Cour de cassation, 19 mai 2021. 19-22.184

CIV. 1 NL4 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mai 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10393 F Pourvoi n° F 19-22.184 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 19 MAI 2021 1°/ M. [W] [I], 2°/ Mme [K] [V], épouse [I], domiciliés tous deux [Adresse 1], 3°/ la société PJA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de M. [H] [H], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. [W] [I], ont formé le pourvoi n° F 19-22.184 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2019 par la cour d'appel d'Angers (chambre A- civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [I] [Q], domicilié [Adresse 3], 2°/ à Mme [N] [T], domiciliée [Adresse 3], prise tant en son nom personnel qu'en qualité de successeur de M. [I] [Q], 3°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 4], 4°/ à M. [M] [B], domicilié [Adresse 5], 5°/ à M. [Z] [E], domicilié [Adresse 6], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme [I] et de la société PJA, ès qualités, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [Q], de Mme [T], tant en son nom personnel qu'ès qualités, et de la société MMA IARD assurances mutuelles, après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [I] et la société PJA, ès qualités, aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [I] et la société PJA, ès qualités, PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme [I] et la SELARL PJA prise en la personne de Me [H], ès qualités, des demandes présentées à l'encontre de Me [Q] et de MMA ; AUX MOTIFS QUE, sur le non-respect de l'article L.290-1 du code de la construction et de l'habitation, les époux [I] reprochent tout d'abord à Me [Q] de leur avoir fait régulariser une prorogation de la promesse de vente portant sur des droits réels immobiliers, dont la validité est supérieure à 18 mois, sans recourir à un acte authentique, en méconnaissance des dispositions de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; que leurs adversaires répliquent que jusqu'à un arrêt de la Cour de cassation du 18 février 2015, l'article L 290-1 s'appliquait uniquement aux promesses unilatérales de vente et qu'il ne peut être reproché au notaire, lorsqu'il a rédigé l'acte de prorogation en 2011, de ne pas avoir anticipé un revirement de jurisprudence totalement imprévisible. En tout état de cause, l'absence d'acte authentique n'a eu, selon eux, aucune conséquence ; que ce texte, créé par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dispose : « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. » ; qu'il est suivi d'un article L 290-2 qui, avant sa modification par la loi du n° 2012-387 du 22 mars 2012, donc dans sa version applicable le 8 septembre 2011, était rédigé comme suit : « La promesse de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire. » ; que ce texte vise désormais expressément « la promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L.290-1 » ; qu'il est constant que la convention du 8 septembre 2011 a eu pour effet de proroger la validité du compromis pour une durée supérieure à 18 mois ; que, contrairement à ce que prétendent les intimés, si les commentateurs des deux textes issus de la loi du 25 mars 2009, les justifiaient par la nécessité de protéger les vendeurs qui immobilisent, au profit d'un promoteur, leur bien pour une longue durée, force est de constater qu'il existait une ambiguïté sur leur champ d'application, puisqu'ils ne contenaient aucune distinction ; qu'il n'est d'ailleurs pas produit de décisions qui les limitaient aux promesses unilatérales, ce qui peut s'expliquer par le fait que ces dispositions étaient relativement récentes ; qu'en conséquence, il doit être retenu que Me [Q] a été pour le moins imprudent, de ne pas établir d'acte authentique ou d'attirer l'attention des parties sur l'incertitude pouvant exister sur ce point ; que, néanmoins, la nullité de la promesse de vente pour ce motif n'ayant pas été sollicitée, les époux [I] ne subissent aucun préjudice; que la responsabilité du notaire ne peut donc, à ce titre, être retenue ; que, sur le manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil lors de l'établissement de la