Cour de cassation, 10 mars 2021. 19-14.427

COMM. FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 mars 2021 Rejet non spécialement motivé Mme MOUILLARD, président Décision n° 10132 F Pourvoi n° Z 19-14.427 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 10 MARS 2021 1°/ M. Q... O..., 2°/ Mme S... P..., épouse O..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° Z 19-14.427 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2018 par la cour d'appel de Rennes (2e chambre civile), dans le litige les opposant à la société BNP Paribas immobilier résidentiel, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société BNP Paribas immobilier résidentiel transaction et conseil ( BNP IRTC), défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Blanc, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Isabelle Galy, avocat de M. et Mme O..., de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société BNP Paribas immobilier résidentiel, et l'avis de Mme Henry, avocat général, après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents Mme Mouillard, président, M. Blanc, conseiller référendaire rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, Mme Henry, avocat général, et Mme Labat, greffier de chambre, la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme O... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme O... et les condamne à payer à la société BNP Paribas immobilier résidentiel la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par Me Isabelle Galy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme O.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme O... de leur demande de dommages-intérêts contre la société BNP Paribas, prêteur, AUX MOTIFS QUE « ainsi que l'objecte à juste titre la BNP Paribas, il n'est pas démontré en l'état des pièces produites que la banque avait reçu mission de conseiller les emprunteurs, M. et Mme O..., sur l'opportunité et la rentabilité de l'opération d'investissement immobilier faisant l'objet du prêt. Rien ne vient confirmer, en particulier, l'allégation des appelants selon laquelle cet investissement avait été conseillé par la BNP Paribas, étant souligné que l'étude personnalisée qu'ils versent aux débats a été établie non par la banque mais par la société Espaces Immobiliers devenue la BNP IRTC. Dès lors, la banque, qui n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client comme le rappelle justement le tribunal, n'était pas tenue d'un devoir d'information et de conseil à l'égard des époux O... sur la mise en oeuvre de l'opération d'investissement immobilier qu'ils projetaient de réaliser dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi Girardin. Par ailleurs et s'agissant du devoir de mise en garde auquel est tenu l'établissement de crédit à l'égard de l'emprunteur non averti, il est de principe que la banque doit alerter celui-ci sur l'adaptation du prêt à ses capacités financières et le risque d'endettement résultant de son octroi. Il est constant que l'acquisition en état futur d'achèvement de l'appartement situé à [...] (Guadeloupe) était intégralement financée au moyen du prêt consenti en décembre 2006 par la BNP Paribas, pour un montant de 240 339 euros remboursable en 180 mensualités de 1 809,82 euros avec un taux d'intérêt de 3,850% l'an hors assurance. L'étude personnalisée établie antérieurement par la société Espaces Immobiliers révèle que M. et Mme O... avaient déclaré des revenus nets imposables de 177 200 euros soit 14 666 euros par mois. Ainsi, en tenant compte des échéances de remboursement d'un prêt immobilier antérieur également consenti par la BNP Paribas, qui s'élevaient à 548,16 euros par mois, le prêt litigieux était parfaitement adapté aux capacités financières des emprunteurs étant observé en outre que le bien faisant l'objet du financement était destiné à la location et devait par conséquent procurer aux époux O... des revenus complémentaires leur permettant de faire face à une partie des charges liés à cet investissement. Si M. et Mme O... font valoir que la somme de 117 200 euros correspondait à une extrapolation effectuée par le conseiller immobilier à partir de leurs revenus de 2006 qui étaient eux-mêmes exceptionnels, ils ne démontrent pas toutefois avoir émis des réserves quant à la prise en compte de ce montant ni avoir informé la banque de ce que les prévisions relatives à leurs futurs revenus devaient être revues à la baisse. De plus, et à supposer que la BNP Paribas, qui connaissait les revenus perçus par ses clients avant la souscription du prêt ainsi qu'elle le reconnaît, ait été tenue de vérifier leur capacité financière sur la base de ces éléments et non au vu de l'estimation figurant dans l'étude personnalisée, il convient de constater que les revenus nets imposables du couple en 2006 s'élevaient à 121 661 euros, soit 10 138 euros par mois, ce qui permettait d'exclure tout risque d'endettement. Il s'ensuit que la BNP Paribas n'était pas tenue d'un devoir de mise en garde à l'égard de M. et Mme O... et qu'aucun manquement n'apparaît caractérisé à son encontre quel que soit le fondement invoqué » (arrêt p. 3-4), 1°) ALORS QUE le banquier gestionnaire de comptes qui met son client en relation avec un