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CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10228 F
Pourvoi n° Y 20-12.958
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2021
Mme [H] [D], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 20-12.958 contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à Mme [S] [J], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme [D], de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme [J], après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [D] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme [D]
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, d'avoir débouté Mme [D] de ses demandes et d'avoir condamné cette dernière à verser à la bailleresse la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Aux motifs propres que «sur la régularité du congé pour vendre Mme [M] vainement que le congé est nul en présence d'une discordance tenant à l'existence d'une cave décrite dans cet acte mais qui ne figure pas dans le contrat de bail. En effet, le tribunal, par des motifs précis et circonstanciés adoptés par la cour, après avoir rappelé les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, a justement indiqué que la locataire avait bien la jouissance de cette cave dont elle avait égaré la clé, peu important que des affaires appartenant à la bailleresse y soient entreposées, cette question étant sans incidence sur la validité du congé dès lors que l'acte décrivait avec suffisamment de précision les différents éléments composant le bien. Devant la cour, l'appelante reprend son argumentation en des termes identiques. S'agissant du prix de vente, le congé mentionne effectivement que le prix de vente comprend la rémunération du mandataire du vendeur égale à 5 % de ce montant alors que le titulaire du droit de préemption ne peut se voir imposer le paiement d'une commission. Pour autant, contrairement à ce que soutient Mme [D] cette indication erronée n'est cependant pas de nature à lui faire grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile puisque, la détermination du prix de vente réel demeurant aisée, elle n'a exercé aucune influence sur l'exercice de son droit de préemption. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé litigieux et ordonné l'expulsion de la locataire devenue occupante sans droit ni titre depuis le 16 mai 2016. Sur les délais pour quitter les lieux. Mme [H] [Z] maintient dans l'appartement donné en location de façon illicite depuis plus de trois ans. Si elle est âgée de 70 ans, la bailleresse est de 8 ans son aînée de sorte qu'elle est autant fondée à pouvoir vendre son appartement que l'occupante l'est à y rester. L'appelante invoque une situation financière difficile mais n'en justifie pas, pas plus que des démarches effectuées pour se reloger. C'est donc à bon droit que cette demande a été rejetée. Sur la restitution partielle du dépôt de garantie. Mme [J] ne conteste pas devoir rembourser à l'occupante la fraction du montant du dépôt de garantie perçue à tort, compte tenu du plafond imposé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 3 900 euros sur un total de 5 200 euros. C'est à bon droit également que le premier juge a soustrait de cette somme le montant de la taxe d'habitation incombant à l'occupant au 1er janvier de l'année d'imposition, Mme [J] justifiant de la réclamation du Trésor Public pour 705 euros, à charge pour elle de s'acquitter de son paiement. La somme due à Mme [D] produira intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013, Mme [J] ne formulant aucune observation sur ce point»;
Et aux motifs éventuellement adoptés que«sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux mémoires des parties pour plus amples détails sur les faits et l'argumentaire ;que par acte sous seing privé du 15 mai 2013, Mme [S] [J] a loué à Mme [H] [D] un appartement situé à [Adresse 3]; que conformément aux dispositions de l'article l5-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le congé devait répondre à certaines conditions de forme et de fond; qu'il lui est reproché par la locataire le manque de concordance entre la description faite au bail et au congé, notamment en ce qui concerne la cave ainsi que la mention des honoraires du mandataire incluse dans le prix; que le congé du 6 novembre 2015 mentionne: "Etant précisé qu'une cave (lot 37), située dans le bâtiment A sur rue, et portant le n°11 et les 1/1000èmes du sol et des parties communes générales et les 1/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment A est demeurée à votre disposition (la seule clé existante de ladite cave étant demeurée en votre possession).";que cette mention concernant la cave est particulièrement détaillée; que s'il est vrai que le bail ne mentionne pas l'existence de la cave dans la description des lieux loués, la concordance entre la description des deux documents, imposée par la jurisprudence, est destinée à mettre le locataire en mesure de connaître les contours exacts du bien qui est mis à la vente et de lui permettre d'exercer son droit de préemption en toute connaissance de cause; que le PV de constat d'huissier en date du 2 novembre 2015 destiné à permettre au propriétaire de faire établir les diagnostics nécessaires à la mise en vente du bien, révèle que la locataire, Mme [A], au moment où l'huissier entend commencer sa mission, lui déclare "qu'elle a égaré les clés de la cave et qu'elle ne peut l'y conduire"; qu'il résulte de ces éléments que la locataire avait parfaitement connaissance de cette cave dont elle avait la jouissance puisqu'elle en détenait les clés et avoue elle-même les avoir égarées; qu'ainsi, il y a concordance entre le bien donné à bail et le bien décrit dans le congé pour vendre; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure avant-dire droit afin d'examiner si cette cave est encore encombrée des affaires du propriétaire; que le Tribunal doit s'assurer que le congé portait bien sur le bien loué dont la locataire avait connaissance; que tel est le cas; que peu importe qu'elle ait égaré les clés de la cave ou que celle-ci soit encombrée d'affaires prétendument appartenant au propriétaire; que par ailleurs, en ce qui concerne le prix, il est indiqué que "ce prix de 340 000 euros comprend la rémunération du mandataire dont le montant est de 5% TTC du prix de vente et qui est à la charge de l'acquéreur"; attendu que la propriétaire reconnaît que le locataire qui préempte ne peut se voir opposer les frais de commission; attendu toutefois que le congé peut le prévoir expressément; que tel est le cas; que la mention précitée a permis au locataire, dans ces conditions, de se faire une idée précise du prix qu'il aurait à payer s'il préemptait; qu'en tout état de cause Mme [R] n'a émis aucune tentative de préempter dans le délai légal; qu'elle ne prouve pas quel est le grief que ces prétendus irrégularités -lesquelles ne sont pas rapportées -lui ont causé; qu'il y a lieu de valider le congé régulier en la forme et le fond pour la date du 15 mai 2016 qui est la date d'effet du contrat ; qu'il y a lieu de donner acte au propriétaire de son accord de faire procéder aux réparations nécessaires pour pallier les insuffisances du local telles que mentionnées dans les diagnostics; que Mmede [D] ne sera pas autorisée à consigner les loyers jusqu'à
la date de constatation par huissier de leur réalisation dans la mesure où l'ampleur de ceux-ci ne justifient en rien que Mme [R] ne verse plus ses loyers mais surtout parce qu'en tout état de cause, Mme [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 mai 2016, du fait de la validité du congé ; que toutes les conséquences inhérentes à l'occupation sans droit ni titre de la demanderesse seront ordonnées dans les termes du dispositif à savoir l'expulsion, si besoin est avec la force publique, et la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges ; qu'il y a lieu de donner acte à MmeLangletde ce qu'elle s'engage à rembourser le trop-perçu du dépôt de garantie à hauteur de 3900 euros; qu'il conviendra de soustraire de cette somme la taxe d'habitation 2015 -laquelle est récupérable -que [V] avoir acquitté à hauteur de 705 euros, soit la somme totalede 3195 euros en faveur de Mmede [D]; que la taxe d'habitation de 2014, produite aux débats, ne sera pas soustraite, le nom de MmeLangletmais celui d'une autre personne apparaissant sur l'avis de taxe; qu'il ne peut être fait droit à la demande de délais sollicités par Mmede [D] pour quitter les lieux, celle-ci n'étant justifiée par aucun élément particulier et la locataire ayant déjà bénéficié de 10 mois de délais depuis la date d'effectivité du congé; qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles de justice engagés dans la présente procédure; qu'elle sera donc déboutée de cette demande»;