convention du 8 septembre 2011, en tant que rédacteur d'un acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité, quelles que soient les compétences et les connaissances des parties ; qu'il doit les éclairer et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'il est reproché à Me [Q] d'avoir conseillé la prorogation des effets du compromis du 15 juillet 2010, sans prévoir : une contrepartie sure et certaine concomitante à la convention de mise à disposition immédiate, que ne pouvait compenser une indemnité d'immobilisation dont la garantie financière n'était promise au plus tôt que dans un délai de deux mois, alors même qu'au printemps 2011 aucun dépôt de permis de construire n'avait été régularisé par l'acquéreur ; que, sur ce dernier point, il convient de relever que le compromis, dans la rédaction duquel le notaire n'était nullement intervenu, prévoyait que l'acquéreur devrait déposer un permis de construire avant le 31 octobre 2010, mais n'édictait aucune sanction en cas de non-respect de ce délai ; qu'ainsi que cela résulte d'un courrier adressé le 11 août 2011 par Me [Q] au Crédit Foncier à la demande de M. et Mme [I], mais aussi d'une lettre du sous-préfet de [Localité 1] au Perche du 9 janvier 2013, le projet de M. [E], qui consistait à créer des résidences d'éco-tourisme, s'est heurté à des difficultés dans la mesure où, d'une part, la commune [Localité 2] ne disposait pas de plan local d'urbanisme, de sorte que s'appliquait le règlement national d'urbanisme et, d'autre part, une large partie de la propriété se trouvait en zone humide, protégée par les dispositions du code de l'environnement ; que les époux [I] étaient informés de la situation, puisque l'acte du 8 septembre 2011 rappelle « étant donné l'ampleur du projet de nombreuses autorisations administratives doivent être obtenues pour les aménagements et constructions, auxquelles viennent s'ajouter la réglementation concernant les zones inondables et les zones humides, nécessitant une étude de sol approfondie, ainsi que l'impact sur la faune et la flore qui doivent être sauvegardées dans le cadre du biotope. » ; qu'ils ont d'ailleurs accepté la prise de possession des lieux par M. [E] en raison des causes énoncées par celui-ci, lesquelles étaient rappelées dans la convention, pour lui permettre « de recevoir ses partenaires et pouvoir à tout moment faire effectuer tous relevés, devis et études nécessaires à la réalisation du projet, et également d'y domicilier le siège de ses futures sociétés. » ; qu'il est encore précisé : « En contrepartie de cette mise à disposition, des délais et des études administratives nécessaires (direction départementale des territoires, plan local d'urbanisme, préfecture, sous-préfecture, mairie, études), l'acquéreur prend en charge de manière définitive et forfaitaire les intérêts des échéances de l'emprunt relais des vendeurs depuis le 1er janvier 2011 dans la limite de 72 000 euros. » ; qu'au regard de ce qui précède, il apparaît que le dépôt d'une demande de permis de construire était indifférent aux époux [I] qui avaient conscience de la difficulté du projet, et qui se trouvaient dans une situation financière compliquée au regard du prêt relais qu'ils avaient souscrits depuis deux ans auprès du Crédit Foncier, lequel réclamait le paiement de sa créance ; que, dans ces conditions et compte tenu de la complexité du projet, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir fixé, dans l'acte de prorogation, de date pour le dépôt et l'obtention du permis de construire ; que, s'agissant des garanties, la convention prévoyait que la somme de 72.000 ? susvisée « sera due et exigible quelle que soit l'issue de l'opération. » ; qu'à titre de garantie, M. [E] s'engage à remettre à M. et M.me [I], dans un délai maximum de deux mois, une garantie à première demande, par un organisme agréé, établie à leur nom du montant de cette somme plafonnée à 72.000 ?. » ; qu'il peut certes être relevé que le notaire aurait dû attirer l'attention des époux [I] sur les risques qu'ils encouraient en n'exigeant pas une garantie immédiate, concomitante à la prise de possession des lieux, et de ne pas leur avoir plutôt conseillé de faire consigner les fonds, ce qu'il ne justifie