Cour de cassation, 13 décembre 2018. 18-11.005

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10627 F Pourvoi n° J 18-11.005 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société Royale Center II, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] 2°/ M. Roger J..., domicilié [...], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société Royal Center II, contre l'arrêt rendu le 14 novembre 2017 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme Monique X..., épouse Y..., domiciliée [...] 2°/ à Mme Colette X..., épouse Z..., domiciliée [...] , 3°/ à M. Robert A..., domicilié [...], pris en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Royale Center II, défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. C..., avocat général reférendaire, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Royale Center II et de M. J..., ès qualités, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mmes Y... et Z... ; Sur le rapport de Mme B..., conseiller, l'avis de M. C..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société Royale Center II du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. A..., ès qualités ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Royale Center II et M. J..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Royale Center II et M. J..., ès qualités ; les condamne à payer à Mmes Mmes Y... et Z... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Royale Center II et M. J..., ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Royale Center II de toutes ses demandes, D'AVOIR condamné la société Royale Center II à payer à Mmes Y... et Z... la somme de 139 414,13 € correspondant au solde débiteur de son compte arrêté au 1er juillet 2013, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer jusqu'à la date de remise des clés des locaux par la société Royale Center II soit le 5 juin 2014 ; AUX MOTIFS QUE les points restant en litige en suite de l'arrêt de céans en date du 18 mars 2014 et de l'arrêt de la Cour de cassation en date du 28 janvier 2016 concernant le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance, l'impropriété à destination des lieux allégués par la SARL Royale Center II avec les conséquences financières en découlant concernant le paiement des loyers et/ou indemnités d'occupation ainsi que les préjudices subis ; que pour solliciter le remboursement des loyers et indemnités d'occupation versées ainsi que des dommages et intérêts, la SARL Voyage Center II s'appuie sur les conclusions du rapport d'expertise de Mme D... K... en date du 19 septembre 2008, qui a constaté que l'immeuble du [...] était un bâtiment vétuste enclavé, nécessitant une réhabilitation lourde coordonnée par un maitre d'oeuvre, seuls les murs périphériques et le toit pouvant être conservés, travaux qu'elle a estimés globalement à une somme de 300 000 euros HT ; qu'il ressort du rapport d'expertise de M. E... en date du 26 octobre 1986, que les baux d'origine consentis par les consorts X... à la SA Ets Paul F..., le 31 décembre 1969 puis le 5 mai 1975, portaient l'un sur 3 locaux à usage de garages, dans l'immeuble [...], d'une superficie totale d'environ 80 m² situés au fond et à droite de la cour, l'autre dans le même immeuble au-dessus des garages sur le lot 68 situé au premier étage, soit la totalité de ce dernier et au second étage une partie du lot 69 ; qu'en outre, par courrier du 7 janvier 1977, M. Pierre X... a autorisé le même preneur à occuper dans le même immeuble un local supplémentaire au rez-de-chaussée (groupe D) et deux chambres mansardées ainsi qu'un grenier au second étage (groupe C) ; que par bail notarié du 15 mars 1978, bailleur et preneur ont convenu de renouveler sans attendre les baux en cours en un bail global à compter du 1er janvier 1978 portant ainsi sur 4 locaux à usage d'entrepôt et deux locaux commerciaux situés au 1er étage et 2ème étage ; qu'en effet, à cette époque, les propriétaires des immeubles situés [...], [...] (consorts G..., consorts X..., consorts H... I...) par des baux distincts, ont donné en location à la SA Ets Paul F... les divers locaux dont ils étaient propriétaires en autorisant cette dernière à y effectuer des travaux d'aménagement, de modernisation et restructuration, préalablement à l'organisation d'une galerie commerçante prévoyant la réunion de plusieurs boutiques, avec l'autorisation pour la Sa Ets Paul F... de sous-louer les locaux commerciaux ; que c'est ainsi que M. E... chargé par les consorts X... en 1986 de déterminer la valeur locative des biens loués, a constaté que les locaux dans leur organisation et leur état d'aménagement présents, s'intégraient dans la galerie marchande « [...] » ayant son entrée principale [...] ; qu'à la suite de la liquidation judiciaire de la société SA Ets Paul F..., est intervenue le 20 mars 1995 une cession de droit au bail, d'enseigne te de matériel au profit de la SARL Royale Center II dont l'activité est marchand de biens, location, sous-location d'immeubles, opérations immobilières, acte auquel sont intervenus les différents propriétaires ; qu'ainsi il résulte des divers contrats de sous-location consentis par la SARL Royale Center II, portant sur les biens