agent immobilier du même groupe financier en vue de lui proposer un investissement immobilier défiscalisé, puis lui accorde un prêt destiné à financer l'acquisition, est tenu à l'égard de son client d'une obligation d'information et de conseil sur les risques inhérents à ce type d'investissement ; qu'en retenant, pour considérer que la BNP Paribas n'était pas tenue d'une telle obligation à l'égard de époux O..., qu'il n'était pas établi que cet investissement avait été conseillé par la banque et que l'étude personnalisée versée aux débats avait été établie non par la banque mais par la BNP IRTC, sans rechercher, comme il était soutenu, si la BNP Paribas n'était pas intervenue pour mettre en relation les époux O..., qui étaient ses clients habituels, avec la société BNP IRTC, faisant partie du même groupe financier, en vue de leur proposer cet investissement, de sorte que la banque, dont l'intervention ne s'était pas limitée à accorder un prêt à ses clients, était tenue à leur égard d'une obligation d'information et de conseil sur les risques de l'opération envisagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse le banquier gestionnaire de comptes est tenu, au titre de son devoir de mise en garde, de vérifier les capacités financières des emprunteurs au regard de leurs revenus réels ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la banque, que l'étude personnalisée établie par la société Espaces immobiliers révélait que les époux O... avaient déclaré des revenus nets imposables de 177 200 euros de sorte que le prêt était adapté à leurs capacités financières, tout en constatant elle-même que la BNP Paribas reconnaissait connaître leurs revenus réels avant la date du prêt, d'un montant très inférieur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce ; 3°) ALORS QU'en relevant, pour écarter la responsabilité de la BNP Paribas, qu'à supposer que celle-ci ait été tenue de vérifier leur capacité financière sur la base de leurs revenus réels et non au vu de l'estimation figurant dans l'étude personnalisée, les revenus nets imposables du couple en 2006 s'étaient élevés à 121 661 ce qui excluait tout risque d'endettement, sans rechercher si, comme il était soutenu, la banque connaissait le caractère exceptionnel de leurs revenus 2006, et si le prêt de 240 339 euros accordé aux époux O... en décembre 2006 n'était pas excessif au regard de leurs revenus antérieurs, qui s'étaient élevés de 29 053 euros en 2002 à 31 337 euros en 2005, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 10 000 euros en réparation de la perte de chance la condamnation prononcée contre la société BNP Paribas immobilier résidentiel transaction et conseil, devenue BNP Paribas Real Estate Conseil Transaction & Hospitality, au profit de M. et Mme O..., AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est admis par les parties que suivant acte du 12 mai 2006, la société Samo 1er, elle-même mandatée par la société Crystal Beach, propriétaire de l'ensemble immobilier édifié à [...], a confié à la BNP IRTC (anciennement société Espaces Immobiliers) la mission de rechercher un acquéreur. Il n'est pas établi, en revanche et contrairement à ce que soutiennent M. et Mme O..., que ceux-ci avaient eux-mêmes demandé à la BNP IRTC de les conseiller sur cette opération dans le cadre de la gestion de leur patrimoine. C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que la BNP IRTC avait été chargée de la commercialisation de l'ensemble immobilier Crystal Beach sur délégation de mandat de la société Samo1er et que la vente au bénéfice de M. et Mme O... avait été réalisée par son entremise. C'est également à bon droit que les premiers juges ont retenu que la BNP IRTC était tenue, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs notamment sur les conditions fixées par la loi Girardin pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investissement étant présenté comme permettant d'atteindre cet objectif de défiscalisation. Le fondement de la responsabilité de la BNP IRTC ne peut qu'être délictuel en l'absence de lien contractuel avec les acquéreurs. Il est constant que la BNP IRTC a soumis à M. et Mme O... une étude personnalisée qui précisait qu'elle n'avait pas de valeur contractuelle et qui contenait une simulation des résultats financiers pouvant être escomptés de l'opération sur une durée de six années, en tenant compte du coût d'acquisition du bien, des caractéristiques du prêt sollicité pour son financement, des revenus annuels des acquéreurs (177 200 euros), du montant de loyer mensuel prévisible (770 euros), des charges de gestion locative et de copropriété et de l'avantage fiscal accordé par la loi Girardin. Cette simulation, qui décrit dans le détail le coût annuel de l'investissement, l'économie d'impôt réalisée et le capital constitué au terme de la dernière année après revente du bien, informait précisément M. et Mme O... du poids financier de l'opération au regard des dispositions fiscales applicables. Il importe au demeurant de relever que M. et Mme O... ne contestent pas tant la pertinence des calculs présentés dans cette simulation que les éléments chiffrés sur la base desquels ils ont été effectués. Or, s'il est exact que les revenus