pas avoir fait, sans néanmoins qu'il soit établi qu'il a agi sciemment pour que le projet se fasse, cette preuve ne résultant pas du seul fait que le sous-préfet dans sa lettre du 9 janvier 2013, mentionnait qu'il représentait localement le promoteur ; que, cependant, il apparaît que, même s'il leur avait donné ces conseils, ils auraient persisté dans leur volonté de vendre ; qu'en effet, d'une part, au moment de la signature du compromis de vente le 15 juillet 2010, ils avaient accepté que l'acquéreur fournisse une caution financière correspondant à au moins 4% du prix d'acquisition, dans un délai de 30 jours ; qu'ils avaient donc manifestement confiance en lui ; que, d'autre part, ils étaient alors confrontés à des difficultés financières, puisqu'ils avaient acquis, dès 2008, une autre propriété à Villiers-Le-Morhier (28) pour le financement de laquelle ils avaient contracté un prêt relais de 838.472 ? auprès du Crédit Foncier, dans l'attente de la vente de leur bien [Localité 2] ; que leur immeuble était en vente depuis deux ans et manifestement difficile à vendre puisqu'il n'avait toujours pas trouvé preneur en 2017 malgré des baisses de prix ; que, dès lors, en 2011, ils se sont accrochés au seul acquéreur qu'ils avaient trouvé ; qu'il apparaît donc qu'ils ne justifient pas avoir perdu une chance certaine de ne pas accepter cette prorogation ; qu'en tout état de cause, ils ne démontrent pas qu'ils auraient pu remettre en vente le château, qui n'aurait pas été occupé, plus tôt ; que le compromis de vente signé le 15 juillet 2010 précisait qu'il comportait l'accord définitif des parties ; que, si la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 mars 2011, cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter ; qu'aucune date n'ayant été fixée pour la réalisation des conditions suspensives, la vente pouvait encore être exigée par l'acquéreur dès leur survenance, la preuve n'étant pas rapportée qu'au 15 mars 2011, voire en septembre 2011, les conditions étaient défaillies ; que les époux [I] auraient donc dû agir en justice pour faire constater la caducité de la convention après le mois de mars 2011 et invoquer au besoin l'article 1178 ancien du code civil, de sorte qu'ils n'auraient pas pu remettre leur bien en vente avant le mois de novembre 2012 comme ils ont pu le faire ; que, sur les dégradations invoquées, il n'est pas justifié qu'elles sont imputables à M. [E], en l'absence d'établissement d'un état des lieux d'entrée ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de retenir la responsabilité du notaire de ces différents chefs ; que, sur les manquements du notaire lors de la transmission des garanties, les époux [I] font grief à Me [Q] tout d'abord de s'être entremis pour obtenir des garanties financières de 120.000 et 99.100 ? sans s'assurer qu'elles étaient sérieuses et provenaient d'un établissement financier sûr alors qu'elles se sont révélées fictives ; que le premier juge a considéré que l'acte du 8 septembre 2011 ne modifiait rien aux stipulations du compromis quant à la garantie devant être accordée, qu'il n'appartenait pas au notaire de s'assurer de la valeur et de la suffisance de la garantie et ce même si celle qui a été substituée à celle initialement fournie par une société de droit de l'Etat du Delaware, avait transité par lui ; que si, dans leurs premières conclusions du 10 avril 2017, les époux [I] sollicitent la confirmation du jugement entrepris « en ce qu'il a jugé Me [I] [Q] responsable de fautes professionnelles qui ont entraîné un préjudice » pour eux, il ne peut, comme le font les intimés, en être déduit, qu'ils ont acquiescé à la décision du tribunal de grande instance du Mans en ce qu'il n'a pas retenu de faute pour la garantie de 120.000 ? ; qu'en effet, le dispositif du jugement ne comportait aucune mention de ce chef, le dispositif de leurs écritures ne contient aucune acceptation dénuée d'équivoque sur ce point, à l'égard duquel au contraire ils développaient des critiques dans leurs motifs ; qu'en conséquence, aucune fin de non-recevoir ne peut leur être reprochée à ce titre ; que l'acte du 8 septembre 2011 ne comportait aucune clause relativement à cette première garantie, laquelle restait donc