appartenant aux consorts X..., situés dans l'immeuble [...], il est à chaque fois mentionné que les locaux loués sont situés dans la galerie marchande [...], débouchant [...] et correspondant avec la galerie qui va du [...] au [...], dans l'immeuble [...], faisant partie du groupe C de la copropriété [...] ; qu'il est également précisé que le preneur devra adhérer au Groupement d'intérêt économique qui rassemble les commerçants exploitants de la galerie commerciale [...], et qu'en conséquence le preneur aura droit à bénéficier de tous les avantages que le groupement réserve à ses membres et sera soumis aux obligations stipulées au règlement intérieur édicté par le groupement ; que par ailleurs, ainsi qu'il résulte du mémoire en fixation de loyers commercial de la SARL Royale Center II du 22 décembre 2006, les locaux communs à la galerie (couloir, escalier, chaufferie, climatisation, locaux des compteurs électriques et eaux) sont implantés dans les immeubles [...] et [...] ; que c'est donc à tort que l'expert pour juger l'immeuble du [...] enclavé, s'est refusé à prendre en compte l'immeuble du [...] dans la mesure où les locaux sont intégrés à la galerie commerciale que leur accès d'effectue par cette dernière, situation créée par l'auteur de la SARL Royale center II ; que l'expert judiciaire, Mme D... K..., a constaté l'état de vétusté de l'immeuble des consorts X..., seul le rez-de-chaussée faisant l'objet d'une exploitation par deux commerces, le premier étage et le deuxième étage étant désaffectés de longue date, l'accès depuis le [...] étant désaffecté et interdit au public circulant dans la galerie du [...] ; qu'aux termes de son mémoire en fixation de loyer commercial du 22 décembre 2006, la SARL Royale Center II faisait état du changement de comportement de la clientèle qui n'acceptait plus de monter dans les locaux situés en étage sans un escalator, précisant que lors de la création de la galerie quatre boutiques prospéraient au 1er étage et qu'à ce jour elles étaient toutes vides, qu'elle supportait la vacance de la partie d'étage appartenant au bailleur, les deux locataires ayant donné congé ou été mis en liquidation ; que s'agissant de l'état de vétusté des locaux, il résulte du rapport de M. E... établi en 1986 que les locaux se situait dans un immeuble très ancien, dans un état d'entretien moyen te qu'aucune modification notable des locaux loués n'était intervenue postérieurement à la transformation profonde effectuée par le preneur en 1970 et 1976-1977 ; que manifestement cette absence de modification et modernisation de la galerie a perduré jusqu'en 2006, époque à laquelle la SARL Royale Center II a entreprise, au [...], à l'insu de l'indivision G... et de la copropriété de l'immeuble, d'importants travaux dans les locaux du premier étage touchant à la structure du bâtiment (descellement et enlèvement des poutres et solives en bois supportant plafonds te planchers entre les niveaux pour les remplacer par d'autres éléments de structure porteuse, édification d'un mur en parpaing pour séparer deux lots jusqu'alors réunis, création d'un escalier intérieur avec structure métallique nécessairement rivée au gros oeuvre etc ) ce qui a conduit à la résiliation du bail, confirmée par la cour de céans en date du 27 avril 2010, et, toujours à l'insu des bailleurs, des travaux de restructuration au 1er étage dans la partie d'immeuble louée par les consorts X..., travaux dont le PV de constat sur ordonnance en date du 21 février 2007 établit qu'ils avaient pour but de transformer les locaux en deux appartements ; que la situation n'a cessé de se dégrader depuis puisque par arrêté du 11 mars 2016, émis sur requête de l'indivision L.../G... , informant par la même d'un projet de rénovation de l'ensemble des locaux, le maire d'Annecy, considérant que l'ensemble des boutiques intérieures des niveaux R0 et R=1 sont fermées au public et vacante hormis la boutique « Version originale » qui dispose d'un accès sur l'extérieur, considérant que les locaux des parcelles [...] et [...] à l'étage R+1 étaient fermées au public, vacants et non entretenus depuis plusieurs années, considérant que l'absence d'entretien de ces espaces, complété par une absence de surveillance des locaux était un facteur de danger pour les clients e la Galerie Royale mais également pour les piétons qui empruntent le passage, considérant enfin que les désordres et les traces de squat, a ordonné la fermeture au public, à l'exception de la boutique « Version originale », des locaux et circulation du R0 et R+1 des parcelles [...] et [...], arrêté notifié aux consorts X... qui font partie des propriétaires concernés ; qu'il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que les locaux loués par les consorts X... avaient à l'origine une toute autre destination que celle qui leur a été affecté par la suite, et ont fait l'objet de profondes transformations par la société Ets Paul F... avec l'accord des bailleurs de sorte qu'ils ont été intégrés dans une galerie commerciale créée par cette dernière ; qu'ils ne peuvent être considérés en dehors de cette galerie dans la mesure où leur accès s'effectue par cette dernière et que les équipements communs