Cour de cassation, 17 février 2021. 19-18.824

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 février 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10155 F Pourvoi n° D 19-18.824 Aides juridictionnelles totales en défense au profit de Mme T... et M. N... . Admissions du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 18 mars 2020. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 17 FÉVRIER 2021 1°/ M. L... P..., domicilié [...] , 2°/ la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , ont formé le pourvoi n° D 19-18.824 contre deux arrêts rendus les 3 mars 2018 et 9 mai 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme D... T..., épouse N... , 2°/ à Mme H... E..., 3°/ à M. I... N... , domiciliés tous trois [...], 4°/ à Mme V... S..., veuve W..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. P... et de la société [...] , de la SCP Marc Lévis, avocat de Mme T... et de M. N... , après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Il est donné acte à M. P... et à la société [...] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mmes E... et S.... 2. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre des décisions attaquées, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. P... et la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. P... et la société [...] et les condamne à payer à la SCP Marc Lévis, avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. L... P..., la société [...] Il est fait grief à l'arrêt attaqué du 3 mai 2018 d'AVOIR dit que M. P... avait engagé sa responsabilité à l'égard des époux N... , d'AVOIR condamné in solidum M. P... et la SCP [...] à garantir M. et Mme N... du paiement de la condamnation prononcée contre eux à payer la somme de 1 000 euros à Mme W... à titre de dommages et intérêts et à l'arrêt du 9 mai 2019 d'AVOIR condamné M. L... P... et la SCP [...] à garantir les époux N... sur présentation d'une facture, du coût des travaux de remise en état ou de renforcement du forage dit secondaire aux fins que ce dernier puisse alimenter en eau les terres de Mme E... et la maison N... et à leur payer à ce titre la somme provisionnelle de 3 500 € et d'AVOIR condamné M. P... et la SCP [...] à payer aux époux N... la somme de 17 000 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires ; AUX MOTIFS QUE la situation des époux N... est différente dans la mesure où leur méprise tient à un manquement du notaire à son devoir de conseil compte tenu : - d'une part, de la configuration des lieux et de l'économie générale de la convention dans laquelle l'appartement qu'ils occupaient à la date de l'acte et dont le droit d'habitation et d'usage leur a été d'emblée concédé et celui de Mme U..., avec un abandon d'usufruit au départ de cette dernière, n'étaient reliés ni au réseau public d'assainissement ni à aucun forage dont ils auraient eu la jouissance, de sorte que le transfert de propriété que l'acte opérait en ces deux temps l'était d'un bâtiment radicalement impropre à sa destination jusqu'à la cessation de l'usufruit sur le non bâti, ce sur quoi le notaire aurait dû appeler l'attention des parties au titre de son devoir de conseil et d'information, que - d'autre part, des usages qui avaient été préalablement consentis aux époux N... par la venderesse et sur lesquels, compte tenu de l'ancienneté des relations entre les parties et des usages locaux (présence fréquente de poulaillers ou de potager dans un grand mas), le notaire aurait dû les interroger, de sorte que le sort notamment du poulailler et du forage soient en tant que de besoin précisé, - enfin, s'agissant d'un transfert partiel en pleine propriété, d'emblée s'agissant de l'appartement historique des N..., à terme s'agissant de l'appartement de Mme U..., une division et un document d'arpentage aux fins notamment de déterminer l'assiette future des impôts fonciers, dus par les époux N... sur le complet bâti dès le départ de Mme U... et par l'usufruitière sur le reste des terrains s'imposait ; que le notaire a manqué de ces trois chefs à ses devoirs de vigilance et de conseil à l'égard des époux N... compte tenu surtout du caractère hybride de l'acte et sa responsabilité sera par conséquent retenue à ce titre ; qu'il sera fait d'ores et déjà fait droit à la demande de garantie que les époux N... forment à l'égard des notaires sur la condamnation pesant sur eux au bénéfice de Mme W..., l'astreinte assortissant les injonctions de faire par ailleurs prononcées demeurant, compte tenu de sa nature, à leur charge exclusive ; ET QU'au titre des préjudices résultant de ces fautes, les époux N... invoquent d'abord une nécessité de relogement, laquelle résulterait à la fois de l'état d'enclave de leur immeuble auquel ils ne pourraient accéder qu'en empruntant la partie non bâtie de la parcelle [...] sur laquelle a été reconnu l'usufruit de Mme W..., de l'absence d'alimentation en eau et de l'existence d'un dispositif d'assainissement totalement à la merci de l'utilisation qui serait faite par Mme W... des parcelles [...] et [...] dans le sous-sol desquelles il a été réalisé ; mais qu'il sera relevé : - que le bâtiment dont les époux N... sont