régie par le compromis ; que le courriel envoyé le 14 janvier 2012 par M. [E] aux époux [I] pour leur préciser que les drafts ont été « validés » par Me [Q] ne suffit pas à établir la réalité de cette validation par le notaire ; qu'il apparaît donc que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que même si cette garantie avait transité entre les mains du notaire, celui-ci n'avait aucunement à en vérifier la conformité avec un acte qu'il n'avait pas établi, ni l'efficacité ; que, s'agissant de la garantie donnée par M. [E] pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation, il convient de relever que Me [Q] n'était pas chargé de l'obtenir puisqu'elle devait être adressée aux époux [I] ; qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir réagi dès le 8 novembre 2011, date ultime donnée à Monsieur [E] pour la remettre ; qu'ainsi que l'a justement décidé le tribunal de grande instance, il n'avait pas non plus à s'assurer de la solvabilité de l'organisme donnant sa garantie ; qu'en revanche, à partir du moment où elle était établie à son nom et qu'elle lui a été envoyée directement, il lui appartenait, lorsqu'il l'a transmise à ses clients le 27 janvier 2012, d'en vérifier au moins la conformité apparente aux exigences figurant dans l'acte qu'il avait dressé, à savoir : « une garantie à première demande, par un organisme agréé, établie à leur nom du montant de cette somme plafonnée à 72 000 euros. » ; qu'elle indiquait qu'elle avait pour objet de « garantir la transaction immobilière d'un ensemble immobilier dit Château [Établissement 1], sis à [Localité 2] -France, conformément au compromis n°1325 signé entre les parties en date du 15 juillet 2010 et selon la convention du 8 septembre 2011", et portait pour un montant supérieur à ce qui était prévu. » ; qu'elle comportait un numéro d'enregistrement « licence aux crédits", visait l'autorisation d'émettre des garanties financières conformément à la législation » européenne du 26 mai 2000, ainsi qu'une adresse, une adresse mail et skype, un numéro de téléphone et un numéro d'enregistrement en Grande Bretagne ; que M. et Mme [I] produisent des documents faisant apparaître : pièces 52, que des courriels et lettres qui ont été échangés entre eux et la société London Security House Limited en 2012, pièces 19 et 53, que la société London Security House Limited a été créée en avril 2011, et qu'elle est mentionnée comme « dormant » c'est à dire en sommeil, mais seulement depuis janvier 2014 ; que s'il est exact que la garantie n'était pas donnée au nom des époux [I] mais au nom de Me [Q], cependant celui-ci était mentionné comme « représentant M. [I] [W] et Madame [B] [K]. » ; que même si la garantie donnée par la société London Security House Limited était intitulée « garantie de soumission » force est de constater que celle-ci s'engageait « aux conditions générales figurant au verso imprimées à effectuer à première demande du bénéficiaire le versement des sommes dont l'acquéreur serait reconnu débiteur au titre de cette caution jusqu'à concurrence de la somme de 99.500 ?. » ; que l'article 7 desdites conditions énonçait : « En cas de défaillance de la part du cocontractant, la société procédera au paiement des sommes dues sur la base de la présente caution, sur simple demande écrite documentée du bénéficiaire, et sans opposer aucune exception dans les quatre-vingt-dix jours de la réception de la dénonciation de la défaillance documentée, présentée par le bénéficiaire lui-même, étant entendu que la société ne jouira pas de la mise en jeu préalable du contractant. » ; qu'il s'agissait donc bien d'une garantie se présentant comme à première demande ; que le document transmis à Me [Q] avait toutes les apparences de régularité et de conformité à la convention du 8 septembre 2011, et, dès lors qu'il n'avait pas de raison d'en soupçonner la sincérité, il ne lui incombait pas de procéder à des recherches plus approfondies notamment sur l'agrément mentionné ? avait-il été donné par l'autorité compétente en Grande Bretagne?; qu'en tout état de cause, même s'il avait consulté le registre des sociétés anglaises ? Compagnies House ?, il aurait eu confirmation de l'existence de la société London Security