sont situés dans l'immeuble voisin ; que la SARL Royale Center II, dont le bail signé avec les consorts X..., prévoit qu'elle a à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de ses activités, et qui avait ainsi l'obligation d'entretenir cette galerie commerçante créée par son auteur, n'a rien fait pour effectuer les travaux de modernisation et mise aux normes qui s'imposaient laissant le premier étage de la galerie à l'abandon depuis des années, faute de création d'un accès modernisé ; qu'elle a, en 2006, entrepris de gros travaux au premier étage de la galerie touchant à la structure des bâtiments sans autorisation des bailleurs et copropriétés concernés, qu'elle a sous-loué les locaux à divers commerçants depuis 1995 sans jamais émettre la moindre réserve ou réclamation quant à l'impropriété alléguée des locaux, ni solliciter l'intervention des bailleresses pour effectuer les travaux de réparation ; qu'elle est ainsi mal fondée à invoquer un manquement de ces dernières à leur obligation de délivrance et ses demandes indemnitaires ou de remboursement seront intégralement rejetées ; 1°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement de preneur pendant la durée du bail ; qu'en jugeant que la société Royale Center II ne pouvait invoquer un manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance par des motifs inopérants tirés des clauses du bail et de l'absence de réclamations sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si les vices affectant la structure même de l'immeuble – les planchers et plafonds ainsi que d'autres éléments du gros oeuvre menaçant de s'effondrer – constatés par l'expert judiciaire ainsi que les nombreuses non conformités de nature à porter atteinte à la sécurité du public également relevées par l'expert, ne rendaient pas les locaux impropres à l'usage commercial auquel ils étaient contractuellement destinés, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1719 et 1134 devenu 1103 du code civil ; 2°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions d'appel de la société Royale Center II qui soutenait qu'une grande partie des locaux n'avait pu ni être exploitée ni sous-louée en raison de leur état et qu'elle avait ainsi subi divers chefs de préjudice tenant à la perte des loyers d'enseigne, à la perte de valeur de l'enseigne et à la perte de relocation des locaux vides, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que la société Royale Center II aurait eu l'obligation, en exécution des clauses du bail, d'entretenir la galerie commerçante créée par la société Ets Paul F..., la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'aux termes du bail consenti par Mmes Y... et Z... à la société Royale Center II, la location porte sur les lots 67, 68 et 69 situés dans un immeuble situé [...] et les clauses relatives aux travaux et à l'entretien concernent exclusivement les « lieux loués » ; qu'en jugeant que la société Royale Center II avait manqué à son obligation contractuelle d'entretenir et d'aménager la galerie commerçante, implantée dans les immeubles situés [...] , [...], dans laquelle étaient intégrés les locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Royale Center II de toutes ses demandes, D'AVOIR condamné la société Royale Center II à payer à Mmes Y... et Z... la somme de 139 414,13 € correspondant au solde débiteur de son compte arrêté au 1er juillet 2013, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer jusqu'à la date de remise des clés des locaux par la société Royale Center II soit le 5 juin 2014 ; AUX MOTIFS QUE le jugement du 20 décembre 2012 sera infirmé en ce qu'il a ordonné la suspension des loyers ou indemnités d'occupation à compter du 17 décembre 2010 et la société Royale Center II sera condamnée à verser aux consorts X... la somme de 139 413,13 euros correspondant au solde débiteur de son compte arrêté au 1er juillet 2013 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la date de remise des clés des locaux par la société Royale Center II soit le 5 juin 2014 ; 1°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions d'appel de la société Royale Center II qui a fait valoir que faute de pouvoir prétendre à son renouvellement, le bail a pris fin à la date de prise d'effet du congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleresses le 28 mai 2004 pour le 31 décembre 2004, en sorte qu'elle n'était plus redevable de loyers mais d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2005, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'occupant sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer ; qu'en l'espèce, il a définitivement été jugé que le congé avec refus d'indemnité d'éviction contenu dans l'assignation des bailleresses du 14 octobre 2010 était valable si bien qu'à compter au moins de la prise d'effet de ce congé, la société Royale Center II n'était plus débitrice de loyers mais d'une indemnité d'occupation ; qu'en condamnant la société Royale Center II à payer aux bailleresses la somme de 139 4714,13 € représentant le solde du compte locatif arrêté au 1er juillet 2013, la cour d'appel a violé l'article L 145-1, L. 145-8, L 145-17 du code de commerce et 1382 du code du civil.