propriétaires n'est pas enclavé pour disposer d'une servitude de passage grevant les parcelles [...] et 194 instituée par l'acte de vente du 6 novembre 2006 et que la cour dans son précédent arrêt a précisément rejeté la demande de Mme E... tendant à voir constater l'extinction de ladite servitude, - que si le reproche a été fait au notaire de ne pas avoir appelé l'attention des acquéreurs en viager sur le fait que le dispositif d'assainissement de leur maison était situé en sous-sol de parcelles demeurées sous l'usufruit de Mme W..., aucune difficulté n'est née en pratique de cette situation depuis maintenant près de 13 ans, de sorte que la maison N... , toujours occupée à ce jour et au demeurant depuis plus de trente ans par M. N... , n'est pas privée d'un système d'assainissement, - et que pour rejeter la demande de Mmes W... et E... tendant à voir prononcer la résolution de la vente pour manquement de l'usufruitier à ses obligations, la cour a spécialement relevé, s'agissant de l'usage du forage dit secondaire en limite de parcelle [...] dont la nue-propriété a été cédée aux époux N... , que la situation était remédiable ; qu'il résulte du tout que la nécessité d'un relogement n'est pas fondée ni en lien direct avec la faute retenue du notaire ; qu'il appartient aux époux N... au titre de l'exécution de la condamnation prononcée contre eux de rétablir le forage dit secondaire aux fins d'alimentation en eau des terres de Mme W..., laquelle condamnation ne les prive pas d'une ressource en eau depuis ce même forage, seule solution technique d'après les pièces au débat, de veiller à ce que les travaux à réaliser permettent à la fois l'alimentation en eau des terres de Mme W... et celle de leur propre habitation ; que Maître L... P... et la SCP de notaires seront par conséquent condamnés in solidum à garantir les époux N... du coût de ces travaux sur justification de factures et à payer à ce titre aux époux N... une provision, ensuite à déduire du coût desdits travaux, de 3 500 euros ; que s'agissant de la privation du poulailler et de la basse-cour ou d'un jardin potager, le préjudice résultant de la faute des notaires ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de pouvoir en disposer jusqu'à la date à laquelle les époux N... deviendront propriétaires des parcelles dont ils ne disposent pour l'heure que de la nue-propriété ; que cette perte de chance se mesure à la probabilité que Mme W... ait accepté d'abandonner son usufruit sur la partie des parcelles concernées et que les époux N... aient pu ensuite continuer de telles activités ; qu'il a déjà été jugé, s'agissant du poulailler et de la basse-cour (outre des poules, des canards, des oies et des moutons), qu'ils causaient des nuisances caractérisant le trouble anormal de voisinage en tout cas en limite des parcelles que Mme W... se conservait, de sorte que même si les époux N... étaient devenus entiers propriétaires des terrains d'assiette de ces activités, l'activité d'élevage aurait pu ne pas prospérer, une fois abouti le projet de Mme E..., fille de Mme W..., de créer des chambres d'hôtes à proximité ; qu'il reste donc pour l'essentiel le sort du potager ; qu'en tenant compte de l'ensemble de ces éléments d'incidence contraire, la perte de chance en lien direct avec la faute des notaires sera évaluée à 65 % ; que le préjudice total constitué par le gain manqué résultant de la privation de la ressource alimentaire ou de revente peut être fixé à la somme de 250 euros par mois à capitaliser sur la durée prévisible du viager restant à courir à compter de l'arrêt de cette cour du 3 mai 2018, Mme W... étant née en 1939, soit la somme de 21 000 euros ; que la perte de chance, seul préjudice en lien direct avec la faute retenue, est donc de (6 5% x 21 000 =) 13 500 euros ; qu'il y sera ajouté la somme de 3 500 euros au titre du préjudice moral et d'anxiété invoqué par les époux N... et que les faits de la cause comme la durée de l'instance justifient ; qu'en définitive, M. L... P... et la SCP [...] seront condamnés in solidum à l'égard de M. et Mme N... à garantir ces derniers, sur présentation d'une facture, du coût des travaux de remise en état ou de renforcement du forage dit secondaire aux fins que ce dernier puisse alimenter en eau les terres de Mme E... et la maison N... et à leur payer, à ce titre, la somme provisionnelle de 3 500 euros et à leur payer la somme de 17 000 euros à titre de dommages-intérêts supplémentaire ; 1°) ALORS QUE les époux N... imputaient exclusivement à la faute de M. P... la « mauvaise rédaction de la clause de réserve d'usufruit » (conclusions des époux N... du 23 janvier 2018, page 8, al. 2 et 4 ; page 17, al. 5), Mme W... soulignant également que « la clause même de réserve d'usufruit a[vait] été mal rédigée » de sorte que la « faute du notaire [était] rapportée » (conclusions récapitulatives n° 2 de Mme W... page 17) ; qu'en retenant, pour condamner M. P... et la SCP [...] , que l'officier ministériel « avait méconnu son devoir de conseil » dès lors qu'il aurait dû informer les époux N... , compte tenu de la configuration des lieux, du défaut de raccordement de l'appartement au réseau