Alors 1°) que le congé pour vendre doit désigner précisément le bien proposé à la vente, conformément aux stipulations du bail, l'offre de vente que comporte le congé ne pouvant porter que sur les locaux loués, sans ajout ni omission ; qu'en l'espèce, il était constant(conclusions d'appel de l'exposante, p. 3; conclusions d'appel adverse, p. 3), et la cour d'appel a constaté, par motifs propres et adoptés des premiers juges, que le congé valant offre de vente du 6 novembre 2015 faisait mention d'une cave qui ne figurait pas dans le bail du 15 mai 2013 (arrêt attaqué, p. 3, § 8; jugement entrepris, p. 3, § 3); qu'en déboutant néanmoins l'exposante de sa demande en nullité du congé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989;
Alors 2°) que le congé pour vendre doit désigner précisément le bien proposé à la vente, conformément aux stipulations du bail, l'offre de vente que comporte le congé ne pouvant porter que sur les locaux loués, sans ajout ni omission; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour débouter l'exposante de sa demande en nullité et valider le congé valant offre de vente, a relevé, par motifs propreset adoptés(arrêt attaqué, p. 3, § 9; jugement entrepris, p. 3, § 3 à 5, 7),que l'exposante avait la jouissance de la cave, dont elle avait détenu la clé, peu important que des affaires appartenant à la bailleresse y soient entreposées dès lors que le congé décrivait de façon suffisamment précise et détaillée le bien offert à la vente, dont la cave non mentionnée au bail, de sorte que l'exposante, qui ne justifiait d'aucun grief et n'avait pas tenté de préempter dans le délai légal, avait été mise en mesure d'exercer son droit de préemption en connaissance de cause, conformément à l'exigence jurisprudentielle de concordance du bail et du congé valant offre de vente ; qu'en se déterminant par de tels motifs inopérants, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989;
Alors 3°) que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que le congé valant offre de vente du 6 novembre 2015 faisait mention d'une cave qui ne figurait pas dans le bail du 15 mai 2013 (arrêt attaqué, p. 3, § 8; jugement entrepris, p. 3, § 3),et que le congé portait sur le bien loué, l'exposante ayant parfaitement connaissance de la cave, dont elle avait la jouissance puisqu'elle en avait détenu la clé, de sorte qu'«il y a [vait] concordance entre le bien donné à bail et le bien décrit dans le congé pour vendre»(jugement entrepris, p. 3, § 5 et 6; arrêt attaqué, p. 3, § 9) ;qu'en se déterminant par de tels motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile;
Alors 4°) que selon l'article 1355 du code civil, dans sa rédaction applicable, l'allégation d'un aveu extra-judiciaire purement verbal est inutile toutes les fois qu'il s'agit d'une demande dont la preuve testimoniale ne serait point admissible ; que, selon l'article 1341 du code civil, dans sa rédaction applicable, et sauf à caractériser une des exceptions prévues par les articles 1347 et 1348 du code civil, dans leur rédaction applicable, il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour retenir que l'exposante avait eu la jouissance de la cave mentionnée dans le congé du 6 novembre 2015 et ne figurant pas au bail du 15 mai 2013, a relevé, par motifs adoptés (jugement entrepris, p. 3, § 4et 6), qu'il ressortait du procès-verbal d'huissier du 2 novembre 2015 (production) que l'exposante avait avoué en avoir égaré la clé, ce dont il se déduisait qu'elle en avait eu la jouissance; qu'en retenant ainsi un aveu extra-judiciaire oral de l'exposante pour preuve de ce que la cave avait été donnée à bail, alors que la preuve testimoniale n'était pas admissible, la cour d'appel a violé les articles 1341, 1347 et 1348 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016;
Alors 5°) et en tout état de cause, que le bail suppose la jouissance exclusive du local par le preneur; qu'en l'espèce, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés des premiers juges (arrêt attaqué, p. 3, § 9; jugement entrepris p. 3 § 5 et 6), a retenu que le congé valant offre de vente portait sur le bien loué en relevant que l'exposante avait la jouissance de la cave non mentionnée au bail car elle en avait la clé, peu important que ladite cave «soit encombrée d'affaires prétendument appartenant au propriétaire»; qu'en se déterminant par de tels motifs insusceptibles de caractériser la jouissance exclusive caractéristique du bail, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1709 du code civil et des articles 3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989.