House Limited ; que la seule faute pouvant, à ce niveau, être reprochée au notaire, est de ne pas avoir exigé une copie du paiement par M. [E] des frais de garantie, alors que les conditions générales annexées au document du garant mentionnaient (article 3) : « La présente caution ne produit aucune obligation juridique si elle n'est pas régulièrement signée par toutes les parties et quittancée. » ; que, néanmoins, il appartient à M. et Mme [I] de démontrer que cette faute leur a causé un préjudice ; que pourtant, en premier lieu, il ne résulte d'aucune pièce que la société London Security House Limited a refusé sa garantie au motif que les frais n'auraient pas été payés ; qu'en second lieu, si tel était le cas, Me [Q] n'aurait pu que conseiller à ses clients de solliciter de M. [E] le paiement demandé par la société London Security House Limited ou de produire une autre garantie ; que, cependant, compte tenu de la situation financière de l'intéressé, dont les appelants font eux - mêmes état en produisant des lettres de relance qui lui était destinées retrouvées dans le château, ainsi qu'un article paru le 26 septembre 2010 faisant état de la liquidation judiciaire de sa société, aucune garantie n'aurait pu être obtenue ; qu'en outre, ainsi qu'il a déjà été dit, les époux [I], à supposer qu'ils décident de rompre le contrat, ne pouvaient pas récupérer les lieux plus rapidement ; qu'en conséquence, ils ne justifient pas d'un préjudice certain. ; que, sur les manquements du notaire dans la mise en ?uvre des garanties et la libération du château, l'acte du 8 septembre 2011 stipulait : « En aucun cas la présente convention de mise à disposition constitue un titre d'occupation définitif et au maintien dans les lieux, celle-ci n'étant établie que dans le contexte particulier de l'opération qui doit se réaliser, et en raison des délais nécessaires à la mise en place de toutes les autorisations administratives. En cas de non-réalisation de la vente définitive, Monsieur [E] et les différentes sociétés qui pourraient avoir leur siège dans les lieux objet de la présente mise à disposition devront libérer les lieux sans délais et en supporter toutes les conséquences financières et autres. En cas de difficultés, il pourra y être contraint par les voies judiciaires dont le coût de la procédure et d'expulsion restera à sa charge. » ; qu'aucune clause ne mettait à la charge du notaire d'obligation en ce qui concerne l'exécution de la convention ; qu'l ne lui appartenait donc pas de rechercher la garantie de la société London Security House Limited, ni même d'intervenir pour la libération des lieux et leur remise en état ; qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée de ce chef ; qu'en conséquence, la décision entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de Me [Q] et en ce qu'elle l'a condamné à payer aux époux [I] une indemnité pour frais irrépétibles et à supporter les dépens ; 1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que le compromis de vente du 15 juillet 2010 stipulait que « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée (sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions) chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre? » (pièce n° 1, p. 9) ; qu'en affirmant, pour exclure toute perte de chance des époux [I] d'avoir pu remettre le [Adresse 7][Établissement 1] en vente dès le 31 octobre 2010 et juger que Me [Q] n'avait commis aucune faute en leur faisant souscrire un acte de prorogation le 8 septembre 2011, que le compromis du 15 juillet 2010 « prévoyait que l'acquéreur devrait déposer un permis de construire avant le 31 octobre, mais n'édictait aucune sanction en cas de non-respect de ce délai » et qu'« aucune date n'ayant été fixée pour la réalisation des conditions suspensives, (?) les époux [I] auraient donc dû agir en justice pour faire constater la caducité de la convention après le mois de mars 2011, voire en septembre 2011 », la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le juge doit examiner, même sommairement, tous les éléments de preuve que les parties produisent au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que les époux [I] ne justifiaient pas qu'ils auraient pu remettre en