public d'assainissement ou à un forage dont ils auraient eu la jouissance (arrêt page 12, al. 4), que le notaire aurait dû interroger les parties afin que « le sort du poulailler et du forage soient en tant que de besoin précisé » (arrêt page 12, al. 5) et les informer de la nécessité de faire réaliser « une division et un document d'arpentage aux fins notamment de déterminer l'assiette future des impôts fonciers » (arrêt page 12, al. 6), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office les moyens de droit pris des manquements qu'aurait commis M. P... à son devoir de conseil en n'ayant pas attiré l'attention des parties sur le défaut de raccordement de l'appartement au réseau public d'assainissement ou à un forage sur lequel il aurait eu la jouissance, sur la nécessité de faire préciser le sort des aménagements des consorts N... que Mme W... avait préalablement consentis et sur la nécessité de faire réaliser une division et un arpentage (arrêt page 12, al. 4 à 6), sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu l'article 16 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement les ignorer ; qu'en imputant à faute au notaire d'avoir « méconnu son devoir de conseil compte tenu [ ] de la configuration des lieux dans lequel l'appartement qu'ils occupaient [ ] n'était relié ni au réseau public d'assainissement ni à aucun forage dont ils auraient eu la jouissance de sorte que le transfert de propriété que l'acte opérait » l'était « d'un bâtiment radicalement impropre à sa destination jusqu'à la cessation de l'usufruit sur le non bâti » « ce sur quoi le notaire aurait dû appeler l'attention des parties » (arrêt page 12, al. 4), sans caractériser la connaissance qu'aurait pu avoir M. P..., qui n'avait pas à se rendre sur les lieux, de la structure matérielle de l'immeuble et des équipements pouvant faire défaut à l'appartement des époux N... qui vivaient sur place, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant que M. L... P... aurait commis une faute en n'attirant pas l'attention des époux N... sur le fait que le bien qu'ils acquéraient n'était « relié ni au réseau public d'assainissement ni à aucun forage » de sorte que le bâtiment était « impropre à sa destination » quand elle retenait par ailleurs, dans l'arrêt du 9 mai 2019, que la maison des époux N... n'était pas « privée d'un système d'assainissement » (arrêt du 9 mai 2019, page 8, al. 3), cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le devoir de conseil du notaire ne s'exerce que relativement aux faits dont les parties l'ont avisé, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement les ignorer ; qu'en imputant à faute au notaire d'avoir omis d'interroger les époux N... sur le sort du poulailler et du forage afin que celui-ci soit précisé compte tenu de la configuration des lieux, de l'ancienneté des relations entre les parties et « des usages locaux (présence fréquente de poulaillers ou de potager dans un grand mas) » (arrêt page 12, al. 5), sans caractériser la connaissance effective qu'aurait eue l'officier ministériel des aménagements sur lesquels il lui était reproché de n'avoir pas exercé son devoir de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'établissement d'un arpentage ne s'impose que lorsque l'acte que le notaire reçoit réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir réalisé « une division et un document d'arpentage aux fins notamment de déterminer l'assiette future des impôts fonciers » (arrêt page 12, al. 6) quand il résultait de ses constations que la cession litigieuse portait sur la nue-propriété avec réserve d'usufruit d'un ensemble de plusieurs parcelles ([...] , [...], [...] et [...]) et constitution immédiate d'un droit d'usage et d'habitation au profit du nu-propriétaire (arrêt page 3, al. 5 et 6) de sorte qu'il n'y avait pas de division de propriété ni de changement de limites parcellaires et que l'établissement d'un document d'arpentage ne s'imposait pas, la cour d'appel a violé l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges ne peuvent condamner une partie sur le fondement de sa responsabilité civile sans constater l'existence d'un préjudice en lien avec le la faute qu'ils ont caractérisée ; qu'en condamnant le notaire à garantir les époux N... de la condamnation à verser la somme de 1 000 € de dommages et intérêts à Mme W... et à garantir les époux N... sur présentation d'une facture, du coût des travaux de remise en état ou de renforcement du forage dit secondaire au profit de Mme W..., sans préciser comment, mieux conseillés par le notaire sur le système d'assainissement, le sort du poulailler et du potager qu'il serait d'usage de trouver dans un grande mas et sur la nécessité de faire réaliser un arpentage pour déterminer l'assiette des impôts fonciers, ils auraient pu éviter d'être condamnés à verser à Mme W... la somme de 1 000 € de dommages et intérêt au titre du préjudice moral consécutif à l'occupation illicite de la partie de la propriété dont cette dernière avait conservé l'usufruit et n'auraient pas eu à supporter le coût des travaux de réfection du forage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.