandataire, mais également en omettant d'informer immédiatement ce dernier de l'aboutissement de la transaction, alors qu'elle n'avait pas mis fin au mandat ; que c'est toutefois le défaut de payement de la commission qu'il a sanctionné par le payement de dommages et intérêts, considérant qu'il s'agissait là d'une manifestation de résistance abusive ; que la société [...] sollicite la confirmation du jugement en se prévalant de la clause pénale, en tout état de cause, invoquant la faute commise par la SCI Étoile Monceau qui aurait traité directement avec un acquéreur présenté par son mandataire ; que la clause dont s'agit prévoyait une indemnité d'un montant égal à celui de la rémunération prévue en cas de vente ; que la société [...] ne peut toutefois pas sérieusement prétendre que l'acquéreur, déjà locataire de la SCI Étoile Monceau, aurait été présentée à cette dernière par l'agent immobilier ; que pour le surplus, la cour relève que si le mandat de vente sans exclusivité conclu le 5 février 2013 pour une durée maximale de 12 mois était devenu caduc à la date de la signature du compromis de vente régularisé en juillet 2014, il était toutefois expressément stipulé que l'obligation d'information du mandataire par le mandant qui trouvait lui-même son acquéreur était prolongée durant les six mois suivant l'expiration du mandat, soit en l'espèce jusqu'au 5 août 2014 ; que la SCI Étoile Monceau était donc tenue de cette obligation lorsqu'elle a signé le compromis ; qu'elle y a incontestablement manqué ; que la SCI Étoile Monceau entend toutefois échapper à la sanction prévue au contrat en faisant valoir qu'aucun préjudice n'en a résulté pour la société [...] , qui ne justifiait pas avoir poursuivi ses recherches en direction d'autres acquéreurs ; qu'il n'est de fait ni allégué, ni de plus fort démontré, que la société [...] se serait à un quelconque moment rapprochée d'un autre candidat à l'achat du bien litigieux ; qu'elle ne produit aucune pièce en particulier justifiant d'une publicité faite à l'immeuble ; que l'absence de préjudice interdit de faire application de la clause pénale » (arrêt pp. 5-6) ; ALORS QUE, premièrement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la société LMI demandait la réparation du préjudice résultant de la perte de la commission qu'elle aurait dû réaliser si la société Étoile Monceau n'avait pas méconnu ses obligations découlant du mandat (conclusions de la société LMI, p. 9 pts. 2 & 3) ; qu'en statuant sur un préjudice relatif aux coûts engagés dans la recherche d'autres acquéreurs, les juges du fond ont violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, le mandant est tenu de payer à son mandataire la rémunération conventionnellement prévue lorsque la vente a été effectivement conclue grâce à son entremise ; que la seule circonstance que l'acquéreur ait déjà été connu du vendeur est indifférente, lorsqu'il a été démarché par le mandataire, et que ce dernier a mené seul les négociations ; qu'en rejetant la demande de la société LMI au motif que l'association ATMP était déjà connue de la société Étoile Monceau pour avoir été sa locataire, les juges du fond ont violé l'article 6 de la loi nº70-9 du 2 janvier 1970.