vente le château dès le 31 octobre 2010 sans examiner, même sommairement, l'attestation de l'agence Maisons du Perche selon laquelle des clients s'étaient manifestés pour acquérir ce bien immobilier au prix de 1.245.000 ? à l'automne 2010 (pièce n° 30 et concl. p. 14), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge est tenu d'examiner, même sommairement, les éléments de preuve soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant, pour écarter toute responsabilité de Me [Q] pour avoir établi un acte de prorogation du compromis de vente du 15 juillet 2010, que la date qui y était stipulée pour la réitération de la vente en la forme authentique, au plus tard le 15 mars 2011, était constitutive du point de départ du délai à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter et qu'en conséquence, les époux [I] auraient pu exiger la vente par l'acquéreur dès la survenance des conditions suspensives, dont il n'est pas établi qu'elles auraient été défaillies au 15 mars 2011, voire en septembre 2011, sans examiner, même sommairement, la lettre du 9 janvier 2013 par laquelle le sous-Préfet de l'Orne a informé M. [I] qu'à cette date, l'acquéreur n'avait donné aucune suite au projet d'éco-résidence visé dans les conditions suspensives (pièce n° 48), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les risques de l'acte confié à son ministère ; qu'en affirmant que les époux [I] avaient été suffisamment informés des risques pesant sur l'opération immobilière par les stipulations de l'acte du 8 septembre 2011 faisant état du retard inhérent à un projet de cette ampleur compte tenu des autorisations administratives requises et des études de sol nécessaires sans rechercher, ainsi qu'il lui était pourtant demandé (concl. p. 10 et pièces n° 3, 4 et 48), si le notaire n'était en outre pas tenu de mettre spécifiquement en garde ses clients contre l'existence d'un risque certain de non-faisabilité du projet, dont il avait été dûment informé par l'administration dès le printemps 2011, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 5 °) ALORS QU'ouvrent droit à réparation les conséquences préjudiciables des manquements du notaire qui s'est abstenu d'assurer l'efficacité de l'acte pour lequel il a été requis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que Me [Q] avait commis une faute en s'abstenant, d'une part, d'établir l'acte de prorogation du 8 septembre 2011 en la forme authentique quand cette formalité était prévue à peine de nullité par l'article L.290-1 du code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, de stipuler le versement d'une indemnité d'immobilisation de 5 % du prix de vente (ancien article L. 290-2 même code) ou, à tout le moins, en s'abstenant d'attirer l'attention de ses clients sur l'incertitude quant à l'application de ces textes aux promesses synallagmatiques ; qu'en excluant toute responsabilité du notaire à ce titre au motif inopérant que les époux [I] n'avaient pas sollicité la nullité de l'acte du 8 septembre 2011 tout en constatant que le préjudice des vendeurs, qui se croyaient toujours liés par le compromis du 15 juillet 2010, était constitué par la privation de (ou le défaut d'information sur) l'indemnité d'immobilisation prescrite par les dispositions impératives susvisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 6°) ALORS QU'ouvrent droit à réparation les conséquences préjudiciables des manquements du notaire qui s'abstient de mettre en garde son client contre les risques de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé qu'avant la signature de l'acte du 8 septembre 2011, le notaire aurait dû attirer l'attention des époux [I] sur les risques qu'ils encourraient en n'exigeant pas une garantie immédiate, concomitante à la prise de possession des lieux par M. [E], et en s'abstenant de leur conseiller une consignation de ces fonds ; qu'en énonçant, pour exclure toute responsabilité de l'officier public de ces chefs, que les époux [I] seraient passés outre de tels conseils puisqu'ils avaient fait confiance à l'acquéreur en s'abstenant d'obtenir de telles garanties au moment de la signature du compromis de vente du 15juillet 2010 et que, se trouvant confrontés à des difficultés financières, ils