mentionnés pour un montant de 177 200 euros annuels ne correspondaient pas aux revenus réellement perçus par le couple en 2006, M. et Mme O... n'expliquent pas la raison pour laquelle ils n'ont pas contesté cette évaluation, s'ils l'estimaient exagérée, ni sollicité la réalisation d'une nouvelle étude compatible avec leur situation exacte. Il ne peut être fait grief à la BNP IRTC d'avoir construit son étude sur la base d'une évaluation erronée des revenus des acquéreurs alors que seuls ces derniers étaient à même de lui communiquer le montant précis de leurs ressources et de déceler une éventuelle anomalie dans leur estimation. Par ailleurs, M. et Mme O... sont mal fondés à reprocher à la BNP IRTC d'avoir retenu un loyer mensuel de 770 euros dans la mesure où cet élément, chiffré pour les besoins de la simulation en fonction du prix du marché, n'engageait nullement l'intermédiaire chargé de la commercialisation du bien, étant souligné que la BNP IRTC n'avait contracté aucune obligation à l'égard des acquéreurs et n'avait pas été chargée de la gestion locative du bien. La simulation était nécessairement établie sur la base d'éléments soumis à variation, dont l'évolution sur plusieurs années était imprévisible, tels que le montant du loyer, la durée de la location ou le prix de revente du bien, ainsi que les appelants le reconnaissent d'ailleurs en page 16 de leurs écritures. De plus, il n'est pas sérieusement contestable que la crise économique et sociale constatée en Guadeloupe à compter de l'année 2008 - qui a suivi, comme dans d'autres régions du monde, la crise financière survenue aux Etats-Unis - a affecté tant le marché immobilier locatif que les transactions immobilières. Il sera d'ailleurs observé que malgré l'intervention successive de deux agents immobiliers auxquels ils avaient confié la gestion de leur bien à compter du mois de juin 2007, M. et Mme O... n'ont pas été en mesure de trouver un locataire, ainsi que cela résulte notamment d'un courrier de leur conseil en date du 17 mars 2011. Il en est de même des difficultés rencontrées pour revendre l'appartement qui a été proposé à la vente au cours de l'été 2010 à un prix compris entre 190 000 euros et 200 000 euros, selon les mandats de vente produits aux débats, et qui a finalement été vendu le 30 mars 2015 au prix de 126 000 € étant précisé que les époux O... ne démontrent pas que le prix de vente initial qui s'élevait à 229 989 euros, hors frais de vente, était surévalué ainsi qu'ils croient pouvoir l'affirmer. Les appelants ne sauraient en outre faire grief à la BNP IRTC de ne pas avoir émis de réserves sur le risque d'une baisse de revenus, d'une carence locative, d'une variation à la baisse du loyer et d'une perte de valeur du bien lors de la revente dès lors que le caractère aléatoire de ces différents éléments ne peut être ignoré d'un acquéreur même profane, étant souligné en ce qui concerne l'évolution des revenus que selon leurs propres déclarations, M. et Mme O... avaient perçus des revenus exceptionnels en 2006, ce qui confirme qu'ils avaient conscience de leur possible fluctuation » (arrêt p. 5-6), ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il n'est nullement établi que tant la BNP Paribas que la BNPP IRTC ont la moindre responsabilité dans la perte de valeur du bien acquis par le époux O..., ni dans la prétendue obligation de vendre leur résidence principale » (jugement p. 6), 1°) ALORS QUE la société chargée de la commercialisation d'un programme immobilier défiscalisé qui réalise une étude personnalisée pour un investisseur profane est tenu d'informer celui-ci, en corollaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects les moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier ; qu'en l'espèce, les époux O... faisaient valoir que l'étude personnalisée réalisée par la société BNP IRTC en 2006 leur annonçait un bénéfice net de 44 791 euros au terme de l'opération en 2011, sur la base d'un revenu locatif mensuel de 770 euros et un prix de revente de 240 339 euros identique au prix d'achat après six ans, ces avantages étant présentés accompagnés du vocable : « sécurité » destiné à leur présenter ces avantages comme certains ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les époux O... n'ont jamais été en mesure de trouver un locataire, qu'ils ont perdu l'avantage fiscal de la loi Girardin et subi un redressement fiscal de 21 768 euros, et que le bien a été revendu à perte en 2015 au prix de 126 000 euros ; qu'en retenant que la société BNP IRTC n'avait commis aucune faute en n'émettant pas de réserves sur les risques de carence locative, d'une variation à la baisse du loyer et d'une perte de valeur du bien lors de la revente, le caractère aléatoire de ces éléments ne pouvant être ignoré d'un acquéreur même profane, quand cette société avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux O..., investisseurs profanes, en leur présentant comme certains des avantages en réalité aléatoires, et en omettant de les informer des risques de l'opération en cause, corollaires des avantages présentés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce ; 2°) ALORS QUE la société chargée de la commercialisation d'un programme immobilier