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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 mai 2014), que la société civile immobilière (SCI) Mace, représentée par son gérant, M. X..., a consenti à la société civile immobilière (SCI) Vauban 99 une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble ; que la vente n'a pas été réitérée, M. X... ayant invoqué un accord des parties à l'acte quant à sa résiliation amiable ; que la SCI Vauban 99 et Mme Y..., autre associé de la SCI Mace, ont assigné la SCI Mace et M. X... en constatation du caractère parfait de la vente, condamnation de la SCI Mace au remboursement des loyers perçus et paiement de la clause pénale contractuelle ; qu'un administrateur judiciaire a été désigné afin d'assurer la représentation de la SCI Mace jusqu'au terme de la procédure judiciaire ;
Attendu que M. X..., dont les demandes formées en qualité de représentant légal de la SCI Mace ont été déclarées irrecevables par l'arrêt attaqué, est sans qualité à critiquer des chefs de dispositif qui concernent exclusivement d'autres parties ; que le moyen est irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCI Vauban 99 et Mme Y... ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que la vente entre la SCI MACE et la SCI VAUBAN 99 du lot n° 64 de l'ensemble immobilier Résidence Les Wasquies à Wasquehal, cadastré AT n° 244 et 246 était parfaite, condamné la SCI MACE à payer à la SCI VAUBAN 99 la somme de 2700 € au titre de la clause pénale, et condamné la SCI MACE à restituer à la SCI VAUBAN 99 les loyers perçus depuis le 30 mars 2012, quant au lot n° 64 de l'immeuble, et dit que la SCP B... et C... en qualité d'administrateur provisoire de la SCI MACE établira le compte des sommes dues à ce titre au jour du paiement et les reversera à la SCI VAUBAN 99,
AUX MOTIFS QUE sur la vente, il convient de confirmer le jugement qui a déclaré irrecevables les demandes présentées par Monsieur X... en qualité de représentant légal de la SCI MACE ; que selon la clause « résiliation amiable » de la promesse synallagmatique de vente du 12 février 2010, si par suite d'un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, il sera dû en tout état de cause au notaire susnommé à titre d'honoraires de l'article IV, à raison des conseils, des démarches et des formalités effectuées, une somme de 500 € taxe à la valeur ajoutée incluse, outre le remboursement des débours exposés pour la demande des pièces administratives, à la charge pour moitié du vendeur et l'autre moitié de l'acquéreur ; que par message électronique en date du 17 mars 2010, Monsieur X... a écrit à Monsieur Z..., gérant de la SCI VAUBAN 99, pour l'informer de faits survenus après la signature du compromis « exigeant l'annulation de la vente » ; que par courrier électronique du 23 mars 2010, Monsieur Z... a répondu qu'il était d'accord pour annuler le compromis aux conditions suivantes :- récupération de ses documents originaux,- prise en charge des frais de résiliation amiable par la SCI MACE,- l'accord doit intervenir avant fin mars 2010, à charge pour Monsieur X... de fixer un rendez vous avec le notaire, après consultation de son nouvel associé ; que le 9 avril 2010, Monsieur Z... a informé Monsieur X... de ce qu'en définitive, il souhaitait poursuivre la réalisation de la vente ; que la SCI MACE a été convoquée par le notaire en vue de la régularisation de la vente, pour le 16 avril 2010 ; qu'il lui a été ensuite fait sommation par acte d'huissier du 23 avril 2010 d'être présent le 4 mai 2010 en l'étude du notaire, pour la signature de l'acte authentique de vente ; que le 4 mai 2010, Maitre Brigitte A..., notaire associée à Seclin, a dressé un procès verbal de carence ; qu'un procès verbal de difficultés a ensuite été rédigé par ce notaire, le 14 juin 2010, dans lequel chacune des parties a exposé sa position, Monsieur X... considérant que la régularisation de l'acte de résiliation préparé par le notaire tel qu'annexé au procès verbal était intervenue le 26 mars 2010 ; que Monsieur X... ne peut toutefois soutenir que le compromis a été annulé d'un commun accord entre les parties, le projet d'acte en vertu duquel le vendeur et l'acquéreur renonçaient amiablement à la vente n'ayant pas été signé par les deux parties, même si des discussions avaient été engagées à ce sujet ; que la promesse synallagmatique de vente étant toujours valable, la SCI VAUBAN 99 est fondée à invoquer à son profit les termes de la clause insérée à l'acte du 12 février 2010, soit si toutes les conditions suspensives étant réalisées, le vendeur se refusait à signer l'acte authentique de vente, l'acquéreur aurait le choix soit de considérer le présent accord comme nul et non avenu, soit au contraire d'en exiger l'exécution devant toutes les juridictions compétentes ; que la SCI MACE désormais représentée par son administrateur provisoire, la SCP B... et C..., Maître C... ayant été désigné à cette fonction par le jugement du 23 juin 2011, déclare consentir à la vente ; que c'est en raison du désaccord entre les deux associés de la SCI MACE dont aucun n'est majoritaire en ce qui concerne la réitération de la vente, Madame Y... y consentant, Monsieur X... s'y opposant qu'un administrateur provisoire a été nommé ; que la demande formée par Monsieur X... de voir ordonner à la Selarl B... et C... de convoquer une assemblée générale afin que les associés se prononcent sur le principe même de la réitération de l'acte litigieux est dès lors inopérante ; que les demandes subsidiaires de Monsieur X... devant la cour tendant à voir dire que la défaillance de la SCP B... & C... ès qualités d'administrateur judiciaire provisoire dans la défense des intérêts de la SCI MACE l'autoriserait personnellement à défendre ceux-ci et partant, ses propres intérêts d'associé, ne sont pas fondées non plus, pour les mêmes motifs ; que la défaillance de l'administrateur provisoire dans sa mission de représentation de la SCI MACE n'est en tout état de cause pas démontrée, cette défaillance ne pouvant résulter du seul fait qu'elle déclare ne pas s'opposer à ce que la vente soit réitérée ; que c'est à juste titre que le tribunal a dit que la vente entre la SCI MACE et la SCI VAUBAN 99 du lot n° 44, de l'immeuble Les Waquies, situé 1 rue Jean Macé et rue Francisco Ferrer à Wasquehal, cadastré AT n° 244 et 246, était parfaite, en application de l'article 1589 du code civil, et le jugement doit être confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS QUE sur l'appel incident, que la SCI VAUBAN 99 sollicite quant à elle la condamnation de la SCI MACE à lui payer la somme de 27 000 € au titre de la clause pénale « réévaluée » ; qu'aux termes de l'article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ; néanmoins, le juge peut augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement dérisoire ; que le tribunal a fait application de la clause pénale contenue dans l'acte du 12 février 2010, stipulant que le vendeur, s'il refuse de signer l'acte authentique de vente sera redevable envers l'acquéreur d'une somme représentant 1 % du prix de vente à titre d'indemnité contractuelle soit la somme de 2700 € après avoir relevé que cette clause n'était pas dérisoire, au sens de l'article 1152 du code civil ; que la demande de résiliation de la vente étant accueillie et la SCI VAUBAN 99 ne démontrant pas avoir subi un préjudice supérieur à celui qui se trouve réparé par l'indemnité prévue au contrat qui n'apparaît pas manifestement dérisoire, il convient de confirmer le jugement de ce chef ; que la SCI VAUBAN 99 demande que la SCI MACE soit condamnée à lui restituer les loyers perçus depuis la date du 5 mai 2010, à laquelle la signature de l'acte de vente aurait dû intervenir ; que la SCI VAUBAN 99 est devenue propriétaire à compter du jugement dont appel valant vente, confirmé sur ce point par le présente arrêt ; qu'elle est dès lors fondée à solliciter la condamnation de la SCI MACE représentée par son administrateur provisoire à lui restituer les loyers perçus depuis le 30 mars 2012, date du jugement, selon le compte qui sera fait par l'administrateur provisoire ; que le jugement sera infirmé de ce chef ;
ALORS QUE dans ses conclusions, Monsieur X... a fait valoir que la SCI VAUBAN 99, par son gérant, Monsieur Z..., avait accepté la résiliation du compromis de vente du 12 février 2010, sous des conditions qui avaient été irrévocablement acceptées par la SCI MACE, avant le terme fixé du 31 mars 2010, Maître A... ayant adressé le protocole d'accord de résiliation au notaire, Maître D..., celui-ci l'ayant informée de l'accord de la SCI MACE sur les conditions imposées par la SCI VAUBAN 99 dès le 25 mars 2010, et la SCI MACE ayant signé cet acte le 26 mars 2010 ; que ces circonstances étaient établies par le procès-verbal de difficultés dressé le 14 juin 2010 par Me D... ; qu'il en résultait qu'un accord s'était formé entre les parties quant à la résiliation de la promesse de vente, la SCI MACE ayant accepté les conditions imposées par l'acquéreur, la SCI VAUBAN 99, avant le terme fixé et celle-ci ayant elle-même accepté de résilier la promesse, selon la proposition émise par Monsieur X... ; qu'en déclarant néanmoins parfaite la vente, à la SCI VAUBAN 99, du bien appartenant à la SCI MACE, sans avoir au préalable recherché si la SCI VAUBAN 99, une fois acceptées, par la SCI MACE, les conditions par elle fixées à la résiliation de la promesse de vente, était en droit de refuser de signer l'accord de renonciation amiable à la promesse de vente, puis de demander de voir constater la perfection de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de des articles 1168 et 1185 du code civil ensemble l'article 1134 du code civil.