se sont accrochés au seul acquéreur qu'ils ont trouvé, quand ces affirmations sont impropres à exclure toute probabilité de la réalisation de la perte de chance invoquée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 7°) ALORS QUE le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en prétendant qu'il s'est borné à faire application des stipulations d'un acte antérieur ; qu'en affirmant que Me [Q] n'avait pas à vérifier la conformité ni l'efficacité de la garantie qui a transité entre ses mains à la suite de la signature de l'acte de prorogation du 8 septembre 2011, dès lors qu'elle restait régie par le compromis du 15 juillet 2010, quand ce fait ne dispensait pas le notaire de son obligation d'information et de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 8°) ALORS QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions pour s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il est chargé d'instruire ; qu'en l'espèce, les époux [I] faisaient valoir que Me [Q] avait commis une faute en s'abstenant de fixer, dans l'acte de prorogation du 8 septembre 2011, une date limite pour le dépôt et l'obtention du permis de construire alors que l'officier public était dûment informé de l'urgence de la réitération de l'acte en la forme authentique pour avoir demandé au Crédit Foncier de surseoir jusqu'à cette date à toutes poursuites à leur égard au titre du crédit relais qu'ils avaient contracté (concl. p. 21 §3 et s. et pièce n° 3) ; qu'en se bornant à affirmer, pour exclure toute responsabilité du notaire de ce chef, que l'obtention du permis de construire était indifférente aux époux [I] puisqu'ils se trouvaient dans une situation financière compliquée à l'égard du Crédit Foncier quand le permis de construire constituait la condition nécessaire de l'efficacité de l'acte et, par suite, de l'abandon des poursuites par le Crédit Foncier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 9°) ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 8 et s. et p. 26 à 27), si les nombreuses fautes caractérisées à l'encontre de Me [Q], qui s'est abstenu d'exercer son devoir d'information, de conseil et de mise en garde alors qu'il avait connaissance des risques de poursuites du Crédit Foncier pesant sur les époux [I], n'avaient pas causé à ces derniers un préjudice moral pour s'être ainsi retrouvés livrés à eux-mêmes face à un promoteur immobilier peu scrupuleux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté [I] et la SELARL PJA prise en la personne de Me [H], ès qualités, des demandes présentées à l'encontre de Me [T] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire qui prend la succession de son confrère en cessation de fonctions ne répond que des fautes personnelles qu'il a commises et n'est pas responsable du fait de son prédécesseur ; qu'en conséquence, Me [T], nommée notaire à [Adresse 3][Adresse 8] par arrêté du 30 mai 2012, ne peut se voir imputer les fautes de Me [Q] ; que les époux [I] reprochent à Me [T] de leur avoir adressé, par courriel du 30 août 2012, un projet de cession, au profit d'une société Opuskantique, de droit luxembourgeois, en cours de constitution, représentée par M. [E], mettant fin de manière transactionnelle aux conventions des 15 juillet 2010 et 8 septembre 2011, ainsi qu'à tous litiges ultérieurs ; qu'il y était prévu le versement d'une garantie par un organisme et à défaut par la société Opuskantique ; que, cependant, Me [T] justifie avoir établi ce document suite à l'envoi d'un courrier de l'agence immobilière Stimo Foch du 13 août 2012, lui indiquant : « Après de longues négociations auprès des époux [I], nous sommes parvenus à un accord concernant la mise en place d'une nouvelle promesse synallagmatique de vente au profit de la société Opuskantique pour l'acquisition du Château [Établissement 2]. Nous vous laissons le soin de procéder à la rédaction de l'avant contrat selon les termes et conditions suivantes » ; qu'en conséquence, il ne peut être reproché au notaire, qui était légitime à croire qu'un accord était intervenu, d'avoir élaboré un projet et de l'avoir transmis aux vendeurs ; qu'il n'est pas établi qu'elle aurait exercé une quelconque pression sur eux pour les inciter à accepter la convention ; qu'en outre, il n'en n'est résulté pour ces derniers aucun préjudice puisqu'ils n'ont pas signé ce document, qui ne leur a donc fait perdre aucun temps supplémentaire ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] et la Selarl PJA, prise en la personne de Me [H], des demandes présentées à l'encontre de Me [T] ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'un notaire exerçant à titre individuel qui prend la succession d'un confrère en cessation de fonctions ne répond que des fautes personnelles qu'il a commises dans la gestion du dossier en cours d'exécution qui lui a été transmis et n'est pas responsable du fait de son prédécesseur ; que, par arrêté du 30 mai 2012, Me [N] [T] a été nommée notaire à la résidence de [Adresse 3][Adresse 8] (Orne), en remplacement de Maître [I] [Q], démissionnaire ; que les demandeurs ne sont donc pas fondés à agir en responsabilité à l'encontre de Maître [T] du fait d'un manquement de son prédécesseur à son obligation de conseil commis au mois de janvier 2012 ; que Me [T] a établi un projet de promesse synallagmatique de vente d'immeuble entre M. [I], Mme [V] et une société de droit luxembourgeois en cours de constitution, la société Opuskantique SA, dont M. [Z] [E] était indiqué comme en étant administrateur délégué, incluant également la terminaison, à titre transactionnel, de la promesse synallagmatique de vente du 15 juillet 2010 et de l'acte du 8 septembre 2011 ; qu'elle a transmis ce projet à M. [I] par courriel du 30 août 2012 ; qu'il est établi que Me [T] a établi ce projet d'acte sur instructions des parties puisqu'elle a été destinataire d'une lettre de la société Stimo Foch, conseil en « ingénierie financière » du 13 août 2012 indiquant : « Après de longues négociations auprès des époux [I], nous sommes parvenu à un accord concernant la mise en place d'une nouvelle promesse synallagmatique de vente au profit de la SA Opuskantique pour l'acquisition du château [Établissement 2]. Nous vous laissons le soin de procéder à la rédaction de l'avant contrat selon les termes et conditions suivantes. La signature de la promesse interviendra au plus tard pour le 3 septembre 2012, sachant que dans l'intervalle, il conviendra de faire viser le projet par le Conseil des époux [I] » ; que les demandeurs ne peuvent donc faire grief à Me [T] d'avoir prêté son concours à la rédaction d'un projet d'acte dont il lui était indiqué que le principe avait été convenu entre les parties et sur les termes duquel les négociations devaient encore se poursuivre, le projet devant être soumis à l'examen des conseils des parties ; qu'à cet égard, il convient de relever que, destinataires du projet établi par Me [T], M. et Mme [I] ont librement choisi de ne pas y donner suite ; qu'en conséquence, les demandeurs ne sont pas fondés à agir en responsabilité à l'encontre de Me [T] pour cause de faute personnelle ; qu'ils seront donc déboutés de toutes leurs demandes formées à son encontre ; 1°) ALORS QU'en affirmant que Me [T] s'était conformée aux instructions des parties pour établir son projet d'acte dès lors qu'elle avait agi sur les instructions de la société Stimo Foch en date du 13 août 2012, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 18), en quoi cette société dont les époux [I] ignoraient l'existence aurait justifié avoir qualité pour les représenter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'en affirmant que Me [T] s'était conformée aux instructions de la société Stimo Foch du 13 août 2012 pour établir son projet d'acte quand cette lettre ne contenait aucune instruction quant à la clause de renonciation transactionnelle, privant les époux [I] de tout recours, que l'officier public avait insérée de son propre chef dans le projet, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ; 3°) ALORS QU'en jugeant que la responsabilité de Me [T] pour avoir établi un tel projet d'acte n'était pas engagée dès lors qu'il n'avait pas fait perdre de temps aux époux [I] qui avaient refusé de le signer, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 19 in fine), si cette démarche contraire à leurs intérêts ne leur avait pas causé un préjudice moral, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.