défiscalisé qui réalise une étude personnalisée pour un acquéreur potentiel est tenue de se fonder sur les revenus réels de celui-ci ; qu'en l'espèce, les époux O... soutenaient que l'étude personnalisée réalisée par la société BNP IRTC en 2006 était basée sur un revenu irréaliste de 177 200 euros, constituant une extrapolation de leurs revenus 2006, eux-mêmes exceptionnels ; qu'en retenant, pour écarter toute faute de la société BNP IRTC à ce titre, que seuls les époux O... étaient à même de lui communiquer le montant précis de leurs ressources, quand il appartenait à la société BNP IRTC d'effectuer son étude à partir des revenus réels des emprunteurs en sollicitant de leur part des justificatifs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 10 000 euros en réparation de la perte de chance la condamnation prononcée contre la société BNP Paribas immobilier résidentiel transaction et conseil, devenue BNP Paribas Real Estate Conseil Transaction & Hospitality, au profit de M. et Mme O..., AUX MOTIFS PROPRES QU'« en revanche et ainsi que l'a jugé le tribunal, par de justes motifs que la cour adopte, la BNP IRTC ne justifie pas avoir informé M. et Mme O... de ce que le dispositif fiscal imposait de louer le bien dans les six mois de son achèvement ou dans les six mois de l'acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement soit, dans le cas présent, au plus tard le 30 juin 2007, ni que le locataire devait en faire sa résidence principale. Aucune information de cette nature ne figure dans l'étude personnalisée et seul le courrier daté du 26 mai 2009, adressé aux acquéreurs plus de deux ans après la vente, a attiré leur attention sur la condition de délai prévue par la loi Girardin. Comme l'ont relevé exactement les premiers juges, si M. et Mme O... avaient été dûment informés de la nécessité de louer leur bien dans le délai susmentionné, ils auraient pu entreprendre toutes diligences utiles pour trouver au plus vite un locataire, étant observé que le mandat de gestion conclu avec la société Sprimtour n'a été signé que le 13 juin 2007. Le préjudice subi s'analyse dès lors en une perte de chance de pouvoir utilement faire les démarches leur permettant de bénéficier de la réduction d'impôt. Le tribunal a justement énoncé que ce préjudice ne saurait être équivalent au montant du redressement fiscal qui a été appliqué aux époux O... dans la mesure où l'évolution du marché locatif en Guadeloupe rendait plus incertaine la perspective de pouvoir louer son bien. L'évaluation retenue en première instance, à hauteur de 10 000 euros, correspond à une juste évaluation du préjudice subi et sera donc approuvée » (arrêt p. 6-7), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le préjudice causé par le défaut d'information consiste en la perte d'une chance d'avoir fait les démarches nécessaires et utiles pour pouvoir bénéficier du dispositif Girardin et donc d'une réduction d'impôt. Or, les époux O... se sont vu notifier un redressement fiscal le 19/06/2009, au motif qu'ils n'ont pas fourni d'engagement de location ni de copie de bail. Le montant du redressement pour les années 2006 et 2007 est de 21.769 €. Cependant la perte de chance ne peut correspondre à ce redressement compte-tenu de la crise immobilière qui a également affecté la Guadeloupe et rendu tes investissements locatifs incertains. Compte-tenu de ces éléments, il convient de fixer la perte d'une chance d'avoir pu utilement bénéficier du dispositif Girardin à la somme de 10.000 €. La BNPPI RTC sera donc condamnée à réparer le dommage causé et à verser aux époux O... la somme de 10.000 € en réparation de la perte de chance » (jugement p. 6), 1°) ALORS QUE le préjudice résultant du manquement de l'intermédiaire en investissement locatif défiscalisé à son obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur potentiel sur les risques inhérents à ce type de produits, consiste dans la perte d'une chance pour ce dernier de ne pas souscrire à l'opération ; qu'en retenant que le préjudice subi par les époux O... du fait de ne pas avoir été informés de la nécessité de louer le bien dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition s'analysait en une perte de chance de pouvoir faire utilement les démarches leur permettant de bénéficier de la réduction d'impôt, quand le préjudice subi par les époux O..., qui avaient subi un redressement fiscal de 21 769 euros, s'analysait en une perte de chance de ne pas contracter, eu égard aux incertitudes du marché locatif en Guadeloupe, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce ; 2°) ALORS QUE subsidiairement, la réparation de la perte de chance ne peut être évaluée de façon forfaitaire, et doit être évaluée à la chance perdue ; qu'à supposer en l'espèce que le préjudice subi par les époux O... se limitait à une perte de chance de trouver au plus vite un locataire et de ne pas subir le redressement fiscal de 21 768 euros, la cour d'appel devait rechercher quelle était la probabilité pour eux de trouver un locataire dans les deux ans de l'achèvement de la construction et d'éviter un redressement fiscal ; qu'en évaluant ce préjudice de façon forfaitaire à 10 000 euros, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce.